行政長官林鄭月娥宣布，撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅，由明天起生效。 林鄭月娥在施政報告中說，受經濟下行及疫情不明朗等因素影響，過去一段時間非住宅物業的售價及需求均已顯著回落，政府認為現時是適當時候撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅。 為使有需要的業主即時受惠，行政會議今早通過修訂《印花稅條例》，她亦行使法定權力，以公共收入保障令，撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅，明天起生效。
不過有幾點要留意： • 預計租金是以估價行的估價為基礎，可能比市值租金低 • 預計租金收入要打6折才可以當入息
非住宅物業按揭成數: 住宅印花稅種類
如果有層現契工商鋪，行資產按揭，過往就算沒有收入，也可以用現契套現借3成。 新政策下可以套多一成，對於退休人士、自僱人士、公司正虧損中的小店老闆，都可以較易套現解財困，有實際的幫助。 過往因物業市場炒風過熱，政府認為有必要遏抑非住宅物業 (包括車位) 需求 ，於是在 2013 非住宅物業按揭成數 年引入雙倍印花稅，把第2標準稅率提高一倍。
- 在一項物業轉易的交易， 印花稅 一般由買方支付；但有時候，發展商為吸引買家買新樓，或會提供印花稅代繳優惠，但要留意該優惠是直接扣減樓價，或是以折實樓價後去計算。
- 因此，如妻子不用按揭保險，並聲稱物業是打算出租，有些銀行可以用預計租金收入去增加入息。
- 而且非住宅按揭利息都不高，一般3厘以下，對於小商戶的利息負擔不算很重。
- 夫婦本身有200萬現金，丈夫果層可以加按至480萬套取80萬元，即總現金為280萬。
- 新政策下最高貸款額增加至500萬，即可套多一球，對於小本生意來說夠經費「捱」多幾個月，渡過經濟嚴冬。
- 換樓人士先賣後買，如出售物業未完成成交，新買物業不可敍做9成按揭，最多8成。
- 這是因為工商鋪樓價的調整是租金暴趺以及空置率上升所致。
- 香港樓價貴，業主買樓時為減少首期支出，普遍都會申請按揭。
若申請人說明買入住宅目的，是給予家人居住，HKMC亦會質疑為何業主不是家人。 如果非本地收入佔總收入超過50％，而且未能提供香港直系親屬住址證明，按揭成數須扣減一成。 除非被香港公司派往外地工作，否則若入息來源不是香港（例如大陸或海外入息），將不能敍做8成及9成按揭。 三項適用稅項之總和，就是你要繳交的印花稅款，如你對數字不敏感，可上政府網站使用印花稅計算機，數目就一清二楚。
非住宅物業按揭成數: 放寬成數未必對非住宅價格有幫助
故此筆者預期放寬成數有利非住宅物業的交投量，尤其是lumpsum較細的工商物業。 值得留意，合資格外來人才居港滿 7 年，成為香港永久性居民後，就其首次購買的住宅物業，可申請退回已繳付的買家印花稅。 若為自僱人士，或者壓力測試需要計算佣金或花紅，申請人最多只可做8成按揭。 自僱人士如開立公司，並須繳交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。
- 故此筆者預期放寬成數有利非住宅物業的交投量，尤其是lumpsum較細的工商物業。
- 要留意如買第二層樓而又上8成按揭，物業必須是自住用途，那麼第一層便要出租或給家人住。
- 另外，不少人買樓後再買車位，雖然車位屬非住宅類別，但亦須交從價印花稅，詳情可讀車位按揭+印花稅攻略。
- 不過有幾點要留意：
- 林鄭月娥又說，過去一年，為協助減輕企業的財政負擔和支援企業取得商業貸款，政府先後推出9成信貸擔保產品和百分百特別擔保產品，不少銀行亦在金融管理局支持下提供延遲償還本金安排。
- 如果不用按揭保險，樓價是1000萬或以上，無論是自住或出租都最多只可借5成。
- 如果有層現契工商鋪，行資產按揭，過往就算沒有收入，也可以用現契套現借3成。
一手房協資助房屋，可經按揭保險敍做高成數按揭，標準與私樓相同。 二手房協樓，如是指定房協計劃，亦可做9成，但批核標準有所不同。 如想了解房協樓按揭成數、年期及利率可按此，亦可參考我們在《東方日報》的專欄文章。 這是因為工商鋪樓價的調整是租金暴趺以及空置率上升所致。
非住宅物業按揭成數: 出租物業最多借5成
從價印花稅是在物業轉讓時，必須繳付的一項印花稅，視乎買家的情況，會使用不同稅率計算，當中以首置印花稅稅率最低。 行政長官林鄭月娥昨日發表施政報告，宣布藉由修訂《印花稅條例》，今日起撤銷雙倍印花稅。 至於1920萬以上物業，如行資產最多亦可借4成，行入息最多借5成，只比行資產多一成。 如工商物業行資產審查，最多只可借4成，如有按揭在身，則要扣減一成至最多3成。 一般而言，轉按最高可敍做6成按揭，如經按揭保險則最高可上8成。
非住宅物業按揭成數: 物業，非所有人合資格敍做9按
一般來說，中小企貸款部份的利息較普通按揭利率高，一般都是3厘以上。 值得留意，合資格外來人才居港滿 7 年，成為香港永久性居民後，就其首次購買的住宅物業，可申請退回已繳付的新住宅印花稅，但仍需支付首置的從價印花稅（按第二標準稅率計算）。 有關措施適用於 2022 年 10 月 19日及以後簽署的買賣協議。
非住宅物業按揭成數: 免費按揭轉介，提供按揭代理回贈，解決按揭雜症
一般而言，會在買方簽署正式買賣合約時支付，並由律師樓代為辦理，買家只需帶同支票簿到律師樓，繳交相應印花稅。 但在實際情況，還要視乎簽訂臨時買賣合約( 臨約 )與正式買賣合約 (正約) 之間的日子差距。 交印花稅，又稱打釐印，物業轉讓涉及契約文件，以證明業權誰屬， 打釐印的目的，是要為文件確立法律效力，以得到法律的保障。 繳付多少印花稅，主要視乎樓價，以及買家的身份，還要視乎有沒有因遲交而罰款。 非住宅物業按揭成數 於海外工作人士申請按保，HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。 如果距離很遠， HKMC會質疑買入住宅自住的可信性。
非住宅物業按揭成數: 適用於轉按套現，預期非住宅轉按套現活動會增加
若不套現可使用新按揭成數，樓價1920萬以內，轉按最多可借8成（貸款上限960萬）或現有總貸款餘數，以較低者為準。 相反，如想透過轉按套現，則要用舊按揭成數，即樓價600萬或以下，才可做8成按揭，惟還款年期最高為25年。 香港按揭證券有限公司(HKMC)於2019年的新指引，房協資助房屋第二市場可以做按揭保險，按揭成數和私樓標準相同。 非住宅物業按揭成數 不過要留意，一開二而兩層都是自己名的話，第二層的最高成數只能做4成，不能做5成，因第一層已有按揭。 因此，如想第二層做足5成按揭，需要搵個無樓按的「人頭」，比如配偶或近親。
非住宅物業按揭成數: 按揭需要是自住用途
此稅項主要針對境外投資人士及公司客，亦稱「非香港永久居民買樓印花稅」，在從價印花稅及額外印花稅之上徵收。 非首置印花稅主要為遏止炒風，包括買樓收租，自 2016 年 11 月 5 日起，以下人士須劃一收取 15% 稅項，即第 1 標準第 1 部稅率 。 另外，不少人買樓後再買車位，雖然車位屬非住宅類別，但亦須交從價印花稅，詳情可讀車位按揭+印花稅攻略。 換樓人士先賣後買，如出售物業未完成成交，新買物業不可敍做9成按揭，最多8成。 非住宅物業按揭成數 因此，換樓人士宜先完成賣樓，才簽署臨約買樓，便能做9按。 於政府擔保期內，綠表居屋按揭最多可做9成半按揭，白表則9成。
非住宅物業按揭成數: 買家印花稅（Buyer Stamp Duty, BSD）
• 如是出租物業，壓力測試需要用 40％ ／ 50％ 計算。 放寬住宅成數只適用於新買物業，估計政府是為了讓商鋪業主透過轉按套現解經營困難。 假設手持個商廈經營貿易生意，市值1000萬，過往如重按最多只可以借400萬。 新政策下最高貸款額增加至500萬，即可套多一球，對於小本生意來說夠經費「捱」多幾個月，渡過經濟嚴冬。 而且非住宅按揭利息都不高，一般3厘以下，對於小商戶的利息負擔不算很重。 因此如妻子想以首置身份買1000萬樓，便需要搵擔保人。
非住宅物業按揭成數: 按揭成數 – 車位、工商物業
金管局是次放寬工商按揭成數，並不適用於以上商業融資。 如透過商業融資借8成，銀行頭按仍依舊維持4成，中小企貸款4成，而不能把銀行頭按增至5成，中小企貸款減至3成。 由於中小企貸款部份利息高，因此貸款人是期望商業融資能由4+4變成 5+3。
非住宅物業按揭成數: 首置印花稅稅率 (第 2 標準稅率)
香港樓價貴，業主買樓時為減少首期支出，普遍都會申請按揭。 非住宅物業按揭成數 而為了令首置人士更容易上車，政府近年多次放寬首置自住按揭成數上限，金管局有清晰的按揭成數指引，在按保計劃擴大適用範圍下，供款入息比率和壓力測試的要求都有所改變。 如果本身手持一個工商物業，可以透過加按或轉按套出現金，買入第二層工商物業，而放寬成數令轉按套現可借多一成。 套取現金後，如作為第二層的首期，第二層的按揭成數也比以往增加一成。 因此，整個一開二操作節省了兩成首期，令買家資金會較鬆裕。
非住宅物業按揭成數: 政府宣布明起撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅
有限公司按揭須由股東或董事做擔保人，如擔保人已有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。 不過，若該有限公司屬於有盈利的營運公司，最多可借8成（5成樓按，3成中小企貸款）。 若是由香港公司派往內地或海外工作，非本地入息人士亦可為家人擔保，敍做高成數按揭。 另需留意，如用直系親屬的住址證明，需要提供與親屬的關係證明，如出世紙。 要留意如買第二層樓而又上8成按揭，物業必須是自住用途，那麼第一層便要出租或給家人住。 而且，要第一層的轉名完成，並在丈夫信貸報告內第一層樓的 mortgage count 消失後，才可以買第二層做8成按揭。
非住宅物業按揭成數: 按揭成數 – 住宅
另外，一些2001－2002年前的居屋，或2007年前的公屋，做按揭時，25年還款年期或9成的按揭成數，只可以二揀一。 非住宅物業按揭成數2025 不過，如果能和業主傾到好價，補償到轉名印花稅全部或部份損失，都有數圍。 非住宅物業按揭成數 樓價1920萬以內，最高可敍做8成按揭或借960萬，同樣以較低者為準。
如擔保人本身有按揭的話，新果層按揭需要通過壓力測試，而8成按揭壓測要以 35％／45％ 計算（如沒有按揭在身以 50%/60%計算）。 那麼，夫婦雖然總入息是12萬元，但實際總貸款額只得 980萬元。 扣取第一層的按揭餘額400萬後，第二層只借到520萬，也是不夠計。 雖然非住宅的按揭成數最高為5成（以往4成），但由於金額大，很多業主都會透過商業融資增加按揭成數，最高可達8成。 所謂商業融資，就是把物業抵押至銀行，頭按為4成，然後再用銀行的中小企貸款借額外4成。 申請人需要是營運公司的東主，需要提交公司數證明營運公司盈利可達標。
有父母會將已供完的物業重按去為子女置業，如用資產審查方式申請按揭，最多只可借4成。 但未有工作人士須留意，如只得一間現契物業想翻按，大部份銀行普遍只借2成半，只有有個別銀行仍可借足4成，歡迎聯絡我們免費查詢。 以上述例子，如果妻子新果層以預計出租申請按揭，借5成，假設預計租金為樓價3厘，可以借到 484萬。 即是說，如新果層是妻子單名上，貸款額最高為484萬，首期便增加到516萬。 夫婦本身有200萬現金，丈夫果層可以加按至480萬套取80萬元，即總現金為280萬。
非住宅物業按揭成數: 免費按揭轉介，提供按揭代理回贈，解決按揭雜症
買家在「波叔plan」之下，購買上述售價內的物業，首期將大幅減少。 丈夫把物業轉名給妻子，妻子需要負責第一層餘下按揭400萬，以她4萬元月薪是夠計。 非住宅物業按揭成數 如果妻子月薪是4萬，按揭還款期30年，以現時利率2.5厘計算，最多只可以借422萬。 以上也包括擔保人，如買的商廈需要用擔保人，而擔保人有按揭，便要用第2欄的成數，就算主申請人沒有其他按揭。
非住宅物業按揭成數: 適用於轉按套現，預期非住宅轉按套現活動會增加
未有新例前，購買任何非住宅物業，都需要付雙倍印花稅，無論有沒有其他物業在身。 這和住宅不同，首次置業買住宅不需要付雙倍印花稅，但如買工商物業仍然需要雙倍印花稅。 非住宅物業按揭成數 金管局於2020年8月19日公布，將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限，上調10個百分點，即車位和工商物業最多可借5成，如已有按揭在身須扣減一成。 車位方面，如與持有物業位處同一屋苑，部分銀行接受物業和車位一起做按揭，毋需合契，車位按揭可做足6成和30年。
放寬按揭成數只會令買家較易入市，但不會令買家以高於市價搶購工商物業。 工商物業主要是收租用途，如租金下趺，樓價也會跟隨下趺。 如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。
林鄭月娥說，當局會繼續留意非住宅物業的市場情況，在有需要時會再次採取合適措施，以確保市場的平穩發展。 她強調，在現時房屋供應緊絀的情況下，住宅物業價格仍處於一般市民難以負擔的水平，政府並無計劃調整住宅物業的各項印花稅安排。 林鄭月娥又說，過去一年，為協助減輕企業的財政負擔和支援企業取得商業貸款，政府先後推出9成信貸擔保產品和百分百特別擔保產品，不少銀行亦在金融管理局支持下提供延遲償還本金安排。 如果不用按揭保險，樓價是1000萬或以上，無論是自住或出租都最多只可借5成。 因此，如妻子不用按揭保險，並聲稱物業是打算出租，有些銀行可以用預計租金收入去增加入息。
