按揭利率走勢分析2022｜香港樓市首11月一二手住宅註冊宗數按年升28%，經絡按揭轉介最新樓市調查指，近四成受訪者料明年港P不變，年內實際按息或挑戰兩厘以上。 使用P按供樓的人士是以「P-百分比」供樓，當處於減息周期，每月供款會較為穩定，當處於加息周期時，由於銀行有機會調高最優惠利率，P按供樓人士的每月供款也會相應增加。 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 數據顯示，美國4月消費者物價指數(CPI)同比上漲4.0%，創2021年3月以來最小同比增幅。 而在日本方面，市場普遍預期日本央行將在本周五再次承諾維持超寬鬆政策，儘管通脹上升且經濟增長回升。
- 他又指，香港現時經濟正在復甦，銀行沒有條件大幅調升最優惠利率（P)，但由於銀行體系結餘已低於500億元，而美國加息週期仍未完結，與香港息差不會收窄，今年內仍有機會加P，相信P利率動向仍是影響樓價最大因素。
- 回顧2021年按息走勢，最注目的必然是超低按息再現，按息由2020年首季約2.5厘跌至2021年低至1.36厘之10年來新低水平。
- 近日新盤混戰升溫，發展商採取「先求量，再求價」的銷售策略，刺激市場購買力，為樓市增添動力。
- 此外，銀行估價亦貼市配合，反映銀行樓按取態正面，預期現時平均按揭額約$474萬水平將可持續發展低至H+1.3%水平。
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- 中國與世界其他地區之間的這種政策區別是投資者可能會在2022年關注的一個關鍵主題，趙耀庭表示，這就是該行對明年中國股市變得更正面的原因。
- 事實上，早前本港有大型銀行已降低二手物業H按封頂息，相信港息未來未會大幅上升。
積金局以往就最低及最高有關入息水平進行四次檢討，分別是在2006年、2010年、2013年、及2018年進行。 在新興領域方面，香港政府正大力推動本港發展為虛擬資產中心，如推出全新的虛擬資產交易平台（VATP）發牌制度等措施加強監管。 除加密貨幣交易所外，最近遷至香港的虛擬資產企業，亦包括旨在於整個虛擬資產領域開發區塊鏈應用的企業。 另外，銀行應從顛覆性創新和維持營運兩方面審視業務的韌性，並積極評估投資需求。 全新單元OR-2「運作穩健性」的準備工作，將加強香港銀行應對自身及來自由第三方服務供應商提供營運支援的風險。
香港息口: 銀行服務及支付
美聯儲11月宣布啟動縮減買債規模，今日（12月16日）議息會議更宣布加大「收水」規模至300億美元，市場普遍認為此舉將為2022年加息揭開序幕。 曹德明預期，是次量化寬鬆規模比以往更大更急，「收水」及加息的速度或比以往快，加上種種經濟因素支持，加息周期有機會於明年中開始，並估計年內美國或加息最少兩次。 不過，加息幅度不大，理論上對樓市影響有限，實際上2022年首季本港受到內外不利因素夾擊，包括中港疫情蔓延及外圍俄烏局勢緊張，對金融市場帶來沖撃，港股出現顯著波動，導致市場投資氣氛反覆，在樓股及經濟環環相扣的情況下，相信港樓亦會受到考驗。 曹德明認為，增發票據主要是為應對美聯儲的縮減買債行動，吸納部分市場的流動性以穩定港滙，而現時銀行結餘仍達高水平，相信金管局增發票據仍不足以收緊港元流動性，而近日拆息升至0.2厘，相信主要受年結影響。
- 他補充，預計現時高息口負面因素會在2024 年時開始紓緩，吸引更多住宅及非住宅物業投資者重投地產市場。
- 雖然歷史做法不一定重複，但參考一下亦無妨，在過往加息周期，港P於美息升至2%或以上水平才開始上調。
- 料部份業主或把握低息尾班車，於加息前轉按並鎖定低息，未來新取用按揭及轉按金額及宗數或有5至10%上調空間。
- 然而今次美國加息幅度比上次更大，而且即將啟動縮表，筆者料美元將會逐步增強，套息交易增，本港或將觸及7.85的弱方兌換保證，令銀行結餘進一步下降，拆息亦將隨之上升，預計次季末一個月HIBOR將挑戰0.6厘至0.8厘水平，H按實際利率或會升至2.1厘。
- 不過，香港樓價走勢受多方因素影響，如疫下港府對外開放政策，地緣政治等，是次香港加息幅度即使較預期細，仍不足以扭轉樓市向下的趨勢，難免對準備入市的買家造成心理壓力，故預測全年累積樓價跌幅為10%。
- 英國國家統計局周三公布的數據顯示，儘管製造業和建築業出現收縮，但零售商和電影業幫助英國經濟在4月一如預期增長0.2%，表明增長緩慢而不是衰退。
- 受到通關刺激，上半年租金已由低位回升，美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，今年首季租金按季升1%，為2018年以來，第一季租金首錄升勢，首5個月則累升3%，創15個月新高，而租金上升，息口有望穩定下，利息支出較租金為低。
加上疫情以及外圍局勢緊張，對全球經濟造成重大困難以及不確定性，透過加息去抑壓高通脹是勢在必行。 另外，加息周期期間，由於H按的鎖息上限是以「P-百分比」計算，當銀行調高最優惠利率，鎖息上限也會調升，每月供款會隨之增加。 與供樓息息相關的銀行同業拆息(Hibor)，6月15日最新報4.75%，如果以H+1.3%按揭劃計算，實際按息為6.05%。 如果以貸款額500萬及30年還款期計算，每月供款額為$30,138，壓力測試要求為$61,438。
香港息口: 香港加息2022｜匯豐帶頭加P息0.125厘｜業界料今年樓價跌10%｜按揭借500萬每月多還333元｜供樓、壓測要求變化一覽
參考上一輪加息周期，美國加息9次達2.25厘，香港才加息1次為0.125厘。 料倘本港銀行體系結餘回落至1,000億元以下水平，銀行或有機會考慮跟隨美國加息（P），因此相信是次美國加息短期內對本港樓市的影響不大。 心水清的人會知道，港P不升不代表按息不升，因為現時拆息HIBOR按揭計劃的選用比例達97.5%，故此按息變化主要由HIBOR調整所影響。 過往港元拆息早於港P上調，拆息主要受美息、銀行結餘充裕程度、本港投資環境、資金流向、港元需求等因素影響。 香港息口2025 雖然現時本港銀行結餘較歷史高位$4,575億有所回落，但仍然達$3,775億高度充裕水平，若美息今年上升而市場資金仍然充裕不變，港元拆息未必跟足美息加幅，跟隨息率上調的速度亦較慢。 由於聯繫滙率制度關係，本港息率趨勢主要跟隨美息，只是步伐及調整速度未必一致。
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝亦表示，今次銀行加P幅度較預期輕微，相信只為「試水溫」。 他指出，三個月及一年HIBOR已分別升至3.18厘及4.17厘，反映市場預期未來息率將升至4厘以上，加上美國預告未來繼續加息，銀行資金成本上升壓力未來仍會增大，故相信P有機會上調不止一次。 香港息口 香港息口2025 香港息口2025 事實上，本港息率走勢與美息走勢息息相關，但即使美國開始加息，本港未需立即跟隨。 相信未來倘大量資金流走，即本港銀行體系結餘回落至1,000億元以下水平，銀行才有機會考慮跟隨美國加息。 回顧2020年本港按揭息率，為應對疫情，美國於去年3月份緊急減息達1.5厘，將美息進一步推低，但本地拆息首季仍持續高於美息水平。
香港息口: 香港文匯網
馬泰陽預料，即使港銀加息，料步伐循序漸進，普遍市民面對加息仍有足夠的緩衝空間，短期內對樓價不會有太大影響。 香港息口 香港息口 趙耀庭指出，儘管緊縮的政策即將來臨，但美國股市仍然上揚，美國十年期國債債息僅小幅上漲，因為這一舉措已被充分的預估，許多人認為政策轉變應可對高通脹，同時又不會扼殺增長。 美国5月消费物价指数同比升幅放缓至4%，为2021年3月以来最低，低于预期。 利率期货数据显示，交易商预计联储局本周会议不加息的可能性升至95%，但仍估计7月调升利率机会较大。
香港息口: 港元
不過，亦要留意英國通脹居仍然是高不下，此前於周二公布的數據顯示，2月至4月不包括獎金的工資較去年同期增加7.2%，較預期強勁，這加深市場對英國央行今年將繼續升息的預期。 市場認為下周會議上加息25個基點的可能性為79%，加息50個基點的可能性為21%。 美國暫停加息，大型銀行滙豐（0005）亦在中午宣布，維持港元最優惠利率（P）不變，維持在5.75厘。 有代理行指，暫緩加息對香港一眾供樓業主帶來了「喘息」的機會，惟因為息口是否見頂仍存在多項不確定因素，市場觀望氣氛將持續，料短期二手市況仍然低迷，同時預計短期樓價或輕微下調。
香港息口: 香港1個月銀行同業拆息走勢圖：
事實上，撇除息口因素，香港與內地的通關步伐亦是市場關注焦點之一，若通關之門順利打開，料有利整體樓市交投，馬泰陽相信明年樓市仍然「穩中向好」，全年樓價升幅料介乎3%至5%。 香港息口2025 至於香港方面，金管局將於下年首兩個月增發第三次的400億元外匯基金票據。 現時銀行體系結餘已由高峰多達4,575億元的歷史新高，逐步回落至現時3,825億元，今日（12月16日）一個月銀行同業拆息（HIBOR）為0.2厘，已連續９個交易日維持0.2厘水平。 香港息口方面，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，量化寬鬆使環球水浸，產生資產泡沫風險，美國物價指數創近40年新高，市場認為通脹已不屬短暫性，現時美國啟動「收水」，相信下一步將加快落實加息的步伐。 中國內地及中國香港恢復通關，為駐香港的中資銀行帶來重大利好因素，料將再次加快粵港澳大灣區發展步伐。 新推出的「互換通」和「跨境理財通」等各項促進跨境投資的「互聯互通」計劃將繼續優化，而兩地通關將帶動2023年交易需求回升。
香港息口: 按揭優惠
的確，本港銀行體系資金長期充裕，來自客戶的存款是零售銀行的主要資金來源，銀行存款充裕，令它們的資金成本得以維持在一個低水平，有條件不絕對地跟隨美國加息，所以近年來息口仍然處低水平。 香港息口2025 當銀行調高最優惠利率，供樓人士的按揭計劃如與該利率掛鈎，即所謂的P按，供樓負擔自然會增加。 香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽（Dave Ma）表示，雖然美國加息預期升温，不過本港銀行會否即時跟加仍然言之尚早，目前本港實際利率屬於偏低水平，與歷史高位逾10厘比較仍然相距甚遠，加上本港銀行體系結餘資金充裕，暫未見港銀有急切加息壓力。 他又指，香港現時經濟正在復甦，銀行沒有條件大幅調升最優惠利率（P)，但由於銀行體系結餘已低於500億元，而美國加息週期仍未完結，與香港息差不會收窄，今年內仍有機會加P，相信P利率動向仍是影響樓價最大因素。 美國聯儲局一如預期暫緩加息，但高息時期仍可能維持一段時間，下半年甚至會再加息兩次共0.5厘。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，美國暫緩加息，對香港一眾供樓業主帶來「喘息」機會，始終是好事，相信準備入市的買家或會加快決定，惟息口是否見頂仍存在多項不確定因素，料市場觀望氣氛持續，短期二手市況仍然低迷。
香港息口: 香港加息2022｜地產代理行︰維持樓市下調預測
事實上，去年首季港元貸存比率持續處於近90%偏高水平，反映銀行放貸資金偏緊，加上疫情下經濟不確定性因素增加，上半年銀行避險取態加深，將控制資金成本重要性放前，促使去年銀行接連削減按揭優惠及上調按息，新批按息由年初仍低至H+1.24%逐步上調至H+1.5%。 至於香港方面，由於銀行結餘仍達到3,825億元的甚高水平，相信仍有不少緩衝空間不跟隨加息。 不過，自金管局第三次宣佈增發外匯基金票據，估計未來銀行結餘將進一步減少。 加上美元轉強導致拆息上升，料明年首季一個月拆息將維持0.4厘以下，實際按息有機會增至1.7厘，年內一個月拆息則有機會升至0.8厘以下，即實際按息或挑戰兩厘，但仍屬歷史偏低水平。
香港息口: 樓市資訊 美聯物業
在受訪的市民中，逾4成（42.2%）認為如美聯儲於2022年中開始加息，本港息口（最優惠利率P）仍維持不變。 香港息口 在持有物業市民中，近9成（90.5%）仍有按揭在身，近3成半（34.2%）考慮加息前加按或轉按。 當香港處於減息周期，大部份供樓人士均會選用以銀行同業拆息為基準的Ｈ按供樓，能夠以封頂息／鎖息上限以下的利率供樓。 最新點陣圖預計，明年底的聯邦基金利率為4.6厘，3月預料為4.3厘；預計2025年年底利率為3.4厘，3月預料為3.1厘；預計長期利率為2.5厘，與3月時預測的水平一樣。
香港息口: 投資優惠
反映银行资金成本的三个月拆息，涨至4.72661%，为近两周新高，与同期美元LIBOR息差收窄至83基点。 隨著銀行趨向降本增效，同時提升客戶服務，業務轉型仍為其中的發展趨勢。 未來數年，人工智能和其他新興科技在不同業務領域上，對銀行業的重要性將進一步增加。 人工智能在銀行營運和服務的運用越趨普及，銀行應設有相應的風險框架，以及確保有合適的人才及技術支援。 畢馬威中國《經濟重啟，把握商機：2023年香港銀行業報告》分析2022年銀行業績的主要數據，以及銀行業未來一年主要趨勢和熱點話題，包括 ESG、虛擬資產、財富管理服務、數碼業務轉型及新監管條例。
香港息口: 香港銀行同業拆息
而首11個月現樓按揭宗數為93,509宗，按年升24.8%，首11個月樓花按揭宗數則為5,475宗，按年減少22.5%。 經絡按揭認為通關及經濟向好等因素將刺激樓市，預期明年現樓及樓花按揭宗數按年升約一成。 陳永傑又指，在美國加息10次、香港加息4次影響下，添加兩厘的按揭壓測措施已不合時宜，相信適當降低壓測，有助刺激物業市場需求，以及穩定樓價下行的風險。 至於第三季樓價走勢，陳永傑指需視乎是否有利好因素，如港府減辣措施、經濟復甦步伐、美國是否繼續加息等，由於不穩定因素眾多，料第三季樓價有3％至5%的波幅。
香港息口: 樓市資訊 香港置業
在以上三大因素下（銀行結餘創新高、拆息回落、銀行按息掉頭回落），令實際按息由去年初約2.5%降至年內低至1.4%低水平，創下近10年新低。 在環球寬鬆貨幣政策下，去年4月起銀行結餘開始上升，5月份拆息出現明顯跌幅，與樓按相關的1個月拆息跌穿1厘，H按實際息率逐步下跌，與P按息開始拉闊。 6月銀行結餘破千億，資金持續流入本港尋找投資機會，10月底起銀行體系結餘已增至逾$4,500億創下歷史新高，較首季約$540億水平達到多倍增幅。 銀行結餘重返高度充裕水平下，銀行同業拆息於11月份進一步回落至貼齊美息超低水平，與樓按相關的1個月拆息於11月份平均為0.15%，於11月19日更跌至0.1%約10年新低水平，較年初曾高逾2%大幅回落。 經絡按揭轉介營運總監張顥曦則指出，預計加息周期完結在即，鑑於去年本港樓價大跌約15%，加上銀行現金回贈激增，在息口轉趨穩定以及銀行「回贈」增加之下，現時入市買樓，實在較去年更為著數。 而美聯儲將於本港稍後凌晨時份公佈議息結果，張顥曦預計，美聯儲將暫緩加息一次，料息口已經見頂。
香港息口: 最新專欄文章
此外，銀行估價亦貼市配合，反映銀行樓按取態正面，預期現時平均按揭額約$474萬水平將可持續發展低至H+1.3%水平。 另外隨息口見頂，將有4大利好因素支撐香港下半年樓市，料全年樓價升10％至15％。 美國聯儲局宣布暫停加息，萊坊董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒預計本港銀行同業拆息（H）升勢會稍為喘定，但現時高息口環境下將繼續影響新按揭成本。 自去年起，實際按息已累積一定升幅，短期內市場仍然沒有充足的購買力，部分中小型單位的上車買家或不能通過銀行壓力測試，短期內令樓價受壓，特別是二手樓價。 再者，美國有銀行相繼倒閉，原因與加息有關，相信為穩定當地銀行體系下，估計美國加息步伐持續放慢，甚至即將見頂。
由3月24日低位129.63起始，美元兌日圓累計升幅超過1,130點，若計算回調23.6%及38.2%的幅度為138.25及136.60，擴展至50%及61.8%則為135.30及133.95。 香港息口2025 港元汇率今早曾见7.8299兑1美元，为6月2日以来最强，最新报7.8309，与前收市价升0.03%。 風險管理、績效評估和報告均倚賴可靠及準確的數據，而數據又對實踐ESG方面至關重要，也將在未來發揮更關鍵的作用。
香港息口: 維持供款入息上下限在7,100元及30,000元
在固定收益方面，趙耀庭仍然認為投資者最好投資信貸而非長期資產，因為美國經濟繼續向前發展。 DiPasquale分析指出,鑑於宏觀經濟形勢,美聯儲局維持利率不變,這是市場所預期的,但因為美聯儲局表示這種暫停可能不會持續下去。 從市場的角度來看,只要比特幣維持在25000萬元(美元.下同),我們就應該繼續看到整合。 由於市場普遍對加息已有心理準備，加上業主入市前已通過壓力測試，除非本港加息步伐快、升幅急，否則對供樓的實質影響有限，相信普遍業主未會因加息而劈價求售。 然而，加息在短期內對大部份人而言仍不是好消息，皆因利率支出上升，代表買樓成本更高，未必人人負擔得起。
聯繫滙率制度下，本港息率在很大程度上跟隨美息走勢，意味本港息率於今年仍會維持現時低息水平。 由於市場上超過9成用家使用H按，故此實際按息亦受拆息變化而影響，拆息受影響因素較多，換言之，本地按息走勢視乎美息走勢外，亦受銀行結餘變化、貸存比率、銀行樓按積極性影響，預期2021年本港1個月拆息在不受季節性及短期因素影響下將主要介乎0.1%至0.25%水平。 而基於H按優勢較大，H按很大機會持續為主流按揭計劃，今年按息將主要介乎1.4%至1.7%，延續近10年新低水平，有利本港樓市發展。 現時美國通脹持續高企，3月消費物價指數(CPI)按年升8.5%，再創超過40年新高，加上疫情及外圍局勢緊張，引發的供應鏈樽頸及對全球經濟造成不確定性，筆者相信未來美國加息及縮表行動仍會持續進行。 而香港息口方面，筆者認為本港銀根仍然充裕，即使銀行體系結餘由高峰多達4,575億元逐步回落至現時約3,375億元，但仍屬於偏高水平，相信短時間內未有太大壓力立即跟隨美國加息（P）。
