有部份既大型屋苑會提供垃圾處理服務，但需要繳付垃圾處理費用。 大部分或者舊式啲既村屋地下都會有一個化糞池，唔想滿瀉就需要搵師傅定期黎檢查同吸糞。 最好就好好保養個廁所，唔好倒廚餘落廁所，隔幾個月甚至一年先吸都無咩大問題。 買賣村屋陷阱2025 如果化糞池開始發出臭味就一定需要去清理，或者間中落啲廚餘清潔劑，加快化解化糞池垃圾。
- 但是若該僭建是有牽涉到該村屋的結構，例如將兩層樓改造為複合式村屋，卻又沒有在圖則內，銀行在審核按揭時就有可能面對問題。
- 如果村屋有僭建，測量師就會估算還原的費用是多少，基本上如果數目不是太大，在批核按揭方面不會有什麼問題。
- 由於村屋起樓質素也不如私樓般嚴格，會出現很多甩漏的情況。
- 不過亦都有大部分既村屋只可以用電話線上網，得8MB既速度。
- 滿意紙即合約完成證明書（Certificate of Compliance，CC），由地政總署發出。
- 「丁屋」一般指1972年根據「新界」小型屋宇，以「新批地」和「建屋牌照」而興建。
由查詢物業估價到遞交按揭申請，物業估價的有效期一般為 60 天；而銀行收到申請後，會索取申請人的信貸報告，信貸報告有效期則為 3 個月。 購買丁屋，係可獲豁免向屋宇署呈交建築圖則，故竣工後毋須申領入伙紙，只須由該區政務處派員驗樓，批出滿意紙便可入伙。 一般而言，較新、管理較完善 (例如屋苑式) 的丁屋現樓項目，可取得較貼近私樓的高按揭成數。 為避免買入釘契樓，可透過田土廳查冊查看村屋是否有建築物頒令，及是否已被解除。
買賣村屋陷阱: 買賣村屋陷阱
如果村屋有僭建，測量師就會估算還原的費用是多少，基本上如果數目不是太大，在批核按揭方面不會有什麼問題。 但是若該僭建是有牽涉到該村屋的結構，例如將兩層樓改造為複合式村屋，卻又沒有在圖則內，銀行在審核按揭時就有可能面對問題。 買村屋留意的其中一個事項，就是應該要先認清該村屋是屬於什麼類型的，這樣才可以避免掉入陷阱，面臨需要補地價與轉讓的問題。 一般上，銀行對於新屋地的估價較為高一些，這是因為這一類的屋齡比較短，同時各方面的設施與規劃都會更為完善。
- 這種情況也許會被追討地租，甚至被收回土地的使用權。
- 若村屋涉及僭建命令 (釘契的一種)，則要先處理好清拆事宜，例如在指定期限內還原建築物，為物業解除釘契，才可繼續交易。
- 注意通訊穩定性 普遍村屋遠離巿區，對外通訊接收有機會受影響，睇樓時宜檢查清楚電視接收訊號、手機上網通話、家居寬頻服務等有否出現問題。
- 如果你所購買的村屋周邊道路屬於政府，或會被限制使用；相反地，若道路屬私人擁有，通過時有可能須繳付過路費。
- 在獲得滿意紙（即完工證書）之前無法通過地價轉讓村屋，則意味著該村屋是無產權的，因此買家無法獲得法律保護。
通常村屋需要在某種特定情況下補地價，也就是當政府認可在官地上建造的村屋，以及在5年內建造在私人農地上或道路上的村屋。 但是若該村屋已經興建超過5年之後，就可以自由轉讓，不需要再補地價了。 購買村屋時應該確保該物業已經補地價了，若上一任業主不是原住民，大多數都已經補了。
買賣村屋陷阱: 問題一：有否業權爭拗 不依地契興建？
如果有公交車經過，則表示該路段屬於公眾所有，買家不必擔心這段路會突然被人堵住。 要分清楚花園屬於「私人地」，俗稱「入契地」、或是「官地」，是向政府租用？ 大家如有疑問，可向地政署購入DD Lot（Demarcation District）圖，或向業主索取租約，以查閱或分辨花園的屬性及可准准許的用途。 「官地」一般屬於短期租約，每半年續約一次，每3個月付一次租金。
事實上，銀行為村屋做按揭的條款，與私樓的分別並不大。 樓價 1000 萬以下的村屋大概能提供六成按揭，而樓價 1000 萬以上最高五成按揭，按揭息率約為 2.5 厘，與私樓相同。 在村屋買賣的程序內，準買家也要進行加息 3 買賣村屋陷阱 厘的壓力測試。 滿意紙即合約完成證明書（Certificate of Compliance，CC），由地政總署發出。
買賣村屋陷阱: 滿意紙重要性
丁屋樓花即興建中的丁屋，因未取得滿意紙 (亦稱完工證)，所以未能透過補地價轉讓。 未補地價的丁屋沒有業權，買了也不受法律保障，遇上工程爛尾或貨不對辦投拆無門。 從銀行角度，丁屋樓花存在風險，因此不提供按揭。
買賣村屋陷阱: 按揭計算機
自從政府收緊對「村花」買賣的監管，市場上的村花買賣也愈來愈少。 一般而言，自1987年或以後的丁屋，已有較完善的制度去管理。 買賣村屋陷阱 在興建丁屋之前，業主只要先申請三張動工的豁免書，在完工後合規格的話，物業也會獲發「滿意紙」（即合約完成證明書，又稱完工證）。 銀行也樂於為這類丁屋敍做按揭，所以最簡單參考田土廳登記，翻查有沒有滿意紙及曾否承做銀行按揭，也是一個參考指標。 相反，在1987年以前的丁屋，可能沒有滿意紙、也可能沒有任何豁免書，但一般地政總署會發出一張「不反對入住書」予合資格的丁屋作憑證。 至於用途，一般用作住宅，但地下也可以申請用作商舖，甚至有部份老屋地，地契上並沒有註明任何用途限制，這就必須向專業人士或律師詳細了解。
買賣村屋陷阱: 買賣村屋陷阱(三)之寮屋
如果屋主希望重建，需要得到地政總署發出重建批准書。 因此，市場上不少買家會跟業主的代理人/授權人私下簽訂買賣協議，並付上訂金；待物業落成及補地價後才付尾數及正式過戶。 換句話說，在樓宇落成後任何時間，出售新批地丁屋都須按市值補地價；至於建屋牌照丁屋，只要等五年，就可免補地價自由轉讓。 就算兩者都於新樓落成後第一時間申請補地價，後者補價金額亦是前者三分一。 此外，在按揭保險放寬後，村屋也納入按保涵蓋的物業類別之中。 由於村屋起樓質素也不如私樓般嚴格，會出現很多甩漏的情況。
買賣村屋陷阱: 天台或花園沒有入契
按揭成數： 若然一個買家同時購買三層分層的村屋（分契），按揭就會視為三項按揭計算，按揭成數就有所影響。 「丁屋」一般指1972年根據「新界」小型屋宇，以「新批地」和「建屋牌照」而興建。 有特定規格：最多興建三層高；總高度不可多於27呎；每層面積劃700呎大；建深度不多於一米露台。 一般指1905至1972年間由「舊屋地」及「舊批地」興建的「村屋」，政府批出的集體租契，樓齡高企，只須向民政事務署申請同意書便可以。
買賣村屋陷阱: 銀行可以為村屋提供多少成按揭？
不僅環境寧靜，租期靈活，質量有保障，帶行李搬進去就能住。 隨著疫情的持續，服務式住宅的租金都下降了，比以前要便宜，不失為租樓的理想選項。 有的單位可以開窗通風，有的房間有洗衣機，可以明火烹飪。 注意通訊穩定性 普遍村屋遠離巿區，對外通訊接收有機會受影響，睇樓時宜檢查清楚電視接收訊號、手機上網通話、家居寬頻服務等有否出現問題。
買賣村屋陷阱: 陷阱 5：轉售或須補地價
除業主自用及出租外，在未取得滿意紙及補地價前，業主不得以任何形式出售、轉讓、抵押或簽署買賣協議。 根據現時村屋政策，雖然新界原居民可享有一次性建丁屋的權利，但新建成的丁屋於五年內不得出售，且轉售時亦須補地價。 另外，丁屋樓花須要獲得「合約完成證明書」（俗稱「滿意紙」）後才能補地價。 值得一提的是，如果你打算購買沒有滿意紙的村屋，基本上銀行不會批核村屋按揭。
買賣村屋陷阱: 買賣村屋陷阱(四)之泊車問題
購買村屋需要注意的一點是，首先要認清村屋的類型，以免落入陷阱，面臨補地價和土地轉讓問題。 買賣村屋陷阱2025 買賣村屋陷阱 總體而言，銀行對新屋地的估價較高，原因在於該類房的樓齡較短，同時各方面的配套和規劃也會更加完備。 在某些情況下，村屋一般需要支付地價，即政府批准在五年內在官方土地上建造村屋和在私人農地或道路上建造村屋。 但是，如果村屋的樓齡超過五年，則可以自由轉讓，無需支付地價。
買賣村屋陷阱: 買賣村屋陷阱(二)之僭建與釘契
目前村屋一共有三種，第一種是舊屋地，指 1905 年集體官批已被佔用的村屋。 由於舊屋地沒有轉讓限制，因此在村屋買賣過程毋須注意太多；第二種是祖堂地，指由祖先或族堂留下予後人的村屋；最後一種是新屋地，指新界原居民男丁興建的丁屋。 業主需補地價後才能轉讓，且在建築上也有規格，最多三層高，總高度不可多於 27 呎，每層面積劃為 700 呎，露台興建深度不得多於一米。 如果村屋沒有辦法在獲取滿意紙 (即完工證) 之前通過補地價就轉讓出去，那麼就代表這個村屋是沒有業權的，所以買家是不會收到法律的保障。 倘若到時候發生建築工程與預期不相符，就很難去做投訴。 因此，在找銀行申請按揭時，獲批的成數會受影響。
如果您想避免購買了釘契村屋，您應該提前進行物業查冊，以確認您要尋找的村屋是否已獲得建築頒令或已解釘。 如果您確實喜歡村屋並想繼續買賣，必須在臨時買賣合約中註明由哪部分承擔拆遷費用。 很多村屋都會遇到僭建的問題，例如天台玻璃圍牆或陽台、室內樓梯改造、門外加鐵柵欄、建造有蓋車位等。
買賣村屋陷阱: 購買村屋前的十大注意事項
入巿前清拆僭建 入巿前檢查物業有沒有僭建物，避免影響按揭申請，好像天台玻璃屋、圍封露台等，單位要清拆並還原方可作買賣，簽約前宜釐清清拆費用由哪一方負責。 不過，由於銀行需要委託估價行視察物業才能估價，至少要一個月以上，因此準買家須注意買賣村屋的批核時間及程序會較買賣私樓長。 買賣村屋陷阱2025 若買二手村屋時，原業主有做過改建但無向屋宇署入紙申請改則，業主就會拎唔到張滿意紙。 若丁屋有僭建物、危險建築物，視乎其嚴重程度，或需要待清拆後才可進行交易。
如「不入契花園」只是屋旁的政府土地，理論上任何人都不可以佔用、圍封及泊車。 就算有，亦要確定該車路屬於政府道路，還是私人所有；而土地業權人有權在你遷入後，收取汽車過路費。 所以「車泊門口」亦有可能是人家的車輛泊在你家門口。 不過，據現行的丁屋政策，新批出的建屋牌照及批地條款內，分別包含五年或永久限售條款。
買賣村屋陷阱: 申請租金補助不用房東同意！內政部：不得漲租
值得一提的是，如果打算在沒有滿意紙的情況下購買村屋，基本上銀行是不會批准按揭的。 另外，即使樓宇有違規僭建物，地政處及屋宇署先會書面警告，屢勸不改才會將行動升級，或將清拆令在土地註冊處註冊(俗稱釘契)。 買賣村屋陷阱 不過，被釘契並不代表物業不能出售或轉讓，只要買方願意承擔有關責任，一樣可合法買賣。 雖然村屋買賣的程序與私樓大同小異，但私人樓宇有大型發展商擔保樓宇質量。 但相反，由於村屋的交投量較少，銀行會因缺乏參考指標，因而出現村屋估價不足的情況，這可能影響村屋按揭的成數。
買賣村屋陷阱: 相關新聞
所謂「祖地」，是由祖先所擁有，之後再由祖先的後人所繼承；而「堂地」則是由一個族群的人擁有，多作拜祭祖先的用地。 最多的就一定是大家最熟知的丁屋，這些又稱為「新屋地」。 丁屋在建築上有特定規格，包括最多興建三層高，總高度不可多於27呎，每層面積劃一700呎大，且興建深度不多於一米露台。 內政部長林右昌日前接受快問快答挑戰，身為基隆子弟的他，透露自己最喜歡的食物，就是「基隆的肉圓」，而且咖哩飯不但要拌著吃，還要加香菜。
丁屋及居屋業主在轉售物業前，需向政府或房委會補價。 首先，以新批地方式批出的丁屋，會加入永久限售條款；而私人農地上以建屋牌照方式批出，則只加入五年限售條款。 想買村屋，相信村屋有車位、花園、天台等設施都係主要原因之一，但買之前買家在簽定合約時也要先進行查冊，查看該類設施是否入契，避免損失。 因為若村屋有僭建，即使獲得法庭令，銀行亦都不能以銀主盤形式賣樓。
買賣村屋陷阱: 買賣村屋注意事項
如屬官地，有可能被限制使用；如屬私人道路，則有可能需要付過路費。 雖然樓契上會有一份路權平面圖，但若上手業主有承造按揭，該份樓契放在銀行中，就未必輕易取得文件了解。 在很多情況下，村屋周圍的道路是個人所有或官方。 那樣的話，道路的使用權就會受到限制，還可能要交過路費。 買家可以要求賣家出示政府租契或批約，以免引起爭議。
所謂的僭建不只局限於在天台上方所建的玻璃屋和密封露台，門外築鐵網、有蓋車位，甚至村屋內樓梯等，都有可能是違例建築。 值得一提的是，如果被屋宇署發現有違例建築，村屋則會被「釘契」，屆時須要清拆後才可以繼續交易。 為了避免陷入買賣村屋陷阱，一定要先了解所看中的村屋到底是屬於什麼類型的。
