屋宇署強調，月台本身結構足可承受較大及不均勻的沉降而不會構成危險。 天榮站上蓋大型住宅項目2025 2017年，就元朗地段第23號興建三幢住宅大廈項目的岩土工程師，於11月22日提交的報告指，輕鐵天榮站附近路軌出現24毫米沉降，即超出20毫米的上限，於同月7日停止鄰近輕鐵的部份工程，料沉降可能因打樁工程和列車運行造成的震盪導致。 為預備興建上蓋物業YOHO WEST的臨時車站月台興建工程於2015年6月動工，已於2017年1月8日落成啟用，現時所有輕鐵路線使用新建的臨時7號月台及現有的6號月台上落乘客，直至該屋苑落成。 YOHO 天榮站上蓋大型住宅項目2025 WEST以低價出擊，隨即掀起入票熱潮，該盤今日展開次輪銷售，以價單方式發售310伙，同時推出12伙以招標方式發售。 項目日前截票，合共接獲16,176票，相對次輪以價單方式發售的單位數目計算，超額認購約51倍，以每張入票10萬計算，凍結市場資金逾16.1億元。
2023年第四季接力另一個大盤，是新地位於天水圍天榮站上蓋「YOHO WEST」，究竟會用什麼招數來力谷呢? 天榮站上蓋大型住宅項目 項目共分兩期發展，共提供1,976個單位，首期1,393伙，位於二、三座，主打兩房及三房單位，預計關鍵日期為2024年9月30日，樓花期大約一年左右。 我們會一文剖析樓盤背景、景觀、交通配套等特色，並會就揀樓策略提供建議，亦會就發展商的開價作全面剖析。 天榮站項目地盤面積約19.62萬平方呎，可建樓面面積約98.23萬平方呎，其中約98萬平方呎用作興建住宅，其餘約2206平方呎用作商業用途。 整個項目項目不設限呎限量條款，可興建4座、每座40層高樓宇，提供約1,500個單位，預計在2021年落成。 焦點則為新地天水圍天榮站項目第1期，提供1393伙，料主打中小型單位。
天榮站上蓋大型住宅項目: 天水圍YOHO WEST付款計劃
2023年8月29日，發展商將項目命名為YOHO 天榮站上蓋大型住宅項目2025 WEST。 ▪️開放式廚房收納空間充裕兩間睡房開則四正，浴室與睡房之間的走廊位，設有訂製收納櫃，善用每吋空間；露台屬三合一設計（即露台、工作平台及冷氣機合而為一），設計師別具心思，在冷氣機圍欄附近加設格柵架，供住戶晾曬衣物及放置生活雜物。 另一個示範單位，以第2B座36樓B8室無改動交樓標準戶作藍本，實用568方呎3房戶，單位呈長形設計，分設洗手間及浴室，其中洗手間不設衛浴設施。
YOHO WEST位於香港新界元朗區天水圍天城路、天榮路及天恩路之交界的輕鐵天榮站原1-5號月台的上蓋，即天水圍市地段第23號。 項目是兩鐵合併時，香港鐵路有限公司以接近49.1億元，向九鐵公司購入8個物業用地發展權其中一個項目及後與新鴻基地產攜手發展。 地盤面積約19.62萬平方呎，可建樓面面積約98.23萬平方呎，其中約98萬平方呎用作興建私人住宅，其餘約2,206平方呎用作商業用途。
天榮站上蓋大型住宅項目: 天水圍YOHO WEST同區樓盤比較
3、樓價 90%(樓價餘額)於賣方就其有能力將該期數中的指明住宅物業有效地轉讓予買方一事向買方發出通知的日期後的 14 日內繳付。 2、加付訂金即樓價 5%於簽署臨時買賣合約的日期後 120 日內，或於賣方就其有能力將該期數中的指明住宅物業有效地轉讓予買方一事向買方發出通知的日期後的 14 日內繳付，以較早者為準。 3、樓價 90%(樓價餘額)於簽署臨時買賣合約的日期後 45 日內，或於賣方就其有能力將該期數中的指明住宅物業有效地轉讓予買方一事向買方發出通知的日期後的 14 日內繳付，以較早者為準。 2、加付訂金即樓價 5%於簽署臨時買賣合約的日期後 30 日內，或於賣方就其有能力將該期數中的指明住宅物業有效地轉讓予買方一事向買方發出通知的日期後的 14 日內繳付，以較早者為準。 YOHO WEST首推280伙，一房戶佔28伙、兩房戶佔175伙及三房戶佔77伙，實用面積介乎於274至651方呎。 扣除最高13.5%折扣優惠，折實售價為299.96萬至723.42萬元，折實呎價10,000元至12,812元，折實平均呎價10,888元。
在洪天路及屏廈路交界持有一幅用地，早年原計劃作住宅發展，及後2016年申請改為寫字樓、商店等綜合商業用途，興建1幢31層高的商廈，總樓面約85.7萬呎，當中設有約50萬呎的零售商場樓面，在2017年3月獲城規會批准。 其後發展商以19.74億元完成補價，每呎樓面補價2,305元，有機會被設計為天水圍版APM。 《施政報告》減辣後沒有對樓市有重大起息，就如「啟德．海灣」銷情也只是一般。
天榮站上蓋大型住宅項目: 項目背景
港鐵天水圍天榮站項目兩度流標，發展局局長陳茂波在2014年2月8日出席商台節目《政經星期六》時透露，政府考慮把這塊地皮改為興建居屋，預計可建1,600個單位。 他表示，這種做法在技術上「完全可行」，上蓋發展權現屬於港鐵，若要發展，需先購回發展權。 政府雖是港鐵大股東，但港鐵是獨立上市公司，因此不敢揣測港鐵方面的取態。 他認同天榮站地點交通方便，技術上需要先搬站，但成本上「計到數」，會繼續與港鐵探討。 項目是由新鴻基地產、香港鐵路合作發展的分層住宅新盤，坐落於天水圍輕鐵天榮站上蓋，預計2024年落成。 但是港鐵在2015年1月為項目展開第三次招標，最後收到21份意向書及4份標書。
- YOHO WEST位於香港新界元朗區天水圍天城路、天榮路及天恩路之交界的輕鐵天榮站原1-5號月台的上蓋，即天水圍市地段第23號。
- 伊利沙伯中學舊生會中學校長劉修妍指，政府經常強調可持續發展，卻批准興建損害環境的樓宇項目，希望政府可以身作則，拒絕有關項目的申請。
- 由於項目鄰近西鐵天水圍站，且由商場及寫字樓組合而成，與現時同系觀塘創紀之城5期（即apm）相若，勢成「新界版apm」。
- 天榮站發展項目位於天水圍市地段第23號，地皮面積約19.62萬平方呎，可建樓面面積約98.23萬平方呎。
- 露台特設多用途格柵架，住戶拉出格柵架後可在格柵架上晾曬衣物、擺放盆栽等。
- 為配合興建上蓋物業YOHO WEST，1至5號月台將會暫時停用及拆卸，為列車出現事故時，能夠在本站進行緊急掉頭，上蓋項目完成後，會重新興建1至5號月台，但為方便現時705及751綫列車行駛，故會考慮是否繼續保留7號月台。
為滿足居民日常需要，更會興建行人天橋連接公共交通工具，使天水圍社區連接更緊密。 政府未來重點發展區域，就是「北部都會區」，特首李家超在《施政報告2022》中表示，本屆政府會全力推進「北部都會區」建設。 區內已開展多項大型發展項目，會在不同環節提量、提速、提效、提質，將大型項目「生地」變「熟地」由過去需時十多年大幅壓縮一半時間。 到12月30日，港鐵公佈項目即日起推出招標，並於1月21日截標。
天榮站上蓋大型住宅項目: 月台分佈
由於項目鄰近西鐵天水圍站，且由商場及寫字樓組合而成，與現時同系觀塘創紀之城5期（即apm）相若，勢成「新界版apm」。 新地代理總經理胡致遠表示，天水圍YOHO WEST提供大型住客會所YOHO HOUSE，室內連戶外園林面積約10萬方呎，提供超過30項設施，包括約33米長戶外泳池、約25米室內泳池、健身室、宴會廳、兒童遊樂場、燒烤場、天台種植場等設施。 由新地（0016）及港鐵（0066）合作發展的天水圍輕鐵天榮站YOHO WEST，獲批預售樓花同意書。
天榮站上蓋大型住宅項目: YOHO WEST第1期提供1393伙 明年9月落成
該行促成YOHO WEST「一客兩食」個案，買家購入2伙2房單位，包括3B座中層B2室及高層B2室作自用及投資收租用途，涉資約1,013萬元。 本月藍田KOKO MARE、何文田站瑜一第1C期相繼錄得理想銷情後，本報統計，今季有機會推出的10個新盤、共涉7630伙，其中新界佔4盤涉3723伙，戰場將是天水圍、洪水橋和屯門掃管笏等新界西北區。 至於地政總署方面則補充，就地價而言，經考慮所接獲的標書後，如政府從港鐵得到的地價是相等或高於地政總署所釐定的底價，政府才會把土地批予港鐵。 會所關注住戶的身心健康，重視住戶對生活的熱忱與愛好，特設興趣班讓住戶可發展多元興趣，如瑜珈班、烹飪班、園藝班、工藝班、綠藝花藝班及咖啡工作坊等， 更會聘請教練及提供所需教程，並引入多樣化的休閒節目。
天榮站上蓋大型住宅項目: 天水圍YOHO WESTIII折扣
也因此，今次付款辦法沒有太多花樣，簡單來說都是「現金付款」(即供)、「置安心建築期付款」(建期)及「置安心建築期付款 (印花稅)」(建期+代繳印花稅)。 「YOHO WEST」兩房單位全屬開放式廚房，除了2B座B3室(468呎)屬兩房梗廚。 這個單位可透過公共交通交匯處，望向天水圍公園方向，屬於較理想的景觀。
天榮站上蓋大型住宅項目: 天水圍YOHO WEST樓盤資料
主板 天榮站上蓋大型住宅項目 ASP(平均單價) 部分，許隆倫認為，明年舊產品會出現價格競爭，所幸明年下半年 AMD、輝達都會推出高階新品，帶動整體 ASP 上漲，相互抵消下，明年 ASP 不會有太大變化。 市建局公布，經過公開招標後，決定與由信和置業(0083.HK)、招商局置地(0978.HK)及鷹君(0041.HK)組成的財團-金威朗有限公司，合作發展九龍城盛德街/馬頭涌道發展項目。 該財團以投標金額19.34億元投得是次項目的合作發展合約。 為強化建設「治理體系」，政府將分別成立「北部都會區督導委員會」及「北部都會區諮詢委員會」，前者由行政長官親自帶領作高層政策指導及監督，後者由財政司司長主持並由專家及社會人士組成，為推展「北部都會區」出謀獻策。
天榮站上蓋大型住宅項目: 項目背景及動向
以至「置安心建築期付款 (印花稅)」可獲樓價3%的印花稅直送。 值得留意，今次新地並沒有NOVOLAND的保樓價、保利率等優惠，而純粹在價格上反映，未知是否港鐵不批准。 因為從價單內的字眼行間，就連發展商提供的印花稅直送，港鐵也要在價單上加上一句備註表明與自己無關，一切優惠都由新地提供。
天榮站上蓋大型住宅項目: 樓盤更新
長實打算改建嘉湖海逸酒店，阻擋了「YOHO WEST」景觀外，也會為區內增添逾千計的單位。 而且除了這個項，毗鄰天水圍的「屏山」跌入了「洪水橋、廈村新發展區」，政府已展開了改劃程序，釋放區內用地作住宅發展。 由於發展規模相當龐大，供應抑制「YOHO WEST」未能以過於進取的價格開售，亦直接影響了「YOHO WEST」的宜居度，大致可分三個主要區域。 2013年港鐵首度把「天榮站」推出招意向，共收到16份意向書，但邀請財團入標後卻因當時補地價索價過高，令全數發展商打退堂鼓，港鐵一份標書也收不到而流標收回。 據了解，當年批出補地價高達26.863億元，加上中標財團需額外支付4.1億元入場費，令每呎地價成本高達3,152元。 當年發展商還要再把售樓收益跟港鐵對分，但其分紅比例則由發展商自訂，也成為當時決定中標的關鍵因素之一。
天榮站上蓋大型住宅項目: 天水圍首個港鐵盤登場 新地天榮站上蓋命名YOHO WEST 下月開售
北京樓市政策再鬆綁，北京住建委等多個部門聯合發布通知，下調個人住房貸款首付比例，並延長貸款期限。 天榮站上蓋大型住宅項目2025 當局指，加大購房信貸支持力度，更好滿足居民家庭剛性及改善性住房需求。 根據通知，首套房個人住房貸款最低首付比例統一下調至30%。 天榮站上蓋大型住宅項目2025 二套房個人住房貸款最低首付比例亦有下調，包括朝陽、海淀及豐台的城六區下調至50%，城六區以外為40%。
天榮站上蓋大型住宅項目: YOHO WEST次輪310伙今開售 朝早再現人龍 市場消息︰暫沽逾300伙
天瀧已獲批預售樓花，擬復活節假期後出擊，戶型由1房至4房、實用面積約351至1942方呎，向海單位擬招標發售，涉項目約七成單位。 2015年7月16日地政總署資料顯示，天水圍輕鐵天榮站項目，涉及補地價金額15.1899億元，以總樓面約98萬2千多方呎計算，補地價每平方尺約1500元。 天水圍區社區生活配套完善，毗鄰逾60萬平方呎的商場 ，各項民生配套設施整備，提供各式各樣的生活便利，滿足住戶生活所需，社區配套相當成熟。 天榮站上蓋大型住宅項目2025 二、「樓價」，這個價錢是扣除了所有折扣，例如基本折扣等，也是會列於合約上的樓價，我們會用此價錢作為打厘印的計算基礎。 三、「淨樓價」，也就是我們市場俗稱的「光豬價」，會連同發展商提供的回贈也計算在內，向銀行或發展商借取按揭時，也會用此價錢作為計算準則。 在目前的樓市氣氛下，這幅地皮本身就是低吸用地，發展商降低邊際利潤仍有利可圖，對準買家來說，現價入手逆向思維有可能造就上車機會，就如2009年金融海嘯後，長實也劈價推售「栢慧豪廷」，當時標榜百多萬上車買兩房，入場門檻低至125萬元。
天榮站上蓋大型住宅項目: 設計
開則角度，部份兩房單位屬於傳統經過走廊直入睡房，之後做到廳房同向的設計；部份則屬於睡房設於左右兩邊的設計。 天榮站上蓋大型住宅項目 但揀樓過程中，也要特別留意牆身厚度等問題，如2B座B6室(406呎)與2B座B7室(415呎)，明明內櫳一樣大，但因2B座B7室的外圍牆身較厚，所以準買家要多買8呎用不到的空間。 新地項目以西，還有三幅用地，兩幅「16A」及「16B區」劃為住宅甲類，一幅「16C」區則劃為商業發展。
天榮站上蓋大型住宅項目: 天水圍YOHO WEST新盤追蹤時間表
上述因素都令「YOHO WEST」多了一份憧憬，但地盤卻也有不少負面因素，或會影響其開價，其中之一就是沉降。 時任運輸及房屋局長蘇偉文於2018年在立法會中透露，「YOHO WEST」地盤曾受輕鐵天榮站月台沉降而需停工。 原本停工指標為沉降20毫米，怎料問題遠比想像嚴重，最終沉降至超過80毫米，並一度擴展至89毫米，其後在2019年5月更惡化至95毫米。 發展商新地跟屋宇署磋商，並將沉降而停工的指標大幅放寬至150毫米，項目才得以復工，但如此放寬是否真的安全則不得而知。 經過了兩度流標，港鐵在2015年捲土重來，重新再推出「天榮站」招標，當時的招標條款沿用了2014年的方案，也是以一口價高低來定奪，而這一口價需包括重置車站的費用、以及補地價金額，另外中標財團需要把售樓收益10%向港鐵分紅。
「16A」及「16B」分別佔地222,808呎及170,569呎，分別可用6倍及5.5倍地積比率重建起樓，前者會用作公屋或居屋出售；後則則規劃作居屋發展，最高可建樓面分別為133.6萬呎及938,129呎。 天榮站上蓋大型住宅項目 而「16C區」商業用地則佔地192,959呎，可用五倍地積比率起樓，可建樓面964,795呎，最高建築樓物高度140米。 另外，在億京項目旁的「19A」及「19C」區用地則也劃為「混合用途」，分別佔地225,747呎及161,668呎，規劃大網規定在「19A」區用地，需預留用地興建幼稚園外，兩幅地均可用最高7倍地積比作商業發展，預計158萬呎及113萬呎用地。 天榮站上蓋大型住宅項目 根據2015年7月16日地政總署資料顯示，項目補地價金額涉及15.1899億元，以總樓面面積約98.23萬平方呎計算，每平方呎補地價金額約1,500元。 社區康樂設施方面，項目附近有天水圍公園、天瑞路公園及天瑞體育館，區內另有濕地公園、天秀路社區園圃、天水圍天秀欖球場、天業路公園、天水圍北公共圖書館、天柏路公園等供公眾使用。 住戶亦可步行十餘分鐘前往北面天晴邨內的天晴商場或天悅苑內的T Town大型購物中心，提供多元化飲食及購物選擇。
整個天榮站物業發展項目分為兩期發展，涵蓋戶型多元化，定價會參考港鐵站上蓋項目，預計關鍵日期為2024年9月30日。 天水圍天榮站項目將會興建住客會所，為住客提供多元化設施及服務。 天榮站上蓋大型住宅項目2025 天水圍天榮站上蓋項目共提供1,976伙單位，項目總樓面約98萬平方呎，將發展成住宅社區，項目設有3座住宅大樓，以中小型單位為主，並設有設零售設施，零售樓面約2,000平方呎。
2013年12月19日，港鐵公佈，輕鐵天榮站物業項目由12月20日起招收發展意向書，12月27日下午2時截止。 [10]項目於12月27日截收意向，獲19份意向書，包括長實、新地、會德豐、金朝陽、南豐、華懋、麗新發展、嘉里及泛海等。 「YOHO 天榮站上蓋大型住宅項目 WEST」無縫連接鐵路網絡，位踞天榮站輕鐵站上蓋，盡享輕鐵兩綫連接港鐵天水圍站。 項目更尊設行人天橋輕鬆連接交通總匯，坐擁完善道路網絡，迅速連繫港九核心商業區及兩地主要出入境關口 。
至於工業電腦部分，許隆倫表示，今年營運比去年辛苦，因為去年累積的訂單都出完，加上今年經濟下行，不過明年整體還是會比今年好。 LCD 螢幕顯示器則持續按照計畫推出新品，儘管銷量不大，但每項產品都有賺錢且毛利不錯，看好明年銷量有望增加 2-3 倍，同時會再增加代工廠商與銷售通路；價格則會呈現穩定。 VGA 顯示卡第四季狀況與主板類似，黑五銷售檔期沒有特別強勁，但 12 月仍有拉貨潮；明年在輝達推出 Super 系列新品、AMD 市占增加及上市釋出 4000、7000 系列新品，明年業績應持平今年或小幅成長、毛利率則會轉佳。 華擎 (3515-TW) 今 (14) 日召開法說會，總經理許隆倫表示，明年主要成長動能來自伺服器，加上主板庫存去化完畢、顯卡價格持穩帶動毛利率好轉，明年上半年維持成長趨勢，毛利率有望與今年第三季 20% 相當。 台泥儲能副總王建全表示，很高興台糖加入 Earth Helper 減碳永續夥伴，雙方一起攜手落實能源轉型，打造花東縱谷沿線最重要的充儲一體充電站。 台泥儲能與台糖也共同推動充電經濟，串聯台糖花蓮及台東兩處糖廠在地觀光資源與優勢，提供電動車主及親友遊憩與多元消費的愉悅體驗。
天榮站上蓋大型住宅項目: 天水圍區唯一鐵路上蓋物業
全數一房單位均為黑廁開則，包括2A座A6室 天榮站上蓋大型住宅項目 (303呎)、2B座B5室(288呎)、3A座A9室(295呎)、3B座B3室(286呎)。 另外雖然此幾柱一房單位可做到廳房同向，全部望向嘉湖山莊麗湖居方向，但2A座A6室單位，也就是面數最大的一房，其睡房會縮得較入的位置，採光度或稍遜。
新地副董事總事總經理雷霆表示，天榮站項目第1期預計最快今季獲批預售，屆時隨即登場。 天榮站上蓋項目曾於2013年及2014年兩度推出但流標，終在2015年由新地中標；項目預計2024年9月落成，樓花期約18個月。 另新地同系提供607伙、去年底已開展宣傳的大埔白石角University Hill，由5幢中密度住宅大樓組成，戶型涵蓋開放式至3房1套間隔，預計有機會打頭陣。 天榮站上蓋大型住宅項目 天榮站上蓋大型住宅項目 對於招標條款大變，港鐵發言人回應，在考慮天榮站今年初招標時的市場反應，以及發展用地時輕鐵站月台設施需事先搬遷及重置的特殊要求，再考慮到現時物業市場的情況，因此與地政總署達成有關的財務協議。 天榮站上蓋大型住宅項目2025 消息人士透露，有別於對上一次招標列明發展商須支付26.863億元的補地價金額，是次標書只要求發展商提交其所願意支付的保證地價，實際補地價金額再由港鐵與地政總署商討，令批地過程中的彈性增加。 由新鴻基地產及港鐵發展的「YOHO WEST」，位於天恩路1號，為天榮站上蓋項目第1期。
天榮站上蓋大型住宅項目: 樓市資訊 香港置業
在2022年8月則再入紙申請縮減其發展規模，並獲准建2座24層高住宅，共提供1,102個住宅單位，另提供32,433呎的休憩用地，以及會提供913個私家車位。 姑勿論日後採用哪一個重建方案，仍然會對「YOHO WEST」南向單位有影響。 天榮站上蓋大型住宅項目 「YOHO WEST」以南，斜斜對面正是嘉湖海逸及銀座酒店，兩個由長實持有的酒店項目已申請改建住宅，其重建的高度及過程勢必影響「YOHO WEST」。 兩個酒店項目佔地30萬呎，2020年11月，城規會批准重建為2座53層高的住宅，共提供5,000個住宅單位，另提供80,731呎的休憩用地，亦會在項目中提供980個私家車位。 新地其後要求屋宇署將沉降停工指標大幅放寬至150毫米，屋宇署在考慮有關註冊建築專業人士報告及建議後，接納發展商的復工要求。 而新地因應相關部門要求進行的灌漿等加固工程完成後，於2020年第一季恢復地基工程。
Yoho West共分兩期發展，會首先推售第一期項目，第一期將提供1393伙單位，戶型種類多元化，適合有不同預算、家庭規模的人士居住。 第一期項目戶型包括1至3房，三房以上單位有車位認購權，預計關鍵日期為2024年9月30日。 同時亦會以1.375倍地積比作商業發展，料可提供約227,835呎商業樓面。 由新地（0016）及港鐵（0066）合作發展的天水圍輕鐵天榮站上蓋項目，今日（29日）命名為YOHO WEST。 項目分兩期發展，首先會推出第一期共1,393伙單位，預計最快下周取得預售文件，而下月則會公佈樓書及開放示範單位，料下月底正式開售。
至2018年7月，時任運輸及房屋局長蘇偉文在立法會大會上透露，輕鐵天榮站月台受上蓋工程影響，出現超過80毫米沉降。 天榮站上蓋大型住宅項目 新地在2015年3月向城規會提交文件，表示計劃將該項目由四幢43層大樓更改為3幢42層大樓，提供約1,800個單位，預計2021年落成。 其後發展局局長陳茂波在2014年2月8日出席商台節目《政經星期六》時透露，政府考慮把這塊地皮改為興建居屋，預計可建1,600個單位。 港鐵於2013年12月底再度為項目展開招標，至2014年1月截標日為止，僅接獲3份標書，包括長實、新地及信置。 經港鐵研究後，認為該三份投標方案均未能符合財務要求，因此不接納有關標書，項目再次流標結尾。
