若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 凶宅定義2025 。 《胡．說樓市》早前就參觀了一個位於沙田第一城49座的凶宅單位，單位原則兩房單位，實用面積304呎。 業主開價388萬元，相當呎價12,000多元，較現時沙田第一城類近兩房單位550萬，低了接近三成。 帖文引來網民熱議，紛紛恭喜樓主「畢業」，「恭喜」、「恭喜晒！天水圍都好好住」、「近年交通做得幾好」。 凶宅定義 亦有網民憂慮「凶宅」可能有靈異問題，疑惑樓主為何感恩，樓主則回應，「開工裝修之前，做啲儀式就OK啦，唔使咁在意！」。 每個人都做過買房夢，漂亮的新家、美美的裝潢、友善的鄰居以及安全的社區環境，當你面對房地產業者（屋主）精心設計的話術，是否曾想過美好的背後卻隱藏不為人知的現實面？
而「非自然死亡」包括自殺及謀殺等，單位就會被判斷為凶宅，而凶宅嚴重程度則視乎涉及的人數、過程及報導的廣泛程度來判斷。 值得留意的是，若涉及跳樓事件，伏屍地點和起跳單位雙雙判斷為凶宅的。 凶宅定義2025 首先，凶宅是沒有明確定義的，一般而言，死因可簡單為「自然死亡」及「非自然死亡」，前者通常不計算為凶宅，不過要視乎死亡時間，屍體太久才被發現的，單位也會被視為凶宅。
凶宅定義: 土地註冊處查冊
此外，有一些法院認為凶宅不等於鬼屋，因為「鬧鬼」這種事情虛無飄渺，且這一類的靈異事件也常因個人的心理、宗教信仰、教育成長背景而有不同的看法。 換言之，所謂的「鬼屋」是信者恆信、不信者恆不信，而且沒有任何科學方法可以證明有鬼神的存在，因此不能以房屋鬧鬼為由主張賠償[3]。 基本上是不可以的，因為購入單位時，地產代理是完全不知情的，而且連銀行都不知情，難以向其追討損失，業主只好用作自住或以平價出售。 更重要一點，如果死者根本並不是「註冊業主」，只是單位的租客，租客在單位內過身在查冊時並不會反映出來。 例如轟動一時的九龍灣德福五屍命案、康怡烹夫案，只因死者全屬租客，註冊文件未能反映。
如果銀行無法估價，或者價值低於附近的其他單位，你可能就知道這個單位有問題，是凶宅。 如單位為遺產物業，業主過世後的死亡證將會被登記在土地登記冊，並列印死亡原因和地點，所以買家可以自行翻查查冊。 凶宅定義 凶宅定義2025 一些凶宅網，例如千居的全港凶宅名單，會大概將住宅地址和意外事件列出，買家可以自行判斷嚴重程度，但進一步的查證還是要靠銀行。
凶宅定義: 香港凶宅定義
至於單位的廁所頗殘舊，天花也有點水漬，有一點陰暗的感覺，不排除有漏水問題，下手買家也要花一筆錢大執，廁所內的牆磚也剝落了，所以會全盤裝修。 而廚房則在一入門口的旁邊，內裡也保留了最原始交樓標準，牆磚為一些舊派設計，窗外設有舊式晾衫支架，且架於廚房上方的儲物櫃也用磚砌。 想要增加持有凶宅年限的方式來洗白凶宅，那麼至少也要持有 20 年才會完全免責，此時房屋折舊的狀況，恐怕也不會好脫手。 兩次編配無果，樓主一家三口轉戰申請特快公屋，選擇了天水圍1個問題單位入伙。 凶宅定義2025 樓主指出，該單位因有1名老伯「空中飛人」變成「凶宅」，但由於屋邨方便小朋友上學，仍感恩能夠「畢業」，「本身住開元朗十幾年，希望大家都早日安居」。
然而，一般社會大眾普遍都認為凶宅就是凶宅，並不會因為轉手而改變凶宅對買受人造成的陰影與心理瑕疵。 因此，雖然內政部的凶宅定義，僅限定發生凶殺或自殺案件需在賣方持有房屋期間，但在法院並不會因為賣方不知房屋是凶宅而免責。 若是依照《刑法》被判定詐欺，可處 5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科 50 萬元以下罰金；若是按照《民法》判決損害賠償，有可能需賠償房屋全部的價金。 最常發生的爭議就是樓上鄰居從自家跳樓、掉到樓下的露台，這樣凶宅要算哪一戶？ 就內政部函釋認定，兇殺或自殺事件必須要發生在專有部分，也就是在私人產權的房屋內，因此自家的跳樓處才算是兇宅，陳屍地點若落在社區休閒公設、或是公有約定專用的露台戶，就不算是凶宅。 第三則是重大命案，砍殺與陳屍現場若不在同處，那麼砍殺現場並不能算是凶宅。
凶宅定義: 若事主不在屋內離世 按揭照批
無論如何，在委託房仲尋找房屋時，本身最好在事前先行調查，欲購買或承租的房屋是否為凶宅，例如詢問居住附近的鄰居、向管區警察打聽；以及注意契約書中是否有載明「凶宅條款」。 但是為了防範未然，最好還是在房屋買賣(租賃)契約書中，另訂個別磋商條款，明定凡是該屋內曾經有人死亡，無論死亡的原因與最後陳屍地點為何，均可解除契約，如此才能避免買到心目中的凶宅，住的安心。 一般社會觀念所定義的凶宅，範圍較廣泛，包含房屋座落在不吉利的方位，磁場不宜人居(這問題請洽法師)；發生過自殺、兇殺或意外死亡事件；土地曾經發生過自殺、兇殺或意外死亡事件，後以該土地建造房屋。 主因是凶宅並沒有法律的明確定義，而內政部的函釋對法院的裁判並無拘束力，法官握有較大的裁量空間，再加上多數案件的判決重點在於「意外死亡事故」是否影響房屋交易價格。 凶宅定義 許多法官認為，不管凶宅定義如何，只要屋內的死亡案件讓買方反感、影響房屋交易價格，賣方就有告知義務。
- 如批出低按揭，例如5至6成，就要預4至5成首期上車。
- 一般銀行在承辦物業按揭前，都會找估價行評估物業市值，估價行亦需界定該單位是否凶宅，而他們定義的根據主要來自公司過往的紀錄，以及凶宅網上的資料。
- 因為不同銀行對凶宅取態不一，部份華資銀行傾向對凶宅較保守，網上系統多反映物業價值為「0」、「N/A」或「需致電職員聯絡」。
- 此外，準買家可以向代理或大廈管理員查詢，但用字要直接及明確，切勿用字太模糊，如問有沒有「污糟嘢」等，以免引起誤會；或者可以查網上流傳的凶宅網，惟資料都是非官方組織搜集的，未必百分百準確，只能作參考。
- 不少人會想問「凶宅年限」，意即被定義為凶宅的房屋，是否有時間限制？
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不過，若果某類「凶宅」情況不太嚴重，仍有不少準買家不介意買入。 伍冠流表示，現時樓價高，許多人未必買得到一般物業，故不介意買「凶宅」，出價較進取，令他覺得競爭大。 他說，只要這些「凶宅」不太「凶」，如跳樓、燒炭等事件，準買家也可以接受，但涉及謀殺，就差一點，因這類事件令買家不開心、經常有陰影，這類樓要低價才可賣出。 凶宅定義2025 大家可能對1988年康怡花園烹夫案有印象，這案件當時成了震驚全港的大新聞，所以該單位一定會被界定為凶宅。
凶宅定義: 凶宅該怎麼查詢？
根據地產代理監管局的指示，單位是否「凶宅」並非《地產代理條例》下地產代理須提供的訂明的物業資料。 但根據《操守守則》，代理需在經營過程中秉持誠實、忠誠和嚴正的態度向客戶提供服務，並在履行職務時也須盡量小心、及盡一切應盡的努力。 但所謂「盡量小心」及「盡一切應盡的努力」 (exercise due care and due diligence)，實情也是用「正常人」(reasonable 凶宅定義2025 man) 認定為合理的情況下進行。 至於坊間提出的另一個做法，就是向銀行查詢「物業估價」，但就必須多查幾間。 因為不同銀行對凶宅取態不一，部份華資銀行傾向對凶宅較保守，網上系統多反映物業價值為「0」、「N/A」或「需致電職員聯絡」。
凶宅定義: 單位內發生死亡事件可分兩類
台中市游姓房東將房屋出租給楊姓女子，楊女當起二房東分租給張姓房客，房客卻在今年2月屋內輕生死亡。 游男憤而對楊女提損害賠償之訴，求償房價減損167萬元。 台中地院審結，認為契約有約定，如有人輕生死亡成凶宅，楊女或親屬應負賠償責任。 凶宅定義2025 根據不動產估價師鑑定，判楊女應給付142萬餘元；全案可上訴。 凶宅定義2025 凶宅有2種，一種是兇殺、另一種是自殺，一般因為生病、老化而在屋內發生的自然死亡並不在列。
凶宅定義: 凶宅大王伍冠流買凶宅通常不申請按揭
伍冠流表示，據他了解，近期沙田偉華中心有一個單位發生跳樓事件，同層另一個單位原先樓價510萬至520萬元，後來最終以原先樓價的八折售出，即近400萬元售出。 但他又說，銀行對「凶宅」業主的壓力測試、供款與入息比率(DTI)的要求跟一般單位業主分別不大，因這只涉及業主個人財政狀況而已。 凶宅定義 伍冠流建議，可以在買賣合約寫明，業主聲明單位不是「凶宅」，若果之後被發現是「凶宅」，買方可要求對方「賠雙」，即對方需攤還兩倍訂金，而合約列明這些條文需要對方同意。
凶宅定義: 【噓！房事】「凶宅」須誠實揭露？！ 房仲不告訴你的是……
因此可以就此證明，如果該不動產曾發生凶殺或自殺案件，將使該戶失去正常時候的價值，所以算是有瑕疵的物。 而監管局就建議買家向代理底業主查詢是否「凶宅」時，不憑使用含糊字眼，如有否「污糟嘢」和「乾唔乾淨」等，而應明確提出問題，如「有關物業或同層單位內，有否曾發生過非自然惡亡事件，如自殺案、凶殺案？」。 凶宅定義2025 凶宅定義2025 【凶宅查冊方法】置業是人生大事，買到「心頭好」固然可喜，但最怕是買到「凶宅」，有必要事前多了解和查閱物業的狀況。 為免買入「凶宅」單位，事前最好做足5件事，包括向業主和代理查詢、查閱凶宅網站、凶宅查冊、參考銀行物業估價，以及簽買賣合約時訂明賠償條文，希望減低「中招」的機會。 同時，要留意的是，若果單位是「凶宅」，銀行批出按揭會有困難。 豈料在購入單位一年後，單位突然無法作估價，之後向按揭人員及估價行查詢，才發現單位在20多年前曾經發生自殺事件，但由於地區比較偏僻，而且沒有相關報道，因此當時估價行未有更新該資料，直至後來查冊資料才註上單位曾有人自殺的資料，因而變為凶宅。
凶宅定義: 意外死亡也可能被認定凶宅
A.不算，是以死亡地點來判斷，原則上不是死在屋內，就非屬兇宅。 但房屋的範圍包含附屬建物，如果死在院子、棚架、頂樓、陽台等處，房屋仍然算兇宅。 按我們經驗，這類「凶宅」是大機會找到銀行願意接納其申請，於是我們便為客戶爭取，最後有兩間銀行可批出按揭。
凶宅定義: 按揭未完賣樓 賣樓期限、印花稅、按揭資訊、壓力測試 【6個需要留意的細節】
有部分發生兇案單位還會牽連同樓層甚至上下層的單位，如曾經發生殺夫烹屍案的康怡花園[13]，事發單位的同一樓層及上下一層的各單位，均被銀行拒絕提供物業估計，香港有兇宅網站收錄這類單位的資料可供買家查閱[14]。 買家在簽訂臨時買賣合約前可要求賣方及物業代理聲明有關住宅單位不是凶宅，如賣方或物業代理作出誤導陳述，可要求取消交易及取回訂金，並向地產代理監管局投訴[15]。 最後，意外死亡的部分，雖然不在內政部凶宅定義下，但賣方在出售房屋時若未告知買方，日後買方以此理由來向法院提告，賣方仍有可能依《民法》被判賠償，依《刑法》被處以刑責。
凶宅定義: 凶宅網有哪些？
不過實務上這也不是一個萬無一失的方法，因為也是有第二、三手的房東，認為可以不用告知，被一狀告上法院，最終判決要解除契約的。 銀行會看看這些單位與事故嚴重性，例如98年德福花園5屍案，就有銀行不批凶宅同層按揭，如果不是事發單位，當然審批準則會寬鬆一點。 又例如88年太古康怡花園烹夫案，涉及凶宅同層、上下層都零估值。 若是人死亡的地點不是在屋內，而是在社區的「公共空間」，例如：中庭、停車場、騎樓等等，也不符合內政部凶宅定義。 而大安區透天法拍屋其土地所有權人為政府，因政府不會將土地拿出來拍賣，土地及建物產權無法合一，只能永遠僅有地上權。 2023年7月萬華康定路出現一筆16坪公寓法拍屋，底價僅6.53萬元，雖然僅有地上權無土地所有權，但價格太過便宜，地段又不錯，鄰近西門町，吸引多達91人投標，最後以500.1萬元拍定。
相信每個人都有不同的認知，有些人覺得只要房屋內死過人就叫凶宅；有些人覺得房屋內有意外死亡、他殺和自殺的事件才叫凶宅。 而在台灣的法律中，並沒有對凶宅定義有明確規範，如果要說的話，內政部的函釋算是唯一對凶宅有明確定義的法律。 凶宅定義2025 本文將介紹內政部凶宅定義，讓大家更清楚何謂凶宅，而針對大家常問的「跳樓、意外死亡算凶宅嗎？」，也會一併作解答。 楊女則說，「凶宅」依內政部定義專指不動產交易行為，也就是買賣房屋，不包含租賃房屋。 另外，輕生死亡的是第三人（張姓房客），游男依約應向張姓房客的家屬請求賠償，而不是向她請求。 實務上，台北市就有案例是買方買了好一陣子，幾年後發現屋子曾經是凶宅，而要求解約。
爭議點往往在於死者跳樓時剛好墜落於某戶的露臺，則持有露臺的那一戶算不算凶宅？ 內政部函釋對於凶宅範圍的認定只限於建築物「專有部份」發生非自然死亡才算是凶宅，而如果是約定專用部分，則不符合內政部凶宅的定義。 由於內政部函釋的漏洞，使得不肖人士因此發明出「洗凶宅」的投機行為，將凶宅洗白後再出售給不知情的民眾來謀利。 如果依照內政部的函釋，凶宅應該是頂樓，而露台是約定專用部分，並不是專有部份，所以2樓並不構成凶宅。 但高雄地方法院認為，判斷房屋是否成為凶宅應考量「事件發生經過、事件經過時間長短」等因素[4]，並不採納內政部的函釋見解，最後判定2樓為凶宅，死者的家屬或繼承人須負賠償責任。
通常法官會從「Y當初向X購買房屋時的價格是否符合當時的市場行情」判斷。 例如當初房屋的市價值約500萬，而Y買受時給付了約500萬元上下左右的金額，金額差距不大，且Y也證稱的確不知房屋為凶宅，這時法院多半會認定Y屬於善意買受的第三人，不用負擔對Z的損害賠償責任[6]。 凶宅定義 凶宅定義2025 但反之，假設Y當初向X購買房屋時竟然只給付約200萬，則顯然低於市價太多，依照論理及經驗法則，Y很可能早就知道房屋有問題，如此一來，Z就可以向Y求償。 但內政部的解釋在實務上產生了諸多爭議，內政部函釋認為凶宅的成立必須以「賣方產權持有期間」曾發生非自然死亡事實為要件。 但假設某一間房屋在前屋主X持有期間發生凶殺案，而後將房屋賣給Y，Y持有5年內未曾發生過凶殺案，然後Y又將房屋轉賣給Z。 如此一來，依照內政部函釋的見解，因為Y持有期間並未發生過非自然死亡事件，所以這間房屋就不算凶宅，Y就不用對Z負擔保責任[5]。
如果死者屬於自然逝去，但是屍體經過一個月、屍身已經腐爛後才被人發現，這種情況也會被當為凶宅。 民間認知：一般來說，社會上普遍認為房子若曾發生非自然死亡事件就是凶宅，且是「一日凶宅，終生凶宅」，並沒有時間的侷限。 凶宅是指曾發生枉死、他殺、含冤或恨而自殺等非自然死亡事件，同时伴随人们的相关心理因素[1][2] 或是靈異事件頻傳的建築物。
凶宅定義: 凶宅按揭及凶宅同層估價
至於銀行估價方面，如買家透過銀行進行估價，「凶宅」有機會會「現形」，傳統發生命案的凶宅銀行一般不能承造按揭，如物業估價偏低或指出「估價不適用」就要小心了。 事實上，一般銀行在承辦物業按揭前，都會找估價行評估物業市值，估價行亦需界定該單位是否凶宅，而他們參考主要公司過往的紀錄、凶宅網，以及人命事故有否曾在媒體上曝光。 而根據現行的實務見解，被認定為凶宅的房屋雖然還是能住人，在效用上並沒有瑕疵，但卻可能造成居住者的心理壓力、或是房市價格上的貶損，屬於價值上的瑕疵。 二Ｏ一八年，位於九龍灣某花園的一個單位以低於市價約46%的要價售出。 凶宅定義 20多年前，原單位曾有過慘絕人寰的命案，業主只好以低於市場價的價格，以市場價吸引買家。
