通知須列明開會日期、時間、地點、成立管委會、委任主席、秘書及司庫等職務的決議案。 業委會根據大廈公契成立，僅屬諮詢性質，作用是代表全體業主與物業公司溝通，其意見不具法律效力，亦無權監查物管職員之職能和薪酬。 為方便法團管委會、公契經理人和物管公司參考，《核對清單》以召開及舉行法團業主大會的流程編訂，包括發出會議通知的方式和內容、委任代表文書相關的流程、主持及舉行法團會議要注意的事項，以及業主大會結束後的工作等。
- 單位如已承造按揭，秘書須在登記冊內紀錄已登記承按人的名稱和地址。
- 只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
- 在以上情況中，居民若想改變決議，需要召開業主大會否決新增管理費，甚至向土地審裁署訴求裁決，或者直接集合20%的業主支持，解散管理委員會。
- 一個屋苑、一棟大廈內業主眾多，各持不同意見，難以全體對大廈管理的繁瑣事情作出一致決定。
- 然而，不少舊樓業主分享組織法團的難處，尤其是在舊樓居住的大多是年老長者，加上業主普遍缺乏專業知識，當在籌組法團時遇到各種複雜的情況，或觸及法律問題時，往往束手無策、感到徬徨。
- 如沒有按及的情況下作出委任，則可由其中1名共同擁有人親自投下，或由其中1名共同擁有人所委任的代表投下。
業主立案法團扮演物業管理的重要角色，負責處理物業大小事務，所以業主切記要多參與法團活動，若想參考更多樓盤選擇，即上千居搜尋各區筍盤。 根據建築物管理條例附表七，管理公司必須訂立每一年的財政預算，並予以公佈，財政預算方可生效，否則管理公司只能跟從上一年的財政預算數字。 另外，如有住戶拖欠管理費或違反公契，法團亦可代為追討欠款及損失。 相反，如大廈只得業委會，業委會只能轉達意見，如業主決定提告物管，則須以個人身份行事。 民政總署亦鼓勵法團管委會、公契經理人和物管公司向民政事務處的地區大廈管理聯絡小組送交已填妥的《核對清單》副本，以反映實踐《核對清單》所載的最佳做法時的經驗和意見。 召集人須確定業主通過委出管委會和成立法團的決議獲過半數票通過，以及獲總共擁有不少於30% 業權份數的業主支持。
業主大會流程: 管理委員會委任程序
結果，該屋苑業主最終未能揀選合適承建商，令維修工程難以順利展開。 在開始第二階段（聘請工程承建商）前，工程顧問需要展開樓宇勘察工作，了解樓宇的整體狀況及老化程度，從而制定合適的樓宇復修方案及工程估算，以便編制聘請工程承建商的標書，而「招標妥」下的獨立專業人士會在上述過程為業主提供意見。 這些申請「招標妥」服務的業主，大多沒有籌組樓宇工程的經驗，因此他們在聘請工程顧問前，市建局職員會參與法團舉辦的簡介會，向業主詳細講解籌組維修工程的具體流程、聘請工程顧問的作用、其職責及服務範圍等，以便他們制定合適的工程顧問服務標書。 這些前期工作有助增加籌組工程的透明度和加強業主的信心，減低日後業主間可能出現誤解的機會，連同草擬招聘合約及往後的招標程序等，一般也需要12個月才能完成。 市建局在2016年5月推出的「招標妥」樓宇復修促進服務（「招標妥」），即將滿3周年。 第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。
研究中國政治的專家對BBC指出，此次會議在兩會前召開，是在宣傳上統一聲音，對異議者發出警告。 「勝利」與「奇蹟」 據新華社報道，周四（2月16日）召開的中共中央政治局常務委員會會議， 由習近平主持。 會議指出，2022年11月以來，中國有2億多人得到診治，近80萬重症患者得到有效救治，新冠死亡率保持在全球最低水平，新冠死亡率保持在全球最低水平，取得疫情防控重大決定性勝利，「創造了人類文明史上人口大國成功走出疫情大流行的奇蹟。」 … ①業主是自然人的，可以書面委托物業管理區域內的其他業主或者使用人參加，但受托人代理份額不能超過物業管理區域內總投票權的10％。 屋苑維修如計時炸彈，一聲令下，小業主隨時要付出天文數字，大失預算。
業主大會流程: 主席辭職 重選無期
該條訂明，如有股本的公司的章程細則批准該公司在香港以外地方備存該公司居於當地的成員的登記支冊，該公司可於當地備存該登記支冊。 在新條例下，董事登記冊（第641條）及公司秘書登記冊（第648條）可分開備存。 至於與這項變更有關的過渡性及保留安排，請參閱附表11第114及117條。 登記冊可備存於公司的註冊辦事處或《公司紀錄（查閱及提供文本）規例》（第622I章）訂明的地方（第641及648條）。
- ⑫業主委員會成員以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規活動或損害業主利益的，將依法承擔相應的法律責任。
- 相信最麻煩一點，就是當管理公司意識到業主有意籌辦業主立案法團時，很多時會利用公權來加以阻撓。
- 至於具體指標詳情及執行方法，我將會待於稍後與中標公司商討及落實後，適時向大家匯報。
- 除了監管業主立案法團，條例亦載明業主和物業管理公司的職責和權利，即使有法團的幫助，也不代表業主可以完全置大廈事宜不顧，業主有責任主動關心法團工作，而物業管理公司也需要根據條例的指引，協助大廈打理一切事務。
- 由於各章程細則的條文內容有所不同，個別公司應徵詢專業意見，以考慮是否有需要作出修訂。
管理公司回應管理公司回覆表示，管理費預算已經由業委會討論，並向業主作出諮詢及通過。 所有日常大廈工程，包括泳池保養合約及斜台安裝工程，會依照規定進行招標，並經業委會決議通過。 泳池是否仍如期開放仍未有定案海栢花園業主認為，上調管理費不合理，源於下年度有多項工程也是非必要，包括部份居民對於今年武漢肺炎肆虐下，泳池是否仍如期開放仍未有定案，而需要召開特別大會通過，故未必需要跟外判商簽定泳池維修合約。 但管理公司在一份通告中指出，由於泳池保養合約要預早準備，如特別大會因疫情無法舉行，也會按公契自行採取合適行動，擔心他們會繞過小業主。 事實上，要加強業主對管理公司的監察，目前「民政事務署」對管理公司制定了一份《大廈管理的最佳做法》指引，例如規定管理公司招標工程，需要擬備招標書。 業主大會流程 但凡供應品、貨品或服務價值超過或等於過去三年平均審計開支的20%，就需要用招標方式進行。
業主大會流程: 樓宇復修流程
至於具體指標詳情及執行方法，我將會待於稍後與中標公司商討及落實後，適時向大家匯報。 業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。 決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。 決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
業主大會流程: 業主立案法團支援
我十分高興知道，經市建局協助了解公契內容並作建議後，有八宗的申請個案，其原來沒有法團的樓宇業主，決定先行成立法團，繼而提交計劃申請；另外亦有約40宗的申請個案，業主成功召開業主會議，取得全體業主一致通過或書面同意決議，籌組資助計劃下的工程。 業主委員會(換屆工作小組)根據徵詢意見或投票統計結果形成業主大會的議事決定，以書面形式在物業管理區域內公告。 在「招標妥」服務推出後，這個屋苑隨即申請，並在2016年8月獲批，隨後重啟了籌組維修工程工作。 屋苑業主邀請市建局委聘的獨立專業人士，協助審視早前草擬的招標文件，獨立專業人士亦於審視各份文件後，建議作出若干修訂，協助釐清標書內關於合資格承建商的資歷要求、維修外牆等工程主要部份的施工方案及風險管理條款等。
業主大會流程: 業主會議舉行前的準備工作
市建局職員及該獨立專業人士亦多次參與業主會議，協助講解維修工程的細節和招標安排。 最終業主順利通過修訂後的工程標書，在2017年12月通過「平台」公開招標。 在富嘉花園居住了14年的何太指，這是她在屋苑居住以來首次召開特別大會。 由於法團無法解答居民問題，街坊再次集合了40%業權要求開撤換法團的大會。 但當時的法團主席胡樹權為逃避開會的訴求，在擬定開會日子前突然辭職。
業主大會流程: 業主大會 – 選舉及會議管理
因為文中提及部份委員未有出席與承辦商面議及其後續的審核工作，請問有多少位未有與會？ 那麼那些委員們有否向其他曾參與面議的委員表達過他們挑選他們心儀的公司是憑什麼理據或準則呢？ 正如公司聘請員工一定要面試和問答以作觀察是否能符合僱主的聘用標準。 標價只是一個死的數目，不能全數反映承辦商的質素，除了在質詢和溝通的過程中。 即使清潔合約交由業主大會審批，我們都需要業委們有理據的分析和建議。
業主大會流程: 成立業主立案法團步驟
新條例並無條文訂明當公司無須按照第612條舉行周年大會或已按照第612及613條免除舉行周年大會時，該如何處理有關分派末期股息或董事參選連任的事宜。 公司如已採納私人公司的章程細則範本，可參閱《公司(章程細則範本)公告》(第622H章) 附表2。 如有需要，董事可召開或公司的成員可要求董事召開成員大會，以處理該等事宜。
業主大會流程: 管理委員會第149次常務會議 – 會議議程
由發出註冊證書當日起，當其時的業主即成為一個永久延續的法人團體，而新委出的管委會即當作為法團的第一屆管委會。 視乎個別情況，土地註冊處約需1至3個月時間辦理有關申請。 如希望在1個月內完成註冊程序，須在遞交申請書時以書面說明原因。 召集人須確定，業主在同一業主會議上，藉決議以“得票最多者當選”投票制，從他們當中選出合資格的管委會委員。
業主大會流程: 法周刊 – 你的法律良師益友 香港法律常識 免費閱讀
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業主大會流程: 會議、決議及公司紀錄
不過業主仍須留心大廈管理，以免疏忽監管，而須支付過分的管理開支，因為管理費都是置業成本的一部分。 取用本網頁資料的人士須自行承擔責任，並必須根據香港政府最新公布的法例行事，本協會無須承擔任何法律責任。 以2019年龍門居增加管理費一事為例，當時龍門居的業主立案法團宣佈各單位管理費上調12%，居民因為心感不滿而於屋苑附近聚集抗議。 全體委員須於會議結束後 21 日內到民政事務處或土地註冊處作出法定聲明，表示符合資格擔任委員。 就上文第4段所提述的陳述書，獲委任的管委會委員須在一名見證人面前簽署陳述書，並由見證人在陳述書上簽署確認該委員簽名的真確性。
業主大會流程: (I) 會議及決議
成立法團能有效地管理大廈，由法團代表業主決定和監察大廈的維修、清潔、保安、消防安全、人員僱用、投購保險等事宜，以減低意見分歧。 土地註冊處處長備存法團登記冊，並准許任何人在任何合理時間查閱登記冊。 法團登記冊載列法團名稱、建築物名稱(如有的話)及地址、法團註冊辦事處的地址，以及管委會全體委員的姓名和地址等。 即使秘書及司庫並非管委會委員，其姓名和地址也會列載於法團登記冊內。
業主大會流程: 業主立案法團條例
業主如擬根據條例第3條(即由總共擁有不少於5% 業權份數的業主委任一名業主作為召集人)委出管委會和成立法團，須按下文所載的程序，召開業主會議。 另有一類公契，沒有明文規定業主大會通過的決議對所有業主皆具約束力，故此，業主大會的決議可否對沒有出席或反對的業主有約束力也成疑問。 由於週年大會議程甚多及比較冗長，建議將大會開始時間推前半小時，即晚上 7.30分開始；並提早半小時開放場地，方便業主排隊辦理登記入場手續, 減少因業主提早離場，導致不夠法定人數而將會議餘下未表決事項延期的風險。 翠家代表稱，據法團公布，特別業主大會接獲2,232戶授權，比1月換屆大會和8月周年大會多逾60%至一倍；截至本月9日，接獲的問題授權個案更多達1,036戶；當日共有224戶授權翠家投票，但翠家僅獲得70戶單位選票。 而問題授權書大多為冒簽，包括有同一戶出現3張授權書及「先人授權」等問題，其中「先人授權」在邨內出現多達10至20多宗。
可想而知，業主在這階段需要處理的工作複雜而耗時，不可能匆匆完成。 至於其他未有成立法團的樓宇，特別是針對「三無」大廈，市建局早前亦已委聘法律顧問，協助有關業主查閱其樓宇公契，了解在沒有成立法團的情況下，業主可否根據大廈公契條款，容許業主憑藉業主大會通過有效決議為樓宇公用地方進行維修及改善工程。 這項法律顧問服務至上月底申請期完結時一共協助65宗樓宇個案完成審視公契的工作，過程中發現當中超過九成的公契，並未包含相關業主有效決議條款。 管委會成員由業主大會投票選出，負責決策恆常大廈管理事務，於重要事項如聘用物業管理公司、核數師、大廈維修工程招標等提供建議方案，再於法團業主大會中投票表決。
業主大會流程: 管委會秘書
《公司紀錄（查閱及提供文本）規例》容許在香港任何地方備存公司紀錄，倘若新條例的相關條文（例如第628條有關備存成員登記冊的規定）有所訂明，該類公司紀錄可於根據新條例第356或657條訂立的規例所訂明的地方備存。 身為小業主，要管理好自己的物業，最重要還是親身出席會議及以自己的業權份數作出投票，藉投票去解決爭議，不投票等於放棄自己的權利。 而作為大廈業主其中一份子，亦應積極參與管理委員會，為監察法團出一點力，才能夠爭取小業主應有的權益，否則可能會被一些存有私心的人士壟斷管理權，導致小業主權益受損。 若管理公司能多些了解業主的需要，管理公司與法團能建立互信，雙方是可以成為大廈管理最佳拍檔的。 很多人以為業主委員會跟法團一樣，都由業主大會選舉產生，功能應該一樣，其實，業主委員會不是註冊的法人團體，沒有法團的法律地位。
業主大會流程: 業主大會法律規定
「2.0行動」和「消防資助計劃」，分別收到約600宗及約2,500宗申請。 根據4月9日特别業主大會座位安排不足的經驗，管理處在5月23日舉行週年大會當晚，應最少提供200個座位，給到場業主使用。 ⑫業主委員會成員以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規活動或損害業主利益的，將依法承擔相應的法律責任。 幸好的是在這次招標過程中，我已及時將績效指標 及服務承諾 業主大會流程 加進標書，成為服務合約的一部份。 在往後的日子，除了有賴即將成立的保安小組監察日常工作外，我會督促管理處制訂一個完善的交接計劃，並盡早與匯卓保安商討落實服務承諾的詳細安排，期望於11月1日新合約生效時，可以盡快在短期內提升屋苑保安服務質素。
更極端的例子，就是業主可以撇下管理公司不顧，由業主自己去承辦。 對於有中大型屋苑認為，原有的「大型維修工程」定義的實際金額偏低，易令恆常合約，如物業管理、清潔或保安等合約，被界定入該範圍。 故定義按屋苑單位數目，原定分為3級調整至5級，並對所涉實際金額及佔法團每年平均開支的百分比作調整。 《公司紀錄（查閱及提供文本）規例》訂明，在提出查閱要求時，須識別所要求查閱的紀錄的類別，以及作出該等紀錄的日期（或該等紀錄涵蓋的期間）。 業主大會流程2025 如公司秘書是自然人，舊條例有關登記冊須載有公司秘書「通常住址」的規定由須載有公司秘書通訊地址的規定所取代（第650條）。 至於與這項變更有關的過渡性及保留安排，請參閱附表11第118至119條。
業主大會流程: 復修個案分享
如有成員提出書面決議，而有關公司收到佔總表決權不少於百分之五，或有關公司的章程細則為此目的而指明的較低百分比的成員提出要求傳閱該決議，則該公司須向全體有權表決的成員傳閱該決議（第 552條）。 免除舉行周年大會的相關條文屬許可性條文，該條文並沒有明訂凌駕公司章程細則的條文。 業主大會流程2025 簡單來說，該建築物的範圍內所發生的任何事情，包括第三者風險保險的責任，都涉及所有業主，因為法律上是需要該建築物的所有業主整體負責。 當大廈公用地方發生事故，須作出賠償時，個別業主不能自辯不知業主責任便可免責，故此，置業人士應多些了解大廈公契及建築物管理條例，才清楚業主的權利和責任。 基於法例規定，樓齡超過30年的樓宇，每10年必須進行驗樓一次。
由於各章程細則的條文內容有所不同，個別公司應徵詢專業意見，以考慮是否有需要作出修訂。 管理公司與業主立案法團都有責任妥善管理大廈的升降機及扶手電梯，除安排嚴格的保養維修服務之外，亦要留意乘客的使用量及使用情況，以免超載造成生命危險。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。 而一切留言之言論只代表留言者個人意 見，並非本網站之立場，讀者及用戶不應信賴內容，並應自行判斷內容之真實性。 於有關情形下，讀者及用戶應尋求專業意見(如涉及醫療、法律或投資等問題)。
第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。 首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。 其實只要小業主對投標工程價格有合理懷疑，最直接還是向廉政公署舉報。 就提供公司紀錄文本方面（只限新條例相關條文訂明提供公司紀錄文本須受根據該條例第657條訂立的規例所規限的情況），有關規定主要關乎兩大要素，一是回應要求的時限，二是要求提供文本者所須繳付的費用。 提供文本的時限均劃一為10個辦公日（不包括公眾假期及天氣惡劣的日子），有別於舊條例所規定的7至20個曆日。
長遠而言，我們已有計劃於不日成立清潔及保安小組，並邀請有意服務屋苑的業主們加入，一同作有系統及持續性的有效監督。 緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金。 第二十二條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。 第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。 籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低於籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。 民政事務總署（民政總署）今日（一月一日）發布《大廈管理最佳做法行政指引》（《行政指引》）。
業主大會流程: 屋苑曾陷財困 業主注資特別基金滅赤
如屬周年成員大會，如果全體有權出席並在該成員大會上有權表決的成員都同意，便可以將通知期縮短至少於21日(第571條)。 如屬任何其他成員大會，如果佔有權出席並在該成員大會上有權表決的成員人數的多數成員都同意，而該等成員合共佔全體成員的總表決權最少95%，便可以將通知期縮短至少於14日(就有限公司而言)或7日(就無限公司而言)(第571條及571條)。 如公司希望利用第612及613條，但其章程細則訂明必須舉行周年大會或不容許免除周年大會，則該公司便會須修訂其章程細則，以便在不舉行周年大會的情況下亦不會違反其章程細則。
