不上訴的話，就需要於強制售賣令頒發起三個月內完成強制拍賣及將有關地段的業權轉讓給成功競投者。 要獲得Buyer Stamp Duty買家印花稅15%的退稅 ，發展商六年內便得把舊樓重建完成才獲退稅。 以銅鑼灣禮信大廈來說，一直以來未能集結九成業權，自上月政府刊憲降低拍賣門檻後，小業主舉行業主大會，當中已取得八成業主同意，大家達致共識將項目推出拍賣，開私人業主集合業權拍賣之先河。 其實，政府推行強拍新例的根本動機顯而易見，就是以降低強拍門檻利誘發展商參與舊樓重建，而在發展商而言，收樓的價錢當然是愈低愈好。 強拍條例 只是由於公眾提出質疑，當局才聲稱將會推出所謂調解機制，令人不得不懷疑他們保障小業主的誠意。
以建議的擴展措施作為採用「標準金額」模式的下一階段做法合理，原因是與新界其他土地相比，新發展區用地的發展背景較為相似。 「標準金額」模式亦有助適時完成更多新發展區的換地申請，從而加快房屋土地供應。 為增加房屋用地供應，我們會廣泛引用《收回土地條例》（《收地條例》）（第124章）及其他適用條例 1收回私人土地。 上述各新發展區項目及其他處於規劃較成熟階段各式各樣的土地發展項目將涉及收回多達700公頃土地，當中有接近500公頃將於五年期內（由 強拍條例 至 年度）收回，大大多於過去兩年收回的90公頃，亦遠較之前五年的20公頃為多。 至於萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒則認為，下調強拍門檻是好事，估計未來發展商將把注意力集中在新發展區，料市區舊樓重建併購將會成為中小型發展商增加土地儲備的主要來源，甚至連私人投資者也會參與其中。 此外，由於私人發展商的項目規模不及市建局的項目大，住宅單位的保障金額可以參考同區12年至15年樓齡樓宇。
強拍條例: 香港文匯網
如土地審裁處在審理申請後，決定發出強制售賣令，審裁處會批准一個已「顧及地段本身的重新發展潛力」的底價，並委任信託人透過公開拍賣方式出售地段（地段上各業權擁有人同意根據《條例》另行取得土地審裁處的批准採納其他方式出售地段除外）。 「顧及地段本身的重新發展潛力」的底價會高於有關地段所有單位總計的現有用途價值，因為它反映了包括更充分利用地段地積比率的價值。 土地審裁處處理強制售賣個案時，一定有一位資深測量師以審裁處審裁員身份，與審裁處法官一同處理個案，並會提供專業意見。
- 於馬頭圍大廈經營水電工程五十多年的江伯，是該廈大業主之一，街坊爆料指他所獲賠償的金額逾千萬元。
- 當然發展商需要證明曾經提出的收購價屬於商舖估價市價或以上 。
- 歸根究柢，強拍新例之所以引起社會廣泛爭論，主要是因為當局在降低舊樓強拍門檻前沒有先行制訂保障小業主的合理機制。
- 在未來12至18個月內，我們會進行政策檢討，研究其他司法管轄區的強拍安排及多年來審結的強拍申請個案，並聽取業界、業主代表及其他持份者的意見，以期稍後提出政策建議。
最近凱諦思(Arcadis)發布的國際報告指出，香港在建造成本的排名由上年度的第三位降至今年的第八位，成績令人鼓舞。 政府會繼續投資基建，改善市民生活質素，支持社會的經濟及長遠發展，提升香港的競爭力。 因應疫情對經濟的影響，我們亦會把基建投資作為刺激經濟逆週期的主要措施。 強拍條例 本立法年度財務委員會已批核的基本工程撥款高達破記錄的2,300億元。 強拍條例2025 我們預計未來數年政府在基本工程開支每年將超過1,000億元。 就搬遷沙田污水處理廠往岩洞，我們已於二零二一年七月展開主體岩洞建造工程。
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不過至今為止我尚未聽過很嚴重的低價強搶民產個案，反聽過小業主獅子開大口嫌賺得不夠多。 原本發展商是需要集齊九成或以上的業權才有機會申請強製售賣命令。 但於2010年4月起， 政府希望進一步加速舊樓重建 ，發展商申請門檻就由九成降至八成。
该政策由《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（香港法例第545章）（英語：Land (Compulsory Sale for Redevelopment) Ordinance）授权，目的為改善高齡樓宇收購重建效率。 俗稱「強拍」的《土地（為重新發展而強制售賣）條例》於2010年4月1日起，將申請門檻降低，申請人由必須擁有該地段不少於90%的不分割份數，調低至不少於80%就可提出申請。 市建局已完成油麻地及旺角地區研究（「油旺地區研究」），並已於二零二一年九月二十八日向發展事務委員會報告有關研究的結果和建議。 市建局短期內會就建議的更新大綱發展概念藍圖和擬議規劃工具（包括地積比轉移及街道整合）的推行模式諮詢不同專業團體及相關持份者。 如情況合適，這些工具或同樣適用於其他地區和私人主導的重建項目。 視乎進一步微調和評估（如有需要），市建局計劃於二零二二年公布指引及展開首批改劃建議（以適用者為準）。
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６倍只是上述個案的平均數字，土地的重新發展價值明顯地是因地盤而異。 我們未有就有關地段被強制售賣物業的售價及其重新發展後的售價作比較。 因為土地重新發展在過程中有不同成本和風險，重建後的物業的最終售價，亦會受許多因素影響，包括整體經濟情況和物業市值，甚至是改變地段用途的因素，例如由住宅變商業用途。
- (2) 發展商亦要證明你的商舖位處的大廈屬日久失修，嚴重影響居民安全。
- 雖然林鄭月娥強調，審裁處在審批重建項目時會考慮發展商是否向小業主付出合理價錢，但從往例所見，強拍物業的價格往往與小業主心目中的合理價錢相去甚遠。
- 發展局提交立法會的諮詢文件，整理了由強拍條例（一）自1999年生效至2010年4月放寬強拍申請門檻前；及（二）放寬門檻後至2022年9月的統計總數，包括兩個時期的強拍申請、涉及的樓宇特徵、批出強拍令、上訴得直或駁回的案件和撤回或中止聆訊的案件等。
- 筆者嘗試分析第一年所送交的強拍申請案件量對第二年或後結案數目的影響，如此類推，並以關聯系數量度，發現平均輪候時間約為1.75年（21個月）時得出最高的關聯系數（0.8539），而且是非常明顯的正向關係。
- 根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，任何人集齊同一地段 90% 或以上業權，並向土地審裁處信納基於現有樓宇的樓齡或其維修狀況，該地段理應重新發展，及多數份數擁有人已採取合理步驟以獲取該地段的所有不分割份數，才可獲土地審裁處發出強制售賣令。
- 大公生活頻道TK Channel推出新節目【舊地圖城市歷奇】，每一集小編會從這本40年前的地圖選一個地方尋寶，和各位讀者一起城市歷奇，找故事、看變化。
政府會繼續推展多項工作以促進九龍東轉型為香港另一個核心商業區，包括研究釋放政府設施用地的發展潛力，以及進行各項加強連繫和改善環境的工程項目等。 根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，任何人集齊同一地段 90% 或以上業權，並向土地審裁處信納基於現有樓宇的樓齡或其維修狀況，該地段理應重新發展，及多數份數擁有人已採取合理步驟以獲取該地段的所有不分割份數，才可獲土地審裁處發出強制售賣令。 中原測量師行可以為獨立人士或集體客戶提供聯合及全幢物業出售、併購及收購等服務，同時為顧客研究物業嘅重建潛力，解決及調和業主之間嘅紛爭，爭取業主全體參與，透過招標或私人邀約方式，為業主尋求合適買家。 強拍條例2025 事實上，舊樓強拍茲事體大，涉及無數小業主的切身利益，絕不能等閒視之。 降低門檻前，大業主申請強拍須取得樓宇九成以上業權，尚且出現不少低價拍賣的情形，如今強拍門檻降至八成，小業主的叫價能力勢將進一步削弱，公眾的疑慮不難理解。 歸根究柢，強拍新例之所以引起社會廣泛爭論，主要是因為當局在降低舊樓強拍門檻前沒有先行制訂保障小業主的合理機制。
強拍條例: 香港
發展局提交立法會的諮詢文件，整理了由強拍條例（一）自1999年生效至2010年4月放寬強拍申請門檻前；及（二）放寬門檻後至2022年9月的統計總數，包括兩個時期的強拍申請、涉及的樓宇特徵、批出強拍令、上訴得直或駁回的案件和撤回或中止聆訊的案件等。 為工業大廈（工廈）重建提供以「標準金額」徵收補地價選項的先導計劃在今年三月推行，市場普遍歡迎，至今已有五宗個案選擇按「標準金額」模式評估補地價，當中四宗已接受以此評估的補地價金額。 相比之下，過去三年（二零一八年至二零二零年）平均每年只有三宗涉及工廈重建的土地契約修訂個案接受補地價金額。 強拍條例 就選擇參加先導計劃的個案而言，就補地價評估達成協議所需時間亦大幅縮短。
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只要發展商符合以下三個條件的其中一個， 及集齊八成或以上的業權份數便有機會申請強拍。 例如，如果你的大廈僅得五層高，假設業權份數是平均分配的話，只要收足四層，即八成業權，不論樓齡，你就有機會可以申請強拍第五層了。 (2) 如果多於10位，該地段的有建築物嘅樓齡達50年或以上， 你都有機會可以申請強拍。
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當然發展商需要證明曾經提出的收購價屬於商舖估價市價或以上 。 醒目的業主，大抵都會如本書前文般，聘用幾個測量師來估價，從中取最高的商舖估價，這樣才能心裡有數跟發展商議價還價。 (2) 發展商亦要證明你的商舖位處的大廈屬日久失修，嚴重影響居民安全。 醒目的業主，如果不想被人強拍，就必須確保大廈業主齊心，妥善維修大廈，符合安全結構便沒有理由要重建。
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他估計，當條例在四月實施，陸續有大廈被強制拍賣，若加上股市穩定下來，田生等一眾舊樓收購股份被市場注意，股價會有另一番光景。 區永華認為，修例後釘子戶成本及風險相對提高，更不會輕言搶買正被收購大廈的單位，因為發展商財力足夠，有條件守；反之落釘者高價搶入，若要做按揭，單單利息都有排蝕。 其中，不少舊樓群的地舖屬商業用途，其價值一般較樓上住宅單位高，又或地舖所佔之業權份數較樓上之住宅單位多，故收購舊樓時，有機會因為地舖業主拒絕遷出或「開天殺價」，拖延整個重建步伐。 除了透過「建造業創新及科技基金」提供財政支援，我們已要求所有價值超過3億元的新基本工程合約採用數碼工程監督系統，以加強項目監督。 截至目前，已有超過90個總值1,500億元正在施工的工務工程合約採用數碼工程監督系統。
強拍條例: 強拍條例雖過關 調解機制未釋疑
除了加快行政程序外，我們亦正檢討能否及如何精簡或加快提出規劃申請、道路刊憲、收地等多個法定程序。 我們計劃在二零二二年上半年就我們的具體建議諮詢立法會，並爭取同年提出立法修訂建議。 我們會趁機修訂《城市規劃條例》，以回應公眾對政府的期望，更有效保護面對發展壓力的某些鄉郊地區內高生態價值地方。 所謂強拍條例，全名是《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，於九九年六月實施。
強拍條例: 強拍條例知多些 舊樓不賤賣
上述估算整體土地供應為香港的未來發展制訂了一個「概念性空間框架」。 該框架顯示了一個包含現有、已落實及擬議市區樞紐的兩個都會區（即維港都會和北部都會區）和兩條發展走廊（即西部經濟走廊和東部知識及科技走廊），以及概念性運輸走廊緊密交織的網絡。 該些可能的供地項目主要來自兩個都會區，包括標示維港都會區擴展部分的交椅洲人工島的1 000公頃及北部都會區接近2 300公頃土地。 上述估算整體供應，足以應付中長期土地短缺，同時亦預留空間，應對未來數年不斷轉變的情況。 雖然林鄭月娥強調，審裁處在審批重建項目時會考慮發展商是否向小業主付出合理價錢，但從往例所見，強拍物業的價格往往與小業主心目中的合理價錢相去甚遠。 潘永祥指出，小業主其實可以有多個方法保障自己，例如聘請估價師評估發展商開出的收購價是否合理，也可委託專業做評估樓宇狀況報告，與發展商的專家報告抗衡。
強拍條例: 強制拍賣
疫情期間，「組裝合成」建築法更讓香港有能力於短時間內興建大量檢疫設施及北大嶼山醫院香港感染控制中心，以對抗疫情。 現時已有超過六十多個項目會採用「組裝合成」建築法興建，當中包括多個公營及非政府機構如香港房屋協會、香港房屋委員會、市區重建局、醫院管理局、香港社會服務聯會等項目。 自二零一一年宣布「起動九龍東」措施，九龍東的商業樓面面積供應量增加了七成至現時約290萬平方米，連同正在興建當中及已取得有關許可之項目，會額外提供約100萬平方米，令總供應量於未來數年增至約390萬平方米。
強拍條例: 建議保障金參考同區樓齡15年住宅
過去舊樓重建經常因為個別業主堅決不肯出售而拖垮整項收購，為加速舊區重建，政府於九八年開始草擬條例，只要購入九成業權，即可向土地審裁署申請強制拍賣，以統一業權進行重建。 近年市區土地新供應短缺，不少財團透過收購舊樓增加土儲，要數舊樓重建最多的發展商，非恒基地產莫屬。 根據恒地2021年中期報告，集團在併購市區舊樓業權進展良好，除已開售項目外，已購入八成以至全部權益之自佔樓面面積合共為370百萬平方呎。 政府對上一次修訂「強拍條例」是2010年，就三類地段訂明較低的強制售賣申請門檻，包括樓齡達50年或以上的樓宇、地段上每個單位均佔業權份數10%以上，以及30年樓齡以上的工業大廈，由須集齊九成業權降至八成，當年修例由時任發展局局長林鄭月娥推動。 強拍條例2025 經過多番的交換證人供詞、專家報告及審視相關的法律文件，排期向土地審裁處進行正式聆訊後，就會決定判出或拒絕強制售賣令了。
強拍條例: 發展局局長林鄭月娥上月二十一日於記者會上介紹強制驗樓、驗窗計劃及降低強制售賣申請門檻的詳情。
因為2022年的香港司法機構年報已發布，所以筆者綜合官網最新的土地審裁處（下稱土審處）案件量及結案數目比對發展局諮詢文件數字作分析和分享以下發現。 數字顯示由1999年截至去年9月份合共批出強拍令170宗，比對1999年至2022年強制售賣土地申請結案數目，約佔42%，若以送交申請案件量計算，約佔36%，即當中有6%可能是撤回或中止聆訊的案件。 比較2010年強拍門檻放寬前和放寬後的送交案件量和結案數目，均是放寬前約佔20%和放寬後約佔80%，若以每年平均送交案件量和結案數目計，放寬後則分別上升了189%和229%，今次更全面的放寬及優化強拍申請門檻若能通過，送交案件量定必倍升。 值得留意的是自上次強拍門檻放寬後，每年平均結案數目的升幅比送交案件量的升幅還要高，反映土審處的人手及處理機制得到理想改善，所以期望這次的「配套」也能到位。 要了解強拍，你先要了解何謂「不可分割業權份數」( Undivided Share of A Lot.) 一般而言，多層建築物的業權是以不可分割業權份數來表達。 當業主購買一個多層建築物內面的一個單位時，他不但擁有自己單位的獨有管有權，即是說他有權只是他一個人使用該單位，亦與其他業主共同擁有建築物的公用部分。
強拍條例: 舊樓強拍降門檻 市區土地增供應
透過早前與內地合作設立的大灣區備案制度，多間特區政府認可名冊內的建築及工程顧問公司以及相關註冊專業人士已相繼完成備案。 深圳前海及珠海橫琴亦推出類似的備案制度，涵蓋範圍包括特區政府的認可承建商。 我們會繼續與內地當局緊密聯繫，為香港建造業界拓展商機，更好地融入國家發展大局。 《香港2030+》亦採用多管齊下土地供應策略，得出土地供應共7 300公頃，足以滿足同一時期的30年間預計所需的土地供應。 此估算供應包括約3 200公頃由多項正進行或相對處於較後期規劃階段的土地發展項目所產生，以及中至長期約4 200公頃的可能供地項目。 估算需求扣減已推展或處於較成熟規劃階段的土地供應後，這些可能供地項目能幫助解決3 000公頃的土地短缺。
強拍條例: 加快市區重建
透過土地及建設諮詢委員會轄下的專責聯合委員會與業界緊密聯繫，我們已推出多項與九個管制參數相關的精簡措施，如建築物高度限制、園境要求、地契內設計和規劃條文、上蓋面積限制，以及總樓面面積╱地積比率限制。 上述措施減少部門重複審批，理順各管制參數的不同定義和要求，以及增加審批過程的透明度和確定性。 有被收購的舊樓業主覺得如何精明也精明不過發展商，但測量師學會認為，小業主可以循多方面保障自己的權益，而最基本是要了解「土地（為重新發展而強制售賣）條例」（簡稱強拍條例）。 另外，大廈內亦有不少單位屬於宗親會及同鄉會所有，並非個人擁有業權，要出售須經宗親會開會決定，若有人反對亦難以收購；「當然亦有業主不肯出售物業，一些是不想遷出，亦有一些想獅子大開口，叫高收購價。」種種難題使想重建的舊樓業主陷入困局，市區珍貴土地資源也被浪費。 在去年11月份，發展局提出了更新及精簡強拍制度的建議措施，檢討了《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（下稱「強拍條例」）實施以來所累積的觀察，業界喜見這次反映的優化較上次放寬強拍申請門檻來得仔細和影響深遠，但最終版本仍有待落實。 由《二零一七年施政報告》開始積極推動「組裝合成」建築法以來，多個採用此建築法的項目已相繼落成。
在出售地段後，售賣所得收益會按上述所指的市值估值報告評估「…地段的每名多數份數擁有人及該地段的每名少數份數擁有人各自的在該地段上的物業…的價值」的比例（即按照地段上每個物業的現有用途價值在多數份數擁有人與少數份數擁有人之間的比例）攤分。 根據過去土地審裁處發出強制售賣令並成功公開拍賣的２２宗個案的紀錄，地段成交價平均達有關地段的現有用途價值的２． 換句話說，小業主在物業公開拍賣後獲攤分的收益是他擁有單位當時市值的２． 我們認為透過《條例》下由土地審裁處訂定底價的做法，是可保障小業主得到合理的補償。
強拍條例: 香港自殺率見新高 抑鬱症康復者籲加強精神健康支援
因此土地重建後的售價不能提供合適指標去評估小業主是否獲得合理收益。 （三）根據《法律援助條例》，法律援助只可給予根據《業主與租客（綜合）條例》）第ＩＩ部由審裁處審理的法律程序。 但如市民因為審裁處所作的決定提出上訴，只要通過經濟及案情審查，是可獲得法援，並進行上訴。
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(3) 發展商申請強制售賣令的時候，需要向土地審裁處建議拍賣底價。 理論上土地審裁處在考慮拍賣底價的時候，會審視相關估值報告的內容及細節，包括估價師所採用的估值方法、基準、參數，以及假設的適用性和合理性。 不過，規則是這樣寫，我就如實說給你聽，真實運作是否如此，我可沒有證實過。
強拍條例: 現時社會上提供給業主的支援
講到人手及處理機制，其實強制售賣土地申請的送交案件量和結案數目皆只佔土審處每年平均所有的0.4%，但強拍所涉及的業戶人數和權益更複雜。 強拍條例2025 筆者嘗試分析第一年所送交的強拍申請案件量對第二年或後結案數目的影響，如此類推，並以關聯系數量度，發現平均輪候時間約為1.75年（21個月）時得出最高的關聯系數（0.8539），而且是非常明顯的正向關係。 且看特區政府能否在落實優化強拍門檻之時，同步加快輪候時間，就如政府公共房屋供應，縱有更多的土地被安排興建公屋，但若產能得不到提升，輪候時間因申請增加而變長，可能會「事倍功半」。
