楊聰永又指，一房及兩房示範單位工程仍在進行中，預計國慶長假期（1日至3日）只開放三房示範單位。 火炭星凱堤岸平面圖2025 發展商早前指，本周五（1日）會率先開放示範單位予今年曾認購新盤的向隅客參觀，周末長假期開放予公眾。 就算過了這一關，業主真的願意重建，更重要這裡還涉及大額補地價。 事關由工廈用地轉作住宅用地，背後涉及的契約修訂，發展商跟地政總署之間對補地價的拉鋸，受制於大家怎樣評估後市，以及現時的樓價走勢，隨時可以拖足十年八載。
《胡．說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭，並羅列各銀行的現金回贈及息率。 以635.6萬元樓價計算，買家借取60%按揭，自己預備40%首期 (相當於254.24萬元)，同樣地因在支付訂金過程已支付了10%，故上會前需多預備樓價30%(相當於190.68萬元)。 至於月供跟「即供計劃」差不多，每月供款15,068元，月入約有36,089元便可過壓測，首筆開支也多，約要有277萬元才可進駐最平單位。 為方便理解各付款方式的支付方法，我們會採用入場單位「1座6樓F室」，面積331呎的一房單位作闡述，單位訂價為726.4萬元。
火炭星凱堤岸平面圖: 物業1: 「星凱．堤岸」
準買家在揀樓當日簽臨約，同樣需支付5%訂金，相當於31.8萬元，之後可於四個月後再支付5%，相當於31.8萬元，餘額90%則在360天才找清。 雖然屆時樓花期會少於一年，理應可以做到「舊按保」，但因首張價單沒有單位低於600萬元，所以仍與「舊按保」無緣。 但針對首張開出的價單，究竟發展商首批推出的單位，是否最值得吸納的一批?
主要街道包括樂景街(火炭段)、火炭落路下、火炭桂地。 另外，區內主要屋苑包括 駿景園,銀禧花園,穗禾苑,御龍山,晉名峰。 區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 48,400，年齡中位數為 42.7歲。 當然若預算多一點，而且本身有聘請工人的考慮，則必須選擇800多呎起步的單位，分別為「2座6-48樓C室」(850呎)、「3座6-49樓C室」(945呎)、及「5座6-49樓C室」(947呎)戶型。
火炭星凱堤岸平面圖: 按揭計算機
搵樓街由前銀行按揭部職員成立，用以往知識和經驗分析各銀行審批條件及按揭計劃，讓您預先知道了解自己置業的負擔能力，絕對零收費。 至於項目向西的位置是有一條明渠，到夏天比較熱的時間會有臭味。 另外，向西的單位是交通繁忙的火炭路，是區內的主要道路，經常有車輛經過，低層可能會較嘈雜。 除了以上2點外，有些買家亦會比較介意的是河道對面也會有用地會作骨灰龕。 而高層向西單位則可以遠眺居屋「穗禾苑」的遠山景。 向南的單位亦要注意，因為低層會直接望向火炭鐵路站，列車經過時，會發出聲音，低層會較受影響。
- 2、買方須於賣方就其有能力將住宅物業有效地轉讓予買方一事向買方發出通知的日期後的 14 天內繳付樓價 95%作為樓價餘款。
- 星凱堤岸是由中洲控股發展的分層屋苑新盤，位於新界沙田區火炭，預計落成日期為2022年12月31日。
- 「兩房梗廚」同樣可細分是否設有工人房，但如果「兩房梗廚」單位則只有75個單位，分布於「1座6-48樓G室」(542呎)以及「5座6-49樓H室」( 呎)。
- 御龍山的實用面積由494呎至3,062呎以兩房、三房及四房為主，並提供289個車位。
- 惟近年不時傳出管理欠佳等問題，而且第二期距離地鐵站頗遠。
- 他續指，示範單位將設於九龍灣，項目附設商場10方呎樓面，打造區內時尚大型商場，項目已進行預租，多家國際级糼稚園有意進駐，該項目約13年沒有新盤供應，料區內需求殷切。
內地政府為壓抑市場過熱，住建部及央行早前定出「三條紅線」。 火炭星凱堤岸平面圖 如果房企剔除預收款後的資產負債大於70%，就會踩中了第一條紅線；第二條就是，淨負債率超過100%；第三，就是現金對短債的比率少於一倍。 從「中洲控股」的年報顯示，公司踩中了兩條紅線。 火炭星凱堤岸平面圖2025 火炭星凱堤岸平面圖 火炭星凱堤岸平面圖2025 爪哇控制在2015年，以總代價逾十億元售予深圳中洲集團或相關公司，但當中並未包括跟政府磋商的補地價金額。
火炭星凱堤岸平面圖: 樓盤以東望工業用地及未來發展區
按長實向城規會遞交的資料，規劃用地為工業區的一部份，佔地57.2萬，建議用5.5倍地比率興建，提供總樓面286萬呎，會分三期提供24座28-38層住宅，共有4,706個住宅單位。 火炭星凱堤岸平面圖2025 我們《胡．說樓市》發信向發展商中國海外查詢，問了三個問題。 第二，管理公司曾說這關乎人為問題，但業主強調水箱屬原裝交樓標準，沒有改動，究竟會如何處理? 第三，發展商要求業主申索保險，為何需要由業主支付墊底費?
火炭星凱堤岸平面圖: 付款辦法:
新盤星凱‧堤岸首張價單已出，最低折實呎價為$15,790元，屬於1座6樓H室單位，折實樓價896.69萬元。 另外，1房入場價為617.4萬元，屬於第1座6樓F室。 中洲置業助理營銷策劃總監符錫龍稱，項目展銷廳亦有重新裝修，入門位置仿照項目園林花園搭建，帶出不同季節的氣息。 喜愛毛孩的住客也可到寵物公園及寵物訓練場，屋苑還提供消毒設施，大可放心帶毛孩出外遊玩。 火炭星凱堤岸平面圖 現時不少新盤都主打綠色生活，星凱‧堤岸也不例外，DIY農莊可以配合雨水收集系統，做灌溉之用，亦備有廚餘回收系統。 值得留意，項目有兩伙不連梯屋之天台特色戶，位於第2座48樓，其私人天台位於49樓，戶主需靠公家電梯大堂前往私人天台範圍。
火炭星凱堤岸平面圖: 付款辧法
如果優惠是由地產代理公司提供，代理必須將其提供予準買家的任何優惠以書面形式向準買家作出，並具體列明提供優惠的條款及形式。 即供付款是指購入現樓或樓花後，短時間內便要開始供款計劃，即買家需要簽臨約後，馬上便要開始尋找銀行申請按揭。 由於立即供款有利發展商套現資金，所以折扣通常都會是最多的。 但是，這即供付款對於一些正租樓而待物業入伙的人，需面對雙重供樓/租金負擔。 火炭星凱堤岸平面圖2025 火炭站項目前身為牛奶公司名下持有的「惠康倉」。 從1998年起，惠康倉就預備和鄰近的「百適倉」與「沙田冷倉」等地，合併在一起作為發展項目。
火炭星凱堤岸平面圖: 銷售情況
既然地產代理看好火炭樓價走勢，那就不妨了解一下區內情況。 綜合地產代理意見，有四個屋苑值得留意，包括銀禧花園、駿景園、御龍山和晉名峰。 利嘉閣地產沙田區區域董事郭建民則指，火炭樓價一直落後於沙田，區內如銀禧花園呎價15,000元，沙田二手市場呎價18,000至19,000元。
火炭星凱堤岸平面圖: 地產博客
根據城規會已獲准的規劃大綱圖，港鐵用地准建4幢住宅大廈，提供1,147伙，會阻擋了朝向東面單位大部份景觀。 這個由九座組成，合共提供2,261個單位的項目，標準面積由 呎不等。 「凱堤」的前身，實情是由牛奶公司持有的「惠康倉」。 牛奶公司曾於1998年夥拍「九鐵」及「華潤集團」，計劃把「惠康倉」以及毗鄰「沙田冷倉」、「百適倉」等用地合併重建發展。 項目佔地逾55萬方呎，及後成功向城規會改劃為「綜合發展區」，准以4倍地積比率重建商住項目，可建樓面達220萬呎，提供2,768個單位。
火炭星凱堤岸平面圖: 開放式單位 (75個)
至於另外83伙單位將以招標形式發售，截止日期至4月30日。 堤岸昨上載新修訂的第6C號價單，取消「開心渡聖誕210付款計劃」2%折扣優惠，只保留「加強版一按付款計劃」的1%折扣；最高折扣優惠將由原來13%下調至12%。 此外，發展商新增「入伙有二按加強版付款計畫」，惟沒有提供任何折扣。
火炭星凱堤岸平面圖: 火炭御龍山馬場景3房套 以1668萬元獲外區客承接
星凱‧堤岸為中洲置業在港的首個樓盤，由4幢住宅大樓組成，合共提供1,335伙，標準戶實用面積由228至947平方呎，涵蓋開放式至四房戶型，另有13伙特色戶。 預計關鍵日期為2023年3月，距今尚有約18個月。 星凱‧堤岸為中洲置業在港的首個樓盤，由4幢住宅大樓組成，合共提供1,335伙，標準戶實用面積由228至947平方呎，涵蓋開放式至四房戶型，另有13伙特色戶，戶戶面積逾千呎。
火炭星凱堤岸平面圖: 物業地圖
於是，開價前已經好多人睇樓，好多人入票，既然咁多人入票，發展商又何須平賣呢？ 最後，首批開售涉及536伙，三張價單，整批折實平均呎價為20,267元，說好的萬五六呢？ 火炭星凱堤岸平面圖 曾慶聲又說，未來長實重建項目售價會參考星凱.堤岸，目前星凱.堤岸呎價超過20,000元，部分單位呎價更達25,000至27,000元，相信長實項目呎價至少超過20,000元。
火炭星凱堤岸平面圖: 星凱‧堤岸 最新成交
至於升至約49樓的高層單位，河景則更加遼闊，但始終御龍山都會遮擋第1座E至G室，第2座的F室，以及第3座B至D室的部分河景。 樓盤北面會朝向工廠區，但發展商透過自家園林盡量拉遠跟工廠區距離，所以「1座B-E室」、「2座A、B、G、H室」、「3座E、F、G、H室」、「5座E、F、G、H室」為主。 但要留意園景前方的一幅吉地，日後會興建小學校舍。 近學校的下課鐘聲、小息時操場聲會否影響住戶，自己也要留意一下。 「晉名峰」是唯一一個屋苑，原本是大學宿舍，但其後大學把土地交回政府後，政府在2002年推出拍賣，終由永泰及南豐聯手以6.6億元投得，較底價高出57%，以可建樓面436,265呎計算，每呎地價1,513元。
火炭星凱堤岸平面圖: 項目圖片
如果大市未有變化，在新盤帶動下，市場換樓意欲強，估計2022年火炭樓價升7%至8%。 相反，正因沙田樓價已處於高水，故料香港樓市2022中，沙田樓價升幅稍遜，幅度介乎2%至3%。 曾慶聲指，如果長實方案獲批發展，火炭轉型為住宅區，正因區內有全新物業，樓價高過沙田。 而沙田市中心物業樓齡較舊，近40年，而且，稍後瓏珀山推出後，未來數年沙田區內未有大型新盤供應，故火炭樓價可望高過沙田市中心樓價。 美聯物業營業董事曾慶聲表示，政府活化工廈政策成效不大，有發展商把工廈改建住宅，政府會歡迎，並符合其增加供應的方向，相信批出申請的機會很高。 住客步行約一分鐘可到達港鐵火炭站，物業前方亦設交通交匯處，但只有專線小巴「65K」維持服務，提供接駁服務至沙田第一城及小瀝源一帶。
火炭星凱堤岸平面圖: 火炭新盤星凱．堤岸超多人追 係咪真係咁抵買？
各座大廈5樓均設有平台特色單位，而連天台特色戶有11伙，內置樓梯通往天台。 項目在2021年10月1日國慶長假期開放示範單位，市場反應熱烈。 示範單位外更大排長龍，參觀人士需要輪候45分鐘才可進入參觀。 至同月8日，屋苑正式開售，首兩日累收約萬個認購登記，以首張價單268伙計，超額認購約36倍。 到11月7日，有買家更斥資近一億元購入第2座36樓全層合共8個單位，全層總樓面面積4,239平方呎。 到同年11月中，發展商表示已經累售815伙，套現逾81億元，正考慮將其中200伙單位保留作長線收租用途。
火炭星凱堤岸平面圖: 星凱‧堤岸 銷售狀態
單位樓高3.15米，大廳長約6米，闊約3米，連接26方呎露台。 堤岸最新公布售樓說明書，營銷策劃總監楊聰永表示，有機會於本周內公布首張價單，首批預計不少於267伙，將涵蓋一房至三房單位。 火炭星凱堤岸平面圖2025 他稱，其他戶型的示範單位正在準備中，期望可於本周末對外開放。 數到最大好處是，發展商一般提供一按或二按按揭計劃，突破傳統按揭限制，甚至提供寬鬆的高成數按揭計劃，以助買家置業。 每次新盤開售時，抽新盤，代理佣金多數由發展商負責，買家則無須付代理佣金。 發展商會向成功介紹客戶購買物業的地產代理發放佣金。
火炭星凱堤岸平面圖: 銷售狀態
大廳呈長形開則，連接露台，落地窗增加採光度及有助通風。 房間及客廳均採同向設計，客房開則四正，客廁不設窗口，屬「黑廁」。 主人房設落地大窗及16方呎工作平台，而套廁備有智能鏡，設有窗口，有助排走濕氣。
火炭星凱堤岸平面圖: 項目細節或修改
示範單位位於九龍灣金利豐國際中心，預計落成日期為2023年3月31日。 發展商今日開放一個交樓標準及一個經改動連裝修示範單位，均以3座28樓H室為藍本，單位面積755平方呎，屬三房一套連多用途室間隔，提供獨立廚房，連露台及工作平台，套廁為「明廁」，至於客廁則沒有窗，為「黑廁」。 星凱‧堤岸位於火炭坳背灣街1號，發展商為中洲置業。 星凱‧堤岸共有4座，提供1,335個單位，實用面積由228呎至2,001呎。 最近，本港新盤接連出事，包裝高銀、恒大事件，牽連到土瓜灣新盤曼翹，全部銀行都拒絕接受樓花按揭申請。
