物色物業，新樓要留意發展商背景：在香港揾外國物業，如果是一手樓，通常透過在港舉辦的展銷會，展銷會上展出的多數是預售樓花，亦有部分是現樓。 本出版物提供的資訊僅供參考，並不涵蓋所涉及主題的所有層面，也不是你應該依賴的建議。 英國買樓按揭2025 在根據本出版物的內容採取或不採取任何行動之前，你必須徵求專業人士或專家的意見。 本出版物中的資訊並不構成來自Wise Payments Limited或其夥伴的任何法律、稅務或其他專業建議。 我們不明示或暗示地陳述、保證或擔保本出版物的內容是準確、完整或最新的。
在項目竣工後，律師就會通知買家進行驗樓，並告知確實的交樓日期；而在交樓當日，亦會由銀行向發展商匯入全部按揭貸款以完成交易，屆時買樓的程序便大功告成，買家可以將物業放心用作自住或出租（需繳付稅項）。 Buy To Let按揭亦分為「還息不還本」(Interest Only)以及傳統的還息又還本(Principal and 英國買樓按揭2025 Interest)兩種。 但是風險甚大，例如今次新冠疫情下不少租客棄租，業主需調動個人資金償還按揭貸款，若資金鏈斷裂物業隨時淪為銀主盤，故不建議初階投資者選擇。 海外樓市專題上一集報道，有80後港女借爆按揭買入多間英國樓收租，不少讀者好奇在當地如何承造按揭。
英國買樓按揭: 申請英國按揭該如何準備？
特別對於二手樓買家來說，一份詳細的建築報告有助方便日後與賣家溝通及議價，因此建議選擇擁有豐富經驗的測量師進行。 本文會介紹加拿大按揭懶人包，一文看清申請條件、按揭分類、適用的利率種類，以及提供物業按揭計劃的主要銀行。 除了以上介紹的買樓資訊，其實英國政府還有推出一些幫助首次置業者的計劃，但一般不適用於買樓放租（Buy-to-let）的買家，有興趣可以到有關網站查詢詳情。
銀行會綜合未來利率上升的可能性，以及貸款人的個人情況，例如是否有穩定的工作，家庭狀況等，來判斷是否放貸，以及批出的LTV按揭成數。 一般而言，供款佔入息比率（Debt to income ratio）不應超過50%。 如果假設加息2 – 3厘後，每月供款佔入息超過一半，就算是高風險貸款，這種情況下就需要減低LTV。 不管選擇哪一種還款方式，都可以透過使用最優惠的匯率去為你節省匯款到英國的成本，從而減低每月的供款開支。
英國買樓按揭: 英國買賣程序（3）支付首期
一手樓買家只要持有由銷售代理發出的預留信（Reservation Form），就可以向銀行申請按揭；如果買樓花，在入伙前半年申請按揭即可。 而二手樓的買家就要在申請按揭後，雙方才簽訂買賣合約，所以只要在達成協議後，持有買賣雙方的銷售備忘錄（Memorandum of Sale），就可以申請按揭。 慶幸的是，現時一些英國樓盤網站及應用程式，除了相片外亦會視乎盤源及業主，提供影片甚至虛擬實境（VR）視察樓盤，而且如果有誠意的話，亦可嘗試要求代理進行遙距視像即時睇樓，睇真啲樓盤的情況。 若果想揾二手樓，唯有靠代理和業主自讓的樓盤網站，在港不會有二手樓展銷會。
- 網上經紀則是近年才開始興起，好處是佣金會相對便宜，而且他們覆蓋的地區會較多，但是壞處是佣金要提前付款，而且網上經紀的服務質素亦較參差。
- 另外，要先與租客商議清楚，有哪些費用由租客繳付，例如市政稅一般由租客繳付；亦要考慮聘請物業管理公司的費用。
- 英國與香港不同，在英國買樓花，只有預計的落成日期，而且一般只會有落成的預計年份及季度，並不像香港般要註明「關鍵落成日期」，規定發展商要在關鍵日期前落成。
- 此外，雖然有3間香港銀行提供英國樓按揭，但除了滙豐銀行在英格蘭及蘇格蘭地區都覆蓋之外，中國銀行及東亞銀行的分行網絡並不算廣。
- 準備買英國樓的香港人應該要預算銀行提供約6成-7成半按揭，而按揭成數未必根據買賣價計算，如果銀行估價較買賣價低，按揭成數會用銀行估價計算。
日後抵達英國需自往時，可向當地銀行重新申請自住 (Buy-to-Live) 英國買樓按揭 按揭，提供入息文件重新造按揭。 例如一些香港銀行滙豐(HSBC)、中銀(BOC)、東亞 (BEA) 等的英國分行都有提供。 主要接受物業地區包括英格蘭及蘇格蘭城市，不論自住或出租，申請者的年薪要求是 GBP £50,000 – GBP £75,000，前者最高批80%，還款期最長30年，後者最高批75%，還款期最長25年。 買家亦可選擇透過英國的按揭經紀，申請英國當地銀行的按揭，如此便不需要進行本地銀行的壓力測試。 英國買樓的條件比香港寬鬆，主要視乎供款與入息比率（Debt Servicing-ratio，DSR），兩地在DSR上的要求都有一定差別。 不少港人都會通過物業代理來進行在異地買樓的交易，一來對異地買樓措施並不熟悉，二來亦有機會存在溝通問題，因此通過代理進行交易便可節省時間。
英國買樓按揭: Help to Buy 置業貸款計劃
當出完offer，成功議價，就會簽銷售備忘(memorandum of 英國買樓按揭2025 sales)，用大約4個月時間向銀行申請按揭。 例如匯豐銀行，可選英格蘭及蘇格蘭城市的物業，不論自住或出租，申請者的年薪要求是5萬至7萬5英鎊，前者最高批75%，後者最高批75%，還款期最長25年。 又以東亞銀行為例，可選倫敦、伯明翰、曼徹斯特城市的物業，但只限出租物業，不過申請者的年薪要求則要視個別情況而定，出租最高批75%， 還款期最長20年。 上述文章已經列出大部分買英國樓的雜費開支，如果有公司向你多收費用，例如多出的經紀佣金、先付較高的訂金以獲分配得位置較佳的樓盤等巧立名目的收費，就要拒絕並提出質疑，否則不如買回現樓及經英國買樓網站買樓，會更加放心。 上文提到的代理費用（Sourcing Fee）並不屬於經紀佣金，假設是尋找Souring Agent購買物業，才需要繳交代理費，至於一般的Estate Agent就不會收取這筆費用。
但需要留意的是在一般情況, 港人持BNO在英國居住未足夠兩年及沒有固定工作收入的人士, 是相當難申請物業按揭的。 某部份的港人選擇在香港預先購買英國物業, 英國買樓按揭2025 因為可以用香港的入息證明申請按揭。 假如決定到了英國先買樓, 英國買樓按揭 可以先參考一下在英國申請物業按揭的條件及所需文件, 以下是一些資料可用作參考。 不論自用或出租，在英國買樓已成2021年投資新趨勢，港人躍升為倫敦市中心第5大外國投資群體，在倫敦購買物業的成交額達當地物業市場的4%。
英國買樓按揭: 個人所得稅(如適用)
在正式申請物業按揭後, 銀行與信貸諮詢機構 (Credit Reference Agency) 聯繫, 以查看你的財務記錄並作出風險評估。 信貸諮詢機構提供信用評分 (Credit Score) , 銀行將會用信用評分作出申請審批。 另外，於英國做按揭，不像在香港般，可以用資產作審批，當地更重視你的入息，當中租金入息都可用作計算入息證明 (可100%計入息，不似香港般要把租金收入打折) 英國買樓按揭2025 ，所以如果是買入放租的話，入息一關，會較易過關。 如果你移民英國成功，成為英國公民，當你賣樓獲利時就需要繳付英國物業資本增值稅(Capital Gain Tax)，而且是全球性的，即你在香港有物業，出售後就要申報並繳交英國資本增值稅。 當中可扣減代理佣金、律師費用以及其他英國買樓雜費等，按利潤徵收18%-28%，其實相當高，香港買賣物業就沒有有此項賣樓收費。 完成樓宇買賣程序後，仍然有不少開支需要支出，而這些費用在自住或出租上都有所不同，因此建議買樓錢都需要將這些費用納入，以方便計算開支，以免超出個人可償還的能力。
英國買樓按揭: 最高樓價九成一按 免入息證明、壓力測試
至於買家印花稅，不論英國公民及海外買家都一視同仁，同樣可在2021年6月30日前享有500,000以下首次購買的物業免稅優惠。 如果是計劃在英國定居的買家，亦可以看看能否利用英國政府的Help to Buy計劃置業，只要持有簽證合法居留的人士都可申請該計劃。 因此買樓時，要衡量自己的供款負擔之餘，亦要全盤了解一次性支出。 英國買樓攻略2022｜近年英國是港人移民的熱門國家之一，買當地物業前，應要了解買賣程序、承造按揭、稅項費用等，要注意的地方不少。
英國買樓按揭: 英國買賣程序（1）新樓要留意發展商背景
至於年薪的要求，例如東亞銀行，申請人的年薪要達至72000英鎊才可接受申請 ; 又以HSBC銀行為例，自住按揭個人名義申請者要年薪5萬英鎊、公司名義則要年薪7萬5英鎊。 一手樓方面，買家會收到通知要驗樓，交樓當日銀行向發展商匯入全部按揭貸款，完成交易後，雙方律師要在14天內繳交買方印花稅。 二手樓方面，業主會在簽約後約1個月，還原物業、清雜物，交樓予買家，之後買家按揭貸款額和首期，就由律師轉交業主。 如果在展銷會上看中了一手樓，準買家要簽署《初步買賣協議》文件，也要先付訂金(約一千至五千鎊不等)。 當然，買家可書面授權英國執業律師，或要求來合約翻譯服務，幫忙辦理買賣合約，以免對條款不清不楚。 留意的是，二手樓要付1成訂金，如簽好買賣合約後，忽然想終止交易，訂金會被沒收。
英國買樓按揭: 英國買賣程序（2）簽買賣文件
JoyHome樂意成為你值得信任的英國樓盤顧問，我們公司的團隊成員扎根英國多年，是經正式註冊的地產代理。 利嘉閣‧按揭易APP 提供一站式按揭服務及資訊，集「按揭計算機」、按揭轉介申請及免費預先評估於一身，助您輕鬆完成按揭流程。 有關英國買樓律師介紹，如果你經一些資深英國物業顧問買英國樓（如以上提及的 Derek Yip )，一般他們都會提供英國買樓律師介紹給你，提供你在英國買樓的一條龍服務。 如果買樓收租，英國政府就會向你收取英國買樓收租的Income Tax，通常會從租金收入扣減維修費、律師費、會計師費、地租及差餉、保險及傢俬等費用後，再按淨收入收取0-45%的稅項不等，這也是香港買樓沒有的收費。
英國買樓按揭: 英國買賣程序（5）收樓
這種還款安排對香港置業者來說較為陌生，但在英國，則頗受投資者歡迎。 英國的浮動利率按揭計劃與香港大致相同，供款利率按市場利率而定，不時作出轉變。 在香港，一般會以同業拆息（HIBOR）或最優惠利率（Prime Rate）作為基準；而在英國，則是以英倫銀行的基準利率來計算實際利率（APRC）。
英國買樓按揭: Baker Circle · Greenwich 按揭優惠
至於匯豐銀行，自住物業的定息利率介乎1.59厘至2.19厘；而出租物業介乎1.69厘至3.09厘。 如果所購買的房屋地皮並不屬於屬於永久業權(Freehold)而是租賃業權(Leasehold)，買家便需要向業主繳交地租(Ground Rent)及管理費(Service Charge)。 至於英國樓價方面，受惠於印花稅假期，英國房價在過去一年中較同期飆升了超過 10,000 英鎊。
英國買樓按揭: 銀行唔批仲有咩方法？
本文會介紹英國買樓和英國樓盤的最新資訊和注意事項，包括英國樓價、買樓程序、買樓費用和稅項，讓大家先初步了解英國房地產市場，再從長計議。 另外，三間銀行之中只有滙豐有提供「還息不還本」的選擇，還款期亦最長，自住物業按揭可攤分最長35年償還，而中銀最長30年，東亞的放租物業按揭則只有最長25年。 雖然銀行都講明會接受一些來自當地地區入息證明，但銀行在計算年薪時，並不會計算花紅及雙糧等收入，純粹以底薪作為計算基準。 如果無法或不想一次過繳付買樓費用，可以通過自行或透過代理向香港或英國銀行申請按揭，而按揭種類含有多種，所以最好先了解最適合的按揭方案，才進行申請，以加快申請進度。
英國買樓按揭: 英國按揭 申請條件馬上了解！
假設60歲為退休年齡，減去供款年齡30歲，則最高可還款年期為30年，最低貸款額為GBP £150,000 英國買樓按揭 – GBP £250,000不等。 最後，還息不還本 (Interest-Only Mortgage)，借貸期間只需要還利息，本金最後先還，一般年期較短。 如果以剛才提到的Buy To Let方式申請按揭，則租金收入成為DSR計算，如租金收入超過壓測利率下供款145%，即租金回報不能少於4%。 按揭利率會因應樓宇種類、各銀行的做法而有異，所以難以定論哪個地方的利率較低，作為買家宜瀏覽本地銀行英國按揭最新利率。
英國樓價以數百萬港元起跳，若買家沒有足夠流動資金，或不想一次過繳清樓價，不論買入新盤或二手樓均需要申請按揭貸款。 香港有不少物業代理為投資者提供一條龍英國買樓服務，但作為業主，交易前必先做足功課，了解英國買樓按揭程序，比較各間銀行條件和英國按揭成數等，以免因誤解而招至損失。 金融管理局於7月7日宣布放寬按揭政策，受惠的不單單是私人住宅買家，一批白居二及計劃用綠表資格購入二手資助房屋的買家同樣得益。 首先說按揭成數上，以市區居屋「樓王」之一的旺角富榮花園為例，部分單位首次發售日期為1998年，至今已經25年，已過了按揭擔保期。
浮息按揭的利率，完全按市場利率而浮動；如果選擇定息按揭，首兩至三年的利率會比較低，但定息期過後的浮動息率一般會較市場浮動息率為高，但兩種按揭平均的APRC，都是大約在3%-4%的水平。 以盤源計，Rightmove、Home及Zoopla這些英國常的盤源算十分充足，Rightmove及Zoopla更設有手機應用程式，可以隨時隨地搜尋英國樓盤，供買樓置業的人慢慢選擇。 買樓的第一步肯定是物色樓盤，英國地廣人多，不論一手及二手樓盤均多如繁星，花時間物色心水項目是必須的。 王保衡表示，一般獨立屋業權屬於永久業權，一般分層住宅屬於租賃業權。 但他說，現時英國政府立例，一手樓已改為999年租賃業權，不用付地租，因以往地租每十年檢討一次，但地主在第二次檢討時瘋狂加租，買家被迫交貴地租。 他又建議，如果買二手樓，最好選購獨立屋，因其業權屬於永久業權，不用付地租。
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同時也會透過加息2%的壓力測試，確認總債務不會超過入息的5成。 而且英國銀行對收入認定特別嚴苛，會扣除個人、家庭使費及生活開支，因此不一定能順利通過。 英國銀行及按揭公司提供固定利率按揭 (Fixed Rate Mortgage) 計劃, 包括2,3,5,7,10年固定利率供款計劃。 英國銀行提供多種按揭計劃, 例如固定利率、浮動利率、追蹤利率、首購按揭、Buy-to-let 放租按揭等。 英國人一般會選擇僱用按揭經紀 (Mortgage Brokers), 而不是自行向銀行查詢。 按揭經紀十分了解市場狀況, 可以爭取最優惠和最適合的計劃, 以及處理有關按揭的整個過程。
英國買樓收租的地區選擇至為重要，應首先估計不同地方的放租潛力。 其中最重要的指標就是放租的收益率（Buy-to-Let Yield）。 一般人都會以為倫敦是最好的放租地區，但忽略了高昂的樓價反而會導致較低的收益率。 2019 年度的最低收益率地區正正就是倫敦，只有2.28%，而最高回報的地區是利物浦，最高可達 10%。
除了英國印花稅外，英國買樓後每年亦有不少英國物業稅項要交，但不是在英國買樓時收取，這些稅項都是每年報稅時你要向英國政府申報。 這些稅項包括地方稅 (Council Tax)、資本增值稅(Capital Gain Tax)、以及收入稅 (Income Tax)。 為了搜集有關英國買樓費用資料，編輯邀請了專營英國物業多年的 Smart2Go 英國地產顧問Derek Yip 為大家提供相關英國買樓使費及最新英國買樓資訊。 英國買樓費用 是很多有意在 英國買樓 人士非常關心的英國買樓開支課題。 英國買樓按揭2025 除非你認識一些資深的英國物業顧問如 Smart2Go 的Derek Yip，否則很難掌握最新的英國買樓使費資訊如英國買樓印花稅最新詳情。 當決定買樓後，需要先支付訂金作保證，英國一手樓的訂金大概為約2,000英鎊至10,000英鎊不等，而二手樓一般都需要與賣家議價。
英國買樓按揭: 申請按揭有甚麼「中伏位」要留意？
基於英國銀行風險管理問題，審批會較嚴，自住 (Buy-to-Live) 按揭就要視乎英國的供款與入息比率 (Debt Servicing-ratio，DSR)。 英國按揭經紀一般向申請人收取 GBP 英國買樓按揭 £1,500 – GBP £2,000 的申請費用。 費用分兩期支付，第一期為咨詢費，為申請人初步審核是否可以做按揭；第二期為接受按揭申請費，申請人在確實貸款條件後支付。
英國買樓按揭: 買家應自行向銀行申請還是經按揭經紀 (Broker)申請按揭？
憑藉不需查閱香港TU個人信貸報告，大大提升了客戶成功申請的機會。 曼伯‧英國按揭在1992年已開始從事曼徹斯特房地產行業，並擁有多年實戰經驗，團隊熟悉英國物業按揭批核標準和相關法規流程，所以成立至今客戶的滿意度都可高達98%，為海外華人提供最個人化，貼心，快捷的按揭服務，解決所有按揭問題。 申請英國物業按揭主要向銀行直接申請或透過按揭經紀 (Broker) 代辦，亦可向香港財務機構 – PropCap 提出英國按揭申請。
英國買樓按揭: 英國買樓按揭利率
不過，不論是在海外還是UK申請按揭，都是以英鎊結算，大部分UK銀行會以Bank’s Base Rate 加上指定利率計，現時為Base rate 0.1% ，指定利率為3.5%，有點似本地H按。 另外還有實際利率(俗稱APRC)，約2.5%至4%，這是因應申請人的信貸紀錄、收入及按揭成數而定。 在香港銷售英國物業的地產經紀，是不接受規管，亦不會持有任何牌照，不像香港般受地產代理監管局的批准，因此坊間都有不少名不經傳英國物業代理。 在選擇時，要先搜集好資料留意代理的背景，例如該代理公司營運多少年、是否信譽良好、會否有一些不良的銷售手法等。
