最常見被釘契範疇是違反大廈公契，或是業主立案法團規定，例如遲遲未交管理費，大廈屋苑列明不准養狗但業主卻私自飼養等；又或違犯建築物條例僭建令，及拖欠政府費用等。 第二常見被釘契範疇則是賣家自身問題，如欠債而被債權人循法律途徑追討及凍結資產人士。 在尋找心水樓盤及申請按揭時，有甚麼需要注意才能避免「中伏」？ 釘契樓買賣2025 目前，香港一手物業平均呎價高達2萬元，一個小小的500呎單位，售價高達1000萬元，購入後仍要繳付昂貴的地租差餉及管理費。 由於僭建會令物業處於被釘契的風險之中，因此睇樓時應對比物業已註冊圖則及實際間隔，如有任何出入都應向代理和業主查問。
- 買家也可以在買賣合約中註明業主須要先清還債項及解除於土地註冊處登記的釘契事項；至於訂金方面，就可以交由賣方律師暫時託管直至確定該物業沒有被釘契。
- 由於僭建會令物業處於被釘契的風險之中，因此睇樓時應對比物業已註冊圖則及實際間隔，如有任何出入都應向代理和業主查問。
- 如果想完全箍實業權，怕另一半將來自行處置業權而不作通知，長命契是更加保險的聯名選擇。
- 第三個原因則是業主欠債，業主可能因拖欠非按揭銀行或財務公司債務而被財務公司會將物業釘契，以防止業主出售或轉名。
- 被釘契的物業除了有機會影響日後成交，更可能導致下手買家要承受有關法律責任，銀行批核按揭的結果亦有機會受到影響。
- 不幸地如業主去到最後一刻都未解除釘契，就可能要違約而賠償買家損失，包括樓市升值後的差價、佣金、律師費用、退訂等。
置業者也可以在買賣合約中註明業主須清還債項及解除於土地註冊處登記的釘契事項，至於訂金方面，可交由賣方律師暫時託管直至確定該物業没有被釘契。 （二） 由於問題並無個案的具體資料，我只能提供一個概括的回應。 一般而言，地政總署在收到涉及已批租土地的查詢或投訴時會派員巡視，如確定有違反地契條款的情況，地政總署會在諮詢法律意見後，於不同階段採取適當的執行契約條款行動。 例如在處理問題中提及的車房或電掣房被改變用途的個案時，地政總署需先確立有沒有違反地契條款的情況（而事實上有個別的個案不涉及違反地契條款）。 如署方認為個案有違反地契條款，一般會向業權人發出警告信，要求糾正違規事項。
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唯一方法防止以上問題出現就是在臨時買賣合約及正式買賣合約列明業主需要為單位附上的責任，並同時列明如果業主不解決現有問題就會取消交易。 另一個講法就是只要物業出現任何押記令或釘契都要原業主解決及解釘先會完成交易。 如果真的想買入被釘契的物業，同時做到高成數按揭，必須聯絡賣方，在交易前「解釘」就可以正常交易。
買家也可以在買賣合約中註明業主須要先清還債項及解除於土地註冊處登記的釘契事項；至於訂金方面，就可以交由賣方律師暫時託管直至確定該物業沒有被釘契。 其實被釘契樓仍可自由買賣，但新買家購入被釘契樓後，要負上有關法律責任。 某大型銀行如果見到居屋查冊曾經有借過財仔，即使已經解除order，也一律不接受按揭。 基本上買家在簽約前，必須委託律師或地產代理查冊確定物業是否有釘契。
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不少人士的收入都是以現金獲取沒有一份正規的收入證明，而這類客人要到銀行申請貸款非常困難。 值得留意的是，除非客人有充分理據解釋為什麼沒有收入證明，財務公司就算批都未必會批太高的貸款。 不過升值後轉按套現都有限制，例如估價即使大升，但仍不可以超過按揭貸款額上限。 釘契樓買賣 釘契樓買賣2025 要確立「長命契」業主們需要符合「四同」標準即同一份產權文件取得業權、同時取得業權、所享有的物業權益相同及各人均可佔用整個物業。
另外，若以「送贈契」形式作轉讓，銀行也會有很大戒心，因為擔心轉名或除名是為了為破產準備，而作出的資產轉移。 在《破產條例》下，債權人可以追討破產人士因避開破產，而作出的資產轉移，追討時間可以由破產日期計起前五年，故銀行對於「送贈契」物業有可能在五年內也不會批按揭。 釘契樓買賣 不過，由於買賣雙方並沒有合約去綁定交易日，過程中也有一些灰色地帶。 例如兩夫婦聯名持有的物業，可以先簽定臨約作為交較低稅階的文件；但為免影響舊居的按揭，則可以拉長正式買賣合約至未來的一段很長期限，變相按揭契可以繼續。 始終銀行最關注的是物業的買賣完成風險和新買家的還款能力。 如果釘契是前業主欠債的話，同時會以loan agreement形式註冊在田土廳，這類買賣仍可進行，只要前業主在合約列明會在交易前「解釘」便可以。
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想再保險點，就可向屋宇署索取物業圖則，了解一下有沒有未登記但違反建築物條例的地方，畢竟合約通常顯示以現狀交易字眼，買家應主動查證，免招損失，勿輕易被誤導。 一般債務押記令理應問題不大，只要成交時要求原業主找數解除便可。 但是如果牽涉較嚴重的罪行（如商業罪案、洗黑錢、恐怖活動組織）買家應先諮詢法律意見確保物業可合法地買賣才好落訂。
釘契樓買賣: 違反大廈公契
一般銀行要求貸款申請人遞交的入息證明及信貸報告等，在財務公司層面都有機會被寬免。 正如上述，香港有過千間財務公司，每間都有各自的要求及獨特之處。 例如，有些只提供按揭相關類型的貸款，有些只提供無抵押的私人貸款，有些利率較低但審批入息方面較嚴謹等。 因此，要找出一間適合讀者的財務公司可能需要花費些少時間做功課了解一下。 有見及此，市面上有不少機構提供財務公司貸款比較的服務協助相關人士輕易找出適合自己的財務公司。 ROOTS上會專門提供按揭貸款相關的產品比較，任何人士需要財務公司按揭的貸款，都可以聯絡我們的按揭專員。
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美國國防部13日稱，這起事件為硬著陸（hard landing），事故原因正在調查中，但強調事發當下並未發生敵方開火的情形。 據知，原業主於2002年以聯名方式以約65萬元購入單位，直至於2020年9月其中一名年老的原業主於單位內去世，其後被發現。 買釘契樓有很多風險，比較適合有經驗買家，假如是新手買家，購買前記得找持牌經紀代為查契，即上千居尋找各區筍盤。 另一種情況是，五兄弟姊姝各持有20%業權，長兄願意出售自己20%業權，但其餘四人反對，長兄賣出自己份額業權，這就稱為碎契樓。
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網民其後自行上網查冊，發現就在物業簽約後，某銀行落了釘，原因是原業主之前向某銀行借貸無錢還被「釘契」。 莊錦輝表示，在釘契物業方面，需視乎個別情況銀行才會承造按揭，而且在部分情況下，按揭利率會較貴或調低按揭成數，高成數的按保則不會獲批。 釘契物業的潛在風險巨大，建議買家不要因為市價較低而購買。 莊錦輝指，如果遺失了樓契，需要聘請律師從田土廳勾回「核證副本」（certified true copy），業主需要宣誓遺失了樓契。 自從發生騙徒偽造虛假文件冒充業主事件後，銀行及律師樓對於「核證副本」樓契均抱審慎態度。 釘契樓買賣 釘契樓買賣2025 將來賣樓時，買家的律師樓有機會拒絕為樓契副本做good title，即證明業主有妥善/良好業權，導致銀行不能批出按揭。
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「釘契」是指物業的土地登記冊上載錄了某些註冊檔，例如法庭命令、押記令、違例建築物的建築物清拆令、欠交管理費等，使物業的業主難以放售有關物業。 回顧2021年，樓市依照大旺，二手居屋入市門檻較低，加上政府推行「白居二」，成為不少家庭的上車選擇。 美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，二手居屋去年的註冊量創10年新高；註冊金額首次突破300億元水平，達361.6億元，並創歷史新高。 除上述內容，大廈管理規章亦記載於大廈公契上，如不得作其他用途、避免對其他單位構成損害或滋擾，如飼養寵物的限制等。
釘契樓買賣: 解除釘契程序: 破產釘契物業，不需急於賣樓，亦可低價贖回
「你的樣子如何，你的命運也必如何」——這句網絡流傳已久的「警世名言」，意指外貌決定一切，一個長得好看的人，事業、感情、生活也會比較順遂如意，通常能收穫美好人生，實際又是否如此？ 近日就有網民於討論區發文，分享見工被HR嫌棄外貌不夠標青，令她困惑又不滿！ 如果是兩個人的話，則每人擁有資產物業的一半業權，三個人就每人三份一，如此類推。 這種形式有多一個選擇，就是以百份比的形式持有物業，可以是50%、50%，亦可以是30%、70%。 不過，情侶夾份買樓亦有風險，就是不幸分手後，物業資產要如處理?
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第26A條(SECTION 釘契樓買賣 26A) – 維修欠妥的建築物(DEFECTIVE BUILDING)的書面命令。 凡建築事務監督認為有關建築物因某些原因變得危險或有破舊或欠妥之處，他可以藉書面命令要求有關業主在限期內作出維修，拆卸、勘察或補救工程。 但是如果買家曾經向業主詢問，只是業主有所誤導，買家就可以取消買賣，或者要求賠償。
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此外，買家亦可以向屋宇署取得物業圖則，對照單位內外間隔，以防存在未登記的僭建問題。 除非問題已解決，否則在出售物業時，這些問題會連同樓契一併「世襲」給新業主。 如業主拖欠管理費，不論欠款額多寡，只要業主立案法團或管理公司有理由相信業主沒有清繳款項的打算，便可透過法律訴訟，申請拍賣單位以追收欠款，物業會被「釘契」。 釘契是指業主行為觸犯物業法團條例或其本身正牽涉法律訴訟事項，這些「事項」便會登記在土地註冊處。 釘契樓買賣 屋宇署發現僭建物而發出清拆令，會在土地註冊處登記相關問題，俗稱「釘契」。
李兆波說，欠管理費、欠債是錢銀問題，會較易解決，但如果雙方未協商好，仍需長時間處理。 買家總喜歡在市場上執平貨，但是萬一遇上因業權問題而被釘契的物業，雖然價錢上會較市價為低，但亦有機會影響到按揭的申請。 最後，如果原業主一直都不能為物業解釘，交易就有可能告吹。 即使新買家有權入稟向業主追討損失（如訂金、代理佣金、律師費等），亦白白浪費不少時間與心機，裁決又可能遙遠無期，費時失事。 遺產及婚姻等問題容易引起業權訴訟，連累物業被釘契，這種官司未必能短時間內得以解決，令新買家難以決定何時簽約，完成買賣交易。
此外，公契內對業主委員會的組成、職權及業主會議均有詳細的說明。 不過以上釘契原因只屬其中一部分，本月一幢舊樓因為其中一個空置單位長期滲水未有處理，滲漏的污水引致外牆被侵蝕，以致整幢大廈的所有單位被屋宇署釘契。 即使業主立案法團曾聯絡到該名業主，成功進入單位獲得證據，但由於業主拒絕維修，因此問題至今未有解決方案並處於拉鋸局面。 影響最深遠的，是若因此被宣布破產，物業便會被破產管理處接管，即物業被充公了。
釘契樓買賣: 釘契樓買賣丨釘契問題懶理 物業可被充公
所以，在買賣物業的過程中，「樓契」是一份相當重要的文件，因為它會作為單位業權的證明。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。
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如該聯名居屋未補地價，若業主想轉讓業權 (例如除名、轉名、加名)，均須先向房委會申請，房委會酌情批核。 相反，在長命契的情況下，因為聯名人被視為擁有整項物業，其中一名共有人財困，有機會所有業權都被拖累，所有聯名人都要共同承受惡果。 瓜分後的業權，不但可以自由繼承，理論上也可以進行買賣，當然，在市場上，買樓的人只會買樓宇的全個單位，絕不會無故只買入單位中的半份。 如任何餘聯名人士去世，權益將根據其遺囑決定如何理繼承，如無訂立遺囑，將根據《無遺囑遺產條例 釘契樓買賣2025 》繼承。
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信貸評分是銀行或財務機構批核樓宇按揭及決定利率時的其中一項重要參考資料。 如果買家接受一早已知的釘契，就要負責釘契的條文，他日並不能夠以此作為訴訟理據。 因此，買家要留意，如業主已申請破產，物業的業權不再是業主，即使業主仍住在物業內，但業主沒有權出售物業。 業權糾紛較常見於聯名物業，當其中有任何人士不滿業權分配問題，並訴諸法庭時，便可以將法庭告票在土地註冊署登記，以免有人在判決前將物業轉手。 另外，夫婦離婚時，如兩人對持有物業業權有分配有不滿，要由法庭裁決時，法庭亦會向物業「釘契」。
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被釘契的物業能否申請按揭，主要視乎釘契的原因及嚴重性，而每間銀行的取態亦有不同。 第三個原因則是業主欠債，業主可能因拖欠非按揭銀行或財務公司債務而被財務公司會將物業釘契，以防止業主出售或轉名。 另外，亦有機會是業主長期拖欠交管理費等違反大廈公契行為而被釘契。 最常見被釘契範疇是違反大廈公契，其次則是賣家自身問題，如欠債。
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與此同時，在買入物業前又可向大廈業主立案法團、區議員甚至是鄰居查詢，該物業有沒有被追債，以保安全。 「釘契」是指因為物業的土地登記冊上載錄了某些註冊文件（例如法庭命令、押記令、違例建築物／僭建物的建築物清拆令、欠交管理費備忘錄等），使物業的業主難以放售有關物業。 若業主欠下銀行（非按揭，若是按揭，物業已被直接拍賣）或財務公司債務，又拖欠不還，財務機構會將物業釘契，防止欠債人將物業出售或轉名，並要求欠債人盡快還款。 若欠債人仍置之不理，財務機構則可能會向法庭申請充公物業拍賣以償債，或申請欠債人破產。 如賣家到交易日仍未解除釘契，就可能要違約而賠償買家損失，包括樓市升值後的差價、佣金、律師費用、退訂等。 關於如何為釘契樓申請按揭，就要視釘契的類別，例如一些輕微僭建原因，銀行會發承諾書予買家，聲明日後清拆僭建物都是由買家負責。
一般只要買家確保成交價足夠賣家於成交時還清債務並叮囑律師樓處理成交時同步解除按揭及押記令，銀行都會借得足。 有一點值得留意是，雖然居屋是由政府擔保，有個別銀行會因賣家物業曾經有押記令而拒批按揭。 例如是離婚個案，即使最後解決離婚裁決，法庭的assignment字眼是銀行接不接受按揭的關鍵。 試過有銀行批出按揭，但客人的律師不願意做契，原因是律師沒法判斷離婚判決書的字眼是否構成銀行貸款的風險。 一旦物業因以上四個原因當中的任何一個原因而遭釘契，業主需要解決相關問題，才可以獲批按揭。 星之谷按揭行政總裁莊錦輝指，以上情況申請轉按或新上會，則物業必需「除釘」後銀行才能批出按揭。
釘契樓買賣: 物業被釘契的原因
僥倖的是鄭生信貸良好且入息齊全，本公司順利幫其申請銀行加按買回半邊物業，利息低至H+1.35%，分240期月供$13460僅是薪金1/3，完全不影響鄭生一家正常開支使用。 如果把價格定得太低，稅局是有可會追收印花稅差價，故不建議用過低價格來作轉讓。 如果買家希望盡量減少稅項，可以多找幾間銀行或測量師行作估價，並取其最低估值作參考，起碼是有根有據的估值參考。
如需要高成數按揭，ROOTS上會建議購買沒有維修令的物業。 如非買不可，我們建議準備充足首期（借樓價50%-60%）避免借高成數按揭。 如果物業因有僭建物或清拆令而被釘契，部份銀行亦可以批出按揭，但必定會派人睇樓，評估有關僭建物的嚴重程度及還原費用，並可能會要求借款人簽署文件，同意承擔因僭建物而衍生的所有責任。 不過，為彌補風險，銀行的按揭利息可能會較高或者調低按揭成數。 但值得留意是，如果釘契物業想申請高成數的按保，則幾可肯定不會獲批。 當然，為免出甚麼差錯影響日後出售物業，找個熟悉物業買賣的律師處理會較有保障。
