今次項目作為重建公務員合作社樓宇的試點之一，我明白部份住戶對市建局的規劃流程，以及收購和補償機制未必有深入的認識。 為了協助公眾理解，我想透過這篇網誌，回應公眾提及的幾個疑問，並釐清當中的一些誤解，減輕受影響住戶的憂慮。 有意見認為公務員建屋合作社不合時宜，解社需要75%社員同意門檻過高，要求政府修例[16]。 他們認為合作社樓房重建後可增加樓房供應，有助解決社會整體住屋問題之餘，亦可改善樓宇失修、設施未能回應現時住屋需求等問題。 公務員合作社 至於如何重建及分配土地利潤才達至公平，符合社會公眾利益，則仍有待討論。 公務員合作社 縱然未有完整的統計，但相信從事職工合作社多以女性社員為主，部分原因由於香港九十年代工業北移，令大量中年基層員工失業，當中尤以婦女為甚。
- 他又指，市建局團隊在一星期前，已向靠背壟道項目內所有社員和前社員發出信件，交代解散合作社所需程序，包括需召開特別大會，審議和通過解散合作社的決議，並獲得最少75%的社員同意，才可以正式向政府提交解散合作社的申請。
- 這些教材為合作社社員和潛在成員提供了知識面的支持，幫助他們充分理解如何參與合作社的運作。
- 由於一般合作社只涉及約10個單位，只要有3至4個少數個別社員不同意散社，或有關社員身處海外而無法聯絡和講解，便可能因為未達致這個散社門檻而無法就散社作議決。
- 第一，由於建屋初期成本由政府貸款提供，短期內公帑開支頗大；第二，上世紀50、60年代後期，香港房地產業急速發展，地價低廉的合作社房屋已被視為對庫房收入的一大損失；第三，當《建築物條例》不斷放寬建築物的高度，地積比較低的合作社房屋也被詬病浪費土地資源。
- 展望未來,市建局打算收購靠背壟道/浙江街以及馬頭圍盛德街/馬頭涌道公務員樓。
- 我希望上述就重建合作社樓宇的重建機制和收購補償政策的解說，可進一步說明市建局制定這套收購方案的原則，以及特別因應合作社樓宇特殊情況所開創的措施。
針對這補價機制所衍生的問題，市建局研究在公務員合作社的試點項目中，首設「劃一補地價呎價」安排的可行性，以整個項目內獲評估為最低的每平方呎補地價，劃一作為適用於項目內所有單位需支付的每平方呎補價。 有關單位的劃一補地價呎價和原本需向政府繳付的補地價呎價的差額，將會由市建局支付。 市建局按其現行重建項目的收購機制，會向所有受影響的自住業主提出一個劃一的「七年樓齡」收購呎價，在此情況下，便會出現同一面積但位處不同樓層或座向的合作社樓宇單位，前社員在土地補價後，實際所得的每呎現金補償會出現不一致的情況。 公務員合作社2025 第一，由於建屋初期成本由政府貸款提供，短期內公帑開支頗大；第二，上世紀50、60年代後期，香港房地產業急速發展，地價低廉的合作社房屋已被視為對庫房收入的一大損失；第三，當《建築物條例》不斷放寬建築物的高度，地積比較低的合作社房屋也被詬病浪費土地資源。 合作社計劃本大受歡迎，華員會欲繼續向政府申請興建公務員屋邨，但及後香港工業發展蓬勃，土地需求上升，使勞工、地價等成本飆升，政府難以繼續用優惠價格批地給公務員建屋。
公務員合作社: 公務員合作社｜市建局盛德街項目成本達35億 補地價包底涉6300萬
在此階段，雖然前社員取得單位的業權，但有關單位仍抵押予政府，業權仍受轉讓限制，不得以轉讓、另作抵押、出租或其他方式處理。 公務員合作社 直至「未補地價業主」向政府繳付土地補價以撤銷單位的轉讓限制，才能夠成為「已補地價業主」，可以自由轉售其單位。 公務員合作社 拖拉多年的「公務員建屋合作社樓宇」重建計劃，終於早前（8月1日）落實收購。
針對欲成立合作社的民眾，可參考數位教材「合作社籌組原則及案例篇」，涵蓋了合作社籌組的重要原則和實用案例，深入介紹合作社財務概念、會議運作以及社員權利與義務等內容。 數位教材的推出旨在幫助有志成立合作社的人士，更全面地掌握籌組要點。 信置副主席黃永光表示，集團非常高興與招商局置地及鷹君合作投得優質用地。
公務員合作社: 解散合作社需獲75%社員同意
針對散社這個推展合作社樓宇重建所面對的困難，市建局藉著深入解說、持續溝通，加上提供免費法律支援服務，在盛德街項目中取得突破；至於另一個困難，則涉及散社後業主須向政府補回地價，才能解除轉讓限制，以完成買賣手續。 就此，在市建局的推動和協調下，在土地補價、支付印花稅、補償方案等事宜開創多個先例，這些措施在爭取盛德街項目業主接納市建局收購建議，亦發揮了積極、促進作用。 韋志成引述政府回覆解釋指，合作社社員只是以合作社單位的承租人身份，在相關單位居住，他們並不擁有該單位的註冊業權。 在現行規管合作社樓宇轉讓業權的機制下，若合作社成員需要出售單位，必須先解散合作社、完成單位轉讓契約及取回業權的程序，讓每一名社員取回單位業權，成為業主。
- 韋志成引述政府回覆解釋指，合作社社員只是以合作社單位的承租人身份，在相關單位居住，他們並不擁有該單位的註冊業權。
- 例如，有意見認為非農業為主的職工合作社亦由漁農自然護理署規管並不合理。
- 郭先生回想這試點項目開展時，社員普遍憂慮要花大量時間處理「散社」這棘手、複雜問題，沒有信心可以做到，亦擔心收購補償在扣減補地價後，餘額未必足夠他與家人另覓居所，所以遲遲仍未有散社的行動。
- 只是，當盛德街/馬頭涌道和靠背壟道/浙江街的試點項目終於出爐，外界普遍仍然批評特區政府誠意不足，只是把責任「外判」給「自負盈虧」的市建局，恐怕無助最有住屋需要的大眾安居。
- 至於少數個別無法處理的個案，只能夠在政府刊憲批准收回項目土地，並在土地復歸政府後，才能按照既定的程序收回物業，再按政府政策處理補償。
在推展公務員合作社樓宇重建試點項目的路上，市建局定當與社區同行，繼續聆聽不同持份者的意見，並兼顧受影響居民合情合理的需要和訴求，在可行情況下盡量提供協助，讓重建計劃得以順利推展。 公務員合作社2025 舊區更新的過程複雜而漫長，難免會對居民原來的生活和社區網絡帶來影響。 然而，我們應該放眼於舊區重建為社會創造的長遠效益，當中不只是受影響的居民可以獲得遷置到更優質居所的機會；更重要的是，透過重新規劃，將非常緊絀的市區土地資源，充份運用，增加房屋的供應，同時惠及社會上更多需要改善生活及居住環境的市民。
公務員合作社: 公務員建屋合作社
早於1947年，港府便將提升漁農業產量及發展新界交通運輸列為緊急項目優先處理[4]。 公務員合作社2025 1950年初，剛建國的中國共產黨積極進行土地改革運動及農業合作化運動，中國內地的農村互助合作組織數量大幅上升，由1950年272萬個農業互助組（約佔全國農戶總數的11%），升至1952年802.6萬個（佔全國總農戶的39.9%）[5]。 1951年２月，港府通過《合作社條例》(香港法例第33章)，鼓勵從內地逃難來港的漁民和農民成立合作社，既提升漁農業的產量，減少依賴內地進口，同時防止中國共產黨滲透香港的漁農業界[6]。 在市建局職員深入解說後，郭先生和一眾社員對於展開散社的工作抱有較大的信心，並主動申請免費法律顧問支援服務。 在顧問團隊支援下，該公務員合作社加快一連串散社程序，包括處理修訂地契、審批大廈公契、委任清盤人將合作社清盤等工作。
不過，參照是次盛德街項目首次引入的「劃一補地價呎價」安排，可以算是補地價問題的一大突破。 然而，由於重建項目由向來「自負盈虧」且預言即將出現「財政缺口」的市建局負責，外界普遍預料即使增加了房屋供應，但新樓售價很有可能比當下的收購價格高出一截，而且勢必推高鄰近地區的樓價，未必有助最有居住需要的大眾安居，導致計劃無以為繼。 公眾須組成一個註冊組織，成為合作社，再按社員的需要共同規劃、洽購土地、聘請建築商，並按建屋按揭及管理成本等定期繳交費用。 法律上，「合作社」就是「法人」（legal entity），所以房屋的業權歸屬合作社成員共同擁有，但有關業權並不「完整」，通常設有一定轉售限制，不能隨便買賣，更不能投機獲利。 一般而言，合作社的組成較為封閉，但在某些情況下，例如為了集資，合作社也會容許非入住者加入。
公務員合作社: 合作社樓宇單位業權未經補價不得轉讓
CBS1項目居民反應正面，市建局按1.98萬元的呎價收購單位，居民現正遷出；CBS2在兩次城規會諮詢所收集的1,200份意見中，有七成半人反對。 作為當時唯一能獲政府貸款的公務員房屋福利，梁伯便和醫院事務署同事共12人組成合作社，申請參與計劃。 政府接受申請，在1961年批出九龍內地段第8025號用地，12名社員便需自行出資，規劃發展草圖，再聘請建築師設計圖則、建築商興建樓宇及地段的基礎建設。 已解散的前合作社社員在取得其樓宇及土地業權後，有關樓宇會以法定押記形式，按揭給財政司司長法團，樓宇的業權契據由政府保管，並受到轉讓限制，即不得轉讓、抵押、出租、放棄管有或以其他方式處置他們的單位，或就此簽訂任何協議。 如要撤銷轉讓限制，前合作社社員可向地政總署申請，在繳付一筆由地政總署根據地契所釐定的土地補價後，政府可批准撤銷該單位的轉讓限制，解除法定押記，業權契據會交還業主，他們便可自由轉售其單位。
公務員合作社: 公務員合作社｜特區政府應該主動擔起重建責任
位於筲箕灣柴灣道的藹寧園於2011年被發展商南豐集團收購，2016年完成重建，成為今日「香島」[15]。 2020年10月，發展商雅居樂成功申請強行拍賣鰂魚涌柏架山道公務員合作社的物業。 另外，市區重建局（市建局）配合政府的市區重建及房屋策略，於2020年６月啟動兩個公務員建屋合作社樓宇重建試點項目． 市建局代業主統一向政府申請及評估補地價事宜，若社員接受市建局的出價，市建局將代社員補地價及免除政府相關行政費[18]。
公務員合作社: 歸納調查結果 涉及「三無」、「三高」、「三難」
項目是否在此情況下提交予政府展開收地程序，存在一定的未知數和難度。 市建局在提供現金補償之上，亦為業主提供彈性的重置方案，除了容許業主選購啟德煥然壹居的「樓換樓」或日後在原址興建的「樓換樓」單位之外，他們也可以購買由香港房屋協會在啟德興建和管理的專用安置屋邨的資助出售房屋單位。 郭先生表示，市建局提供的支援措施十分到位，為社員節省時間、精神和金錢，而市建局職員在過程中向各社員清楚詳細解釋每一個程序。
公務員合作社: 社區重建欠規劃 房屋發展不長遠
從物業狀況上的「三無」，可見公務員皆守法明理，遵守合作社條款的單位用途。 針對上述情況，市建局職員會與有關住戶再作深入溝通，了解他們的家庭實際情況，給予意見。 如果他們表明有意接受收購，市建局會視乎每宗個案的情況作彈性處理，例如延長其收購方案的有效期限，讓有關家庭有更充裕時間處理遺產繼承的程序。 市建局早前已向盛德街項目接受收購方案的140多戶的業主，發放現金補償和特惠津貼。
公務員合作社: 業主補地價每呎2661元至3400元 有業主慳最多100萬
支付巨額維修不久便傳出樓宇將被市建局收購的噩耗：「所以我反對（收購），個個（合作社）都舊，但也不是殘破不全」，梁伯道。 公務員合作社 註1：當局於一九八七年推出一個名為《公務員建屋合作社及政府為公務員興建樓宇計劃單位的土地業權轉讓予個別社員及分契持有人指引》（即《交回及重批辦法指引》）的機制，容許合作社解散。 （二）及（三）因應合作社社員的要求，政府於一九八七年推出機制（註1），容許合作社解散，並將樓宇及土地業權轉讓予個別社員。 現時，合作社如得到百分之七十五的社員同意，可根據既定程序（註2）申請解散合作社。
公務員合作社: 土地補價 / 租金評估
中驼的专业检疫人员对驼奶进行抽样检测，各项指标合格后送入生产车间，8公斤-9公斤的驼奶，只能制成1公斤的驼奶粉。 蔡英文細數近年的政績，政府做了很多投資，在野黨卻說是在大撒幣，但蔡英文政府收入最多，還債也最多，並沒有債留子孫。 公務員合作社2025 這些投資來挹注長照、照顧小孩，就是減輕年輕人負擔，可以無後顧之憂地去拚，所以未來台灣能夠繼續穩定發展，讓國家更強，懇請支持賴蕭配。
公務員合作社: 體恤社員需要 協助出售單位和搬遷
若重建項目的土地復歸政府後，範圍內仍有未散社的合作社樓宇單位，以及已散社樓宇內未有出售予市建局的單位，有關社員和前社員可在收地後向政府提出補償申索。 公務員合作社 市建局回覆電郵查詢時重申，選址考慮到項目地盤的土地發展潛力以及社區環境因素。 現正就早前收到的公眾諮詢草擬回應，未來數月將再進行意見調查，預計今年年末前完成。 市建局強調在項目獲批後，會按重建條例向受影響居民提出現金補償或安置。
在市建局及法律顧問的協助下，該合作社只需花約一年的時間，便完成整個散社及取回業權的程序，較以往社員自行處理散社所需的時間，縮短了18個月。 至1980年代，不少公務員合作社陸續還清政府貸款，當局也開始推出解散合作社和協助成員取回業權的指引，及後又於1993年訂明「五部曲」，包括解散合作社、修訂官地租期、審批大廈公契、進行分契手續、由前社員成立業主立案法團。 不過，即使他們取得單位業權，但有關單位原則上仍然被抵押於政府，直到繳付土地補假後才可撤銷轉讓限制。
公務員合作社: 港英政府遺留的「公務員房屋福利」
若然社員選擇退社，基本上可取回會費，甚或以折舊價取回部分或全部建屋成本。 註2：既定的程序包括i）解散合作社；ii）完成修訂官地租契及審批大廈公契；iii）清盤人簽立大廈公契並與個別前社員簽立單位樓契；iv）個別前社員簽訂單位的法定押記予財政司司長法團；及v）前社員成立大廈業主立案法團。 合作社在台灣擁有百年歷史，並在多個領域發揮作用，包括消費、農業、金融和勞動。 它們強調人與人之間的互助合作，改善個人生活的同時，也關懷社區及社會。
公務員合作社: 發展
但若在地政總署收到撤銷轉讓限制申請當日或之前，有人現正／已經根據《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(第 545 章)的條文，向土地審裁處提交「申請通知書」，要求作出一項為重新發展該物業所在地段而強制售賣該地段的命令，該評估基礎則不適用。 有關已檢視的土地補價評估基礎的詳情，可參閱土地補價評估基礎的詳情。 在成立業主立案法團後，已經取得有關合作社樓宇單位業權的業主可提出申請撤銷地契列明的轉讓限制，以及繳付尚欠的三分之二土地補價。 有關申請表格和撤銷轉讓限制程序及預計所需時間，可參閱申請表格及單張詳情。
公務員合作社: 公務員合作社單位業主陸續改善居住環境
他表示，項目涉及修改規劃大綱，若獲得城規會批准，將盡力爭取在2024年初向項目業主發出收購建議，呼籲未散社的合作社社員盡快磋商，達成散社決議，以便在市建局出價收購時，以業主身份盡早獲得補償，改善生活環境。 公務員合作社 據香港中文大學政治系學者馬嶽研究，香港是世上少數仍以職業及界別功能作為選民資格及立法機關組成部分的地區[21]。 根據香港選舉事務處，漁農界功能界別的選民資格為團體（團體票），包括被政府認可的聯合總社團體會員及已刊憲的團體選民。 2019年，８個認可的聯合總社中，６個為合作社的總社，包括新界蔬菜產銷合作社有限責任聯合總社、港九新界養豬合作社有限責任聯合總社、筲箕灣區漁民合作社有限責任聯社、新界大埔區漁民合作社有限責任聯合總社、西貢區漁民合作社有限責任聯社及南區漁民合作社有限責任聯社。 2019年，該界別共有150名團體選民[23]，較2007年少10名團體選民[24]。
2006年，「女工同心合作社」曾被迫遷，社會學系陳健民教授與校方爭取保留合作社，提出以計分方式決定去留，最後女工合作社以一分之差成功續約。 公務員合作社2025 2014年，中大學生會、學生報及基層關注組等，收集3000個支持合作社的學生聯署，最後亦成功續約。 故此，市建局團隊仍繼續以最大的努力，協助靠背壟道項目社員散社，尤其研究如何能協助已有多數社員同意散社的合作社，促成散社的議決，讓大多數希望透過散社以取得業權的社員，能像郭先生一樣，達成改善生活環境的心願。 另一方面，市建局協調政府相關政策局減免印花稅及行政費，每戶合計約數十萬元甚至超過100萬元，減輕未補地價業主在單位業權轉售所涉及的經濟負擔。
我們在檢視業主支付土地補價的執行細節時，留意到政府會因應申請補地價的單位的位置、樓層、座向及景觀等因素，計算該單位所需支付的補價，因此合作社樓宇內每個單位的補價金額，不盡相同。 舉例來說，盛德街項目的樓宇欠缺升降機，高層單位的住戶出入較為不便，所以政府評估補價時，低層單位的價值較高層單位為高，因而補價金額亦會較多，粗略計算，同一項目內不同單位最低及最高的每平方呎補價金額，可以相差超過三成。 公務員合作社2025 根據上述「五部曲」，須先獲75%社員同意解散合作社，並且按當下的價格補回建屋時獲政府免去的地價，才可進行分契並讓社員獨立取得業權，方能進行重建收購。 問題是，在補地價格本就高昂的情況下，社員所能分獲的賠償金額通常有限，相信也不足以原區安置，自然不願輕易就範，遲遲無法統一決策。 公務員合作社 過去十年樓價屢創新高，補地價金額自然水漲船高，但政府往往拒絕減免補地價，難以吸引發展商重建。
公務員合作社: 香港政府公務員建屋合作社
市建局於去年底在港島東區針對西灣河舊區一帶，向有關業主進行首個「市區更新需求先導調查」，了解業主對其單位或樓宇未來納入舊區更新方面的意見，例如是否希望重建，或進行樓宇復修工程等。 根據有回答問卷調查的合作社樓宇的初步資料顯示，分別有近80%已解散合作社及超過90%仍未散社的合作社社員，表示希望其樓宇能得到重建。 至於少數個別無法處理的個案，只能夠在政府刊憲批准收回項目土地，並在土地復歸政府後，才能按照既定的程序收回物業，再按政府政策處理補償。 由於部份未收回的單位仍有住戶居住，如果他們不願意接受補償和拒絕交還單位，政府和市建局需按法律程序跟進，以便取回單位的空置管有權，惟相關清場安排無可避免影響項目的進度。 在已接受收購的合資格業主中，共有43名業主選擇重置單位認購方案，其中約一半業主選擇專屬安置屋邨的資助出售單位，其餘則認購煥然壹居或日後在原址興建的新項目「樓換樓」單位。 此外，6個涉及「分支家庭」的合資格業主，亦獲政府批准申請購買兩個安置單位，部份家庭選擇一個煥然壹居現樓單位加一個專屬安置屋邨的資助出售單位、或兩個專屬安置屋邨的資助出售單位等不同組合，滿足「分戶」家庭的居住需要。
公務員合作社: 重建巨輪下的土瓜灣：公務員合作社的前世今生
由於靠背壟道項目涉及修改該區的規劃大綱，城規會需要按照既定的程序，處理收集意見、申述及回應等工作，整個規劃程序最長需要13個月完成，若項目獲得城規會批准，將盡力爭取在2024年初向項目的業主發出收購建議。 至2019年底，香港共有173個註冊合作社，比2009年208個註冊合作社減少了35個[8][9]。 生產合作社是指以合作社方式運作的生產單位，有從事漁農生產的農場、漁場等，或非漁農生產的手工業、膳食等。 公務員合作社2025 信貸合作社以收受社員存款及向社員發放貸款為主，例如義會、農會、漁會、合作社銀行等。 靠背壟道項目共有約460個單位，當中屬於未散社的合作社樓宇單位，佔單位總數4成。 因此，即使市建局向該6成已散社單位的業權發出收購建議並悉數獲接受，但我們仍要面對項目內仍有4成未散社樓宇單位並未能收購的情況。
他亦提到合作社單位方正，空間實用，900多呎的單位甚至改動成四房兩廁的格局也不覺狹窄。 另外，單位採用單邊設計，牆壁不與鄰戶共用，令住戶打開窗戶也不會看見鄰居，私隱度高且風景好。
公務員合作社: 相關作業備考
這些教材為合作社社員和潛在成員提供了知識面的支持，幫助他們充分理解如何參與合作社的運作。 為了讓合作社發揮更大的影響力，內政部實施了「合作事業推動地方創生輔導試辦計畫」，旨在促進合作社的發展，透過合作社解決問題，創造更多就業機會，並豐富台灣社區的文化。 透過動畫展現與推廣合作社制度，讓觀眾深入了解合作社如何發揮社會及經濟功能。 市建局指，按照發展合約，中標者須在項目內預留3個位於低層的住宅單位，予市建局推行原址「樓換樓」計劃；考慮市建局預留單位所涉及的建築支出及所佔的樓面面積，市建局評估項目的樓面地價為每平方呎4694元。 經過整理和分析兩個項目涉及37個公務員建屋合作社、合共616個單位的住戶資料後，我們就兩個項目的住戶特徵得出一些初步觀察。
