而我國「土地徵收」目前的補償金額，雖然法律規定是以「市價」為準，但是，這個「市價」卻又由地方政府的地價評議委員會完全操控，也就是說，「市價」是由市政府所決定的市價，而不是一般買賣交易市場的市價。 土地徵收有六大要件：法律形式規定、促進公共利益、必要性、比例性、最後不得已手段及完全補償 [1]，執行土地徵收前，必須符合這六項要件，缺一不可。 「徵收六要件」最重要的精神就是要約束公權力，不讓政府隨意進行浮濫徵收。
- 解嚴之後，地方政府因為需要彌補財政缺口及滿足地方派系土地投機炒作的需要，「土地徵收」的操作更是變本加厲。
- 但目前法律的規定相當模糊、抽象，尤其是對「區段徵收」的規範幾乎無所不包，有待未來修法。
- 有關都市計畫使用分區僅概分為住、商、工、農等，若需瞭解各分區強度、使用項目等資訊，請逕洽各直轄市、縣市政府都市計畫主管機關查詢。
在潘建志醫師的協助下，農陣的年輕朋友陪他到臺北新光醫院就醫。 在拆屋的前幾天，張森文因為擔心來協助的老師和學生可能會受傷，情況更加惡化，不得不連夜送他北上住院醫治。 我到醫院看他時，只見他整個人捲縮在病床上，兩眼無神，反應相當遲緩。 貸款額度高於信貸、貸款利率低於信貸、申辦速度快於轉貸、手續過程少於轉貸。
雲林農地買賣: 「都市更新」的案例：士林文林苑
苗栗大埔、灣寶、竹東芎林二重埔的土地徵收，都在高速公路附近，開發價值特別高。 這就是土地徵收的最大問題，徵收目的不是為了公共利益，而是要攫取土地使用變更後所創造的利益。 土地被徵收者都是一群非常弱勢的人，政府不提供協助，反而傷害他們。 美國在這方面的研究很多，有一個專門名詞叫做「譴責犧牲者」（blaming the victim）。 雲林農地買賣2025 在Blaming the victim這本心理學的著作中認為 [9]，犧牲者已經是弱勢，已經被社會犧牲了，但當他們起來反抗時，政府又進一步傷害他們，我看到的幾個案例也給我這樣的感覺。
一般來說，「都市更新」的土地面積比較大，而且適用在需要更新的老舊地區，例如萬華、大稻埕。 現在的「都市更新」，卻專挑交通便利、地價高的地方，例如敦南誠品，那棟房子明明還很新、很強壯，需要「都市更新」的原因是為了改建的利益，要容積、要蓋高樓層賺錢，事實上只能算是「建築物更新」。 「強制」是一隻藏在背後的手，「合作開發事業」則是擺在前面虛假的幌子。 美其名是「共享開發利益」，但它的本質其實是「徵收」；既然本質是「徵收」，就必須符合前述的「徵收六大要件」。
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張森文自認做為一位父親，護家是他的責任，常常因為無法保護妻子兒女及「張藥房」而深切自責。 但是對方的力量實在太大了，從里長、鄰居、地方派系到苗栗縣府屢屢撂下狠話，加上縣長劉政鴻動用公權力，警察和便衣不時出現在「張藥房」周遭，讓張森文承受非常大的壓力，原本健康的身心慢慢出現病徵。 可悲的是，大地震壓死的人當中也會有自私的釘子戶；而且那時沒死的釘子戶會無恥地罵政府沒有解決老舊公寓的問題，忘了自己才是大家的禍源 [6]。 雲林農地買賣 2016 年初，就有很多建商藉著臺南地震，要求儘快辦理都更。 甚至《蘋果日報》新春第一篇社論就是談都更，文中把反對者罵得很難聽，說罵他們是釘子戶、毒瘤，整篇社論的遣詞用字非常惡毒，立場偏頗。 例如南鐵地下化就是一個例子，倘若有不徵收或減少徵收也能夠達成鐵路地下化的選項時，政府就不應該隨意啟動東移的土地徵收。
但目前法律的規定相當模糊、抽象，尤其是對「區段徵收」的規範幾乎無所不包，有待未來修法。 白話來說，農地只能興建農舍（一層樓），不能興建住宅，同時該建築物的證照為農舍證照，而非一般建築證照。 同時，農建地可以自由買賣，但農地需要買五年才能進行交易。 反正不見棺材不流淚，有些釘子戶老想以反對都更來脅迫建商撈一筆，或抵死不支持都更為手段，得到比別人多的利益。 這些人是都市更新的毒瘤，是一旦大地震造成大量傷亡的兇手。 「一般徵收」與「區段徵收」都被歸類在「土地徵收」的大項底下。
雲林農地買賣: 雲林科技工業旁精華土地(建地+交通用地)
「市地重劃」需民間自費，若民間不出錢，由政府來幫忙辦理重劃，那重劃的費用就用部分土地抵給政府。 抵給政府的土地稱為「抵費地」，未來政府再將「抵費地」進行標售，回收成本。 臺灣的「區段徵收」是徵收農地，將農地變更為建地或住宅區、商業區，再依徵收當時的土地總價，換算等值的土地領回，稱做「抵價地」。
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（表1）舉例來說，如果農地當初的徵收價格是一坪十萬，徵收一百坪，總徵收金額為一千萬，土地變更為商業區後，一坪土地價值一百萬，地主就只能領回十坪土地。 但不管是「一般徵收」或「區段徵收」，都有人贊成、有人反對，關鍵還是要回到徵收的六個要件。 可是政府時常只符合了「法律形式規定」這一項，就開始徵收，之後就直接跳到第六項的補償，也就是只談第一項和第六項，幾乎完全忽略了第二項至第五項。
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本文說明 農建地 是什麼，農建地到底能否作為住宅使用？ 以及農建地的使用方法及參考法規、農建地與農地的差異，還有購買農建地時的注意事項。 [1] 徐世榮，〈請立即終止臺南鐵路地下化東移土地徵收案〉，發表於《臺南鐵路地下化工程技術論壇》， 2013 年 2 月 5 日。 然而，每個人對土地價值的認知不同，並不是所有人都將土地視為「金錢」，土地也不全部等於金錢，期待臺灣對於土地價值的理解，能更寬廣、更豐富、更多元。
雲林農地買賣: 銀行辦理農建地貸款
臺灣的「土地徵收」如此浮濫，與過往的威權獨裁統治及土地改革歷史息息相關，是政府從 1953 年「耕者有其田」沿襲至今的惡例。 解嚴之後，地方政府因為需要彌補財政缺口及滿足地方派系土地投機炒作的需要，「土地徵收」的操作更是變本加厲。 民主憲政國家都把徵收視為最後迫不得已手段，所以「土地徵收」的案子相當少，因而我們說「土地徵收」是尚方寶劍、屠龍寶刀，不能輕易出鞘。 臺灣卻「把寶刀拿來當菜刀」，這是不對的，不符合「最後迫不得已手段」的要件。 以苗栗大埔案為例，劉政鴻縣長執意進行徵收的理由，乃是因為「群創光電」需要土地，也提出了「投資意向書」。 雲林農地買賣 如今土地徵收了，「群創光電」卻沒有進去設廠或興辦原本承諾的事業，這表示當初的興辦事業根本是虛假的。
雲林農地買賣: 地方政府的兩大財源：區段徵收、市地重劃
「一般徵收」只能領錢，也就是現金補償，如南鐵地下化案；「區段徵收」則可以選擇領土地或領錢，如苗栗大埔案。 雲林農地買賣2025 房屋貸款規劃額度高，無法提供完整財力辦理信用貸款時，房屋貸款能助您周轉順利。 申貸條件：年滿20歲至60歲，現為個人或公司負責人，個人工作年資滿半年以上。 總結來說，要是要取得最新的土地謄本、相關地目資訊、查詢使用現況，避免該農建地的狀況有變更，就能降低購買農建地踩到地雷的情況。 如果購買農建地時，很重要的是確保該農建地可以做真正的農建地使用。 因為有些「看似」農建地的土地，其實並不符合農建地的規範，導致無法使用。
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實際上是指在都市計畫法中，農業區土地中可以做為建地，能夠作為住宅使用的土地，即是農建地。 有關都市計畫使用分區僅概分為住、商、工、農等，若需瞭解各分區強度、使用項目等資訊，請逕洽各直轄市、縣市政府都市計畫主管機關查詢。 含車位之交易案件，如申報人未提供車位總價及車位權利持分面積時，則「交易單價」係以房地交易總價除以建物移轉面積計算之。 都更的區域與更新單元都是由建商自己去找、自己劃更新區域，所以「都市更新」的區域大都選在地點好、交通便利、地價高的地區。 很少「都市更新」的案子選在萬華區或大同區，這與協助老舊社區的觀念是脫節的。
雲林農地買賣: 「區段徵收」的本質：地方政府以「合作開發」之名行徵收之實
我原本對「區段徵收」並不十分了解，後來因為介入大埔案而深入探討「區段徵收」，才赫然發現「區段徵收」本身的定義很有問題。 早期《土地法》就有「區段徵收」這個名詞，但沒有定義，只寫著「全區徵收，規劃開發」。 雲林農地買賣 雲林農地買賣 透過「區段徵收」，政府可拿到約徵收總面積三分之一的土地，稱做「配餘地」――政府標售時使用的法律名稱是「可建築用地」，而民間不動產或仲介則俗稱「配餘地」。
雲林農地買賣: 雲林蘇小妹終於有房間好好讀書 寶島行善義工團交屋
臺灣大概有九成以上的「都市更新」都是依照《都市更新條例》第十一條 雲林農地買賣 雲林農地買賣2025 [5]，由建商自行劃定更新單元，而建商本身卻也是「都市更新」實施者。 一般而言，發動「都市更新」之前要先有「都市更新計畫」，劃定需要「都市更新」的區域，但臺灣卻不這麼做。 「都市更新」的問題很大，我們現在做的根本不是「都市更新」。 例如士林文林苑的基地面積都很小，怎能說是「都市更新」？ 臺灣有很多法令都不符合民主憲政，雖然解嚴了，解除黨禁、報禁，出國也變得容易，好像比以前自由、民主，但這都是「小確幸」，與人民權利福祉相關的重要法令卻沒有多少改變。
第一篇是灣寶洪箱姊的先生張木村 [8]，第二篇是哀悼張森文，第三篇就是朱炳坤。 參與這些活動真的讓人非常受傷，我總是提心吊膽，不知道什麼時候要寫下一篇哀悼文。 「反台南鐵路東移自救會」很多朋友身體都不好，我認識的長輩就已經走了兩位，很多人現在也都患有重度憂鬱症。
「合作開發事業」應該是可以談條件，直到雙方合意接受，「區段徵收」則沒得談。 政府「強制」人民參加，又宣稱是「合作」開發事業，實在是很矛盾。 雖然條文這麼寫，但政府徵收時卻只強調後面那句「土地合作開發事業」，讓徵收看起來像是民間的「合建」，一方出地、另一方出資金和技術，事成後再依比例分配，卻不談前面那句「強制參加」。 所有貸款方案之實際核貸金額與利率，視個人狀況及授信條件而不同，銀行保留核貸與否之權利。 註：銀行信貸還款年限： 最低一年最長七年，房貸還款年限：最低十年～最長三十年。 銀行貸款、領現金借貸、信用瑕疵貸款還款年限： 最低一年最長七年 房貸還款年限：最低十年～最長三十年 本方案貸款機動利率2.98%~12.98%，實際依銀行核貸方案為準。
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建物移轉面積係由申報人依已登記資料登錄填載，如有未辦保存登記建物或建物有增（修）建等情形，登錄面積將較實際使用面積小，所計算之交易單價可能有部分偏高情形。 雲林農地買賣 雲林農地買賣2025 政府並不知道，雖然這些人看起來活蹦亂跳，其實都受傷很重，而且都是心理的傷，並不只是金錢上的損失而已。 土地被徵收的人，心理都患了重大疾病，可惜沒有人研究土地被徵收者或即將被徵收者，內心所受到壓力，以及因此引起的疾病，有一些人甚至罹患癌症，這絕對和壓力有關。
雲林縣長張麗善、縣議員黃文祥、北港鎮長蕭美文、北港鎮溝皂里長蔡榮修等人，今天參加蘇小妹家屋重建完交屋活動。 張麗善接受媒體聯訪表示，非常感謝義工團幹部及義工，用自己寶貴休息時間投入房屋重建工作。 （中央社記者蔡智明雲林縣25日電）雲林北港蘇小妹妹一家住在破舊不堪老厝，台灣寶島行善義工團義務協助重建，趕在端午連假完工今天交屋，實現蘇小妹妹希望能有個乾淨明亮房間、可以好好讀書的心願。
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但政府卻強調這是「土地合作開發事業」，與「徵收」不同，所以不需符合徵收要件，這是最關鍵的事情。 均價計算公式如下：查詢案件總筆數”交易總價”加總，除以查詢案件總筆數”移轉總面積”加總，並將面積小於1平方公尺等異常案件排除。 為方便均價查詢功能使用，交易標的預設為房地(土地+建物)。
大法官〈七〇九號解釋文〉說《都市更新條例》中有三個條文違憲，《都市更新條例》的修法已經進行三年，早就應該完成，但因為牽一髮動全局，所以一直修不出來。 歐洲在二十世紀上半葉廢除「區段徵收」，主要理由是因為有「一般徵收」，便不需另訂「區段徵收」。 但臺灣政府覺得「區段徵收」很好用，所以到了二十一世紀的今天，還在使用十九世紀的舊制度，說起來令人慚愧。 我們從歐洲學來的「區段徵收」，是十九世紀的制度，只有短暫在德、法、日等國實施。 《土地法》在 1930 年制訂，當時是因為山東膠州灣曾是德國租借地，而引進了「區段徵收」等名詞，但「區段徵收」卻從未在中國實施。 透過「區段徵收」和「市地重劃」，地方政府取得「配餘地」與「抵費地」並標售，所獲得的土地收益，是地方政府最重要的兩項財源，俗稱為「地政的兩大手段」。
二、舊都市地區為公共安全、衛生、交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者。 三、都市土地之農業區、保護區變更為建築用地或工業區變更為住宅區、商業區者。 五、農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要或配合農業發展之規劃實施更新者。 在前述五個要件都符合的情況下，最後才會進入「完全補償」的階段。
桃園、新竹、苗栗等縣市政府就是一直運用「區段徵收」來賺錢。 臺中七期重劃區光是標售「抵費地」，讓臺中市政府賺了三百億，只是地方政府的財政缺口實在太大，還是補不起來。 「區段徵收」最重要的核心，是土地使用項目的變更，對於想炒作土地的人來說當然很樂意，但務農者未必歡迎。 也會有不想繼續務農的地主，願意退讓部分權益，趁「區段徵收」的機會，讓農地變成住宅用地或商業區。 土地徵收必須嚴謹評估是否有必要徵收──所欲興辦的事業是否確實需要，所需要的土地為多少等，都必須經過非常嚴謹的評估。
雖然士林文林苑是「都市更新」，但本質是「徵收」，徵收的過程並不符合前述的徵收要件，而且侵害了人民財產權、生存權及人性尊嚴。 自從文林苑事件之後，就沒人敢碰「都市更新」了，因為現在要做「都市更新」，往往需要全部的人都同意。 倘若民進黨官員沒有警覺到這一點，就會變得和國民黨一樣。 令我感到安慰的是，我的一些學生在南部縣市當主管，他們知道條文有問題，已經盡量不去動用「土地徵收」。 行政官員也知道法律有問題，但因為上層的壓力，只好硬著頭皮做，變成了名符其實的劊子手。
