我們已成立了《建築物管理條例》檢討委員會（檢討委員會），現正詳細進行檢討工作。 委員會及其增選委員包括立法會議員、相關行業的專業人士及資深的業主立案法團管理委員會成員。 檢討委員會會討論大廈管理常見問題，當中包括涉及公契經理人的撤換及酬金等事宜。
在有關審訊中，差餉物業估價署長根據條就任何處所發出的主要用途證明書，可作在視察當日有關處所的主要用途作證據。 該條款通常亦會訂明新的租金由業主和租客協定；而如果在某一日期還未有協議的話，雙方同意由獨立估價師估算新的租金。 視乎租約的條款，若租客未有繳付租金或其他在租約下應繳的金額，或業主因租客未有履行其承諾而蒙受任何損失，業主便可能有權沒收全部或部份按金。 ，租約會包含條款其效果是如果出租物業或其部份受某些災害所摧毁或破壞，例如火災、水浸、颱風、地震或白蟻，或者如果該處所因雙方不能控制的原因而變得不適合居住或無法進入，應繳的租金或其中按比例的部份將會暫緩。
大廈公契法律基礎: 有關執達事務
在移交財務文件當日，前任管理公司派了三名代表攜帶5至6個A4尺寸的箱，當時范議員辦事處社區主任及業主黃先生也有到現場見證過程。 當時前任管理公司代表只出示一張普通紙張，並沒有移交人的名稱及只拍攝5至6個A4尺寸的箱的相片，也沒有提供交接文件紀錄表或箱內文件的詳細資料或清單。 當時現任管理公司馮先生向前任管理公司代表查詢其代表姓名以作紀錄，但前任管理公司代表不願提供姓名。
- 因住宅各層的用途範圍可能並不相同，故此，買家在查閱入夥紙時須審慎，若發現住宅目前的用途與入夥紙的記錄有別，應儘快尋求法律意見。
- 維修費為21,218,754元，所有集資由2010年3月至7月每月一期，分五期繳付。
- 現時所有私人參建居屋、可租可買及重建置業屋苑的10年樓宇結構安全保證期已經屆滿。
- 新建道路的噪音問題可經過規劃和架設隔音罩處理，但現有道路的噪音則較難處理。
- 業主須保養及維修僅供處所使用的排水渠或污水渠、喉管及電線，及處所的窗戶。
- 妥善草擬的租約都會包括一項條款，列明業主承諾讓租客安寧地管用物業。
基於以上的原因，政府對於會否設立發牌制度監管物業管理公司，持開放態度。 為了能夠掌握更多有關的資料，以便政府更全面地考慮這個問題，我們已著手對規管物業管理公司這個課題進行分階段研究。 在第一個階段的研究中，我們會就三個範疇進行資料收集和分析，分別是：本港物業管理行業的運作和概況、海外當局包括內地，規管物業管理行業的方式和情況，以及本港規管其他行業的經驗。
大廈公契法律基礎: 水龍頭損壞了。業主有責任作維修，但拒絕這樣做。我花了 $500 更換新的水龍頭。我可否少交 $500 租金？
租賃文件通常都會包含一項條款，容許業主在租客沒有繳付租金的情況下，重新進入物業。 但是，若業主純粹倚賴該項條款，而自行（沒有獲得法庭批准下）重新進入物業，其實並非明智之舉。 租客可能在幾個月後出現，宣稱業主非法處置或挪用其遺留於該物業內的貴重物品。 但是若租賃協議含有續租權的條款，則即使其租期並不超逾三年，亦應予註冊。
- 委员会的任务主要是协助加强各业主与管理者的沟通，并就大厦管理的重要事宜向物业经理提供意见及作出建议。
- 土地審裁處2010年第285號個案，申請人為5個車位的業主，亦是法團在1996年10月至1998年8月的司庫，答辯人為九龍城嘉林邊道44至46號某屋苑業主立案法團。
- 一般情況下，租客最好明確及具體地列出哪些契約必須遵守，並盡可能向分租客提供主租契的副本（而非以一般參照「主租契的契約」））。
- 蒙先生亦指出在天井內的垃圾桶約有一米高及半米直徑，只能放紙張、汽水罐及紙巾之類垃圾，不能容納商業廢料。
通常業主初買入房屋時，除了先付上期一個月的管理費外，尚要根據公契可能指定繳付百份之廿五的按金。 如果因特別理由，必須動用儲備，最好取得業主或業主立案法團的許可。 有部份公契，沒有管制運用儲備的條款，管業代理人有全權作出決定。 不過，基於慎重處事原則，還需應該取得業主的預先支持或同意。 首先，應盡快檢討和完善現有的大廈管理規管制度，修訂《建築物管理條例》的相關條文。
大廈公契法律基礎: VII. 維修／保養的責任
立約方如能在正式簽訂租約前認清並處理這些問題，日後出現糾紛的可能性便可大為減低。 由香港大學法律系講師和學生的團隊所起草的住宅租約範本現已在社區法網上發布。 市區重建局（市建局）是根據《市區重建局條例》（第563章）成立的法定機構，透過進行、鼓勵、推廣及促進本港市區更新，應對市區老化問題，並改善舊區居民生活環境。 有關賠償的計算方法為分租客在緊接終止日期前應繳付的每月租金，乘以自終止日期的翌日起至分租客交回該分間單位的日期為止所涵蓋的月份數目。
大廈公契法律基礎: IX. 業主將有租約之物業出售
答辯人的答辯理由很簡單，他們並非沒有備存申請人要求的文件，而是他們已多番要求前任管理公司移交該等文件，卻被前任管理公司拒絕。 因此，答辯人現時並沒有這些文件，也從來沒有過，如果前任管理公司於日後向答辯人提交這些文件，答辯人也會向申請人提供文件。 事實上，申請人也知道答辯人並沒有從前任管理公司處取得有關文件，而申請人只是認為答辯人應該取回有關文件，否則便沒有履行該條例附表7第2（1）條的責任，備存有關文件。
大廈公契法律基礎: XIV. 終止租賃（欠交租金以外租客的違約事項）
因為續租權的關係，租客變相獲得了租住權保證，業主也在某程度上得以保證能繼續享有租金收入。 由於續租權構成了法定的土地權益，所以即使原有租賃的租期不超過三年，有關租賃文件亦應在土地註冊處註冊。 業主亦應就有關買賣通知租客，並妥當處理租客已交付的按金。 單是把按金交予新的物業擁有人不足以解除業主歸還按金的責任。 業主應確保新的物業擁有人承諾就租客作出任何關於按金的申索作出補償（即業主可不受租客將來就按金作出申索的影響）。 簽訂合約的一方，乃受該合約的條款所約束，故除非租賃文件包括中斷租期條款，容許租客在租期完結前終止該租賃，或雙方達成提前終止租賃的協議，否則租客仍受租賃文件的約束，不能 單方面終止租賃。
大廈公契法律基礎: IV. 使用或佔用出租物業的一般守則
35號法團於2009年5月30日的業主大會通過進行大廈維修，但因37號法團的原故未能展開維修工程。 大廈公契法律基礎2025 兩個法團起初一同聘用同一間管理公司管理大廈，後來因意見不合，管理公司辭職不幹。 土地審裁處2013年第171號個案，申請人是荃灣沙咀道298號某商住大廈2樓餐廳的業主，答辯人是該大廈業主立案法團。
大廈公契法律基礎: Q1. 沒有簽訂任何書面租約的分間單位租賃，以口頭或每一周期繳付租金的行為訂立。租賃規管是否適用？
假若有關爭議已交由法庭處理，應使用表格 TR4作出有關申請。 假若並未將有關個案呈上法庭，則應使用表格TR4D，並繳付3,850元申請費。 雖然該證明書所提供的答案並非絕對不可推翻，但對法庭也有很強的參考作用。 大廈公契法律基礎2025 租約通常都會包含一項條款，容許業主在租客沒有繳付租金的情況下，重新進入物業。
大廈公契法律基礎: f) 沒有書面租約的租賃
故此法團提出的理據不能成立，由於答辯人未能確立其上訴理據存在合理得直機會，或因其他有利於秉行公正的理由，而應給予上訴機會，其上訴許可的申請被撤銷。 答辯人曾多次要求前任管理公司交還該屋苑的文件，但在2018年7月31日的交收過程中，前任管理公司仍然沒有將其餘文件，包括申請人現時所需的帳簿和帳項紀錄交還給答辯人。 大廈公契法律基礎2025 前任管理公司也承認現時還擁有該屋苑的一些文件，並要求答辯人取回。 答辯人於2018年2月1日才接手成為該屋苑的公契經理人，而申請人現時要求的文件是有關2012年1月1日至2017年12月31日的文件。 在審訊時，申請人確認他要求答辯人備存文件的6年時期是指2012年1月1日至2017年12月31日。 申請人也確認他並非要查閱這些文件，而是要答辯人備存這些文件。
大廈公契法律基礎: 法律諮詢及田土轉易處通函
如雙方選擇自己行事，便應特別留意簽訂租約時必須跟從形式和程序，特別是有關加蓋印花及在土地註冊處註冊租賃文件的要求。 大廈公契是一份文件規範多層大廈各業主和個別單位佔用人之間的關係，當中列明各方的權利和責任。 大廈公契法律基礎 大廈公契對所有業主、透過業主取得業權的人士及大廈的佔用人，包括個別單位的租客，均具法律約束力。
大廈公契法律基礎: 大廈公契批核
關於【建築物管理條例】第40條，裁判官相信立法用意，是容許管理委員會在急切需要的情況下，可以單方面向裁判官申請手令，以進入有關的處所。 裁判官留意到該條文並沒有訂明，如果業主拒絕管理委員會進入有關的處所是否有懲罰，也沒有說明反對手令的業主有什麼渠道可以申請撤銷手令。 大廈公契法律基礎2025 相信這不是立法時的遺漏，而是第40條的作用，只是使管理委員會在緊急情況時，可以藉手令破門進入而不會觸犯刑法。 關於以上的各種空缺情況而召開的業主大會，只可以就填補委員的空缺為唯一目的，業主不能在有關會議上通過任何其他決議。
要知道業主、租戶、或訪客都是培養公共關係的對象，很多時候，良好關係的發展, 是在不知不覺中，平居言笑的情況下, 累積起來。 例如：在處理業主或租戶投訴的事務上，採取開明及關心的態度，不一定要他們寫長信投訴；如果為著記錄和執行需要的話，可先準備預印的便條，選擇了有關行目，簽上名字，投入投訴箱內，或交管理處，從速處理。 最重要的是接到投訴後 的處理方法，與事主聯絡, 告訴事情的進展和結果，使事主了解 了投訴事件得到盡力的處理。 如果過份要求，或不能承擔的不合原則的管理問題，便向投訴人解釋，使他們了解房屋管理人的責任和僱主或租客的義務，商議合理的解決辦法。 樓盤建築完成，經屋宇署驗樓，符合結構安全，以及適合居住等規定，便可發出佔用許可證（俗稱入夥紙）。
若租客在合理時間內沒有就違反事項作出補救，業主方可行駛沒收租賃權。 假設業主在租約規定的正確時間（即一年固定租期後）正確地援引了中斷租期條款，業主則沒有違約。 無論你有多值得同情，法庭都可能會對終止租約的中斷租期條款給予承認，並且不會給予租客賠償。 希望以此理由終止租賃的業主必須在終止租賃及/或申索收回管有權之前以書面通知租客，指明違約行為並要求租客作出補救（或賠償金錢）。
大廈公契法律基礎: IX. 維修／保養的責任
答辯人在法團多番要求下，仍未將違規部分修復，在這情況下，頒禁制令是適當的，亦不會對答辯人造成任何不公。 但法官認為，第一及第二申請人作為業主，應該對屋苑的公契及補充公契知悉，亦默許了多付的維修費，法官亦認為如果要法團退還多付的款額，會對法團構成不利及不合情理。 2006年至現在已相隔多年，有關的工程已一早完工，工程費用亦已支付給承建商，法團不可能將多收的款項退還申請人，如果要其他業主再次為2006年的工程重新集資，其他業主一樣可以以法團放棄權利為理由拒絕支付款項。 即使法團現時有足夠的資金可以退還款項，但這些資金應是作其他用途，如果用以退還申請人，對其他業主也不公平，因為其他業主便因此而須再集資支付其他用途的開支。 因此，法官裁定第一及第二申請人不可向法團取回多付的維修費用。
如經調查後認為投訴個案不涉觸犯條例下的罪行，估價署會向投訴人解釋，並按情況提供免費的諮詢或調解服務。 估價署會先向投訴人查詢投訴個案實情及收集有關資料(例如：若投訴規管租賃的業主濫收水電費，估價署會收集包括相關業主要求租客付還水電收費的資料)。 租約加蓋印花：如業主未能在收到租客已簽署的租約30天內交回加蓋印花的租賃協議對應本，租客可將租金扣起，暫不繳付，直至業主交回該對應本為止。
在第一屆管委會訂立劃一徵收每份管理費500元後，業主之間一直爭拗。 第二屆管委會於2011年1月14日決定舉行業主大會，討論及決議取消於2008年7月30日已通過的劃一收費500元議案，建議應按大細單位和單位不同位置繳交不同的管理費。 蒙先生亦指出在天井內的垃圾桶約有一米高及半米直徑，只能放紙張、汽水罐及紙巾之類垃圾，不能容納商業廢料。 答辯人的說法是，他曾在1990年開始營業時向當時的法團查詢，管理費已包括清理垃圾的費用，他向法庭呈交一些收據，清楚列明包括清潔費。 大廈公契法律基礎 答辯人又指他每天把商業廢料放在天井，只是與其他商戶一樣，放在天井的一個垃圾桶內，沒有佔用公用地方。
大廈公契法律基礎: Q2. 業主故意不履行租客佔用所需的合理保養維修責任，以期趕走租客。業主是否有違反《業主與租客（綜合）條例》第IVA部？
狹義的物業管理，是指管理人為受委託管理的物業提供日常的管理服務，包括保安、清潔、維修、保養工程、保險及財務管理等工作。 雲疊花園業主最引以為榮的是，縱使大維修工程費用須1.3億元，法團都能從充足的儲備基金中撥出5,000萬元作工程費用，每戶只須支付2.9萬至4萬元，工程費用平過同區有管理公司的屋苑，支付工程費用後儲備基金尚有盈餘。 大廈公契法律基礎 沙田雲疊花園的業主不滿管理公司表現差，每年都加管理費，儲備又愈來愈少，於是在1993年成立業主立案法團，更由業主集資打官司，成功終止管理公司合約，自行管理屋苑。
大廈公契法律基礎: 當雙方簽署正式租約之前，業主有時會要求租客簽署一份類似臨時租約的文件（可能會被稱為「租契協議」或「租約確定書」）。簽署這份文件有甚麽後果？
由於業主可能因租客不當地終止（即拒絕履行）租約而遭受進一步的損失（例如無法在租賃的剩餘期限內找到替代租客而損失的租金），所以這理解是錯誤的。 業主應在正式買賣合約（或臨時買賣合約）中明確說明在完成交易前租金分攤（包括應收的未付租金）。 業主亦應就有關買賣、準買家的身份/聯繫方式和付款方式（例如準買家的銀行賬戶）通知租客及妥善處理租客已交付的按金。 不過，假如租約內包括所謂中斷租期條款，即任何一方可以在租期內提前通知對方終止租賃，則提前終止租賃亦有可能。 基於同樣道理，租客若違反禁止分租的條款，可能要受到業主的禁制及/或對業主作出賠償。 為了禁止租客分租，租約必須有明確條款，禁止租客分租物業（或其部分）予第三者。
大廈公契法律基礎: 政府租契及大廈公契
法團亦要求答辯人移除有關放置在向石塘街後巷的金屬製儲物櫃，同樣地認為這兩個金屬製儲物櫃放置在大廈的公用部分，違反大廈公契及法例。 而答辯人同樣提出相似反對理據，認為有關金屬製儲物櫃並非放置在大廈地段範圍內。 大廈公契法律基礎2025 審裁處在考慮有關測量師的專家所提出的證供後，同意有關專家報告內所指有關金屬製的儲物櫃大部份地方並非放置在該大廈的地界之內，而該儲物櫃在地界內的範圍佔極小部份。
大廈公契法律基礎: 大廈公契限制多，業主無得反對？
財物扣押令是業主已向區域法院申請財物扣押時，用於扣押及變賣出租處所中的物品、實產或其他財物以支付拖欠的租金。 或者，由於租客已連續數月欠租，或有證據表明租客已經潛逃/棄置了物業，業主也可以接受租客廢除性的違約行為和終止租約。 假如物業已被按揭予銀行 / 財務機構，業主在把物業租出前，必須先取得銀行 / 財務機構的同意，否則對業主及租客均會帶來負面影響。 實際上，即使禁止分租的契諾生效及沒有任何其他類型的限制，租客仍然可以自由地與其他人同居、分享佔用或使用物業（其他人往往聲稱是租客的客人、親屬或朋友）。
事因被告人在2009年3月26日的審訊及命令14天內，拒絕支付426,497.09元的欠款，法團於是申請物業扣押令，其後要求聆案官作出2012年2月14日的命令，出售被告人的單位。 法團的兩位證人又向法庭指出，管理費包括清潔費，但法團與清潔公司的合約只包括整幢大廈的一般清潔，並不包括每天清理地舖商戶的商業餐飲廢料，事實上，其他商戶都自行處理廢料或聘請清潔工人處理。 法官接納法團與清潔公司的合約並不包括每天在天井處理商業廢料，而是每星期清理一次。 法官亦接納法團一直要支付額外的清潔費，去處理答辯人每天在天井丟棄的商業廢料。 法官認同法團的兩名證人所說，自2008年才開始發出勸喻及口頭警告，於2008年9月20日發出書面通知，警告答辯人假如不立刻停止把商業廢料丟棄在天井，會從2008年10月1日開始向他收取每月600元的額外清潔費。
大廈公契法律基礎: 香港房屋委員會及房屋署
而因113業主大會上當選的委員，在沒有提交該聲明書的情況下，即停任管委會委員，在這情況下，這些新當選委員不可能繼續以管委會成員身分行事，包括召開任何業主大會。 在所有新當選委員依據該條例附表2第4段而停任下，法團沒有了有效的管委會，在這情況下，該條例第31條容許業主向土地審裁處提出申請，解散管理委員會並委任一名管理人，以召開業主大會重選管理委員會，這才是法團應有的做法。 崔女士認為113業主大會選出的委員無效，再召開413業主大會也屬無效。
