导语：并不是每一家企业都可以像ESR一样，同时拥有“物流地产开发商”和“基金管理人”的双重身份。 2019年，公司还收购了澳交所上市的内部管理房地产投资信托基金Propertylink，以及取得新交所上市的工业不动产投资信托基金Sabana 沈晋初2025 REIT管理人的控制权。 从披露来看，公司2020年新发行基金的规模明显低于往年。 2020年，公司在中国、韩国、日本、澳大利亚及印度设立的7项新基金共筹集超过35亿美元。 截至2019年上半年，公司直接持有75个物业，而管理基金及投资企业持有213个物业。
根据新加坡金管局网站公示的招股说明书显示，中国国家社保基金基金委托博时基金总计购买1亿股普洛斯股份，占普洛斯完成IPO后总股本的2.2%。 按照每股1.96新加坡元计算，此次投资共涉资约1.96亿新加坡元约合人民币10亿元。 沈晋初2025 这时的普洛斯不仅继续开疆拓土，也非常着意去和本土企业进行深度合作。 正如之前所提到的，正是从此时开始，普洛斯更加活跃地入股本土公司，从土地和股权两条线去加强自己的产业链条和业务资源的掌控力。 在摆脱了美国“婆婆”的牵制之后，梅志明为首的普洛斯中方职业经理人终于可以放开手脚，按照他们的思路和逻辑去发展普洛斯的中国业务了。 可以说，从这时起，普洛斯更像是一个中国本土公司，而非曾经的那个美资公司了。
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我们亦于亚太区最活跃的增长市场中开发和管理超卓的物流、数据中心和商业资产网络。 Michael de Jong-Douglas博士自2014年起任职于ESR，现时为集团物流客户解决方案及合作伙伴关系主管，并负责未来解决方案小组（新科技）。 De Jong-Douglas博士在物流地产领域拥有近25年的经验，曾担任多个领导职位，包括在亚洲担任丰树物流信托的副首席执行官，以及于欧洲担任安博的中欧区域主管、物业管理主管和欧洲大陆尽职调查主管。 Gibson先生拥有超过24年亚洲地产开发和投资经验，包括在日本工业地产行业从业15年，并曾担任Prologis （日本）地区主管。 沈晋初 他曾是AMB BlackPine（其后并入Prologis）的联合创始人兼联席首席执行官及AMB Property 沈晋初 Corporation（日本）顾问委员会主席。
- 2020年，公司基金管理收入同比增长13.5%，明显低于上年同期的23.0%；投资业务收入负增长，同比增速从上年的55.1%下降至2020年的-11.5%。
- 除去疫情的影响因素，亚洲原来的增长率比北美和欧洲要高，这也是为什么我们聚焦在亚洲地区。
- 其实，选择这种体系也是不得已而为之，是面对压力被动的选择。
- 观点地产网刚从深圳回到上海，出现在视频那一端的ESR联合创始人兼联席首席执行官沈晋初，看起来精神很不错，与他的初次见面以这种特殊方式进行。
- 2016年1月，易商正式与红木集团合并，成立“易商红木集团”（简称“ESR”）。
需要注意的是，在整个宏观经济向好但依然存在不确定性的情况下，越来越多的投资人或者资本更加青睐于一些核心资产，即：在一些风险抗压下面，相比其他行业可以提供稳定回报的资产。 基于整个社会的物流基础设施体系的稳健属性，物流地产也逐渐成为投资人眼中的核心资产。 对于库存的管理、网络的建立，包括一些原先大的分工合作，各方面都会考虑一些风险因素。
沈晋初: 沈晋初人物经历
宋先生负责监督ARA的集团战略、产品开发和所有投资活动。 此外， 宋先生任职于 ARA 的董事会、执行委员会和私募市场投资委员会以及 ESR 的集团投资委员会。 John Marsh先生为 LOGOS 的联合创始人，在全球房地产领域拥有超过 25 年的经验，在其职业生涯期间管理超过 250万平方米的物流房地产，并在房地产、商业和工业领域建立了全球关系网络。 Kang 先生持有哈佛大学的房地产及城市发展硕士学位、波士顿学院法学院的法律博士学位及哥伦比亚大学的经济学文学士学位。 Kang 先生曾凭着对韩国房地产行业的发展作出的贡献而获韩国国土交通部长颁发嘉许奖。 黄先生一直担任 ARA Asset Management Limited (「ARA」) 的总法律顾问，负责所有法律事务。
- 所以不同的阶段有不同的机会，但有的机会是做整合，有的机会是做开发，有的机会是做分立。
- ——并不是每一家企业都可以像ESR一样，同时拥有物流地产开发商和基金管理人的双重身份。
- 林先生连同ARA董事会荣膺2012年新加坡企业大奖之最佳管理董事会金奖。
- 2017年初，华平投资借助易商红木这一平台，收购剑桥工业信托管理公司80%的股权，以及信托物业管理人的100%间接权益。
- 1991年，普洛斯的前身Security Capital Industrial Trust（安全资本实业信托公司）成立。
- 在麦格理任职期间，Kang 先生同时出任为Macquarie Asia Property Advisers Limited及其他六家在全球各地注册的麦格理附属公司的董事会成员。
- 房地产是需要大量资金的行业，企业发展需要持续的大额融资。
林先生于 1999 年 9 月毕业于马来亚大学并持有房地产管理学士学位。 他于 2009年 10 月成为特许公认会计师公会的会员，并于 2016 年 12 月获得新加坡特许会计师资格。 林先生亦于 2007 年 1 月成为马来西亚估价师委员会的持牌估价师。 世纪之初，以生物科技和大型连锁超市在台湾高雄撑起一方天下的瑞林公司，通过高科技项目在台上市，成为商界的焦点。 瑞林公司董事长林再天(王识贤饰)，偕同好友沈浩南(温兆伦饰)共同管理瑞林，二人和小关(魏斌饰… 应市商务局的邀请，美国普洛斯物流公司中国区第一副总裁沈晋初一行4 人到合肥考察，市商务局等相关部门向沈总等客人介绍了合肥市经济社会发展情况和物流业发展现状及未来物流发展规划。
沈晋初: 管理层
随着时间的推移，特别是2014年成立首个国内开发基金和开拓韩国业务以后，加上2016年公司在合并了日本及韩国新加坡的业务之后，ESR就转变成为整体的基金规模，而这一规模要远远高于物流地产开发商的比重。 2008年12月24日，成为普洛斯历史上又一个最重要的转折点。 这家基金宣布，负责管理新加坡政府海外资产的全球投资管理公司——新加坡政府产业投资有限公司，以13亿美元的现金成功收购普洛斯在中国的资产和在日本的产业基金权益,及相应的预估债务。
沈晋初: 沈晋初
由创立易商、尔后ESR的上市，沈晋初并不认为这是一步险棋。 ESR2020年通过7项新私募基金募集资金35亿美元，打破筹资记录；同时实现了韩国资产的主动上市，募集资金6.5亿美元。 普洛斯为一家在供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资管理公司。 钟奇雄先生为亚腾（新达城）管理有限公司的首席执行官兼执行董事。 Ltd.的董事以及BFC Development LLP的合伙人代表。
沈晋初: 主要股东
普洛斯通过在境外发行Reits(房地产投资信托基金)的方式来募集资金，通过Reits方式普洛斯可以撬动3到5倍的杠杆。 合并完成后，新的ESR资产管理规模按年增长21%至1402亿美元，其中新经济资产管理规模达590亿美元，占总资产管理规模54%，项目覆盖区域扩展至10个国家及地区。 彼时招股书中，该公司主要发展亚太区一线及1.5线城市的物流地产，战略选址地定位于中国、日本、新加坡、澳大利亚及印度的主要物流枢纽、重要海港、机场、交通枢纽及工业区附近。 由于疫情的影响，对于库存管理、网络管理提出了一些更高的要求，而这也带动了需求的增长。 面对业绩的大幅提升，沈晋初显得极为平静，他认为这主要取决于两点因素。 首先，就短期而言，从客户角度来看，需要公司提升解决突发性问题的能力。
沈晋初: 最新发布
事实上，基金和物流地产无非一个是业务模式，一个是产品模式，总之ESR就是一个综合物流地产的平台。 沈晋初：从ESR的根是在国内股权结构和管理层的结构来讲，应该是一家外资企业。 如果说特点，主要是三个方面，一是规模，二是国际化程度，再一个是业务模式。
沈晋初: 沈晋初与观点面对面：ESR的物流天平
沈晋初：从现实的角度来讲，我们现在朝着实物资产管理的方向转型，当然这个实物资产目前是物流、产业、还有办公楼以及数据中心。 从实物资产的类别上来讲，这个肯定要与时俱进，肯定要不停的去发展。 在这个环境下，从我们的不动产不同的增量的角度来看，好处就是各种增量都有一个稳定的需求基础。 但是发展阶段不同的资产不可能无限增长，换句话说，所有的住宅，工业，写字楼，伴随着整个科技活动水平的增长最终会达到某种成熟的状态。 但是在达到以后，一部分会随着科技或者其他因素的变化，从而产生出新的增量。 并且，随着云端解决方案及智能科技的兴起，以及电子商务和金融科技的加速发展，数据中心作为一个资产类别，已在亚太地区及全球范围内呈现爆炸式增长。
沈晋初: 中国手术室集中送风方式的应用
根据戴德梁行2020年三季度的调查，普洛斯为中国最大物流地产商，市场份额高达30.0%。 沈晋初2025 中国仓储物流设施库存总量大，总库存约10亿平方米，仅次于美国。 沈晋初 但从人均面积的角度，中国当前人均仓储物流设施库存不足1平方米，相当于美国和日本的20%左右。 香港富豪排行榜，上榜的富豪有李嘉诚，王卫，李兆基，郑家纯，李蔡美灵，吴光正，许荣茂，龚虹嘉、陈春梅……其中，李嘉诚，长江和记实业有限公司及长江实业集团有限公司资深顾问，以2150亿元人民币财富成为香港首富。
沈晋初: 港十大富豪排行榜 十大香港首富排名 香港最有钱的人是谁
据天眼查显示，自创立以来，易商红木从A轮融资到战略融资，共融资六轮，获得近20亿美元融资，折合约130亿人民币。 曾获得包括华平、荷兰汇盈、荷兰养老基金PGGM、加拿大养老基金投资公司和高盛在内的全球投资者投资；其中，最近的一轮融资是2018年5月来自京东的3.06亿美元融资。 沈晋初：我觉得一个公司最具吸引力的地方是公司内部有沉淀或者说学习发展的榜样。 我们最早加入公司的员工有好多案例，关于他们自身发展历程的案例，这应该会给新进来的或者想要进来的员工一些启发。
沈晋初: 中国企业家联手全球PE机构： 亚洲物流地产巨头ESR的成长样本
今天，风云君就来谈谈物流地产这一行业，以及该行业的港股上市公司——ESR Cayman Limited（中文名“易商”，简称“ESR”、“公司”，01821.HK）。 物流地产商ESR专注于亚太市场，市场份额虽落后于巨头普洛斯，但其优势是专注于电商和第三方物流客户，由此在亚太尤其是中国近年来收益颇丰。 产业园区2020年4月入市，主要入住企业多为行业50强的医药生物类企业，包括德琪新药研发中心、海翔医药等，另配有24小时便利店、健身房、餐饮等配套设施。
沈晋初: 物流业必看！重磅解读工业物流巨头——普洛斯传奇
在他担任集团首席资讯官和业务发展部主管期间，ARA管理的总资产增长超过12倍，达到1,000多亿美元。 在加入ARA前，陈先生曾在东京、首尔、香港和新加坡的领先投资管理公司和全球投资银行担任高级职位。 陈先生持有范德堡大学法学院的法学博士学位及中央学院的经济学理学士学位，亦是德州律师协会的成员（非活跃状态）。 彼自2011年6月起担任ESR Cayman Limited的联席首席执行官。 彼于2011年6月30日获委任为易商的董事，紧随2016年合并后，彼获委任为董事，负责监督易商红木集团的整体营运与业务发展、领导区域发展策略及扩大易商红木集团的资产与基金管理平台。 2011年6月联合创办集团前，沈先生于2004年1月至2010年9月在全球物流资产公司(中国)(前称Prologis (中国))担任高级副总裁等各种职务，负责监管华东区域。
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易主之后的普洛斯更名为“Global Logistic Properties”（GLP），而原来的名字Prologis则属于原来的普洛斯。 2011年初，这个美国的普洛斯宣布与AMB安博置业合并，两个曾经最针锋相对的竞争对手最终选择合二为一，确实是非常有戏剧性。 新公司名字正是Prologis，并成为世界上最大的物流地产公司。
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由李嘉诚参与创办、长实持股8%的ARA集团是亚太地区最大的房地产资产管理公司，截至2021年6月30日，ARA集团所管理的总资产达950亿美元，并拥有发展最快的新经济房地产平台。 ARA营运一个着重于亚太地区全球平台，涵盖中国大陆、印度、日本、澳大利亚及新西兰、韩国、中国香港特别行政区及新加坡等主要市场。 陈文江先生是ARA Asset Management Limited (「ARA」) 的首席执行官，负责领导ARA覆盖亚太区、欧洲和美国的多元化不动产平台。 陈先生负责监督ARA的集团战略、产品开发和所有投资活动。 此外， 陈先生任职于 ARA 的董事会、执行委员会和私募市场投资委员会以及 ESR 的集团投资委员会。 陈先生于2009年加入ARA，领导公司的业务发展及进入新市场的扩张战略。
原因是物流地产的投资回报率通常高于其他商业地产，因此一直吸引着国家主权基金、养老基金和保险资金等长期资本的青睐。 像物流地产，更有着投资金额大、资产流动性差、回报周期长等特点。 物流地产商的客户，是那些需要物流配送设施的大中型跨国及国内企业，包括电子商务公司、第三方物流供货商、实体零售商、制造商、冷链物流供货商等。 “从‘人’的角度找到合适的标的，很多事情就可以贯穿起来。 这也是为什么我们通过Kendall Square进入韩国市场，介绍我们中国业务的投资方APG、引荐CPPIB共同在韩国设立了开发基金。 记者查询过往资料发现，ESR在2017年8月曾获得韩国最大企业集团之一SK控股集团的3.33亿美元融资，当次交易完成后，ESR的公司估值超过33亿美元。
沈晋初: 中国产业园区大会（华东站） 暨首届众创空间创新大会
一方面是因为大的宏观环境和大的经济形势，另一方面是因为ESR的不同资产处于不同的周期阶段。 房地产有很多不同的资产类型，包含住宅地产、商业地产、写字楼、物流地产、数据中心、长租公寓，这些业态在过去三年多的时间里变化很大。 从不动产角度来讲，不同的资产类型有不同的周期，包括开发周期也好，或业态的整合、兼并周期，不同的资产都会有这样的周期。 沈晋初2025 沈晋初毕业于中国上海交通大学，获得技术经济学学士学位；并持有中国东华大学的工商管理硕士学位。 红木则是由Stuart Gibson和Charles Alexander de Portes创立于2006年，彼时专注于日本现代物流发展。 宋先生于2009年加入ARA，领导公司的业务发展及进入新市场的扩张战略。
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从发展的趋势看，我不太希望以扩大风险的方式来增加规模或短期内促使股价上升，任何的波动让市场去决定，这个我觉得是合理的。 其次，技术对于原有的物流设施更新改造提出更高的重建需求，特别是30或50年前建立的物流设施，重建需求主要得益于技术和消费模式的提升。 观点地产网刚从深圳回到上海，出现在视频那一端的ESR联合创始人兼联席首席执行官沈晋初，看起来精神很不错，与他的初次见面以这种特殊方式进行。 宋先生持有范德堡大学法学院的法学博士学位及中央学院的经济学理学士学位，亦是德州律师协会的成员（非活跃状态）。 Kannan先生自2020年4月起担任三井住友银行（「三井」）的常务执行役员。
沈晋初: 沈晋初与观点面对面：新的ESR
公司直接持有的已竣工物业的建筑面积为158.7万平方米，远低于其管理基金及投资企业所持的693.9万平方米。 截至2020年末，按资产管理规模计，公司的前三大市场分别为日本、韩国和中国，各占总资产管理规模的26.4%、25.9%和22.6%。 开发后，公司可将物业出售给基金或投资机构（注：此时，这部分物业不再体现在公司的资产负债表），并通常会签订管理协议，作为资本合伙人管理这部分资产，从而获得管理费收入及提成。
沈晋初: 港十大富豪排行榜 十大香港首富排名 香港最有钱的人是谁
2011年创立，仅仅用了8年时间内成为专注亚太区的最大物流地产平台，累计物业资产达到1530万平方米(包含待开发)。 从整个发展角度来看，可能还要从税务的安排、增发、管理人的角色以及资产的纳入范畴等方面做出一些不同程度的调整。 作为新经济行业，物流资产的稳定性还有抗周期性令它成为国内公募REITs的不二之选。 沈晋初 易商也希望通过自身在国际REITs舞台的丰厚经验，能够在不久的将来参与到国内公募REITs。 值得注意的是，上述于韩国交易所上市的REIT由ESR Kendall Square Inc.（ESR的附属公司）发起的房地产投资信托基金，以韩国的物流设施为基础资产，也是韩国首个公开上市的机构优质REIT。
沈晋初: 中国手术室集中送风方式的应用
投资物业公允价值变动收益来自公司通过开发业务和投资业务持有大量投资物业，包括已竣工投资物业及在建投资物业。 另外，公司的开发业务从2018年起才实现营业收入，原因是公司在2018年收购了房地产开发商CIP后，开始提供第三方施工服务。 2020年，公司基金管理收入同比增长13.5%，明显低于上年同期的23.0%；投资业务收入负增长，同比增速从上年的55.1%下降至2020年的-11.5%。 截至2020年末，按建筑面积计，公司的前三大市场分别为中国、日本和韩国，各占总资产规模的42.2%、17.6%和17.4%。 不过，公司在2018年以对价4010万澳元（约2730万美元）收购了澳大利亚房地产开发商CIP，从而获得了内部建设施工能力。 该基金的投资组合包括分布在12个欧洲国家的537个物业，物业面积达到1180万平方米，基金市值超过130亿欧元。
因为物流地产行业本身需要持续积累，更多会是一种长期的竞争和成长。 在他看来，重资产业务在于能抓住市场机会；轻资产业务同样是一种较优的商业模式，尤其是在追求稳定的发展和提高回报率方面。 他加重了语气，ESR上市以后的业务取向和目标就是要做到平衡，不仅是轻重资产的平衡，更是自身规模和速度与回报率之间的平衡、回报率与回报周期的平衡、对短期风险和长期效益增长之间的平衡等。
这家世界排名第二、亚洲排名第一的物流地产巨头，其在世界物流地产领域的运作有着标杆性的地位。 尽管普洛斯并非十全十美，但它的确是仍在起步阶段的中国企业值得学习的范本。 我们之所以如此庖丁解牛般地去剖析这家企业和模式，就是为了寄望于本土企业能够找到差距，寻觅方法，用普洛斯那种标准化、服务化、网络化、平台化的思维去看待自己的业务，最终奠定自身在江湖的位置。 沈晋初：从ESR去年到目前上市一周年这样一个时间段来看，上半年遇到百年不遇的疫情，总体来讲我们对市值没有什么刻意的管理，当然市值是很重要的方面，这是资本市场来评价ESR业务发展的一个指标表现。 从目前来看，国内土地市场仍以住宅和商业用地为主，物流地产开发商在经济较发达的地区获取土地的机会较少，开发成本也在提升，因此在与内地房企合作或对同行收并购方面，沈晋初表示，ESR完全持开放的态度，主要还是看机会。
