近期新盤市場銷情一般，問及是否錯過最佳賣樓時間，佳源國際項目總經理鄺鴻輝表示，是次開價採快開賣快回籠的策略，樓花期亦相對短，相信可吸引不少買家。 對於該盤開則，其中128方呎的龍床盤疑似將露台改為廁所，鄺表示項目是由前發展商俊和入則，開則已經通過政府要求。 至於該盤不設任何優惠及按揭，他表示項目(lump sum)一整筆款項細，相信大眾可自行承造按揭。 發展商補充，該73伙市值3.2億元，明日起收票，最快12月開售。 創興銀行亦稱，目前，該行有為菁雋提供樓花按揭及現樓按揭服務，現仍接受該樓盤的樓花按揭申請。
不過，該盤近日再沽出三個單位，而頂層的26樓E室，實用面積160方呎連69方呎天台，更以成交價494.3萬元賣出，實用呎價高達30,893元，創項目新高價，呎價貴過其他近年新盤千望、ONE SOHO，後者最高成交呎價介乎2.6至2.74萬元。 被喻為「龍床盤」的屯門菁雋，最細單位實用面積僅128方呎，備受世人關注。 項目今日終公佈首張價單共73伙，售價285萬至928.8萬元，呎價13,452元至22,327元。 最平單位為8樓32室，實用面積131方呎，價單價285萬元。 龍床盤菁雋 今次放盤單位為低層20室，實用面積170平方呎，開放式間隔，現叫價330萬元，可借九成按揭，首期僅33萬元，以利率2.5厘，分30年計，月供11,735元，最低每月入息要求約28,106元。 對新盤業主而言，第一次與管理處「交手」可能是單位執修，逾5元一呎表現又如何？
龍床盤菁雋: 屯門「龍床盤」菁雋 減價3成吸客
菁雋首批單位，沒有任何折扣及不提供按揭，平均呎價16,937元更貴絕屯門，較同區弦海上月公佈的首批單位平均呎價15,791元貴7.3%。 龍床盤菁雋 若與屯門豐連2016年7月首批單位平均呎價8,826元比較，屯門新盤兩年貴足九成。 因此一手銷監局較早前提醒，一般來說，發展商會在售樓說明書中列明不同單位的管理／業權份數，而業主需按照份數的比例，分擔相等比例的管理及維修費用。 香港測量師學會物業設施管理組主席黃貴生接受《香港01》訪問，拆解管理費釐定準則。 他表示傳統而言，管理公司以「量出為入」的方法，去釐定管理費。
- 按揭中介則指出，若業主隱瞞按揭證券公司出租而被查出，銀行可能需用出租物業的準則來重新評估物業按揭。
- 賬目可入住後留心，但新樓管理費在買樓時，卻未必可了如指掌，原因是發展商銷售時，不會公布管理費水平，準買家只可「靠估」，入伙後亦只能「硬食」。
- 由佳源國際與鄧成波家族旗下陞域集團有份持有的「龍牀盤」菁雋，日前修改5伙特色戶貨尾價單，減價幅度介乎6%至最高的33%不等。
- 雖然龍床盤細，但一樣也吸引到投資者收租，例如2021年11月菁雋高層單位，實用168平方尺，以每月8300元租出，實用呎價為49.4元。
- 近期新盤市場銷情一般，問及是否錯過最佳賣樓時間，佳源國際項目總經理鄺鴻輝表示，是次開價採快開賣快回籠的策略，樓花期亦相對短，相信可吸引不少買家。
- 屯門「龍床盤」菁雋最近錄得高層20室成交，實用面積170平方呎，屬開放式單位。
反觀，其他住宅即使係新入伙新盤租金回報未必高，位於深水埗愛海頌於去底收樓，租賃交投轉旺，本月暫錄22宗租務，以單位為1座高層C室為例，實用面積477平方呎，兩房間隔，以17000元租出，折合實用呎租36元。 原業主於2020年以845萬元購入單位，租金回報只有2.4厘。 源於2019年落成的屯門單幢新樓菁雋，其最細單位僅128方呎 (標準私家車位約134方呎)，是《一手住宅物業銷售條例》生效後最細新盤之一，因發展商說了句「(紫禁城再大) ，皇帝也不過睡張床」引起嘩然而得名。 數到位於市區的龍床單位，不得不提位於長沙灣的AVA228，僅比菁雋大1方呎。
龍床盤菁雋: 開放式回報有4厘
若買家選購菁雋指定21樓9室單位，獲贈「Audi 龍床盤菁雋2025 A3 Sportback」房車一部，價值30萬元。 據土地註冊處資料，她持有的 128 方呎開放式單位，2019年以 183.4 萬元入市，2021年初零議價下以 235 萬出售，賬面獲利51.6萬。 至於該原業主於2019年7月以192.8萬元購入上址，持有單位僅約一年半，是次易手實際亦賺約42萬元。
2014年5月，俊和發展集團及益兆興業以2.328億港元投得屯門井財街限量地，每方呎樓面地價約1530元，創下屯門區近12年地價的新低。 [1] 菁雋為單幢式物業，提供356個住宅單位，約八成的單位是開放式間隔，面積介乎128至178平方呎。 以菁雋為例，開放式單位為實用128平方呎，這個龍床單位扣除明廁、開放式廚房，真正可用的地方僅得88平方呎，樓盤一層有29伙，密度很高，環境由於面向公路的關係，不算清靜。 有指在樓市看淡下，最先受影響的會是這些納米盤，不過看看早前這類128平方呎的單位成交，實用呎價達18359元，業主以183.4萬元買入，帳面賺約3成。
龍床盤菁雋: 龍床盤菁雋業主短炒一年半淨賺42萬 獲80後Full Pay入市
開放式佔276伙，比例78%，實用面積128至178呎﹔一房標準戶實用面積227至247呎，兩房標準戶實用面積365至387呎。 單位最大好處是樓層夠高，剛好可以避過前方「置樂花園」，望到前方少量「青山灣」海景，跟樓下街市景象截然不同。 客飯廳方正實用，但抬頭望望天花，喉管都繞著天花而行，顯得相當礙眼。
龍床盤菁雋: 龍床盤樓花按揭爆額 恐掀撻訂潮 90後業主︰第一次買樓好黑仔！
如果是大少少，實用170尺的菁雋高層細單位，售328萬，實用呎價為19294.7元。 龍床盤菁雋 近期一手樓市氣氛轉差，但由佳源國際（02768）及資深投資者鄧成波家族的陞域集團合作發展的屯門菁雋，似乎是趁著新居屋攪珠已成定局，想吸納部分回流市場的向隅客，於11月28日推出首張價單。 由於項目的最細開放式戶實用面積只有128方呎，因此被稱為「龍床盤」，並且受到市場關注。 佳源國際回應稱，銀行承造樓花按揭一直設有額度限制，相信並不是針對菁雋項目。 按發展商與銀行的溝通，目前市場上仍然有銀行開放樓花按揭申請。 據悉東亞、創興銀行尚未滿額度，發展商會密切與銀行溝通，讓買家能順利完成申請。
龍床盤菁雋: 屯門菁雋簡介
但現時由於政府法規上的改變，如與環保相關的法規、通脹等，管理公司會預先估算，再釐定管理費。 大廈有3部電梯出入，一層共有36個單位，尤以只有128方呎「龍床盤」最受關注。 記者上月曾與資深驗樓師賴達明實地考察，部分單位景觀尚算開揚，一邊可望見河景及鐵路景；另一邊的單邊一房單位，則可遠望附近足球場。 而她持有的另一個開放式單位，實用面積 141 方呎，則以200萬元轉售予母親，呎價14,184元，比市價低約兩成。 據知，新買家一名居於區內的80後，年約30多歲，以「Full Pay」買入單位作自用。 由於原業主持貨不足三年，故交易涉及樓價10%的額外印花稅（SSD）、即約23.5萬元，由該名80後買家負責，加上首置名義入市涉及的3.51萬元稅款，及2.35萬元佣金，入市總成本為264.36萬元。
龍床盤菁雋: 龍床盤是指哪類單位?
滙豐發言人表示，公司與其他銀行一樣，在每個樓盤皆受制於按揭貸款額，假如客戶希望申請有關項目的按揭貸款，可以用現樓形式申請。 恒生發言人則稱，該行於提供樓花類型之按揭服務時，會考慮多項因素，包括市場情况、風險評估、物業質素、樓花期等，從而提供相關安排，亦會設定貸款總額上限。 由於菁雋有機會於8月初發出滿意紙，並最快於9月30日入伙，若買家無法申請樓花按揭，理論上可轉用建築期付款計劃，即待物業入伙時，再找銀行申請現樓按揭，惟樓價折扣將由22%減至19%，以300萬樓計多付9萬元。 有「龍床盤」之稱的納米樓盤屯門菁雋，新近再錄一宗蝕讓個案，一伙實用面積169平方呎的開放式戶，以244萬元沽出，較三年前買入價帳面貶值8.5%。
龍床盤菁雋: 龍床盤菁雋「遲買平幾球」！貨尾特色戶劈價33% 即日重售5伙全數沽清
入場單位為8樓32室，屬開放式設計，只有131方呎，但叫價高達285萬元，呎價22,214元，貴絕新界西北。 此外，首張價單中只有24伙屬400萬元以下，全部為開放戶，當中低於300萬元的更只有6伙。 雋薈只有120伙，單位實用面積介乎152至228方呎，全屬開放式，每戶設開放式廚房，各配置露台及工作平台。 早前一炮過推售120伙，售出不足30%，未知是否與訂價高有關。 雋薈由俊和發展與益兆集團合作發展，因最細單位只有152方呎，僅比兩間公司前作屯門菁雋，最細單位128方呎，多出24方呎，被形容為「龍床盤2.0」。
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發展商日前公布第2號價單，加推的36伙，實用面積128至227呎，並提供60天即供等最高22%折扣，以上述單位為例，16樓31室定價為249.7萬元，折實後最平194.7萬元。 總括而言，128方呎的單位，扣除浴室等，實用面積只有約88方呎，已包括開放式廳堂及開放式廚房。 從代理提供的片段，單位可說是「一眼睇晒」，一入屋就是開放式廳堂，門的右手邊是雪櫃，前方左邊是一個迷你開放式廚房，工作枱上裝有鋅盤及電子爐具，但已經沒有額外空間，若果有需要處理食材，或要先將鋅盤覆蓋好才可以。 翻查代理實時紀錄，上月份整個屯門區共錄得36宗租務成交，有26宗都來自「菁雋」，佔總租務量的72%。 龍床盤菁雋 龍床盤菁雋 在放盤毗鄰的「利寶大廈」，上月就促成了兩宗租務成交，實用面積266及269呎，分別是8,500至9,500元之間。 根據一般在土地註冊處找到的「按揭契」，均屬「all monies」的契約，意思是無上限貸款。
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要注意的是，項目有314個單位的實用面積是少於300方呎，佔全個項目的88%；而細於200方呎的單位更有276伙，面積僅得128至178方呎。 同時因單位面積實在的骰，市場原預期項目200萬元便可入手，結果卻不似預期。 首張價單共73伙，售價285萬至928.8萬元，呎價13,452元至22,327元。
龍床盤菁雋: 龍床盤2.0｜雋薈頂層呎價破頂貴絕旺角 租金回報更高?
以菁雋另一中層11室單位為例，面積171呎，於近去年底以8000元租出，以310萬元買入價計，未計管理費等，租金回報率都有3.1厘，高於市場一般2.7%。 以屯門菁雋中層21室為例，實用面積約170方呎，屬開放式，於去年10月以7,800元租出，實用面積呎租約46元。 而原業主於2019年以約289萬元購入，租金回報率約3.2厘。 雖然近日納米樓不時爆蝕讓，加上政府新賣地計劃引入最低面積280呎要求，以杜絕納米樓供應。 不過，私人收購發展項目如上述雋薈未受影響，納米樓仍有市有價，其中原因是投資價值回報較高。 一眾業主短期「上會」無望，轉而向發展商求助，希望可以延長60天即供付款計劃，讓買家可以延遲支付餘下的九成樓價。
龍床盤菁雋: 「龍床盤」菁雋特色戶劈價33%重推 呎價由1.87萬減至1.26萬
目前發展商正加緊執修，爭取12月份內完成工作；發展商又指，菁雋管理費平均為每平方呎4.8元。 除了單位面積細為人詬病，據指入伙後有多樣裝修項目仍需要執漏，加上發展商把一層單位劏近29伙，變相令等電梯時間增加，另有單位面向公路，環境較嘈，有些單位雖加設了隔音屏，但仍有些窗戶不可打開。 不過，據最新修改價單顯示，單位的價單定價為998萬元，價單呎價12,569元，付款方法改為60天即供，不提供任何折扣，故實際減幅為33%。 發展商同步上載銷售安排，定於本月17日（周五）發售該5伙特色戶。 如果說做投資、收租，可能吸引到單身人士或同居情侶租住單位，即使是純粹短租的話，都會有此需要。
例如2021年11月菁雋高層單位，實用168平方尺，以每月8300元租出，實用呎價為49.4元。 而如果手上資金不多，有意先上細樓再待機換大屋，也可買來自住，如果家中想放多少少雜物又或想組織家庭，就當然不是好選擇。 另外，大鴻輝集團旗下的上水現樓尚宜被指是龍床盤再現，單幢式樓宇高6層，只有開放式和一房單位，最細是實用面積138平方尺的2樓E室，折實售242.88萬元。 雖然龍床盤細，但一樣也吸引到投資者收租，例如2021年11月菁雋高層單位，實用168平方尺，以每月8300元租出，實用呎價為49.4元。 在2019年屯門有一單幢新盤菁雋落成，相比134呎的標準私家車位，該單位僅有128平方呎，當時發展商更稱「皇帝都是睡張床」而已，引起坊間討論所謂的龍床盤。
樓齡已有37年、位於青河坊的「麗寶大廈」，位置上也比起「菁雋」更接近「屯門市中心」，物業正部署進行大維修，下手要有湊錢的心理準備。 發展商並無提供任何買家優惠及一、二按計畫，付款方法亦只得120天即供計畫。 若買家為旗下指定公司職員，則可獲3%折扣，而首批樓王21樓9室的買家，亦可獲價值約30萬元的房車一部，以單位定價928.8萬元計算，即相等於樓價約3%折扣。
現時區內同類開放式單位一般都不過每方呎2萬元，但菁雋12樓中層的開放式單位已要2.2萬元，定價偏離市場水平，貴絕新界西北一帶同類型單位，意味日後推出更高層的單位，呎價必定更貴。 不過，其他戶型如2房的單位定價相對來說十分貼市，以12樓的8室，面積365呎的2房單位為例，呎價13,726元；而同區另一新盤御半山，10月份一個377呎單位，成交呎價亦要16,821元。 納米樓是近十年建樓趨勢，當中「 龍床盤菁雋2025 佼佼者」莫過於被戲稱為龍床盤的屯門菁雋 (T plus)。 消息透露，菁雋低層32室，實用面積131平方呎，開放式間隔，單位於去年5月份放售，叫價245萬元，放盤大半年至近日以235萬元易手，呎價17,939元。
龍床盤菁雋: 【帶你睇盤】屯門「龍床盤」菁雋170呎單位 叫價330萬放售
由於不少買家事先只申請了滙豐及恒生的按揭計劃，得悉兩間銀行「爆Quota」後，已立刻前往東亞及創興等銀行申請。 菁雋早前於7月中旬減價重推，由於不少伙數低於400萬元，可承造九成按揭，而受到年青上車客歡迎，消息指港姐麥明詩與家人亦是業主之一。 龍床盤菁雋 張小姐為首次置業，形容當時非常幸運抽到較前的籌號，斥資約300萬元，買入170方呎的開放式單位，終可一圓「上車夢」，卻萬萬想不到，申請按揭的一刻反遇到阻礙，恐上車夢碎。 上述成交單位為菁雋低層25室，實用面積169平方呎，屬開放式間隔，早前叫價258萬元，新近減價14萬元，以244萬元賣出，成交呎價14,438元。
龍床盤菁雋: 【直擊】菁雋128呎「龍床盤」現樓曝光 開放式廳堂「一眼睇晒」
其中面積僅128呎的「龍床盤」更成為為一手新例實施後「最細」新盤開則，項目於2019年9月收樓。 中原地產葉津榮表示，近期市場焦點回到二手市場，屯門區11月錄得約150宗二手成交，較10月約128宗回升約17%%。 屯門「龍床盤」菁雋最近錄得高層20室成交，實用面積170平方呎，屬開放式單位。 佳源國際（2768）及陞域集團旗下「龍床盤」屯門菁雋，昨日宣佈減價重推，128平方呎「龍床」單位，折實後最平售173萬元，折實呎價約13,577元。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，項目定價相對進取，可能要一段時間才能去貨。 而美聯營業董事陳光裕則指，區內300萬元以下單位不多，加上區內剛性需求強勁，會有一定客源支持。 市場一直熱議的「龍床盤」菁雋終於推出市場，因單位面積極為的骰，故市場人士預期單位售價會低於200萬元內，可是發展商卻以一個進取價推出市場，呎價貴絕新界西北，該盤更不設任何優惠及按揭。 項目收票數天，仍未獲足額認購，正如市場人士所言，看來發展商需要一段時間才能去貨。 所以，即使納米樓對自住而言，因面積太細吸引力不大，反而適合因工作需要的租客，因此，「龍床盤2.0」雋薈位於旺角傳統中心，出入方便，不愁沒有人承租，而租金回報率有望超過3厘，好過不少豪宅投資。
龍床盤菁雋: 「龍床盤」的身世
當時俊和高層表示，該盤開則靈感源自學生宿舍，又以皇帝作喻，「就算皇帝都係瞓張床，紫禁城咁大，佢真正瞓覺時都係得張床」，項目因此被稱為「龍床盤」。 以單棟樓計，菁雋會所設施不俗，設有KTV房、健身室、瑜珈房、宴會廳、可供燒烤的平台，以及淋浴設施等。 據悉，發展商目標希望收取每呎4.5元的管理費，意味最細單位128呎計算，管理費最平為576元。 睇樓客陳先生指，與女友準備結婚，對菁雋的兩房單位有興趣，二人預算400至500萬元，因比較過同區樓盤的兩房單位，10幾年樓齡及多10呎，樓價需要580至590萬元，加上他本身在屯門醫院工作，到菁雋路程僅約10分鐘，故來睇樓再決定是否「入飛」。 龍床盤菁雋2025 排隊睇樓的黃氏夫婦指，本身已有一個物業，今次目標買入128呎細單位作投資用途，原因是入場費夠平，「希望可以賺錢」。 黃生指，「投資成本比較低，首期都係二十零萬，攞少少錢博下」，他又指新盤地點比較方便，「輕鐵一兩個站就okay」，鄰近大學和醫院，不能賣出也可作收租用途。
龍床盤菁雋: 龍床盤菁雋一呎管理費逾5蚊！ 專家拆解釐定準則 睇實管理份數
由陞域集團有份持有的「龍床盤」屯門菁雋，已屆現樓，昨突然修改價單，下調5伙特色戶的價單定價，下調度幅由6%至33%不等。 龍床盤菁雋位於屯門的景峰站附近，如果說屯門市中心是二線地區，這個地段只能算是三線位置，冇理由會熱賣。 記得2015年，筆者以5百多萬，買入一個3百多呎的半新盤，只有1房2廳。
