城市規劃師採用「全面性概念」（holistic approach）來看一個城市的規劃。 一個經全面規劃、整體設計的大規模發展計劃，雖然其中包括高層建築物，然而正因為透過高層發展、增加了樓面面積以應付商住需要，便能騰出地面作綠化休憩空間、社福及公共設施等用地，從而促進舊區更新後的整體環境和宜居度。 80年代開始，香港經濟急速增長，土地需求增加，加上戰後興建的建築物開始老化，本港較早發展的地區出現更新需要。
市建局早年在油旺重建的研究中，制定了「正、負、零」三個發展模式，當中政府決定採用「正」方案，即維持現有人口密度，但放寬建築物條例及地積比限制、將人均居住面積和公共空間人均享有面積等提高，同時會以「港人首次置業」形式提供更多資助房屋。 行政長官在去年《施政報告》提到《香港2030＋：跨越2030年的規劃遠景與策略》（《2030＋》），為長遠土地空間佈局定出方略，亦提出加強市區更新工作的新措施，包括接納市建局在油麻地及旺角地區研究（油旺研究）中提出的市區更新大綱發展概念藍圖和新的規劃工具，提升市區更新工作成效。 立法會跟進舊樓重建、維修及管理事宜聯合小組委員會昨召開會議，討論有關研究。 市建局指，研究範圍內人口及居住密度為全港十八區中最高，道路佔土地面積超過四成，建議以具規模的整合土地、善用地下空間容納大型停車場並改善步行環境，以及增加公共空間。 （大公報記者 梁少儀）舊樓林立、人口稠密的油麻地與旺角區，可能將會大變身，成為宜居、具活力、加強本地潮流文化、傳承地區特色的都市核心圈。 市區重建局完成歷時四年的「油旺地區研究」，建議全面重新規劃該區，提出將花墟水渠改建為水道公園等五大發展節點，改善地區面貌，並透過地積比轉移等新的規劃工具，提高重建的財務可行性。
油旺重建: 油旺重建｜城規會規劃研究會議 花墟水渠變花園 果欄融入商廈
市建局估計，全面實施概念藍圖後，可優化研究範圍的發展潛力，並可帶來公眾利益，包括將人均居住面積由一百九十四方呎，增加至二百三十七至二百八十方呎；將休憩用地供應由目前欠缺一九公頃，增至擁有三公頃至八公頃的盈餘；以及減少兩成一至兩成二的道路空間，以提升環境質素及易行度。 旺角和油麻地的住宅向來多屬私樓，但兩區用地日後經過「執位」後，這格局有望打破。 油旺重建2025 市建局指在油旺研究範圍內，目前只有一小部分公營房屋，局方會在整合街區發展範圍內尋找合適的地盤，以「港人首次置業」的形式，興建資助房屋。
- 近日有發展商向城規會提交申請，改劃旺角傳統舊式戲院旺角豪華戲院作商業用途，以發展一幢24層的「銀座式商廈」。
- 其中「正」方案，即是重點促進經濟增長，在基礎設施和規劃容量的限制之下，增加一億方呎的住宅及非住宅樓面。
- 研究透過以地區為本的市區更新方法，主要目標是為重整和重塑舊區制定發展藍圖，以提高土地使用效益，增加重建潛力。
- 油旺研究亦提議屋宇署提供額外樓面面積或建築物總樓面面積寬免，以提供誘因鼓勵實現有利市區規劃的特定目標。
- 周女士居於八文樓一帶數十年，她認為「收購梗係好啦，重建咗靚啲吖嘛」，但亦指出，會不捨得多年一起晨運的相熟鄰居，不過搬遷後亦可再聯絡，及認識新街坊，相信問題不大。
- 她認為現行的大廈管理制度及法律過時，未有人性化處理大廈管理的種種問題，包括要求法團招聘工程顧問及維修工程招標等，令普普通通的屋苑維修動輒數千萬至過億元，導致小業主經濟上非常吃力，加上部門「嘆慢板」，業主索性當買「六合彩」，等被抽中再算，不會按照法例的規定去主動驗樓及維修。
香港2030+指出[24]，為實踐可持續發展，香港需要改造發展稠密的市區，以應對綠化，公共空間及公共設施不足的問題。 但即使該院於年前獲「升級」至一級歷史建築，仍無阻發展商於近日申請強拍該院地段以作重建。 江玉歡表示，稍後她會在特首施政報告諮詢會上，建議特區政府盡快成立大廈管理局，專責監管及協助業主驗樓事宜，避免不同部門的資源和人手重疊。 油旺重建 香港在4個月內已發生至少7宗大廈外牆塌石屎，導致市民受傷及車輛損毀，隨着雨季和風季來臨，同類意外恐陸續有來。 一直跟進舊樓安全事宜的梁熙前日還在社交平台再促請有關政府部門加快檢驗高風險舊樓「拆彈」，結果昨日就發生事故。
油旺重建: 研究背景
然而，舊日的重建以一棟棟樓宇為單位，重建後的新樓宇分布「零散」，未能令土地最有效運用。 屋宇署發言人表示，署方人員經視察認為，整體樓宇結構無明顯危險，但部分外牆簷篷仍有批盪可能鬆脫，已安排由政府承建商移除鬆脫部分，及向相關業主收取所需費用。 陳劍青又指，市建局獲政府補貼官地後，便有責任興建公營房屋，或可供「上車」的可負擔房屋，惟現時計劃「係完全空白」，而油旺正正缺乏資助房屋供應，變相劏房户無法原區安置上樓，滿街私樓亦會令整區樓價飛升，形容以公家資源做重建項目是「全方位打劫政府土地」，批評市建局逃避責任。 油尖旺社團聯會會長楊子熙表示，以「築地市場」市場為發展方向是好，但仍需考慮水果批發的運作，懷疑將來於巧翔街地皮的商業大廈，能否提供足夠空間給水果批發工作，「本身水果批發要用到大量馬路上落貨， 要俾足夠營運空間佢哋先得，但睇依家個計劃擔心俾唔到足夠土地果商」。 油麻地果欄將活化成為旅遊景點，同時在毗鄰的巧翔街地皮中興建多層商業大廈，用作重置果欄的批發作業，成為港版「築地市場」，至於現時果欄的建築群則保留作水果零售和其他與旅遊相關的用途。 韋志成表示，過去15年市建局完成的重建項目，僅提供8,000個新住宅單位，反映市區重建無法解決房屋供應不足問題：「現在市建局平均每年重建90幢樓宇，但起碼要900幢先追得上，重建進度遠追不上舊區老化。」然而，他坦言縱使加快重建，房委會及房協都無法協助安置受重建影響的住戶。
她認為現行的大廈管理制度及法律過時，未有人性化處理大廈管理的種種問題，包括要求法團招聘工程顧問及維修工程招標等，令普普通通的屋苑維修動輒數千萬至過億元，導致小業主經濟上非常吃力，加上部門「嘆慢板」，業主索性當買「六合彩」，等被抽中再算，不會按照法例的規定去主動驗樓及維修。 根據屋宇署資料，該大廈分別於2018年8月6日及2019年1月2日發出強制驗樓通知，但至今仍顯示「未獲遵從」，但根據業主立案法團的資料顯示，法團在2021和2022年已先後招標聘工程顧問和工程公司，大廈的通告顯示維修工程於今年7月10日已展開，昨日可見大廈外牆已搭建竹棚和圍網。 上述兩個項目分別位於新安街13號的寶泰工業大廈、新安街15號的山齡工業大廈，目前均屬「工業」地帶，擬議略為放寬地積比率及建築物高度限制以作准許的資訊科技及電訊業 （數據中心）用途。 陳又指，地積比概念並非單純數字遊戲，而是牽涉地區土地資源再分配，「你令到一個區嘅密度好似可以倍大咗，其實你咪令到個地區嘅環境、交通負荷加大」，對三區的規劃影響深遠。 發展局昨日向立法會提交文件，披露耗時4年的「油麻地及旺角地區規劃研究」（油旺研究）最終結果，立法會發展事務委員會會議將於下周二（28日）開會討論。 他憶述，當年居於明渠附近，會有異味傳至屋內，對於市建局的重建規劃建議，在區內重設水道，笑言會對現時工程技術有信心，「應該唔會以前咁臭」。
油旺重建: 市區更新大綱發展概念藍圖
市區重建規劃模式隨著時代一直演變，初時主要由發展商收購舊樓重建，及後政府成立市建局的前身土地發展公司專責市區重建，避免市區環境進一步惡化，以及改善舊區居民的居住環境。 近年市建局以「小區發展」、「規劃主導」等新的市區更新規劃概念重新改造舊區土地，更具成效地運用珍貴的土地資源。 第三個方案以現時「分區計劃大綱圖」所容許的總樓面面積上限為基礎去進行舊區重整，人口下調約一成半。
事實上，在豪華戲院以外，油旺區仍有許多建築特色，值得政府保育；然而，當發展商決意拆毀「集體回憶」重建，公眾就只能無奈輕嘆。 畢竟，除非政府出面干預，根本無法阻止業權擁有人合法改建其物業；可惜，政府的保育政策落後，往往未能好好保育城市極具價值的建築。 例如皇都戲院，該院極具建築、歷史及社會文化等價值，惟多年來政府一直未有跟進其保育工作，直至近年發展商積極收購有關業權，才獲古物諮詢委員會作出歷史建築評級。
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他又稱，水果批發於平地作業可方便上落貨，當商用大廈落成，預期需分數層安置批發市場，港府需與果商溝通，確保他們於新大樓可如常進行批發工作。 有議員要求發展地下城及地下街，但市建局行政總監韋志成回應指，舊區發展地下空間有一定困難，需要大範圍拆樓才可以大規模重整地下空間。 屋宇署發言人強調，業主有責任確保其樓宇安全；而適時維修和保養私人樓宇是業主的基本責任；若因樓宇失修而導致他人財物損失或人命傷亡，業主有機會負上民事法律責任。 文耀樓地舖添記麵包店的合伙人許先生表示，自己同樣是八文樓的居民，並認為重建舊區是好事，但要給予住戶合理補償，「第二個區買得翻咁上下啦，不過估都係會細啲」；至於麵包店的生意，則仍未決定會否另覓地方開舖，但如真的面臨收購，亦會做到最後一刻。
油旺重建: 市區密度過高
總體而言，市區更新大綱發展概念藍圖將會為油旺舊區帶來一個新的城市景象。 市建局在2017年展開油麻地、旺角地區規劃研究，報告終於在昨日（24日）出爐。 市建局建議在區內設下5個發展節點，包括興建大型水道公園、活化果欄和旺角街市等地標。 部份現有地標建築物亦被納入相關範圍內，例如有半世紀的佐敦「八文樓」、旺角先達廣場等，未知有關大廈是否需要清拆重建。
油旺重建: 優化城市設計 改善環境
若政府有重建方案，重建高樓齡舊樓是好事，但要滿足賠償要求，亦盡量安排老人，在鄰近社區安置。 記者今日到訪規劃中城市水道的現址，現為休憩公園及垃圾收集站，如規劃落實將清拆上述設施，並將地底的水渠改為水道，連接城市中心公園（現址為旺角道遊樂場）及水道公園（現址為洗市街兒童遊樂場）。 據思匯2017年公佈的休憩用地研究，現時旺角（每人0.6平方米）及油麻地（每人1.5平方米）兩區的休憩用地，均遠低於目前香港的規劃標準（每人2.2平方米）[7]。 根據政府統計處2011年香港人口普查統計資料，油尖旺區的居住人口為307,878人，以每平方公里計算，人口密度為44,045人，遠高於全港人口密度每平方公里為6,544人的平均數字。 [6]，比全港人口密度高約6.5倍，是全香港、以至全世界人口密度最高的地區之一。
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研究報告並建議，透過整合街區，將零碎的小型街區整合成為較大和較完整的發展地盤，涉及封閉多餘道路，提供休憩用地，而發展商應為有關整合街區提供財務資助，作為增加地積比率的回饋。 此外，研究並建議，只要整體地積比率維持在分區計劃大綱圖容許限度內，容許住用及非住用地積比率互換等。 不過，市建局提交立法會的研究結果報告，無交代財政安排，是否如早前估算的虧蝕最少1000億元。 油旺研究制訂了三個市區更新大綱發展概念藍圖方案 ，代表了「正」、「零」、「負」三個在人口、發展密度及資源分配上有不同假設的方案。 三個方案相對於現時分區計劃大綱圖皆能增加人均居住面積、增加資助房屋的供應及就業機會、擴大休憩空間及政府、機構及社區設施的供應，以及改善易行度及環境。
油旺重建: 香港文匯網
為了加快市區更新的步伐，我們在油旺研究引入了新的規劃工具，特別是「地積比率轉移」及「整合街區」，以鼓勵私人市場參與，提升市區更新的動力。 市建局並建議，透過整合街區，將零碎的小型街區整合成為較大和較完整的發展地盤，涉及封閉多餘道路，提供休憩用地，而發展商應為有關整合街區提供財務資助，作為增加地積比率的回饋。 研究還特別提到，油旺地區內只有一小部分公營房屋，市建局可在重建期間整合街區發展範圍內尋找合適的地盤，以「港人首次置業」的形式興建資助房屋，選址均有便利的公共交通，並鄰近政府、機構或社區用途設施，惟實際供應量將按資源情況、技術可行性和政府政策而定。 除了改善舊區交通問題，將不同項目一同規劃，可盡量保留或將部分私家巷里變成行人街，以提供臨街的地下商舖，為小區締造具特色的街道，從而提升街道活力，同時項目之間可產生協同效應，達致整個小區的重整及規劃更完整及一體化，改善該小區的連接性和整體居住環境。 全港4,800座未遵辦驗樓令的樓宇猶如「計時炸彈」，冧石屎一宗接一宗。
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特首並已邀請市建局在荃灣和深水埗舊區開展同樣的地區規劃研究，以確定更新這兩個舊區的方案。 油旺重建 韋志成去年發表網誌，指市建局計劃今年第二季在油旺展開為期2年的地區規劃研究，訂出「市區更新大綱發展概念藍圖」，研究範圍涉及3,345幢住宅樓宇，面積約為212公頃，超過8成樓齡達30年或以上。 有許多人亦認為高密度發展必然是所有樓宇都成為摩天大樓，亦自然否定高密度發展能達至宜居的理論。 油旺研究「正」方案的高密度發展，並非指整個地區都保持同一密度，而是在部分策略性地點提升發展容量，配合該地點的環境及經濟活動作高密度發展；至於油旺區內其他地點的發展密度可存在差異，實現「疏密有致」的規劃及佈局。 社會有意見認為「正」、「零」、「負」3套方案是「三揀一」，油旺更新應從減低發展密度的「負」方案做起，方能達至宜居。
油旺重建: 地積比轉移
同日上午約7時43分，油麻地廟街119號至121號、樓齡43年的樓宇，有單位的冷氣機簷篷約10厘米乘8厘米大的石屎碎片剝落，擊毀樓下一輛私家車擋風玻璃。 由大廈法團聘用的註冊承建商已移除簷篷邊及底部的鬆脫批盪，並按屋宇署指示於簷篷底部豎設防護措施，以進一步保障公眾安全。 楊說，油麻地停車場大樓關閉，車位本已嚴重短缺，發展時需考慮車位是否足夠批發商使用。
局方亦擬在旺角東的門戶位置建立一個綜合性混合發展，並在該項目入口處，面對亞皆老街位置興建一個大型露天廣場。 市建局亦打算在位於旺角西的門戶位置，鄰近朗豪坊的旺角街市將成為一個供市民及遊客匯聚的新景點。 研究建議透過在一個特色市集大堂內整合周邊的小販攤檔，重現「街」的氛圍，並加入餐飲和零售，構成一個休閒和社區地標，體現地區文化和特色。
有八文樓居民聽聞重建規劃消息，雖有不捨，但認為八文樓始終樓齡高，即使重建亦是好事。 油旺重建 有油尖旺區地區人士表示，關注果欄搬遷到新大樓營運的安排，能否配合欄商批發工作需要；又認為當局有計劃重建高樓齡舊樓是好事，但要滿足賠償要求，亦應盡量安排老人，在鄰近社區安置。 油旺重建 市建局經4年多的規劃和研究，終於在上月24日向立法會發展事務委員會提交開展油旺區重建概念與方案。 當初筆者開會之時還一頭霧水，對那龐大面積涉及3,000多幢大廈的重建工程，究竟怎麼開始着手呢？ 聽了政府特別耐心講解相關詳細規劃和方案之後，明白了多些方針，就是要瞄準重建後改善市民的生活質素，起多些公共空間，包括興建大型水道公園、活化果欄和旺角街市等地標，但同時盡量保持原有人口密度在15萬至21萬之間。
油旺重建: 重建油旺區
市建局正研究重建油麻地及旺角地區，涉及約212公頃範圍及3,300座樓宇，將為本港最大規模的重建項目。 計劃之大，定必對廣泛社區造成深遠影響，特別是油旺舊區歷史悠久，存在不少象徵大眾生活文化的特色建築物，如何妥善保育將成為重大挑戰；然而，在油旺重建之先，區內不少特色建築已經面臨威脅，足顯現行保育政策不濟。 油旺研究建議採用「正」方案作為更新策略起點，以重建及復修並重的手段，處理舊區設施和樓宇「雙老化」問題。 油旺重建2025 該方案建議在維持現有人口規模的前提下，增加區內發展樓面面積，創造額外發展容量，並為處理舊區更新所需資源建立儲備。 油旺重建 《2030＋》在這方面亦有相同概念，建議發展宜居新區，從而為重建稠密的都市核心區提供重置空間。 「旺角，是全球人口最密集的地方之一」，市建區研究油麻地及旺角地區，發現當區有逾3,000幢樓宇，逾九成樓齡在30年以上，樓齡中位數50年，但由於剩餘地積比不多，且相當分散和零碎，重建誘因不大，亦難以整合規劃，需要以新模式更新社區。
至於備受關注的油麻地北油麻地果欄，市建局則建議把擁有豐富歷史、文化及建築價值的油麻地果欄活化成為一個具特色的旅遊景點，同時保育其特別價值。 果欄毗鄰巧翔街的一幅用地將興建一幢多層的商業大廈，其基座用作水果批發市場，以重置現時果欄的批發作業。 現時果欄的建築群則將保留作水果零售和其他與旅遊相關的用途，在果欄以南的土地則用作興建新的精品酒店、休憩空間和藝術及文化用途。 局方亦建議油麻地南西九龍門戶作綜合發展，該處位於西九龍站及柯士甸站旁，並為多條鐵路的匯聚，研究建議提供高端甲級寫字樓、零售商業、酒店、文化藝術及住宅等混合用途。 該處將發展成為受歡迎的匯聚點，其新地標發展項目將是西九龍和尖沙嘴的延伸。
「油旺地區規劃研究」以地區為本的方針，對市區更新的政策框架及實施機制進行深入研究，制定出一套市區更新大綱發展概念藍圖，作為重整舊區的藍本。 油旺重建 「概念藍圖」從油麻地和旺角區內，找出具重建潛力、經濟民生活動、歷史文化不同特色的核心發展節點，充分利用「5R」業務策略，於密集的城市舊區創建符合規劃標準的綠化帶、休憩空間和行人網絡，並透過智慧城市及地方營造手法，提升地區暢達性及活力，改變市民整體的生活質素。 設計師透過垂直城市肌理的規劃，將樓面面積向高發展，減低建築物橫向闊度，擴闊大廈之間的間距，改善通風效果；亦可在各重建項目內加入非建築地帶作為通風廊，或將樓宇從街道旁後移作綠化走廊，以改善地面行人環境。 如此種種優化樓宇佈局的規劃和設計，皆可為高密度發展提供解決方案，達至「增長與宜居」並存之效。
大家若留意「正」方案的規劃佈局，可見它只建議在數個有大型公共運輸配套的策略性位置增加樓面面積，以建設具發展規模的核心，帶動周邊經濟發展和更新步伐；至於在非策略性的地區，特別是建議維持作住宅用途的用地、對現有歷史建築作適當保育的地點、其他特色地區設計等，均不是以增加發展密度為規劃目標。 此外，油旺研究在制訂規劃藍圖時，已進行多達18項技術評估，涵蓋廣泛範疇，包括交通、通風、視覺影響、綠化、文物等，並制訂相應緩解措施。 市建局建議透過「連繫地盤」概念，進行地積比率轉移，即是將一些會被降低規劃價值的地點，例如擬改建為休憩空間，或為了保育舊建築等地點的地積比率，轉移到位於策略性位置的大型重建地盤，例如發展節點及活動節點。
市建局並建議，尋覓合適地點提供「港人首置盤」，在「上海街618」項目提供青年「共居」空間。 特區政府表示，大致歡迎油旺研究所建議的方向，並傾向採用「正」方案將被採納作規劃願景（見表），為日後逐步改劃相關的分區計劃大綱圖。 市建局行政總監韋志成6月曾表示，「正」方案仍令該局虧蝕最少1,000億元。 文件顯示，油旺研究範圍南至大角咀，北至太子界限街，涉及面積達212公頃，現時居住人口達21.3萬，涵蓋3,350幢樓宇，其中65%屬於逾50年樓齡的舊樓；47%樓宇狀況為「欠佳」、「失修」和「明顯失修」；37%樓宇為「三無」大廈。 研究指出，至2047年，該範圍內約 80%樓宇的樓齡將超過70年，預計新建住宅單位的數量將遠遠落後於現有樓宇的大規模老化。 另一被納入發展範圍的渡船角八文樓，有近50年歷史，建築保養尚算得宜，外牆油漆未有剝落痕迹。
油旺重建: 市區重建難增房屋供應
已展開大維修的旺角彌敦道新興大廈，昨日有簷篷石屎批盪剝落墜下巴士站，幸未有擊中途人，油麻地廟街的舊樓同日亦有簷篷石屎墜下擊中私家車，反映無論是否有驗樓令在身的舊廈，均有失修塌石屎的風險，市民面對的「空中危機」與日俱增。 一直關注和跟進舊樓維修的立法會議員梁熙，昨日再次促請相關部門盡快檢驗全港舊樓「拆彈」。 他和民建聯團隊義務協助為檢測舊樓外牆的「掃雷行動」，在4日內已排查出兩幢有問題大廈，希望自發的行動由港島東區擴展至全港。 項目地盤面積約2萬方呎，把地積比率限制由9.5倍，申請放寬至11.4倍，即增加約20%；以及把建築物高度限制由主水準基準以上85米，申請放寬至109.4米，即增加約28.7%；以重建1幢樓高21層，包括2層地庫的數據中心，涉及可建總樓面約22.8萬方呎。 根據基準分析及研究的結果顯示，現有的市區更新模式在嚴重市區老化的高密度地區內，欠缺可持續性和財務可行性。
油旺重建: 五主題重建油旺 宜居宜遊宜發展
香港的老化樓宇數字急速上升，遠超重建的速度，市區老化問題日益嚴重；再加上市區舊樓的剩餘地積比率不斷下降，這些都對市區重建局（市建局）的工作帶來極大挑戰。 過去，市區更新主要側重個別項目發展，缺乏足夠空間及規模解決舊區所面對的不同城市議題。 有見及此，市區更新必須採取更全面以地區為本的規劃研究策略，以有效回應迫切及複雜的舊區老化。
