但當然，這也很視乎銀行何時對銀主盤進行「估價」。 在樓市大升大跌時，不同時期作估值也會起一定作用。 有些銀行會在物業淪為銀主盤一刻估價；也有一些銀行在拍賣開始前才進行估價，視乎不同銀行而定。 假如銀行在物業淪為銀主盤後馬上估價，但其後市況突然急升，買家在拍賣場上便有機會因此執平貨了。 但究竟在什麼情況下，一個物業才會成為「銀主盤」呢?
而如果是酒店項目、地舖等的單位類型就會傾向用投資估價法。 當然，這只是個簡單整理的結論，並不是100%必然，各位最好還是和測量師了解一下使用各種物業估價方法的標準。 客人可以透過按揭經紀、銀行職員、網上、測量師行等渠道獲取物業估價。
樓按估價: 工商舖按揭年期
嘉湖山莊本周末錄得140組睇樓預約，創出9個月新高，較上周末再升17%。 業主叫價無大變化，現時每呎實用叫價約1.15萬元，惟議價空間逐漸收窄，現時只有1%至3%。 【一手按揭】「呼吸Plan」慳息全攻略 對於缺乏首期的上車客，一手物業吸引之處是其靈活的付款方式，部份更提供「呼吸Plan」，讓買家只需支付少部份首期，免壓測上車。 早年發展商為了讓更多能夠買樓，推出高成數按揭，其中一種俗稱「呼吸Plan」，意指買家只要有呼吸，毋須入息證明及壓力測試便可獲批，吸引不少首期不足的買家入市。 由於銀行需要進行實地驗樓，批核按揭時間會較一般為長，因此購買唐樓最好預算兩個半月以上成交期，讓銀行有足夠時間處理按揭申請。 在樓齡與人齡之間，銀行會選取以年期較短者為準。
• 樓按估價2025 現金回贈：銀行或會為按揭客戶提供的現金回贈，根據香港金管局指引，超過1％的按揭回贈，需要於貸款額中扣減。 工廈按揭不屬於住宅項目，因此銀行對工廈的估價傾向保守，而且按目前的規定，所有非住宅項目最高只可承造4成按揭。 買家要留意如你已為其他按揭物業作出借貸或擔保，最高按揭成數會再扣減一成。 不過，目前適用於住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），均不適用於工廈。 樓按估價 只有非住宅物業的累進式從價印花稅才適用於工廈，稅率最高為8.5%。 至於二手樓按揭利率方面，二手樓是根據市場利率計算，現時主要銀行一般的的按揭利率為2.625%，較一手樓發展商提供的貸款利率低。
樓按估價: 物業，非所有人合資格敍做9按
網上圖片、平面圖等難以看清樓盤全貌，買家需要透過實地睇樓，才能查清楚大廈及單位的保養、間隔、景觀等情況，亦可視察單位附近環境是否理想，如是否鄰近垃圾房及衛生等。 值得留意，若於落雨天睇樓，可以有效查驗樓盤漏水問題。 而且除此之外，買銀主盤跟買賣二手樓的流程，也截然不同。
- 反之，如果銀行用自己內部估價（HK$500 萬）批核按揭的話業主就需要準備 HK$300 萬做首期，相差 HK$60 萬。
- 【壓力測試懶人包】新按揭保險計劃仲伏位你要知！
- 【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法？
- 買家要留意如你已為其他按揭物業作出借貸或擔保，最高按揭成數會再扣減一成。
- 部份原因是另一半業主失去聯絡、因其中一方業權破產被銀行收回業權，而另一方業權人拒絕搬走，亦拒絕接收業權；又或者離婚而不想面對另一半等。
- 所以於臨近成交日，買家務必再次仔細驗樓，若發現問題，應於成交前向賣家提出。
由於現時新制的公務員供樓津貼發放方式非實報實銷，因此可以計入入息之中，變相提高了每月收入水平。 公務員申請按揭並計算供款入息比例／壓力測試之際，將可以提高門檻，增加潛在的按揭成數。 不論申請人是否依賴即時物業估價而決定購買或計劃購買有關物業，本行絕不會對申請人使用即時物業估價服務以購買或試圖購買該物業而招致的任何損害或損失承擔任何責任。 申請人在此確認，若他 / 樓按估價 她 / 他們依賴即時物業估價，他 / 她 / 他們將自行承受所有風險。
樓按估價: 利率資料
截至2020年6月止，貸款額拖欠三個月以上的比率為0.04%；而拖欠六個月以上則為0.02%。 以整體未償還貸款額15,149億元，拖欠三個月以上的貸款額為6.05億元，而六個月以上則為3億元。 很多時看新聞報道，總看到不少關於銀主盤拍賣的新聞，部份成交更被市場形容為「執平貨」，究竟銀主盤是否跟低價劃上等號？ 究竟經濟轉差時，會否有大量業主斷供而出現盤源？ 我們會一文闡述注意事項，銀主盤按揭、及拍賣流程。
樓按估價: 【按揭成數 & 壓力測試】按揭成數最詳盡資料庫! 首置按揭成數及壓力測試點計? 轉按按揭成數又點計?
情況不及2003年沙士般嚴重，另一個因素跟銀行較願意跟業主協商有關。 金管局在今年四月推出「供息不供本」的計劃，向受疫症影響的供款人提供援助。 樓按估價 只要本身供款滿一年、還款紀錄良好，且屬於受疫情影響的行業，如零售、餐飲、酒店、旅遊等，供款人士可在六個月或十二個月只需向銀行繳付利息，而無需償還本金。 若按揭貸款涉及按保申請，只要獲借貸銀行及按保公司批准，也可以受惠到相關措施。 幾乎每一次客人聯絡我們關於買樓和樓按時，ROOTS上會會要求客人提供物業地址方便估價，估價不足可以令銀行批不足按揭貸款額，買家要撻訂收場，血汗錢無了。 所謂物業估價 ，是由一位測量師基於一個特定的目的（如買賣、租賃等等）而對物業作出的一個價值評估。
樓按估價: 還款假期
遇到有關情況，可直接致電銀行查詢，或是詢問地產經紀，由他們作出估價。 有父母會將已供完的物業重按去為子女置業，如用資產審查方式申請按揭，最多只可借4成。 但未有工作人士須留意，如只得一間現契物業想翻按，大部份銀行普遍只借2成半，只有有個別銀行仍可借足4成，歡迎聯絡我們免費查詢。 若是由香港公司派往內地或海外工作，非本地入息人士亦可為家人擔保，敍做高成數按揭。 另需留意，如用直系親屬的住址證明，需要提供與親屬的關係證明，如出世紙。
樓按估價: 客戶服務中心
壓力測試普遍指，以銀行現有之按揭利率加 3% 計算，申請人的供款不可超過入息的某個百分比，一般由 35% – 50% 不等。 銀行網站通常有模擬壓測的工具，你可在申請之前先初步計算自己能否通過。 【置業遇上轉工】收入證明「斷纜」 會否影響申請按揭？ 轉工時申請按揭，銀行基於要作出風險管理，必然是申請人提供越多證明文件越好。
樓按估價: 影響估價因素
借貸人每月清還按揭貸款，當中包括每月還款額、利息和其他費用。 借貸人所選擇的按揭利息計算種類，對將來的還款額有莫大影響。 按揭利率分為兩種：P按（Prime Rate）及H按（Hibor Rate）。 P按以最優惠利率計算出還款利率，而H按的利率是按一個月銀行同業拆息為基準，再加上某個百分比計算出來。 因此，如果HIBOR較低，選用H按，會較P按優惠。 為了提供及時和準確的物業估值的結果，系統的資料庫每天更新數據。
樓按估價: 置業手冊
經絡按揭一次過為大家拆解唐樓的按揭成數、還款年期等按揭注意事項，買入唐樓自然更一目了然。 買家在定成交日時，應該要考慮會否承造高成數按揭。 如6成或以下按揭，通常2個月的成交期已經足夠。 但是，6成以上按揭，因為需要經按揭保險，按揭申請時間通常較長，建議買家和賣家爭取3個月成交期。
樓按估價: 投資價值 物業的升值潛力沒計算
最方便一定是向按揭經紀查詢因為他們可以一次過為客戶獲取不同銀行的估價。 客人直接向測量師行獲取估價報告的話有機會需要支付費用。 特別是業主開價與銀行估價，剛好是在按揭保險門檻的兩個範圍，這種情況有點尷尬。
樓按估價: 按揭比較注意事項
當業主想將物業轉按至另一間銀行，新承造銀行會對物業進行估價，按估值計算貸款額。 綠置居是協助綠表人士上藉購買公屋上車的置業計劃，綠置居按揭不設入息和資產限額，更免壓力測試，稱得上是「呼吸 Plan」。 居屋因受政府資助和擔保，居屋按揭成數和申請程序都與私樓不同。 簡單來說，用綠表買新居屋最多可借 9 成半，無需壓力測試；白表買一手居屋則最多可借 9 成，要壓力測試。 H 按計劃和 P 按計劃使用兩種不同的按揭利率，兩種利率會因樓市及整體環境而有不同幅度的波動，直接影響你最終的利息開支。
部份銀行則擔心，成交價便宜跟單位是凶宅有關、又或者可能刻意做低樓價來避稅，擔心買賣雙方是否有瞞稅的意圖，所以有此風險下，銀行可能不接受申請。 如果成交價太低，銀行角度會認為，業主以「折扣價」售予買家、或送予買家的意思，會出現「送贈契」意味。 除了物業估值對借貸人的按揭成數及年期有影響，借款人的年齡及物業樓齡也是重要因素之一。 一般而言，銀行會以「75年減去物業樓齡或借款人年齡」來計算按揭年期，但都要留意，就算減除後總數超過三十年，按揭年期仍是以三十年期為上限。 絕無此事，銀行對無論客戶自行申請或經按揭中介批核程序都一樣，搵按揭中介不但不會影響批核，按揭中介更會給了更多批核過程遇到麻煩的建議及解決方法予客戶，令到批核更有信心。 此超連結可連接至由第三方於互聯網上編載和經營之其他網站。
樓按估價: 工商舖按揭估價
一手房協資助房屋，可經按揭保險敍做高成數按揭，標準與私樓相同。 樓按估價2025 樓按估價 二手房協樓，如是指定房協計劃，亦可做9成，但批核標準有所不同。 如想了解房協樓按揭成數、年期及利率可按此，亦可參考我們在《東方日報》的專欄文章。
銀行估價是重要的，但卻不能完全反映物業的價值！ 基於新盤成交少，估價行多會沿用買入價為估價，所以不用過分擔心新盤估價不足導致無法轉按，或需要準備大額資金填補差額，才能順利轉按的情況。 而這些估價行都是相關銀行內部本身認可的估價行，這樣便有可能為申請人取得心儀的按揭貸款額，這做法行內稱之為「拉估價」。 在申請按揭角度來說，向來成交價落在估價5％之內最為穩陣，因為不論太高或太低，都有機會被銀行懷疑可能涉及背後利益輸送，令申請按揭過程受阻。 簽署正式合約後30日內，買家須繳付物業印花稅，首次置業人士可獲豁免15%從價印花稅，只需按較優惠的第二標準稅率繳稅。 一般而言，賣家放盤叫價或會比底價高出3%-5%，以增加議價空間。
【延伸閱讀】高成數按揭/按揭保險懶人包【按揭保險費用】一文睇清點計按揭保費，教你計到盡慳到盡【按揭保險】為什麼需要按揭保險？ 【高成數按揭】借盡9成按揭成數5大因素，按揭保險無難度！ 【延伸閱讀】放租/轉按攻略【高成數按揭租樓】借高成數按揭出租物業隨時犯法？ 【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率？ 有見及此，今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2022香港各大銀行按揭利率及按揭回贈優惠 !
樓按估價: 按揭申請FAQ
簽署臨約後，買賣雙方需要委託律師，代為進行查冊、草擬正式買賣合約、打釐印等工作。 一般簽署臨約後14日，雙方須再簽正式買賣合約，買方需同時支付「大訂」，普遍大訂及細訂金額合共為樓價10%。 樓按估價 若律師發現物業有樓契遺失、業權不清、釘契等問題，而賣方於成交日前仍未能解決，視乎實際情況，買家有權取消交易及取回已支付的訂金。
樓按估價: 理財產品
所以，如借貸人未能如期清還貸款，借貸機構有權取消借貸人贖回物業的權利，甚至收回物業。 本系統的計算結果的準確度高達百分之九十五（大約百分之五的誤差），甚至比市面上類似的網上物業估值系統較準確，但結果只可作參考之用。 雖然對各大銀行並無約束力，但可為買樓/賣樓作預算。 若申請人取得即時物業估價後遞交按揭貸款申請，本行有權要求為物業作進一步的估價，以及對該申請提出其他條件及條款。
承造按揭前，先向律師樓查問與申請銀行有否合作關係，否則可能要另聘駁腳律師樓，費用大約$2,000至$3,000。 即使未來有加息風險，一般銀行都容許業主，在按揭合約期內免費轉用P按或H按一次，所以不用太擔心。 我們建議你使用電腦瀏覽器或恒生Mobile App登入以加強保安。 在此就戴德梁行提供的任何物業資料及估值，僅供參考之用，對本行並無約束力。
美聯物業
恒生亦不會就任何人士依賴該等資料及估值承擔任何責任。 滙豐與您同舟共濟，助您在疫情下安心管理財務。 使用滙豐流動應用程式及網上理財服務，即可安坐家中，輕鬆理財。 請瀏覽本網頁，了解新型冠狀病毒肺炎如何影響您的財務管理及我們的服務。
