非正规社区产权安全性提升的关键在于使用权安全性的增强，它意味着物业更多的投资以及业主获得更稳定的收益。 水围村2025 他说，未来，深业集团将继续通过与政府合作建设人才房，同时选择合适的自持物业、新开发项目等建设长租公寓。 并且，深业集团将结合城市中心存量空间的不同形态和类别，继续丰富和拓展长租公寓的产品体系和服务体系，不断更新大租赁时代对长租公寓的定义。 目前，深业集团四大长租公寓产品线已有10个项目，其中水围柠盟人才公寓是最早开始运营的项目，其他项目将陆续投入运营，最晚的将于2023年投入运营。
单身的年轻人在26平方米的套间里自得其乐；年轻的情侣在39.5平方米的一室一厅中找到家的感觉。 2022年3、4月间，福田因发生聚集性疫情封区，住在水围柠盟人才公寓的年轻人踊跃投身志愿活动，守护家园，义工名额供不应求。 设计师Chris（赖希圣）引入了“七色院子”的概念，把28.5栋楼刷成了“红橙黄绿青蓝紫”不同的颜色，在握手楼之间的“一线天”巷道里，架设起7座不同色彩的电梯。 七种色彩也成为最简单明了的视觉引导系统，方便住户在迷宫般的街巷中认清方向，找到回家的路。 圍頭話是深圳原居民及香港新界原居民的语言，屬粵語莞寶片，與東莞話、廣州話同屬於粤語，較接近東莞話，與廣州話亦能大致相通。
水围村: 深圳水围村变身首个城中村人才公寓 颜值爆表！
柠盟公寓项目正是在这一背景下做的尝试，该项目成功地将城中村非正规住房转化为政府认可的人才公寓，已成为深圳市、乃至全国城市更新改造的创新案例。 水围村2025 水围村柠盟公寓项目中，政府以“非正规”的方式增强了非正规住区的产权安全性，对城市更新中城中村的非拆除重建模式进行了制度上探索。 从更深层次来说，柠盟公寓项目中政府的制度性创新，体现了中国特色社会主义下的政府治理模式创新，及其高度适应性、灵活性和试验性特征。 在这三种城市更新的办法中，由于拆除重建类的项目使得短期利益达到最大化，即便推进项目难度较大，也使其成为开发商和村民最积极参与的更新方式。 以位于南山区科技园的大冲村为例，早在2002年，大冲村旧改就已经被深圳市政府列为旧村改造项目的重要试点村之一（图5、6）。
在社区党委和水围股份公司的不懈努力下，水围村实现了华丽蝶变，居民的生活也越变越好，先后被评为广东省环卫标兵村、省市文明社区、省市“六好”平安和谐社区、省市卫生村、省“宜居社区”、深圳市“绿色社区”、“学习型社区”等。 与其他城中村相比，水围的改造算是另辟蹊径了，城市更新也成了一个标杆，既保留了本土文化又融入了现代特色。 变身人才公寓的28.5栋握手楼，是水围村在中国香港和海外居住的业主，在2002年统一建起来的农民楼。 蒋朝晖告诉记者，此次改造重点完善消防、安防、监控、供电、供水、供气等基础设施，重新铺设房屋内部管线，增加烟感、灭火器等消防设备，提升了城中村安全系数。
水围村: 香港圍村列表
尽管采用以函代证等方式增强了相关利益主体对于产权安全性的认知，但是项目物业依旧缺乏合法产权，如果没有政府的参与支持鼓励，项目不可能推进实施。 “会议纪要”是指在项目改造过程中深业与政府部门（例如福田区消防，建筑，环境和城市规划局）定期组织有关项目的联席会议，会议上多方详细讨论升级改造项目的工作任务之后，所有参与者现场达成共识并作正式记录。 深业集团作为深圳市属国企，2016年就与深圳市住房和建设局等多个部门共同发起了“青年房卡计划”，旨在探讨新形势下“企业出资-政府采购-专项产业扶持”的新型青年人才居住保障模式，帮助高校毕业生解决就业初期（一至三年）居住难题。
- 人们对于城市可持续发展的关注和以人为本意识的提高也是城中村升级项目得以展开的重要原因之一。
- 在调研过程中，咨询水围公寓的工作人员得知，水围公寓的租金中由政府提供的补贴达到75元/㎡，改造成公寓的总建筑面积1.3万平方米，一年下来仅水围人才公寓的租金政府就需要补贴1100万元左右。
- 针对村民楼部分的整理，深业集团作为公寓改造和运营方，向水围股份公司统租29栋村民楼，按照人才住房标准改造后出租给区政府，区政府再以优惠租金配租给辖区产业人才，而补贴的金额就相当于政府整治城中村的成本。
- 由于房屋的非正规性及其结构基本保留的事实，改造项目只能获得政府室内装修项目类的审批。
- 35栋农民楼的基底和层高一致，每块宅基地90平米，每栋楼7层，1-2层为商业，3层以上为住宅。
- 而功能改变类城市更新更适用于厂房类建筑，因为厂房建筑灵活的结构能适用不同类型的城市功能。
这一机制可总结为政府背书的“非正规产权的正规化”，政府主导提升了非正规住房的产权安全性和空间质量，并将其纳入正规的公共住房保障体系，但是仍保持其非正规的所有权属性。 水围村紧邻深圳CBD，靠近皇岗口岸和福田口岸，占地面积0.23平方公里，居住着大约1500名本地村民和30,000多名外来租客。 1984年，村集体成立深圳市水围实业股份有限公司负责村集体资产的运营管理。 柠盟公寓项目改造片区位于水围村西南边缘，规划面积约8000平米，片区由水围村集体股份公司统一规划并于2002年建成。
水围村: 深圳圍頭
维持租赁市场稳定，对合法住房出租给予一定补贴、权益保护等支持，健全和完善住房租赁市场管理法规，逐步推进住房租赁市场法规的实施等政策措施，大力推进住房租赁市场规范、有序、持续和健康发展。 万村计划从村民个体出发，与村民直接签约，通过对每一栋村民自建楼的改造来实现整个村的改造。 这种方式可以避免整体统筹的空租期，能进一步的压缩控制成本，避免租金大幅度上涨所带来社会影响，但是对企业的商务谈判团队有较高的要求。 不足之处就是村内的公共设施并不能与建筑改造一并统筹建设，项目的公共设施如连廊、公共电梯、公共配套功能等会难以落地。 相比于政府主导的城中村综合整治，企业资本主导的城中村更新在市场经济的引导下更具有活力，能推行的范围更加广泛。 2015年起，深圳市政府鼓励各区建设国际文化社区，福田区选择与水围村合作，选定经村集体统一规划并且已完成天然气管道系统建设的片区进行国际社区的建设工作。
与此同时，福田区政府正面临着用地短缺与保障房需求大的矛盾问题。 这是政府背书的“非正规物业的产权安全性增强”，只要政府介入，即便物业依然不受法律保护也会提高村民及租客对房屋产权的安全感，政府运作对于降低风险有着至关重要的作用。 这一机制的实质是政府利用自身的可信度，通过政府背书的方式实现柠盟公寓由非正规住房到“正规性”人才住房的转变，虽然过程中采用了非正式的机制，但是依然起到了增强非正规产权安全性的效果。 深圳的城中村存在大量合法外物业，参与柠盟公寓项目的29栋农民房也属于其中一部分。 快速城镇化过程中，村民为了追求更大的租金收益，自建私宅面积普遍超过了农村宅基地上允许建设的建筑面积上限，导致无法获得合法产权证书，随时有被政府拆除重建的可能。
水围村: 深圳福田：600年古村落水围社区的智慧改造
2017年党的十九大提出“鼓励多主体多渠道提供住房，强调非市场化住房”，一时间“租售同权”、“房住不炒”等话题在学界广泛兴起，加大公共住房供给成为大城市管治的重要议题。 深圳市政府在十三五规划纲要中明确提出，计划到2035年建成170万套住房，其中不少于100万套住房将纳入公共住房系统。 本文由北京大学深圳研究生院黎斌博士、仝德副教授（通讯作者）、吴雅莹硕士生和李贵才教授合作完成，已于近期发表在全球规划领域顶级学术刊物《Progress in 水围村2025 Planning》杂志上。 该期刊2018年影响因子在城市与区域规划领域排名世界前三，期刊中上一篇大陆学者主导的论文发表在2015年。
水围村: 深圳水围村29栋“农民房”变身人才公寓，政府半价对外配租
一方面，快速发展变化的环境要求制度创新，政府鼓励以规避旧规则的方式对原有制度体系进行调整，建立新制度以应对新情况；另一方面，开放包容的制度环境推动、引导并支持各部门在具体实施过程中积极探索创新性工作模式。 “现场指导”主要指通过邀请相关政府部门领导在项目进行期间定期走访现场并就项目提供专业建议。 这些意见一方面提高了项目的空间质量，另一方面职能部门的把控与官方肯定，为项目带来了更多的产权安全感。 此次，水围村的整改，实际上并没有改变“农民房”的产权不清、性质不明的现状，但在很大程度上提高了居住安全和拓宽了政府人才住房筹集渠道。
水围村: 香港圍村
拆除重建后的城中村虽然以丰富的空间活力屹立在城市之中，但是高额的房租成本却不断的挤压外来租户的生活空间，诸如白石洲村的旧改项目，导致其周围的房租成跳跃式增长。 政府在这个过程中搁置非正规社区的非法性，放松相关规制运作，出于优化人民生活环境、提高生活质量的初衷，对城中村非正规社区进行升级改造，尽最大能力提升人们对权属的安全感。 对政府而言，被正规化了的非正规产权进一步鼓励政府进行政策创新与尝试；而对于居民，保留的“非正规性”不存在额外的风险和不确定性。 福田区柠盟公寓项目的创新性实践激发了深圳市城市管理的进一步创新。 柠盟公寓案例的特点在于有效的城市升级改造方式，更在于其背后由政府支持的非正规物业正规化的特殊机制。
水围村: 深圳IMAGE｜水围夜市街：九宫格都盛不下的烟火气
2014年，水围集体股份公司出面与多数已移居境外的35栋私宅的70多个业主联系，希望以长租方式获得物业使用权。 经过六个月谈判，最终与32.5栋私宅业主达成十年租赁协议，其余2.5栋业主坚持保持原状。 根据租赁合同，集体股份公司每月向业主支付约73元/平方米的租金，每两年增加6％。
水围村: 深圳IMAGE｜水围夜市街：九宫格都盛不下的烟火气
以“青年房卡计划”为契机，深业集团迈出了长租公寓产品的探索之路，对政府大力提倡的“租售同权”制度进行了深入思考和实践。 2017年底，深业集团举行了长租公寓产品分享会，并发布了深业“柠盟”“有居”“上居”“颐居”四大长租公寓产品线。 深业集团认为，对于长租公寓这一生命周期长、服务对象广的产品来说，发展商的开发能力固然重要，但要保证自持项目的长期稳健发展，更重要的是后期强大而持续的运营管理能力。 水围柠盟人才公寓总建筑面积约15472平方米，共有504套公寓，户型设计灵活，面积从16.5至32.5平方米不等。
水围村: 深圳水围村变身首个城中村人才公寓 颜值爆表！
万科的万村计划起源于2017年7月，深圳市万村发展有限公司在万村大梅沙总部成立，同年8月，“万村复苏”的首个试点—岗头新围仔村启动改造，12月，新围仔村首栋长租公寓样板楼对外公布。 水围村 新围仔村共有226栋房屋，万科目前已与村民签约20余栋，万科将在这里改造出1千多套租赁公寓产品。 万村计划陆续在玉田村、景乐新村、上角环村、怀德芳华小区、石厦村、平山村、大梅沙村等村落进行综合治理，截止2018年中已涉足80~90个城中村（图15~18）[5]。 统租市场的规范化有助于城市更新的发展，这其中不乏需要政府的支持与法律的保护，在综合治理之初，也可从设计方向入手，集中优化中小户型的供应需求，以使其适应租赁市场改造的需求。 政府在推进改造的过程中担当着重要的角色，低廉的住房价格与优越的居住环境有助于城市更新发展，其运作模式也有全国推广的价值。 相关法律政策的出台有助于市场的维稳与租赁双方合法权益的保护，特别是针对租客的保护，避免租客被业主勒令限期搬出，却没有作出相应的违约补偿。
水围村: 深圳圍頭
35栋农民楼的基底和层高一致，每块宅基地90平米，每栋楼7层，1-2层为商业，3层以上为住宅。 水围村2025 这35栋住宅有29栋纳入了柠盟公寓项目，项目2016年启动，2018年完成，为福田区政府提供了504套人才公寓。 由于深圳市全域的城中村规模巨大，其所隐含的物业价值也被不同的地产商看中。 水围村2025 其中社会影响力最大的综合整治项目要数万科推出的“万村计划”。
水围村: 香港圍村列表
1978年中国第一个经济特区成立——深圳，经历40年快速发展，从人口不过几万人的一条小渔村，发展成为超千万人口的特大城市。 伴随发展，城市开始包围自然村庄，农民转身成为房东，房屋租赁成为主要经济来源，城中村事业由此诞生。 根据深圳市规划和国土资源委员会调研数据显示，深圳市城中村用地总规模约320hm2，约占深圳土地总面积的16.7％（图1）。 城中村住房与商品房平分住房市场，成为深圳人主要的居住形式之一。
香港的圍村（英語：Walled Villages）多設在新界，主要分為兩大類：「本地圍」與「客家圍」。 「本地圍」是指本地人村落（即围头人），而「客家圍」是指客家人村落。 明朝時沿海寇患頻繁，居民為求自保，於房屋周圍建矮石牆，用以抗盜，當時粉嶺龍躍頭的老圍便是香港最早的圍村。
水围村: 香港圍村
在市政府的眼皮底下，巴登街居然成长为深圳最着名的企街女大本营。 而“二奶村”跟“红灯区”本来就是有传承关系的，深圳之所以能发展成这么多成规模的红灯区，部分原因就在于97年金融危机时，很多港人破产，只好抛下深圳的二奶回香港，而这些失去收入来源的二奶顺势当了小姐，逐渐就成行成市了。 水围村 无论是从娱乐场所的规模、还是服务质素，水围村是深圳市内唯一可以跟春风路匹敌的地方。 水围村 过去这里的色情业也极为猖獗，但经过多年来的整顿后，现在基本上只剩下正规大场了。 由于紧邻香港，深圳应该是改革开放后，国内最早形成大规模色情产业的城市。
