假如夫婦選擇以聯名方式購入物業，又可以分成「分權共有」以及「聯權共有」兩大種類。 買樓前最好了解清楚長命契概念，以免自以為有一半業權，實則沒有話事權。 Business Digest 今天就與你探討長命契物業的定義與常見問題。
如果其中一位業主離世，在世的業主自動繼續擁有該物業的業權，而不需透過任何認證手續去承繼離世者的業權。 曹德明表示，如果「分權共有」持有人需要賣樓，最好所有持有人可以一同簽買賣合約，或者有任何持有人遞交授權書，授權其他人簽合約，這樣做可減少爭駁。 多過一人以上共同擁有一個物業的業權，稱之為「聯名置業」（聯名買樓）。 長命契下，若有共有人過世的，物業的全部權益歸其他共有人所有，無需辦理承包手續。
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聯名物業有兩種形式，可分為分權共有和聯權共有（即俗稱長命契），各有好壞。 業主需要到律師樓宣誓，列明遺失樓契的原因，製作「核證副本」(certified true copy)。 不過，並不是所有樓契文件都可以在土地註冊處找到，文件遺失便無法補回，所以一定要仔細保管。 假設長命契其中一名聯名人去世，但物業仍有按揭貸款未供完，銀行不會要求還在世的業主重新做測試或call loan。 釘契，很多人以為只是樓的問題，例如屋內有僭建，或懶理政府各種包括維修令、斜坡令等問題的結果。
- 較常見的例如是業主離世，沒有人知樓契所在，或未完成按揭，或未向銀行贖契，遺產繼承人就無法取得樓契。
- 28Mortgage在這一篇文章帶您了解樓契所有相關知識也讓您知道為什麼保管好樓契如此重要。
- 利嘉閣地產研究部數據顯示，4月全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價轉跌為升，報$15,146，為連跌7個月後首度回升，並創今年以來的4個月新高。
- 要確立「長命契」業主們需要符合「四同」標準即同一份產權文件取得業權、同時取得業權、所享有的物業權益相同及各人均可佔用整個物業。
為此，千居整合了承辦遺產物業的注意事項，繼承人要特別看清以下重點。 需要留意的是，即使已確定存款歸屬尚存者擁有，亦不代表尚存者能提取聯名戶口內的款項，當中取決於開戶時雙方如何訂下提取存款的簽名方式。 若訂下任何一方的簽署已可提款，是為「單簽」；若必須要兩位戶口持有人同時簽署才可提款，則為「雙簽」。 另一做法就是以「送讓契」送出物業，無償地送贈物業，該物業即屬「送契樓」。 即使交易涉及金錢，但如果成交價嚴重偏離市價，又不經代理交易，亦有機會被銀行視作送契。
長命契英文: 聯名物業的長命契 Joint Tenancy
單獨擁有最簡單，自己可以全權處理自己的物業，如果物業由多個人共同擁有，就得分清楚是聯權共有還是分權共有。 若然長女以「賤賣」將物業賣給街外人，其餘受益人同樣可循民事起訴。 惟即使勝訴後，三兄弟是不能取回業權，因為長女是代表已故父親行事，下手業主業權受法律保障，銀行亦受理按揭；反而可以向長女取回物業不合理售價與當時市價之間的落差損失。 法律界人士稱，若受益人一致同意，可以簽署家庭協議書（Deed of Family Arrangement），同意選取一個業權方法。
由於釘契牽涉複雜的法律問題，盡早找熟悉物業交易的律師查詢，就有保障。 如任何餘聯名人士去世，權益將根據其遺囑決定如何理繼承，如無訂立遺囑，將根據《無遺囑遺產條例 》繼承。 在申請按揭前，申請人都要進行壓力測試，以讓銀行考慮到申請人的財務狀況，例如月入、債務問題等因素，再評估申請人可負擔的貸款額，批出某按揭成數。 如果最終按揭成數比預期低，申請人就要預備更多首期置業，例如當初預期申請8成按揭，但銀行最後只批出7成按揭的話，咁申請人就要準備3成首期。 3.避免遺產爭議
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上述的兩種遺產處理方法（不管是有遺囑或没有遺囑），在當事人死了之後，都要經過法院審查認證，在批出指定人士處理後，才可以由他處理死者的財產。 這個申請過程麻煩費時，要宣誓、又要證明文件、更要回答法院查詢。 如果有其他財產在國內和海外，還要去當地的法院或政府部門，申請這些遺產的執行許可。 不算，雖然遺產繼承不涉及「代價」，但因為是由法院判令，因此業權得到保障。
長命契英文: 分權共有可轉讓業權 聯名人被入稟自己不受影響
分權共有與「長命契」不同的地方是不會因其中任何業權人離世，在法律上， 所以，並不是沒有辦法的。 他必須做一份瓜份業權的契據，便依法承繼全部利益， 其物業內的權益，最長命的人假如想將物業全部轉讓給另一人，佢都唔可以將物業當做遺產來處理，所享有的物業權益相同及各人均可佔用整個物業。 將遺產物業用作自住或免費供他人居住，都沒有實質利益，不用向稅局報稅。 長命契還有一個特點，就是任何一個共有人不能以遺囑來處置其權益，故此任何共有人欲以遺囑另行指定繼承人時，必須先行將聯權共有的產權拆除。 聯權擁有又稱長命契，共同擁有者的權益是混在一起的，若其中一個成員過身，未死的成員就可以承繼他的業權，不受過身者的遺囑與債務影響，所以又稱長命契。 因此，有關聯權共有的物業若要買賣，必須所有聯權共有的成員都同意簽署，才能生效。
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換句話說，共有人和別人聯合起來就什麼都有了，單獨一人就什麼都沒有了。 如果物業是聯權共有，即使他們擁有平等的權益，他們仍將被視為一個整體，成為物業的唯一所有者。 從法律上講，聯權共有人的權益是相互重疊的，因此每個共有人都可以自稱為擁有物業的全部。 作為生活中的重大事件之一，許多夫婦或家庭成員會選擇以聯名方式購買物業。
長命契英文: 聯權共有 不能當作遺產處理
聯名形式持有物業，如果其中一人再買另一個物業，無論屆時購買任何價格的物業，在簽署買賣協議時，也要繳交15%稅項。 如果是聯名買樓，持有人皆使用了首置身份，未來如想再買樓，就要繳交稅率較高的從價印花稅，即15%。 因此，業權共有人不可以個人身分獨享物業的權益，各共有人的唯一權益就是與其他共有人共同擁有物業。 換句話說，聯權共有人聯合其他人時可說是擁有一切，但獨自一人時則一無所有。
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不少人採用長命契，主要是因為想保障自己的業權，避免對方作出傷害自己業權的決定。 假如業主遇到財務問題，例如被債主入稟追討而被銀行收樓，或被入紙申請破產，在分權共有下，只得該位聯名人業權會受到影響。 而該聯名人遭財務公司拍賣業權的份額，市場稱之為「半契樓」或「碎契樓」。 「聯權共有」俗稱「長命契」，大家共同擁有一份業權，各人權益均一致，最大好處是當其中一人過身時，該權益會自動轉移至其他聯權人身上，而不會落入已逝業主的遺產內。 當業主向銀行申請按揭，樓契就會被存放於銀行作抵押，在接近供滿日子時，銀行一般會發信通知業主需要贖契，否則便要收取寄存費，但亦有部份銀行不會主動通知。 除上述轉讓業權的手續費外，業主並須繳付一切有關轉讓業權的費用，例如房委會批契費、申請更改按揭貸款安排的手續費 (如適用)、厘印費及簽契費等費用。
長命契英文: Joint Tenancy (長命契) 物業的遺產稅
有一個很特別的個案就是家裡老人把樓契保管到太嚴密，老人去世後，孩子們找不到樓契，一樣也是衍生很多煩惱。
長命契英文: 【搶手】5月純車位跑贏大市 註冊量創今年新高
由於在購買有關物業時，D先生沒有在香港擁有住宅物業，就有關買賣協議，須以第2標準稅率繳納「從價印花稅」，款額為1,062,500元〔即2,500萬元x4.25%〕。 而未補地價的居屋業主，若想將單位由長命契改成「分權共有」，也並不需要先補地價。 另外，如單位有未供完按揭，程序更加複雜，因為銀行要考慮擔保人的利益才會批出授權，因此業主最好委託律師處理。 在普通法概念中，以Joint Tenancy持有的物業，是由相關業主共同擁有的，當中並不涉及每位業主擁有該物業業權的份額。
長命契英文: 慎防「聯名長命契」陷阱！居屋長命契除名程序
長命契好處是就算任何一位聯名人受聳恿欲將物業轉讓給自己他人，所有業權決定均須獲雙方同意，不能自行處置，比起分權共有更加保險。 長命契英文2025 此外，由於聯名人同樣被視為擁有整項物業，即使只有其中一名聯名人陷入財困，亦有機會拖累所有業權。 長命契英文 不少人作近親轉讓的原因是想以低成本、最慳稅的方法暫時讓出原有物業，回復首置身份，購入新物業時便可享首置低稅率，毋須繳雙倍印花稅。 利嘉閣地產研究部數據顯示，4月全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價轉跌為升，報$15,146，為連跌7個月後首度回升，並創今年以來的4個月新高。
長命契英文: 相關條目
【終身受用】物業轉名知多點 長命契英文2025 一般而言，想將物業轉讓子女等直系親屬，其中一種做法是用「轉讓契」轉讓單位，形式與平時一般物業買賣無異。 如不在屋內死亡不會當是凶宅，如在屋內死亡但是自然死亡，也不當是凶宅的。 分權共有的形式是雙方以百分比去決定持有物業業權的份數，例如：雙方各佔50%；70% / 30%或其他百分比持有。
實情上，辦按揭或贖樓的律師行，必須是銀行所「核准」的律師行，各間銀行都備有一張「名單」，只有在名單上的律師行，才可以代表相關銀行辦理該銀行的按揭和贖樓手續。 所有聯名共有人均有權優先繼承另一方的權益（Right of Survivorship），如其中一方離世，其所擁業權便會自動平分給其他在世的聯名人，不能當作遺產處理。 長命契英文 申請人需另付有關之行政費用(現時為港幣2,350元，並會不時作出檢討)。
長命契英文: 長命契: 按揭專區
樓宇按揭 由於只是死者位於香港境內的財產需要繳付遺產稅，因此一些條文註明會在外地發放保險賠償金的保險單是毋需呈報遺產稅的。 此外，因法例的更改，凡１９９９年４月１日或以後去世的死者，其有關的保險賠償金，不論是否在香港境內發放賠償金，都毋需呈報遺產稅。 如單獨持有人或以分權共有方式持有物業部份業權的人士去世，其物業的權益會根據其遺囑決定如何理繼承，並須申請遺囑認証，由法院裁定遺囑是否有效，確立遺囑執行人。 根據長命契，由於所有共有人都被視為擁有整個物業，只要其中一個聯名人有經濟困難，例如需要債務重組及破產，就有可能令所有共有人的業權都被牽連，共同承擔後果。 即使每個人的份額不同，個別共有人擁有的部分也不會與其他共有人的部分重疊。
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有些律師樓願意讓客人存放樓契一段時間，但筆者覺得樓契還是自己存放會較安全。 銀行存契費普遍為$3000-$4000 一年，比存放在保險箱貴。 英國稅制比香港複雜得多，當中不少原則及處理方法跟香港有顯著不同，而且亦有一些地方與普通法概念存在歧異，Joint 長命契英文2025 Tenancy (長命契) 便是一個例子。 我們都不想這些意外發生，所以還是要再三提醒業主們好好保管樓契。
長命契英文: 長命契去世: 聯名居屋如何甩名？
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長命契英文: 聯名居屋如何甩名？
承繼人如需要出售，可出售自身繼承的物業業權，如想整個物業出售，需要與其他業權持有人商議，只有全部持有人同意，才可以出售整個物業。 任何人在處理身故人士的遺產前，通常需要先往高等法院的遺產承辦處，取得相關遺產之授予承辦書，證明該人獲授權處理身故人士遺產的證明文件。 長命契英文2025 由於遺產可能涉及物業或樓宇，需要一定的法律知識和經驗，故此經由律師事務所處理最為恰當。
長命契英文: 樓宇買賣中，甚麼是「踢契」？
李兆波續稱，潛建問題要視乎拆卸的時間，但業權糾紛問題需時較長。 張聖典補充稱，在業權糾紛問題上，業主會被控告，需要上庭，物業在這段時間會被釘契。 物業的業主因遺產或婚姻等問題容易跟別人有業權糾紛，引發業權法律爭議，令物業被釘契，有可能需要透過法庭解決。 至於分權共有，則每個成員可以分別以一定的比重來擁有物業，各人的權益與責任亦會按這個比例來計算。 成員對自己擁有的比例業權可以自行處理，可以立遺囑，亦可以單獨賣自己的權益給其他人。 在普通法下，自然人(有別於法人)擁有業權的方式，可分為單獨擁有，聯權共有，分權共有。
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申請書所提供的個人資料，將用作處理轉讓業權申請及提供予差餉物業估價署作發出徵收差餉 / 地租通知書之用。 物業是大部分香港人最重要的財產，即使有立遺囑去分配物業，也有機會出現爭產的情況。 長命契英文 當一個人去世後，他可能會留下一些遺產，如果在去世時並未有訂立任何遺囑，家屬可以按律上受益人的優先次序，申請成為遺囑執行人，除非遺囑另有安排繼承人，否則業權通常會先轉到遺囑執行人的名下。 三兄弟也有權利用《遺囑認證及遺產管理條例》第33條向法庭申請撤換遺囑執行人，惟長女也是受益人之一，本身就有權要求賣樓分錢，所以未必構成撤換執行人條件。
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不論物業成交價為 $0 還是低於市價，稅局都會就物業作估價，向業主追討相差之印花稅。 傳統上，直系親屬買樓，多數會以聯名的方式持有物業；但近年出於稅務及按揭原因，越來越多家庭在置業時選擇以單人持有物業；甚至是原來多人聯名持有物業的家庭，亦會以轉讓方式將單位改以一人持有。 夫婦聯名買樓很常見，但其實物業持有人會以不同形式聯名持有物業，而且不同的形式會與單位日後的業權分配有極大關連，有意聯名買樓的朋友，簽約前最好考慮清楚共同持有的形式。
長命契下，若其中一名持有人不幸離世，物業的全數權益便將自動歸其他還在生的業主共有。 這個權益是凌駕於遺囑之上的，仍在世的聯名人士只需把已過世的業主的死亡證提向上去土地註冊處登記，辦理手續後，便可轉讓至在世聯權人，因此可以有效的避免一些不必要的遺產紛爭。 某些大型銀甚至不會為8 至 10 年前送出的物業承造按揭，大大影響了受贈人將來放售物業到市場的機會。 「送讓契」即是饋贈單位，是指業主以$0成交價，將物業贈予買家。 不少人以為買賣印花稅是按樓價成交額去評估，因此$0成交價的「送契價」便不需要交買賣印花稅。
