以菁雋為例，開放式單位為實用128平方呎，這個龍床單位扣除明廁、開放式廚房，真正可用的地方僅得88平方呎，樓盤一層有29伙，密度很高，環境由於面向公路的關係，不算清靜。 龍牀盤2025 龍牀盤 有指在樓市看淡下，最先受影響的會是這些納米盤，不過看看早前這類128平方呎的單位成交，實用呎價達18359元，業主以183.4萬元買入，帳面賺約3成。 如果是大少少，實用170尺的菁雋高層細單位，售328萬，實用呎價為19294.7元。
- 以菁雋為例，開放式單位為實用128平方呎，這個龍床單位扣除明廁、開放式廚房，真正可用的地方僅得88平方呎，樓盤一層有29伙，密度很高，環境由於面向公路的關係，不算清靜。
- 如果是大少少，實用170尺的菁雋高層細單位，售328萬，實用呎價為19294.7元。
- 雖然龍床盤細，但一樣也吸引到投資者收租，例如2021年11月菁雋高層單位，實用168平方尺，以每月8300元租出，實用呎價為49.4元。
隨著按揭保險計劃放寬樓價限制，更多買家可以敘造高成數按揭，不再局限於樓價較平的納米樓，即上千居物色各區放盤。 成交數據顯示，從 2019 至 2021年，屋苑平均成交實用呎價，由最初開售的 $15,500，升至目前約 $20,000。 該菁雋放盤於9月交吉放售，叫價350萬元，經上車客議價後，新近以328萬元成交，折合實用呎價19294元。 網民都認為八彌的龍床盤反映了一般日本人的生活文化，亦有不少香港網民留言，直指「好過香港嘅劏房」、「$3,000平過香港」、「$3,000，在香港只能租一個床位 龍牀盤 190 cm x 120 cm，只限上下格床」。 片段開始，一開門就是一個小小的廚房，有2個爐頭、洗碗槽，八彌不諱言表示切菜的空間太少，令她苦惱；她在洗碗槽旁的空間就放了雪櫃，為了節省空間，八彌把微波爐及電熱水煲放在雪櫃上。
龍牀盤: 龍床樓盤有何投資價值？
而在廚廁與起居室中間以大門分隔，能有效阻隔異味及油煙。 起居室一邊是書桌兼飯桌，還有一個衣櫃、化妝的角落，另一邊就是一張約4呎闊的睡床，整個起居室面積不大，卻不失空間感，可謂麻雀雖小，五臟俱全。 菁雋2021年每月約有 4 – 8宗租賃成交，放盤叫租 $7,000 – $13,000，成交實用呎租介乎 $46 – $50，租金回報普遍高於 3 厘。 除了單位面積細為人詬病，據指入伙後有多樣裝修項目仍需要執漏，加上發展商把一層單位劏近29伙，變相令等電梯時間增加，另有單位面向公路，環境較嘈，有些單位雖加設了隔音屏，但仍有些窗戶不可打開。
記者今早到菁雋直擊，從兆康西鐵站出發，轉乘輕鐵到景峰站，然後步行往樓盤，約需時15分鐘，附近有超市，便利店，食肆等可應付基本需要。 龍牀盤 據土地註冊處資料，她持有的 128 方呎開放式單位，2019年以 183.4 萬元入市，2021年初零議價下以 235 萬出售，賬面獲利51.6萬。
龍牀盤: 龍床盤有投資空間嗎?
納米樓是近十年建樓趨勢，當中「 佼佼者」莫過於被戲稱為龍床盤的屯門菁雋 (T plus)。 龍牀盤 中原地產葉津榮表示，近期市場焦點回到二手市場，屯門區11月錄得約150宗二手成交，較10月約128宗回升約17%%。 屯門「龍床盤」菁雋最近錄得高層20室成交，實用面積170平方呎，屬開放式單位。 樓市持續旺，不少業主開始「心雄」反價，但仍獲買家追價入市。 祥益龍超君說，屯門菁雋高層32室，實用面積132平方呎，開放式間隔，原叫價250萬元連租放盤，但業主見近期樓市旺，故反價12萬元，終以262萬元賣出單位，實用呎價約19,848元。
屯門「龍床盤」菁雋減價三成重推，當中128平方呎「龍床」單位折實售價173.8萬，成為市場熱話。 次批36伙單位今早11時開放示範單位，有興趣買家可先「入飛」，料下星期初公布銷售安排。 現場所見，烈日之下，不足10分鐘已有數百人前來排隊睇樓，其後「人龍」更幾近圍住整個樓盤，有排隊人士嘆「熱都要睇下」、「平過車位」。 菁雋位於屯門青棉徑2號，提供356伙，單位實用面積介乎128至794平方呎，大多數單位以開放式廚房開則並提供露台。 其中面積僅128呎的「龍床盤」更成為為一手新例實施後「最細」新盤開則，項目於2019年9月收樓。 值得留意的是，過去數年，納米樓如雨後春筍湧現，雖然面積較細，但仍深受首置族歡迎，就連十優港姐麥明詩，也與家人購買屯門菁雋3伙單位投資，但政府放寛首置按保後，市場普遍看淡納米盤前景。
龍牀盤: 龍床盤是指哪類單位?
在洗碗槽對面是乾濕分離的廁所、浴室，雖然浴缸較小，並不能容納屋主躺下浸浴，但八彌貫徹日本人的文化，仍堅持每日浸浴放鬆一下。 龍牀盤 以單棟樓計，菁雋會所設施不俗，設有KTV房、健身室、瑜珈房、宴會廳、可供燒烤的平台，以及淋浴設施等。 據悉，發展商目標希望收取每呎4.5元的管理費，意味最細單位128呎計算，管理費最平為576元。
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而她持有的另一個開放式單位，實用面積 141 方呎，則以200萬元轉售予母親，呎價14,184元，比市價低約兩成。 早前港姐麥明詩入市菁雋龍床盤單位，其後換樓賬面賺約50萬元。 如果龍床單位樓底高約3至3.5米，就要將金錢多花在裝修上，例如設置閣樓、吊櫃等等。 從片段中所見，龍床盤的廁所空間細小，要把洗手盤放置在馬桶水箱上省位。
龍牀盤: 龍床盤有什麼吸引?
在2019年屯門有一單幢新盤菁雋落成，相比134呎的標準私家車位，該單位僅有128平方呎，當時發展商更稱「皇帝都是睡張床」而已，引起坊間討論所謂的龍床盤。 當時這個龍床盤入場費只是174萬，其後市區亦有些龍床物業單位，例如長沙灣AVA228，都是比前者多1平方呎。 代理指，原業主於2019年7月以289萬元一手買入單位，持貨僅2年多，因移民急讓，須支付10%額外印花稅，涉及約32.8萬元，帳面仍獲利約6.2萬元或2%。
龍牀盤: 屯門菁雋簡介
值得留意，菁雋開售初期，當時發展商之一的俊和代表回覆關於開則細時表示，「紫禁城咁大，皇帝都只係瞓張床」，自此項目便被市場稱為「龍床盤」的典故。 龍牀盤 該單位價單所示的原來售價為1,905.9萬，扣除發展商最高的22%折扣，單位折實售價約1,486.6萬元，相較是次減價調整，同一單位大幅減價逾488萬元，減價幅度大約33%。 龍床樓盤入場門檻低，適合手上資金不多的投資人士作收租之用，放租對象包括單身人士、同居情侶等等。
龍牀盤: 【1分鐘認識龍床盤】 尺寸 + 間隔 + 成交 + 收租回報 + 租金比較
據了解，原業主於2019年7月以221萬元購入單位，現帳面賺41萬元，惟持貨未滿3年，理論上原業主須支付樓價一成的額外印花稅，涉及26.2萬元，但有關稅項由買家負責。 若不計其他使費，只計額外印花稅的話，該買家入市成本約288萬元，單位呎價高見近2.2萬元。 八彌又特別提到，日本人比較在意私隱度，在日本樓層低的單位寧願犧牲日光入屋，即使是龍床盤也會安裝磨砂玻璃保護私人空間；與香港常見的「樓望樓」現象很有分別。 排隊睇樓的黃氏夫婦指，本身已有一個物業，今次目標買入128呎細單位作投資用途，原因是入場費夠平，「希望可以賺錢」。 黃生指，「投資成本比較低，首期都係二十零萬，攞少少錢博下」，他又指新盤地點比較方便，「輕鐵一兩個站就okay」，鄰近大學和醫院，不能賣出也可作收租用途。 若有足夠樓底高度（例如 3 龍牀盤 米以上），可嘗試採用閣樓、吊櫃設計，部分龍床樓盤 (例如屯門菁雋)，單位樓高約 3.5 米或以上，可進一步發揮高樓底空間。
龍牀盤: 屯門菁雋吸引數百人睇樓 夫婦讚128呎「龍床盤」入場費夠平
例如2021年11月菁雋高層單位，實用168平方尺，以每月8300元租出，實用呎價為49.4元。 而如果手上資金不多，有意先上細樓再待機換大屋，也可買來自住，如果家中想放多少少雜物又或想組織家庭，就當然不是好選擇。 另外，大鴻輝集團旗下的上水現樓尚宜被指是龍床盤再現，單幢式樓宇高6層，只有開放式和一房單位，最細是實用面積138平方尺的2樓E室，折實售242.88萬元。
龍牀盤: 【有相睇】132呎「龍床盤」炒上262萬 買家啃辣稅都照搶
雖然龍床盤細，但一樣也吸引到投資者收租，例如2021年11月菁雋高層單位，實用168平方尺，以每月8300元租出，實用呎價為49.4元。 根據菁雋價單所示，是次減價貨尾單位全部位於菁雋21樓，當中位於21樓6室、實用面積最大的794平方呎單位，附350平方呎平台及722平方呎天台，最新售價減至998萬元，平均實呎約12,569元，並剔除折扣優惠。 如果說做投資、收租，可能吸引到單身人士或同居情侶租住單位，即使是純粹短租的話，都會有此需要。
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不過，近期樓市旺，就連菁雋這類納米盤，也吸引投資者「硬啃」辣稅入市。 影片中，女租客八彌分享日本龍床盤的月租約港幣 3,700 元，以一名自大學畢業後就獨居的女生來說，相較於香港租金或月供按揭支，日本龍床盤的月租可說是相當相宜。 參考早前 ViuTV 龍牀盤2025 的節目《納米無明火》的片段，介紹一個 250 呎的單位購入價為 446 萬港幣，而另一個 200 呎的租盤每月租金為港幣 8,200 元。 源於2019年落成的屯門單幢新樓菁雋，其最細單位僅128方呎 (標準私家車位約134方呎)，是《一手住宅物業銷售條例》生效後最細新盤之一，因發展商說了句「(紫禁城再大) ，皇帝也不過睡張床」引起嘩然而得名。 數到位於市區的龍床單位，不得不提位於長沙灣的AVA228，僅比菁雋大1方呎。
