平台推出四年以來運作良好，團隊亦積累了更多樓宇復修個案的實際數據和使用者的經驗，將因應業主在招標過程中經常出現的疑難和誤解，分階段優化資訊和支援。 大維修2025 其中，針對有關施工方案的疑慮，市建局在去年年底開始，首次推出一份標準化的「招聘承辦商招標文件及合同」，當中對擬議工程範圍作更清晰、具體的規範。 大維修 相較以往坊間常用的相關招標文件和合同，只以文字說明工程內容，標準化合同以圖紙方式加強解釋、釐清工程範圍和詳細要求，提升承辦商入標時的報價透明度和準確性。
每當進行大維修工程，入標工程承辦商一般會就每一項工程項目，提供不同的維修用料，供業主選擇。 然而，不同的施工方案會因為維修用料的品牌、產地來源和耐用度等規格，所作的報價差距甚遠，例如部份承辦商建議翻新外牆飾面時，採用一些價格親民、實而不華的用料；亦有承辦商提供價格較高、主要在日本或歐洲生產的牆磚，供業主選擇。 若然業主單看承辦商的回標總價，而未有細閱及了解相關施工方案的解說，便無法就工程費用的合理性作客觀評估及理性的討論和決定。 大維修 筆者建議準退休人士應考慮將物業包括在退休策劃的考慮當中，理由是物業是很多香港家庭最大的資產，是否有助退休後產生收入，將視物業的狀態而有所不同，同時由於港人愈來愈長壽的關係，可以預期在自住物業居住的時間將愈來愈長，物業老化既是客觀數據，也是切身的考慮。
大維修: 參考單價
以收到板子隔天開始算起，(兩週十個工作天)內需歸還給客戶。 保固期內的運費寄至捷波部分由顧客負擔，寄還部分由捷波負擔。 客戶送RMA到香港最好的時間，分別是星期二跟星期五到香港，處理時間上面會最有效率。 不過當節目組聯絡管業處時，對方就出現了另一個說法，指已經多次聯絡林先生，「12月我哋畀信佢，佢話新年後處理，咁我哋咪等，等到3月都過晒新年啦，再聯絡佢又話唔得閒，最後都係唔合作」。 勞經理解釋，林先生屋內漏水的渠屬公家渠（即糞渠），當時他漏水到樓下單位，而滲漏的液體中亦驗出有排泄物，對住戶安危有好大影響，加上正值疫情時候，管業處一直向他表示要維修，公契亦寫明住戶要合作打開其位置供管業處維修，但依然溝通無果。 後來再收到律師信時，林先生稱聯絡過管業處，指自己年尾繁忙，希望過完年再維修，但對方無人回覆。
- 為對付本港的樓宇失修問題，屋宇署於 2011年12月30日起接受檢驗人員申請註冊， 而強制驗樓計劃及強制驗窗計劃亦於 2012年6月30日起全面實施。
- 「除了維修，還有租客三五時要求維修或更換設施，全部都是開支。香港目前的出租回報大約2至3厘，扣除這些費用後回報會更低。」不過他也強調，持有物業出租不能單看租金回報，還要計算升值潛力，如果是舊樓更有機會被收回重建、強拍等等。
- 諮詢結果顯示，社會上存在共識，認為應推行強制檢驗計劃，以對付本港的樓宇失修問題。
- 業主或業主組織有意自行按照強制驗樓計劃的規定為其樓宇籌組涉及公用部分的訂明檢驗及修葺工程；
- 雖然該新買家需要自行支付逾10萬元維修費，但由於該大廈有參加「樓宇更新大行動」，他於工程完成後取回約三分一資助；受惠工程質素不俗，大廈於復修後外觀煥然一新，對樓價有正面作用，加上配合樓價升浪，結果持貨四年後沽出該單位，獲利逾一倍離場。
- 收到客戶寄回的板子，需在(T+1)一天內清點完成，並且在(T+2)兩天內提供外觀不良明細，(T+3)三天內提供功能不良明細。
買待維修舊樓或可取豐厚回報 大維修 事實上，若買家眼光準繩，投資於具潛力的待維修舊樓，可能會取得豐厚回報。 曾經有買家以低水價，向一名不想處理維修事宜的業主，購入一間樓齡逾30年的港島區舊樓。
大維修: 申請須知
我在上一篇網誌中，分享一些樓宇復修個案，反映業主因對籌組維修工程的範圍、招標安排、報價、以至施工方案等方面不了解，以致在揀選承辦商時未能達成共識，甚至引發爭議，阻延工程的實施。 大維修2025 大維修2025 透過研究、分析及整合過往樓宇復修工程的合約標價資料，從而就公用地方的主要復修工程項目（例如：混凝土修葺、外牆油漆、更換排水渠管等）得出參考單價，並輔以指引給業主參考及應用。 如樓宇或處所位於居者有其屋計劃屋苑、租者置其屋計劃屋邨或公共屋邨範圍內要根據強制驗樓計劃及強制驗窗計劃下進行訂明檢驗及修葺，請將已填妥的指明表格郵寄或親身遞交房屋局常任秘書長辦公室的獨立審查組辦理。 必須聘任一名根據《建築物條例》下註冊的檢驗人員負責強制驗樓的訂明檢驗工作及在未展開招標聘請上述有關人士前遞交申請。 自2018年7月9日起，市建局已全面負責處理有關計劃的所有新申請，包括香港房屋協會原先服務的地區，進一步擴展市建局「強制驗樓資助計劃」的服務範圍，覆蓋全港。 另外，買家宜考慮有參與房協「樓宇更新大行動」的維修屋苑，該計劃為未滿60歲的自住業主資助八成維修費用，每個單位上限四萬元，而年滿60歲的業主可獲資助五萬元。
業務收到RMA單位回饋的問題，需第一時間告知客戶，請客戶於48小時內回覆處理方式。 林先生一家四口於2020年搬入藍田一個居屋屋苑，他指2022年8月收到管業處通知，指其家中有漏水情況，且涉及到公家喉漏水問題。 到11月他再收到律師信，指管業處有權爆門入屋維修，而到了2023年6月，就被管業處在家中無人下爆門而入。 「賊仔爆你門我無得講，但點解管業處會爆你門呢，我覺得好出奇，做咗幾十年人無聽過」，做裝修工程的林先生指，自己一直以來都不知屋內那來的漏水問題，自從第一次收到管業處通知後，食環署和滲水辦已上來2次進行試水，但都指找不到源頭，甚至稱「咩事都無」。 除了「招標妥」服務外，市建局團隊在2019年推出的「樓宇復修平台」，亦是另一項促進業主「正價施工」的重要工具。
大維修: 大廈大維修 政府資助申請攻略 (多表比較)
獲批准參加第三輪2.0行動的合作社，該合作社社員可以就其自住之合作社樓宇單位申請上述自住業主／長者自住業主的資助。 大維修 大維修2025 市建局將向目前仍未開始籌組工程招標的樓宇，推廣試用標準化合同，以汲取實際應用經驗，再作優化；至於已招標的樓宇，則建議繼續使用原有文件推進工程，避免延誤工程的進度。 大維修 大維修 然而，部分業主未必理解該套經管委會或業主大會議決的評分準則，個別業主可能對於一些較具實力和資歷、但工程價格較高的承辦商，在此套評分準則下可獲取較高分數的結果，不表認同，甚至懷疑法團是否偏私或存在不當行為，因而出現爭拗。
自住業主在獲批上文(a) 資助後，該自住單位於是次工程不會再獲上述兩項支援計劃的資助。 而樓宇在「公用地方維修資助」及/或「強制驗樓資助計劃」下的資助金額／資助上限，亦會因應樓宇於參與第三輪2.0行動下獲批准的自住單位業主的數目而按比例下調。 市區重建局推行的「樓宇復修綜合支援計劃」是為大廈業主提供財政資助和技術支援的一站式服務。 在綜合計劃下，業主只須填妥該計劃的一套申請表格，便能作出多項申請，以便進行樓宇及窗戶的修葺工程。 如果得知心儀單位接獲屋宇署發出強制驗樓計劃的法定通知，買家需要留意大廈的檢驗進度，有否修葺的需要，維修所牽涉的項目，及業主立案法團的財政儲備等。
大維修: 樓宇復修綜合支援計劃 綜援長者 可獲$40000資助
申請人如年滿60歲或以上，資產上限要求便較寬鬆（見表2）。 及後，這個屋苑在2016年申請「招標妥」服務，在「招標妥」團隊的協助下重新擬訂工程標書，並利用該服務所提供的電子招標平台重新展開招聘承辦商的程序。 是次招標收到超過20份有效標書，當中更包括吸引多間在市場上有豐富工程經驗及具實力的承辦商入標競投。 為減少對業主的影響，屋宇署會盡量安排被揀選進行強制驗樓計劃的樓宇，在同一時段內被揀選進行強制驗窗計劃，使業主可同時進行兩項計劃所規定的檢驗和維修工程。 自2003年SARS後開始投資舊樓的信達興業董事陳智鑾表示，物業維修是業主們需要一直面對的問題，「樓宇的維修費用十分昂貴，年輕人有工作有固定收入，這些費用自然有辦法應付。若果是沒有收入、依靠儲蓄過活的退休人士，退休策劃之中又沒預留這筆費用，面對突如其來的龐大維修開支肯定會十分徬徨」。 所以，他建議業主們應該要盡早在退休計劃中預留一筆維修費用，應付不時之需。
大維修: 相關人員
該屋苑在2012年收到政府通知，將被納入強制驗樓的範圍，管理公司隨即召開業主大會籌組大維修工程、制定工程範圍、招標聘請工程顧問和承辦商，惟當時只有兩間合資格承辦商入標，業主對如何籌組工程、招標安排及回標價皆意見分歧，最終要擱置工程。 樓宇復修是市區更新的重要一環，能有效延長樓宇的使用期，並讓居民安居樂活。 大維修 為更有效推動業主為樓宇進行維修及保養，市建局重新整合各項樓宇復修支援及資助計劃，推出一個一站式「樓宇復修綜合支援計劃」，旨在讓有需要的業主更容易申請及獲得各項樓宇復修支援及資助。 如樓宇亦符合參加「消防安全改善工程資助計劃」的申請資格，申請人可同時作出申請。
大維修: 樓宇復修計劃
針對第二類別樓宇，屋宇署會行使法定權力委聘顧問及承辦商代業主進行所需的檢驗及修葺工程。 大維修2025 我和團隊都明白，大型樓宇復修工程涉及的費用高昂，業主一般的心態，都希望依靠「招標妥」收到最好、最平的工程報價。 然而，上述案例正好反映，「招標妥」服務的目標，乃按部就班地協助業主和法團，以「正價施工」的理念，去招標及揀選合適的承辦商，為樓宇進行維修工程。 大維修2025 團隊近日與我分享一宗剛於去年完成大維修工程的「招標妥」個案，涉及南區一個有20多幢樓宇、單位數目達4,000多伙的大型屋苑。
大維修: 安達保險 我的家居保險 – 計劃 A (高樓)
至於每戶要夾多少錢，則需視乎維修範圍、屋苑規模、屋苑儲備。 幸好，政府現時均有提供樓宇維修綜合支援計劃，減輕各位小業主經濟負擔。 計劃有不同的貸款及資助項目，業主只須填妥申請表格，便能作出多項申請，以便進行樓宇及窗戶的修葺工程。
大維修: 服務範圍:
她說，日前在議會針對地方教育發展基金餘額降低的影響提出質詢，要求蔣市府逐年撥補教育基金，以處理各校急需經費更換設備的需求，避免影響校園安全。 民進黨台北市議員許淑華今天在臉書發文表示，台北市有多校急需更新校園設施及設備，但受害於教育基金短絀，許多更新工程被迫延後，也造成校園設施老舊、破損，甚至危及學童安全。 收到客戶寄回的板子，需在(T+1)一天內清點完成，並且在(T+2)兩天內提供外觀不良明細，(T+3)三天內提供功能不良明細。
大維修: 我們的方案
這些適用於不同種類樓宇復修工程的標準文件，與「招標妥」為每一宗工程個案提供的針對性支援，相輔相成，能夠提升工程資訊的透明度及加強業主對工程各項內容的認知，盡量減低他們對「天價」維修工程的疑慮。 這類引發爭議的個案，大多出現於樓齡已達30 年、業主接到強制驗樓的命令後，才第一次進行全面性維修工程的樓宇。 結果，對鮮有接觸樓宇維修工程的業主來說，或會認為有關費用過高，甚至以所謂「天價」來形容，導致對工程的報價產生疑慮。
大維修: 東張西望｜業主不在家管業處竟爆門入屋 維修水渠變鑿爛牆 律師竟指無問題
諮詢結果顯示，社會上存在共識，認為應推行強制檢驗計劃，以對付本港的樓宇失修問題。 物業老舊出現問題，就像我們身體出現毛病一樣，需予以正視，花費金錢維修保養。 大維修2025 今日的我們也許懂得為自己的健康投保，為日後的醫療費做準備，但又有多少人會記得也要為樓宇的維修費作打算？ 資深物業投資者表示，老舊物業的維修費，10年平均可高達50萬元。 如果簽署臨時買賣合約後，才收到屋宇署發出的強制驗樓計劃法定通知，除非合法列明，否則都是由買方負責費用。 如寄回的板子或系統有發現外觀不良、有燒毀現像或有跟原廠出貨外觀有異(例如點膠)等現象應立即拍照，同時在此批板子全數清點完成後，將照片跟問題 反映給客戶跟業務。
大維修: 業主／業主立案法團
「招標妥」服務提倡業主在議決工程標書條款時，不應只以「價低者得」作為揀選承辦商的準則，而是在價格以外，業主大會應同時就承辦商的公司規模、資歷、樓宇維修經驗等不同方面，決議一套全面性的評分準則，以綜合評選承辦商的整體能力。 當承辦商回標後，法團會按照有關評分準則，以及承辦商在評標面試過程中的表現，逐一為回標承辦商評分，供業主在業主大會投票揀選合適的工程承辦商作參考。 上述「其他工程」所需要的費用，視乎個別屋苑落實「其他工程」的實際規模，可以佔工程總造價一個可觀的份額。 因此，業主在議決工程範圍時，若決定一併進行標準及「其他工程」，承辦商的回標價將無可避免較只進行訂明標準工程的為高。 所以在落實工程範圍時，法團應就所揀選的「其他工程」項目對居民的裨益、涉及工程費用以至對日後的保養和管理費的影響等多方面，作全盤的理解和考慮，以提供適合的建議並向業主解說，促成業主達成共識。 面對突如其來的維修開支，如退休人士因為沒有做好規劃而惆悵，陳智鑾建議考慮透過樓宇或保單逆按揭套現。
大維修: 大廈維修 貸款逾5萬需抵押
本篇將先討論維修費的問題，其他相關的問題將在未來再分享。 為鼓勵樓宇業主籌組法團以進行樓宇維修工程，若申請人的法團註冊證書於申請期限之前的12個月內簽發，而其第三輪2.0行動申請亦獲批《原則上批准通知書》，申請人可獲籌組業主立案法團資助港幣$3,000。 合資格的自住業主，必須自行填寫「樓宇復修綜合支援計劃—個別單位業主申請表」，並於《2.0行動自住業主須知》內所述的申請期內提交其申請予市建局。 此外，政府提供長者維修自住物業津貼計劃，津貼最多$40,000，申請人需年滿60歲並且為業主，同時正領取綜援或長者生活津貼，又或符合入息及資產限額（見下圖）。 貸款申請一般需時14至21天處理，程序包括：政府會向申請人所屬大廈的業主立案法團索取維修工程相關文件，倘若貸款獲批，貸款會按工程實際進度分期發放，最多分3期，利息會於每期發放貸款時，按當時的利率計算 。 申請樓宇安全貸款，需繳付$530註冊費，至於利息，如果經濟有困難之人士，便可享有免息貸款，其條件需為綜緩或長者生活津貼受助人，又或入息及資產不超過上限（見表1）。
根據強制驗樓計劃，樓齡達 30年或以上的私人樓宇（不超過3層高的住用樓宇除外） 大維修2025 的業主，須在接獲屋宇署送達法定通知後，委任一名註冊檢驗人員就樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌進行訂明檢驗並監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。 「強制驗樓計劃」已於2012年6月30日實施，規定樓齡30年或以上的樓宇，須每10年進行一次樓宇檢驗，包括公用地方、外牆、伸出物及招牌，藉以解決香港樓宇失修的問題。 為協助有需要的業主履行法例的要求，市區重建局及香港房屋協會於2012年8月推出「強制驗樓資助計劃」，以配合「強制驗樓計劃」的推行，向合資格的業主提供首次驗樓費用資助。 若希望避免工程被有心人「圍標」，可瞭解該大廈有否參與市建局的「招標妥」服務，該計劃為業主組織就樓宇維修工程提供支援服務，並透過電子招標平台，招聘認可人士及合資格註冊承建商，以進行樓宇公用地方的維修工程，務求以較公平方式讓業主選擇承辦商。 若懷疑大廈有「圍標」事件發生，亦可向坊間的不同反圍標平台，以及官方的競爭事務委員會投訴，以保障自身權益。
大維修: 物業老化問題不容忽視
另外，有需要的長者或退休人士，亦可留意政府提供的津貼或貸款計劃，如目前仍然適用的就有「有需要人士維修自住物業津貼計劃」，經資產審查後最高可獲批8萬元津貼。 至於持有或計劃買入物業收租以維持退休生活的人士，陳智鑾提醒除了每個單位都要預留維修費，也要注意維修費用會較自住的物業更高，原因是出租物業的設施損耗一定會較自住物業嚴重。 「除了維修，還有租客三五時要求維修或更換設施，全部都是開支。香港目前的出租回報大約2至3厘，扣除這些費用後回報會更低。」不過他也強調，持有物業出租不能單看租金回報，還要計算升值潛力，如果是舊樓更有機會被收回重建、強拍等等。
大維修: EP 115 保養「終」 – 住舊樓不可不知的復修事
惟相關消防工程項目不能與2.0行動的批准工程項目重複。 除樓宇業主或業主組織於2023年1月6日或之前已為其樓宇的修葺工程合約進行招標，而招標程序經市建局確認符合《建築物管理條例》（第344章）及樓宇公契（如適用）的相關要求。 否則業主或業主組織必須同時付費參加市建局的「招標妥」樓宇復修促進服務（「招標妥」）採購檢驗服務及修葺工程合約。 目標樓宇
大維修: 申請表
第三輪 2.0行動的適用樓宇分為兩個類別： 大維修 大維修 第一類別
大維修: 潔哥遇國道連環車禍「維修費30萬」！親吐當下「人生跑馬燈」閃過
因應以上四方面的迷思和誤解，市建局一直透過「招標妥」服務，為業主提供多方支援。 「招標妥」的特色之一，是由市建局委派獨立專業人士，在不同階段為業主提供專業意見和技術支援，包括在聘請工程顧問前，為工程作初步勘察和就工程費用作粗略估算；在法團聘用的工程顧問上任後，亦會協助業主對顧問所擬訂的具體工程範圍和標書內容給予意見。 到招標聘請承辦商階段，獨立專業人士會因應工程標書列明的範圍和要求，在沒有利益衝突的情況下，提供不偏不倚的工程報價供業主參考。 在這宗個案中，「招標妥」獨立專業人士提供的獨立估算工程總價約5億元，業主在此「基準」上，全面比對不同標書內的工程內容、維修用料、施工方法以至保險費用等不同工程細項的差距，經過全盤考量和商討，最後議決揀選一間較具實力和經驗、而在回標價排名中屬於第二價低的承辦商，並通過約6億元的工程費用。 有關維修工程已在2022年底完工，樓宇的公用地方及外牆經復修後，已全面翻新。 合資格樓宇可同時申請「公用地方維修資助」及/或「強制驗樓資助計劃」的資助，讓樓宇內非自住業主獲得相關資助。
