國際原油價格今年一度升至每桶 130 美元的高點，雖然現在已有所回落，但能源價格估計會持續保持高位。 高油價間接使更大量生物能源進入市場，例如乙醇汽油和生物柴油，使玉米需求量激增，進一步加劇糧食供需失衝。 以上一次加息周期為例，一個月拆息由2015年0.23厘，最多一度升至19年年中2.9厘，波幅有2.67個百分點，多於美息加幅2.5個百分點，不過期內一個月拆息平均只升多1.9百分點，仍低於美息升幅。 在19年美息下調3次後，香港最優惠利率打回原形，再下調0.125厘。
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加息樓價: 最新文章
市場關注聯儲局未來議息會否一口氣加息0.75厘，但主席鮑威爾表明暫時只考慮在未來多次會議加息0.5厘，未積極考慮單次0.75厘，並稱有證據顯示核心通脹率已見頂，暗示未必會大幅加強收緊貨幣政策力度，刺激昨晚美股急升。 美國聯儲局一如市場預料加息0.5厘，令聯邦基金利率升至0.75至1厘。 自2023年開始至今，對樓市利好消息湧現，如財政預算案寬減物業印花稅、通關效應、美國放緩加息等，都為樓市起了振興作用，由樓市小陽春踏入較長遠的樓市升浪。 短期而言，相信市場目光將會繼續聚焦一手，購買力追捧優質新盤，相信3月一手交投相信會達約2,300宗水平，較上月約900宗大升約1.5倍，而二手交投有望達到5,000宗。 加息樓價 近日香港拆息確實持續走高，今日（6月15日）港元一個月拆息再創近10年新高，升至近1.668厘，較昨日升約6.7點子，是連續14日上升。
- 上周美國聯儲局主席鮑威爾出席國會聽證會時，由於油價飆升，可能會令通脹水漲船高，故此有必要在3月加息25個基點，並有必要時，會在今年內持續加息，下次會議將確定縮表的進度。
- 至於香港銀行包括匯豐控股（0005.HK）則未有跟隨上調最優惠利率（P）。
- 美國聯儲局公布加息後，香港金管局亦於6月16日（香港時間）上調現窗基本利率75個基點6，升至2厘，亦為今年第三次上調基準利率。
- 不過，如選用定息按揭後，供款期間卻沒出現大幅度加息，就會變了還「貴息」給銀行。
- 美銀6月底預測美國聯邦基金利率明年底升上4至4.25厘，對應的本港銀行最優惠利率預測達到7.5厘，現時對美息預測再調高0.45厘，即料明年初或高達4.75至5厘。
- 3月份於一手搶客及股市波動環境下，二手市場成交量下跌約三成，當中以中價物業最受影響，但美國放緩加息步伐，香港物業將再次成為投資者的避險工具，料中價物業投資者入市比例將增加至兩成。
隨著本港大型銀行息率不變，相信有助本周末新盤銷售進一步火熱，全月有力突破2,000宗水平，預計全年交投按年有望升逾6成至約1.5萬宗。 黃詠欣指，中小型銀行早前推出快閃「時光倒流價」3.125%的息率優惠，客戶流向較低息的銀行做按揭，令大型銀行都要出招迎戰，3月中起陸續有大型銀行下調二手物業H按鎖息上限0.25%至3.375%，與一手物業看齊。 陳永傑續指，港府正積極研究放寬防疫措施，相信放寬入境限制可令香港經濟緩步復甦，但對樓市幫助較輕微，況且於現時經濟下行的環境下，相信需要持續的救市措施，才能挽回疲弱的經濟。 以$800萬樓價為例，如申請10年期的定息按揭，利率為2.1厘，借90%連按保上會，每月還款$28,261，對比現時選用H按的業主，目前H按實際按息約1.6厘，每月供款只是$26,455，表面上現階段申請定息按揭並不划算。 以一層$800萬的物業計算，若借90%按揭，還款期30年，以目前H按的實際按息大約1.5厘計算，每月供款$26,091，若實際按息升至目前的封頂息率2.5厘，每月供款$29,871，相差只是$3,780。 當然，物價上升是反映經濟增長的其中一個指標，但目前美國的疫情才剛紓緩，為何會迎來這麼激烈的通脹?
加息樓價: 香港加息2022｜港息年內或加多於一次
樓市走勢2023｜美國聯儲局剛宣佈加息0.25厘；本港匯豐銀行則宣佈不跟加。 根據中原城市領先指數CCL，今年3月美國首次加息，當時CCL報178.72，比對上周CCL的171.27點，即美國四次加息期內，香港二手樓價下調4.2%，首九個月則錄7.2%跌幅，陳永傑認為，部份已反映市場對加息的憂慮。 因為當港美息差拉闊，聯繫匯率下資金自然有套利活動，從港元流向美元，而這1.5萬億元，正正是香港銀行體系尚餘多少資金，資金之龐大，即使港美息差拉闊至2厘，相信亦不足以衝擊香港的金融體系，亦不足以促使銀行急劇加息。 要留意的是，除了疫症因素外，俄烏戰爭亦為環球經濟帶來不明朗因素，同時有機會令能源及商品價格大幅上升，所以兩國的戰事將左右美國息口變動：加息太快，會衝擊美國經濟增長；加息太慢，又會令通脹失控，那到底美國的貨幣政策如何發展? 簡單而言，最好先觀察美國未來一至兩季的通脹情況，如果未能有效遏抑，而就業市場沒有明顯惡化，則有可能促使聯儲局採取更進取的收緊貨幣政策，可能是加快加息或縮表的步伐。 由於銀行一般不會單邊加P而是上調存貸息率，尤以具指標性的大型銀行亦會顧及上調存息的成本上升壓力，故此實際加P時間視乎銀行衡量資金成本而定，王美鳳估計本港按息年底仍較大機會處於3%附近水平。
據局方提供的資料，聯儲局官員對今年底聯邦基金利率預期終端利率將落在5厘至5.25厘水平，意味著美國加息周期有望於年內見頂。 美國通脹升至近40年新高之後，終於迫使聯儲局面對現實不斷「放鷹」，更稱「很快」就會加息，市場估計下月就會「來料」。 美國一如期加息0.5厘，未有大幅加息0.75%，令市場鬆一口氣，聯儲局態度轉鴿，令市場相信當局對加息為經濟所帶來影響有顧慮，聯儲局更預示通脹或快見頂，美國加息幅度可能較預期溫和，對本港樓市是好消息？
加息樓價: 美國加息對樓市影響多大？盤點樓價關鍵因素
香港樓市方面，美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，是次加息幅度一如市場預期，而本港銀行結餘仍高達3,375億元，資金充裕，相信本港亦未會即時跟加。 更重要的是，市場早已消化相關訊息，即使3月美國已開始踏入加息周期，惟本港疫情緩和，樓市購買力釋放，住宅交投已呈現「價量齊升」。 美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，本港銀行今次維持最優惠利率不變，而早前本港有大型銀行已降低二手物業H按封頂息，相信未來港息未會大幅上升。 王美鳳指，本港受惠於防疫措施逐步解除、通關復常、息率將見頂等因素，市場氣氛已回暖，樓市交投明顯增加，是次大型銀行決定維持最優惠利率（P）不變令按息維持現有水平，為市場進一步帶來好消息。 加息樓價2025 事實上，是次加息周期本港銀行已大幅落後於美息加幅（美加息4.5厘 加息樓價 VS 加息樓價2025 港P加0.625厘），故此在樓市前景向好下，相信巿場已完全消化加息影響。
加息樓價: 香港無謂跟貼美國加息
預期下半年本港樓市更理想，樓價有望升5%至8%，全年料升一成。 近期美國通脹7.7%有所放緩，聯邦基金利率為3.75厘至4厘水平，瑞銀財富管理投資總監辦公室亞太區投資總監及宏觀經濟主管胡一帆昨日預料，美聯儲將會放緩加息步伐，料下個月及明年首季將分別再加息0.5厘，令聯邦利率高見5厘。 該行認為，在今年息口上升、經濟持續低迷下，香港樓價今年已累跌11%，預料明年仍有5%至7%的下跌空間，之後會繼續橫行。 萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒稱，短期內新盤銷售反應會比二手市場為好，部分發展商為買家提供財務計畫，變相降低買家入市門檻和部分加息帶來的壓力。 他預計現時高息口負面因素會在今年下半年至近2024年時才開始紓緩，屆時吸引更多住宅及非住宅物業投資者重投地產市場。
加息樓價: 每月供款額
至於樓價方面，「美聯樓價指數」最新報153.85點，按周升1.7%，連升11周至19周高位，本年迄今升近5.4%，估計在加息步伐放緩及息口有望見頂下，樓價有望延續升勢。 以100萬元金額計，借款8成，按揭年期為30年，如按息為0.2厘，每月供款為2289元，如按息升至2.8%，每月供款升至3287元，增幅逾4成。 近日一手成交量拾級而上，由去年12月的200餘宗，每月成交量增幅一倍，2月份約900宗，至預料3月份可達2,500宗的一手成交量，較去年12月成交增幅逾10倍。 此外，美國及歐洲於過去一個月接連有金融機構陷入倒閉風險，多家大型機構大幅裁員，外圍市場不隱，令實物市場顯得相對穩定，金價日前更創一年新高，是實物市場備受追捧最佳例子。 樓價方面，「美聯樓價指數」最新報153.85點，按周升1.7%，連升11周至19周高位，本年迄今升近5.4%，估計在加息步伐放緩及息口有望見頂下，樓價有望延續升勢。
加息樓價: 最新專欄文章
美國聯儲局公布加息後，香港金管局亦於6月16日（香港時間）上調現窗基本利率75個基點6，升至2厘，亦為今年第三次上調基準利率。 陳永傑指，今年首九個月，香港受著疫情反覆及美國加息的雙重夾擊，物業市場成交低迷，二手成交量僅2.5萬餘宗，比對去年同期減少40%，一手情況亦相若。 若香港銀行開始上調最優惠利率，相信對樓市帶來一股陣痛，但香港業主供款能力穩健。
加息樓價: 美國加息、減息對香港股市的影響
相反，隨着美國明年上半年持續加息，料本港P息將加至7厘，故他維持屆時樓價將下跌10至15%的預測。 香港逐步恢復旅遊通關，但無助改善本地樓市氣氛，並且在美國接連大幅加息的蹂躪下，對本地樓價構成壓力。 年初至今本港住宅樓價已平均跌7%，美銀發表報告維持樓價今、明兩年樓價累跌15至20%的預測，並預計港府已有準備一旦樓價明顯下跌，將會放寬一些逆周期措施。 美國國會今年將進行中期選舉，民主黨在國會內只佔輕微的優勢，稍有差錯，就可能讓控制權落入共和黨手裏，這是拜登政府不願意看到的。 拜登剛委任鮑威爾連任聯儲局主席一職，相信鮑威爾一定會不負拜登所託，在加息與維持經濟增長之間取得一定的平衡。 通常，加息周期要發展到尾後階段，息率已加至高於經濟增長的比率時，樓市才會受不住壓力，掉頭向下。
加息樓價: 加息對樓價會有何影響
事實上，目前供樓利息低企，上調空間充裕，單計H按由現水平1.5厘升至封頂息率2.5厘，已足足有1厘的上調空間，當中所牽涉的額外利息成本不菲，更遑論日後銀行有可能上調最優惠利率以提高封頂息率。 加息樓價 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，美國加息步伐放緩，相信離見頂不遠，而匯豐銀行宣布將維持最優惠利率，對一眾香港業主而言屬喜訊，供樓成本減輕亦有助加快準買家決定，料第二季樓價可升5%，上半年合共可升11%。 黃詠欣指，現時大型銀行H按鎖息上限為P-2.25%，以滙豐銀行維持最優惠利率（P）於5.625厘之下，二手物業的實際按息現為3.375厘。
