【明報專訊】連接新界與港島灣仔會展站、金鐘站的港鐵東鐵過海段已經通車，沿線屋苑交通變得更便利，其中由中洲置業發展、位於火炭的大型新盤星凱． 項目位於火炭坳背灣街，步行往港鐵火炭站只需約3分鐘，從火炭站出發毋須轉車，約20分鐘便可到達會展站，方便上班一族。 2006年，發展商再次修訂發展藍圖，原本擬建10幢物業改為8幢物業，而單位面積由平均每戶907呎增大至997呎，單位數目縮減至2,063伙。 其後，發展商向城規會上訴委員會作出上訴，到2010年獲判上訴得直，批准興建2,061個單位。 翌年，此項目獲批出圖則，可建4座高35-43層住宅連商場[2]，隨即動工拆卸重建，但其後在開始打樁後「爛尾」。 但上述兩種付款辦法也受制於銀行是否受理「樓花按揭」，若果銀行不受理的話，買家就只能放眼於「建築期付款」，當然折扣額最低，只有11%，但卻可把成交期拉至物業落成時，屆時可以現樓身份申請銀行按揭，有需要還可申請新按保。
爪哇控制在2015年，以總代價逾十億元售予深圳中洲集團或相關公司，但當中並未包括跟政府磋商的補地價金額。 其後中洲控股在2017年為「惠康倉」完成補地價手續，金額為35.8億元，相當於每呎補金額3,583元。 牛奶公司把「綜合發展區」中的「惠康倉」以暗標形式招標，終由爪哇控股以5.55億元，力壓新地、信和、九建等財團中標。 「惠康倉」佔整個「綜合發展區」約四成面積，佔地215,280呎，最高可建樓面約為860,000呎，每呎樓面地價逾640元，並正式在2004年7月30日把業權轉讓爪哇。 火炭星凱堤岸商場 不過，在九鐵和地鐵合併成港鐵後，仍然無法解決如何可以在火炭站上蓋發展物業的同時，而不影響火炭站日常運作這個難題。 火炭星凱堤岸商場 提起馬場，馬場旁邊的彭福公園可以稱得上是假日好去處，公園内園林景觀引人入勝，更歡迎攜同寵物進入，適合星凱‧堤岸住戶帶同愛寵到園内消閒玩樂。
火炭星凱堤岸商場: 項目圖片
歷時超過16年的發展期，發展商中洲控股在2020年4月為項目申請預售樓花同意書，據地政總署資料顯示，物業會在2022年12月落成，當中「惠康倉」項目則會提供1,335伙，會提供涵蓋開放式至四房的戶型。 中洲置業同時看好大型住宅項目及豪宅物業的前景，公司另一個位於港島東大坑道的豪宅項目，現在亦正在規劃中，而公司未來會積極在市場上物色優質地皮作發展用途。 「星凱．堤岸」座落工廈及住宅範圍內，以向南單位景觀較佳，望向鐵路方向，亦可享有城門河及沙田市景致，不過，可能被「御龍山」阻擋景觀。 堤岸，附近仍以工廈為主，民生商舖及食肆相對少，日常購物需到位於火炭站另一面的御龍山商場或銀禧薈。 堤岸基座設有約10萬方呎商場，估計落成後有超市、食肆等商戶進駐。
在經改動的連裝修示範單位中，設計師以「藝術家的家」為主題，單位以淺色為主調，配搭暖色燈光，營造出溫暖家居感覺；另設計師亦在單位加入不少藝術品，當中不乏NFT元素。 火炭星凱堤岸商場 若本身對儲物室有需求，則只能在「3座C室」及「5座C室」中二選一，但當中我們也會建議先選擇「3座C室」。 因為其面積跟「5座C室」的兩呎差異只反映在牆身厚度而已，而且其方位距離「火炭路」會拉較遠一點，受車聲影響不及「5座C室」般嚴重。
火炭星凱堤岸商場: 示範單位
據了解，買家為內地專才，預計可受惠「先免後徵」政策，是次入市料慳稅約190萬元。 買家鍾情項目鄰近港鐵火炭站，交通四通八達，且回報率不俗，故購入單位作長線投資。 中洲置業營銷策劃總監楊聰永指出，是次成交單位為3座12樓G室，實用面積347方呎，採一房設計，享內園景色，以703.5萬元售出，呎價約20,274元。 據悉，買家為內地專才，剛獲政府批出「高才通」，受惠於「先免後徵」的減印花稅措施，鍾情項目鄰近港鐵火炭站，方便往來中港兩地，因此購入單位作自住之用。
- 有關相片、圖像、繪圖或素描並非按照比例繪畫及/或可能經過電腦修飾處理。
- 第一，「星凱．堤岸」無論東南西北都會受噪聲困擾；第二，向南單位間中會嗅到城門河的臭味；第三，部分向南單位，前方「御龍山」以及「火炭鐵路大樓」遮擋部分河景。
- 由於「火炭路」呈彎曲向火炭工業區方向延伸，我們以航拍機實地飛航經驗來看，對第五座的影響較大。
- 2015年，項目以總代價逾10億元轉售予內地地產商中洲控股，並恢復工程。
- 因為分層僅得75個單位，分別為為228呎的「1座5-48樓C室」、以及259呎的「2座6-48樓H室」。
這個單位面積582呎，但若比較內櫳跟「1座H室」分別不算很大，客飯廳會大一點、工人房及廚房稍大一點而已。 火炭星凱堤岸商場2025 同樣地「2座G室」，面積583呎，比起它大了一呎，但由於這個單位特厚主力牆超多，大幅蠶食了內櫳的可用性，故「2座G室」會跟「5座J室」放在尾選。 火炭星凱堤岸商場 火炭星凱堤岸商場2025 如果對於一手樓或二手樓的置業流程、或按揭安排等事宜有任何疑問，我們團隊早前已製作了一系列的懶人包，可按橙色字快速跳往。 火炭區內每月平均租務成交約20至30宗，如果談及買價，御龍山每呎約$1.7萬至$1.8萬，至於駿景園每呎則約$1.4萬至$1.5萬，租金回報約2.5厘至3厘。
火炭星凱堤岸商場: 交通
兩房單位共有451個單位，可以分為「兩房開廚」及「兩房梗廚」兩類。 「兩房開廚」單位設有一款面積大一點的「兩房開廚連工人房」，單位為「1座6-48樓E室」，該工人房面積約有30呎大，若希望選購三房單位，但資金有限則可當作三房使用。 至於其他一房單位則全屬黑廁，包括「1座6-48樓F室」、「2座6-48樓A室」、還有「3及5座E、F、G室」。 如果要排序，記住先選擇「1座」，因為它會少了16呎工作平台，相對內櫳可用性較高，方位向南可望沙田河景；至於「3及5座E、F、G室」則要放得較次要選擇。
發展商在2008年金融海嘯前開售，吸引大批買家入市，只因鐵路站上蓋成為樓盤的最大優勢。 項目共由十座組成，合共提供1,375個單位，面積由499-3,070呎不等，以兩房、三房及四房為主，並提供289個車位。 火炭星凱堤岸商場2025 項目的「AB室」主要向東，望向沙田方向及城門河一帶，打側能望到馬場景。
火炭星凱堤岸商場: 項目背景
其中第一第二座东面与东南面会正对御龙山，中间隔了一个火炭站，所以星凯堤岸和御龙山之间还是有一些空间。 火炭星凱堤岸商場 他續指，項目9月重推以來沽出47伙，套現逾5.5億元。 樓盤開售至今累售919伙，合共套現逾95億元，平均呎價20,367元。
火炭星凱堤岸商場: 成交记录
四座物業，合共1,335個住宅單位，面積由228-2,001呎。 開則算多樣化，因為兩房單位會提供開廚、梗廚外，當中還可配置工人房與否；同樣地三房單位，「純三房」可再選擇是否要儲物室；「三房一套」則可選擇是否要工人房、工人房內是否附設套廁、及工人房設套廁外，需否額外多一間儲物室。 中洲置業營銷策劃總監楊聰永先生表示，「The 火炭星凱堤岸商場 ARLES 星凱・堤岸」基座設有非住宅項目包括約10萬平方呎大型購物商場。 「The ARLES 星凱・堤岸」取名自法國南部城市The Arles亞爾，這個地方有「藝術誕生地」的稱號，當地聚居了不少藝術家，其中著名後印象派藝術大師梵高，多幅舉世知名畫作的創作地就在亞爾。 【新盤2021】中洲置業首個香港發展、緊貼火炭港鐵站的大型地標式住宅項目，正式命名為「The ARLES 星凱・堤岸」，這是火炭區13 年來首個全新大型住宅發展項目。 中洲置業行政總裁陳志興表示，項目預料短期內可獲批預售。
火炭星凱堤岸商場: 火炭駿景園東南馬場景3房 以37000元獲外區家庭承租
屋宇將自設10萬呎商場及零售設施，但除此之外，日常生活配套均要前往御龍山基座的小型商場、或者駿景園商場才可以。 樓盤北面會朝向工廠區，但發展商透過自家園林盡量拉遠跟工廠區距離，所以「1座B-E室」、「2座A、B、G、H室」、「3座E、F、G、H室」、「5座E、F、G、H室」為主。 近學校的下課鐘聲、小息時操場聲會否影響住戶，自己也要留意一下。 但經歷恒大事件後，我們反而更關注內房財政狀況是否穩健。 內地政府為壓抑市場過熱，住建部及央行早前定出「三條紅線」。 火炭星凱堤岸商場 如果房企剔除預收款後的資產負債大於70%，就會踩中了第一條紅線；第二條就是，淨負債率超過100%；第三，就是現金對短債的比率少於一倍。
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於2021年10月推出市場，首批折實均價18,888元，樓盤現時已入伙，今年9月重推餘下單位，加上最近受惠專才「先免後徵」政策，刺激成交。 火炭星凱堤岸商場 所以專才客現時會轉向兩站之隔的星凱‧堤岸， 因為還有新盤發售，選擇較多，而且同樣鄰近火炭站。 由新世界發展的大圍站上蓋項目柏傲莊，三期發展，全盤共7座提供約3,090伙，樓盤為何可以成為「新盤票王」，當然最大賣點是位於大圍站上蓋，同時亦鄰近大圍站公共運輸交匯處，交通上極方便。 加上樓盤基座設有區內首個大型商場圍方，無論交通和配套上都非常齊全，而且新盤裝修新淨深受專才歡迎，柏傲莊I當時首批折實均價為18,921元，一房折實售價約629萬元，當時市況而言可說是「超筍」，吸引各區家庭客及投資者入票。 中洲置業營銷策劃總監楊聰永指出，緊貼火炭站的星凱‧堤岸連錄得專才承接，今日再售出一伙，單位為項目的3座12樓G室，實用面積347平方呎，採一房設計，享內園景色，以703.5萬元售出，實用呎價20,274元。
火炭星凱堤岸商場: 火炭 @中原楼市片区
兩者大約相差14呎，但若計及內櫳面積，差別則主要在走廊及玄關大細、以及是否設有設入實用面積的隔音鯺。 所以雖然「1座G室」的主人房設有對流窗，向東可望御龍山方向，但若未能選擇高層，其景觀一樣受局限。 相比之下，餘下兩柱「兩房梗廚」，位於「3座B室」及「5座B室」，其開則不及「1座D室」及「2座B室」工整，但其好處是客飯廳及睡房會扭向不同方位，一邊向西望火炭路、一邊向南望沙田河景。 火炭星凱堤岸商場2025 但「3座B室」及「5座B室」面積上有差異，主要反映在單位是否設有計入實用面積的露台。
火炭星凱堤岸商場: 火炭 @中原樓市片區
雖有景觀未必是樓盤的最主要賣點，但交通上卻相對有優勢，事關樓盤步行約一分鐘已經可以去到港鐵火炭站。 火炭星凱堤岸商場 雖然樓盤鄰近港鑼站，但其他交通如小巴及巴士的路線卻相對不多。 樓前方就是御龍山以及火炭鐵路大樓，其實透過航拍片，即使前方景觀開揚，但10樓望出去仍難望到城門河，因為前方的建築物，如體院等會遮擋河景。 火炭星凱堤岸商場2025 將航拍機升至25樓，向南的單位就能望到開揚的城門河景觀，但要注意的是第1座E至G室，以及第2座的F室，將被御龍山削去一部分河景，而且23樓或以上，才能避開前方的「火炭鐵路大樓」。
火炭星凱堤岸商場: 【新盤全面睇】星凱‧堤岸緊貼港鐵火炭站 基座設10萬呎商場 交通購物皆便
有關相片、圖像、繪圖或素描並非按照比例繪畫及/或可能經過電腦修飾處理。 火炭星凱堤岸商場2025 賣方亦建議準買家到有關發展項目地盤作實地考察，以對該發展項目地盤、其周邊地區環境及附近的公共設施有較佳了解。 參考大圍「柏傲莊」I首張價單平均呎價要18,922元，而目前火炭區內二手呎價介乎1.5萬至1.9萬元，以有關數據作為參考指標，料該盤開價近2萬元。
另一經改動的是走廊盡頭，設計師將原有的儲物房及主人房的門拆除，再將儲物房改成衣帽間，變相擴大主人房空間。 由於不需預留空間擺放衣櫃，主人房中間放置雙人大牀，足夠空間三邊上落牀。 單位最後一間睡房則改作畫室之用，讓戶主在家中作畫陶冶性情。 單位開則四正實用，從大門入屋即達廳區，客廳附露台，飯廳連接傳統間隔的梗廚，廚房內有多用途套房，可作工人房。 至於儲物房及3間睡房，以一條曲尺形走廊連接，可明確劃分廳區及寢區。
火炭星凱堤岸商場: 沙田 㘭背灣街1號
不過，更重要的一點，就是究竟經過恒大事件後，銀行是否仍然願意為內房提供樓花按揭呢? 尤其是今次發展商並沒有提供任何高成數按揭安排，變相買家極度倚賴銀行按揭。 我們在2021年10月5日致電幾間大型銀行查詢，匯豐銀行、華僑永亨、中銀及東亞銀行均表示，「星凱．堤岸」暫時並不在受理範圍內(On list)。 這意味買家若選擇即供計劃，有可能不獲批按揭，選用建築期付款可能較穩妥一點。 火炭星凱堤岸商場 一直沿著火炭站行落去，還有另一個知名屋苑「駿景園」，是由新地及港鐵合作發展，項目共分兩期發展，合共提供2,504個單位，實用面積介乎596呎-1,401呎。 十座物業分前後兩排而建，第一期「1-7座」的E及F室最能貼近沙田馬場景，景觀角度比起「御龍山」還要優勝；而餘下「1-7座」A-D室則望向內園方向為主。
火炭星凱堤岸商場: 成交紀錄
另外，星凱‧堤岸的購物設施也相當充裕，將設有約10萬平方呎的基座商場，店舖種類多元化。 若想有更多購物體驗，附近的銀禧薈、沙田新城市廣場亦有各種類型店舖，住戶可以盡情消費。 中洲置業營銷策劃總監楊聰永早前表示，截至12月4日，星凱．
