撇除特色樓層，「Kennedy 38」分層共提供三款則，包括100個開放式、200個一房單位、以及25個兩房單位。 由於只有一柱單位為兩房類別，其面積為456呎，故若真的鍾情兩房單位的買家，則可按其負擔能力作排序外，買家也應當比較周邊二手，因為毗鄰的「寶雅山」以及「Lexington Hill」均由兩房起步。 「山市街1E-1J號」、「卑路乍街32號-32B號」都屬於七層高的舊式住宅。 翻查這幾座物業的成交資料，其中「卑路乍街32號」則被人以接近劃一價366萬元購入，但其後取消交易收場；「卑路乍街32A-32B號」則除了三個單位未成功轉手外，其餘均被人以劃一價317.4萬元購入，而地下及天台單位則 萬元購入。 「山市街」跟「石山街」交界設一個小型休憩公園外，前方的馬路不時有車輛經過，故需留意其噪音對住宅的影響外，樓盤挨近「山市街」及「卑路乍街」還存有一些舊樓物業，包括「山市街1E-1J號」、「卑路乍街32號-32B號」。
預計整個明華大廈重建工程將於2035年完成，可提供合共3,919個單位，包括2,561個出租單位、750個資助出售房屋單位和608個「長者安居樂」單位，較原有屋邨提供多700個單位。 除了進行重建，房協亦會於部分結構良好的高齡屋邨進行復修，減少對居民的影響。 荃灣滿樂大廈於2006年完成全面復修工程，包括加建升降機、提升保安系統及消防系統、以及改善外牆及大堂外觀。 隨後，房協分別在2010年及2011年完成明華大廈及觀龍樓第二期的復修工程。 重建發展是市建局其中一項核心業務，透過綜合規劃，改善舊區已建設環境及基建設施的設計，並提供更多綠化環境、公眾休憩地方及社區設施用地。 殘破失修的樓宇則重建成符合現代生活標準、環保又具智能的新式樓宇。
舊樓重建: 樓宇復修工程費用參考
市建居開出的收購價，會比市價較高，讓居民有能力購置地理條件相近的物業。 申請建築執照及拆除執照後即可進行施工，並於重建完成後申請使用執照，取得使用執照後開始享有地價稅及房屋稅減半的優惠。 當局承認，在這些情況下，收購行動的成功率「並不令人滿意」，於是他們就直接向城市規劃委員會申請通過計劃。 「你不會看到有遊客在高樓前面自拍，」在香港擁有多處經濟住宅物業的高思樂（Dare Koslow）說。
房協部分的出租屋邨，例如深水埗上李屋、紅磡紅磡村、荃灣四季大廈、黃大仙啟德邨、北角健康村及觀塘的觀塘花園大廈已經重建，提供更多設計完善及備用配套設施的單位，為居民和社區帶來裨益。 要視乎天台業權性質，如屬 (1) 獨立業權，會向其業主收購其天台業權；如屬 (2) 頂層單位業權，會向頂樓連天台物業業主收購；如屬 (3) 大廈所有單位共同擁有，需要待當局購入整幢大廈業權或政府收地後，才能以正式法律地位處理。 舊樓重建 市建局表明，重建計劃之中，當局的職責重點在於土地規劃，而非提供公營房屋。 回顧過去的重建項目，不難發現十居其九皆是呎價奇高的高尚住宅，近期例子有如逸瑆、一號九龍道、凱滙、Downtown 38、瑧尚、愛海頌等等，最低入門呎價平均為 1.2 萬元至 3.4 萬元，絕非一般上車族所能負擔。 根據市建局網站，市建局的兩大核心業務是「重建發展」和「樓宇復修」，加上「保育」和「活化」，為香港市民創建一個可持續發展的優質生活環境。
舊樓重建: 香港文匯網
他們認為，特區行政長官第二份施政報告需要在創科發展方面承上啟下，在2024年度對之前的規劃有延續也有創新，同時要改善市民的生活環境，增加居住空間，又期望香港可以加快發展步伐。 除了按相關法規採取執法行動，以確保業主履行其法定責任之外，本屆政府已先後撥款超過190億元，夥拍市區重建局推展多項與樓宇安全及復修相關的資助計劃，以支援有需要的業主保養其物業。 香港舊區樓宇老化問題日益嚴重，根據立法會數據顯示，截至2021年年底，樓齡60年或以上的私人樓宇逾3,500幢，當中以九龍西、九龍中、港島西和港島東數量最多。 有些業主因為經濟問題或統籌能力不足，無法適時及妥善地履行樓宇維修保養的責任，導致樓宇日久失修，為社區和住戶帶來安全隱患。 位於筲箕灣的明華大廈分三期進行重建，第一期興建的兩幢新大樓已於2021年落成，提供966個出租單位。
要在本港增加住宅供應，除了由政府開發新發展區，亦可由市區重建局（市建局）收購土地，拆卸使用率偏低的危樓，並向高空發展，重建成摩天商廈和住宅。 集體官契，用以證明業權人姓名及物業項目，農地、屋地之註冊面積，所有都是Old Shedule Lot。 舊樓重建 一條鄉村一開始都係由原居民住在這裡，一排一排老屋由新變舊，一代傳一代再發展丁屋，一步一步擴大村落，一排一排老屋亦由舊重建變回新。
舊樓重建: 市建局收購 V.S. 發展商收購
為進一步提升舊樓居民的居住質素，市建局亦研究如何協助業主透過「改造重設」，為舊樓增置符合現代樓宇標準的設施。 恒基地產近期推出的紅磡「必嘉坊」重建發展項目，就是一個正面例子。 自成立以來，市建局已進行了超過60個重建項目，共提供約26,000平方米休憩用地和約53,000平方米政府、團體及社區設施用地，亦提供約18,000個新住宅單位及約400,000平方米新商業樓面面積。 市建局採用「小區發展模式」規劃重建項目，務求帶來更大的規劃及社會裨益，並改善區內居民的生活環境。 市建局在九龍城區以這個規劃模式共開展了六個重建項目，改善區內街道網絡及可達性，亦保留街道的活力。 因為如果遺失了「光碟契」、又或者「光碟契」有損毀而不能正常開啟，也可透過律師向發展商購買。
- 為了擴大置業階梯，幫助資產超出居屋上限的港人置業上車，市建局推出了「港人首次置業」先導項目，目前共有兩個發展項目，包括位於啟德發展區的「煥然壹居」，以及位於紅磡的「煥然懿居」。
- 因為如果遺失了「光碟契」、又或者「光碟契」有損毀而不能正常開啟，也可透過律師向發展商購買。
- 市建局計算物業收購價有統一的公式，就是參考同區七年樓齡的單位，並將重置單位與被收購單位的差額，以「居所津貼」的形式，連同舊單位的市價交吉價，發放予業主，讓業主得到一個由市建局打本「樓換樓」的機會。
- 「天成工業大廈本身佔地面積約6,418呎，為一幢樓高13層的工廈，樓齡有46年，若重建為住宅，其可建樓面約為5.78萬呎。恒基在2017年收購逾88%業權後申請強拍，尚餘該2伙單位未能成功購入。恒地其後在同年10月初向土地審裁處申請強拍，但其後在強拍前成功購入業權。
以「樓宇更新大行動2.0」為例，截至今年4月，市區重建局已收到約1,200幢合資格樓宇申請，這項計劃專為合資格樓宇業主提供技術及財政支援，協助他們為其樓宇公用地方，進行強制驗樓計劃訂明的檢驗和修葺工程，涉及款項多達60億港元。 市建局推出的一站式平台「樓宇復修綜合支援計劃」，整合了市建局歷年來推出的多項與舊樓維修有關的資助計劃，讓有需要人士能夠透過平台，找出自己適用的財政資助，並於網上提交申請。 市建局的角色，便是在於需要重新規劃的舊區，選定收購土地和物業對象，並與業主、租戶進行磋商，以達成收購的目標，讓土地得以「循環再用」；同時，市建局亦會考慮選址的歷史價值，在發展的同時為舊式建築進行文物保育，透過更改建築物的用途，以達致空間活化的效果。
舊樓重建: 市區重建局社區空間
大角咀的重建，既改善了該區的市容，也帶動了區內樓價，得到理想賠償的區內業主，能夠利用市建局提供的資金，在置業階梯上晉級。 過去就有研究指出，在市建局大部分的重建計劃中，自住業主一般都歡迎市建局的收購提議。 舊樓重建 對於這些居於重建區內的居民，市建局的市區重建計劃，也許是眾望所歸的結局。
舊樓重建: 項目背景
位於「卑路乍街68號」「Imperial 舊樓重建 Kennedy」則由新地發展，亦屬於新地在西港島線併購舊樓版圖的用地，項目屬於單幢項目，共提供161個單位。 項目特別之處採用「雙會所」設計，在平台層及天台均設有會所，於2013年開出首批50個單位，面價高達29,988元直迫南區豪宅造價，但扣除現金回贈、稅務優惠等，取盡其折扣則介乎21,000-23,000元，亦屬於極高溢價推售的項目。 測量師應當運用專業知識，加大力度扮演更重要的角色，讓受影響人士明白甚麼才是合理賠償，筆者亦希望非牟利組織及專業學會，可以從政府獲得更多資源進行公共教育，讓公眾更加了解強拍條例及賣買雙方的權益。 對於某些強拍個案出現專業投資者，以及答辯人濫用司法程序、拖慢審訊過程的情況，我們建議土地審裁處向有關人士徵收懲罰性堂費，減少不公的情況。 當市區重建勢在必行，在於小業主們的立場，由市建局提出收購也許是一件好事。 市建局計算物業收購價有統一的公式，就是參考同區七年樓齡的單位，並將重置單位與被收購單位的差額，以「居所津貼」的形式，連同舊單位的市價交吉價，發放予業主，讓業主得到一個由市建局打本「樓換樓」的機會。
舊樓重建: 按揭計算機
危老重建為了加速重建危險及老舊建築物，而制定的老屋改建方法，只要房屋符合都市危險及老舊建築物加速重建條例（危老條例），並取得100％土地及建物所有權人同意，就能申請危老重建，享有容積獎勵、賦稅減免等福利。 對上一宗全港最大額強拍個案為鰂魚涌華廈工業大廈重建項目，在今年5月份獲批強拍，底價51.25億元。 市區大型舊樓重建項目獲批強制拍賣，恒地（0012）與太古地產（1972）收購及發展的鰂魚涌英皇道與濱海街一列舊樓，最新獲土地審裁處頒出強拍令，強拍底價達63.1億元，為本港歷來最大宗單一強拍個案。 「市區重建局聽到了社區成員多方面的意見，決定撤回較早前的規劃申請，」該局在向BBC發出的聲明中表示。 舊樓重建 城市規劃者原定於周五（7月14日）召開會議，討論這項由香港市區重建局提出的議案，這是由香港政府資助的一個法定機構。 香港本地一些保護倡議組織正在慶祝一項具有爭議性的計劃被撤回，該計劃原打算拆除市區中心地帶一些較低矮的經濟住宅，然後在這些地方重建高層住宅大廈。
舊樓重建: 市區更新探知館
由土發公司提出的重建項目例子如前身為上環街市的西港城、前身為得雲茶樓的新紀元廣場、前身為李節街戰前樓宇的李節花園、前身為舊灣仔街市的尚翹峰和壹環、前身為囍帖街的囍匯，以及前身為和昌大押旁舊樓的服務式住宅嘉薈軒等。 為了保障人民的居住安全及生活品質，政府提供各種老屋重建獎勵，包含都市更新、危老條例等，都是常見的補助辦法，但究竟面臨老屋改建需求時，該如何選擇及申請？ 正在面臨抉擇的屋主們，快跟著本文的腳步，認識3種老屋改建方法、5個老屋重建步驟，打造理想的居住環境。 運房局表示，現時未有重建計劃的高樓齡屋邨樓宇結構安全， 並無迫切需要進行重建。
舊樓重建: 項目一覽
「堅尼地成」本身屬於港島西舊區，除了跌入名校網11校網外，大廈也能依賴「卑路乍街」地下商舖的配套，餐廳及超市等也齊備，大致可滿足日常生活所需。 舊樓併購的舊契樓項目，故可不受預售樓花同意書規管，可以隨時賣樓。 項目於2019年獲批建築圖則，並於翌年動工，並發展為今日一幢341個單位的「Kennedy 38」。 所以，業主們想了解維修的財政預算，真的不用「靠估」，是有客觀的數據可以參考的。 筆者結合客戶的經驗以及數據，針對老年物業而言，總結出以下的平均預算供參考。
舊樓重建: 舊樓強拍重建 改善環境創三贏
我們《胡．說樓市》早前也收到谷友反映，表示購買恒基在土瓜灣的「啟岸」時，發展商需要他在「CD契」與「紙本契」之中二選一，表示如果選擇「紙本契」則需要額外支付多四萬元。 他表示，此行動可體現完善地區治理精神，達致「官商民合作」，跨地區、跨階層、跨部門合作解決地區老大難問題。 他指，以往地區治理全部由「官」進行，但政府不是萬能，例如現在有近5000棟樓，若要求政府馬上全部處理，幾乎是不可能，沒有如此多的人手，所以他希望集合社區及商界力量一同合作推動，為市民出一分力，「能夠解決幾多就幾多」。 近日外牆石屎剝落事件頻頻，甚至傷及途人，梁熙與其團隊聯同香港驗樓師學會日前在港島東展開「掃雷行動」，計劃以科技評估55幢40年樓齡以上、有驗樓令的三無大廈，結合專家現場的觀察與電腦分析結果，判斷樓宇有否即時風險，並通報政府處理。
舊樓重建: 重建發展
降低強拍申請門檻，既有助發展商早日達到申請要求，小業主亦可運用賠償金額，重置樓齡較輕的現代化物業，遷往更適宜居住的環境。 重建後的觀塘花園大廈二期將提供超過5,800個資助房屋單位，較原先增加約一倍，包括出租、資助出售及「長者安居樂」單位，以配合市民的需要。 重建的第一步是為受影響的居民物色調遷地點，以原區或附近社區最為理想，現正著手開展的重建項目分別是位於筲箕灣的明華大廈、香港仔的漁光村及觀塘的觀塘花園大廈第二期。
舊樓重建: 太平人語｜「融立方」助更生人士 重建家庭重投社會
《經濟通通訊社2日專訊》恒地(00012)及太古地產(01972)收購的鰂魚涌濱海街16至94號連同英皇道983至987A號舊樓,最新獲土地審裁處批出強拍令,底價高達63.1億元,創本港有史以來金額最高的強拍底價紀錄。 恒地發言人表示,與太古地產對項目批出強拍令表示歡迎,如成功在強拍投得所有業權,現計劃將該處重建發展作商住用途。 華僑永亨的職員則表示，有些律師樓會採用CD契，但卻不是每間銀行都會接受，該行暫時並不接受CD契，只接受紙本契。 所以，如果選擇「光碟契」的準業主，個別銀行會接受，個別會拒絕受理，買家要接受按揭銀行較少的事實，反觀若認為自己只會向大銀行做按揭，則可以節省該筆開支。 因為每當我們購入物業時，例如我們會跟發展商簽定樓契外，律師還需要向發展商索取「物業地契」、「公契」、「過往買賣合約」等紀錄來審查，看看樓盤有沒有問題，總之一切關於地皮背景的事宜，律師都需要得到一份文件，並會協助查看清楚，因而衍生一筆「抄契費」。
市建局雖不隸屬於政府，卻擁有政府賦予的公權力，能夠引用「收回土地條例」以免補地價的形式強徵土地，而且又每年獲得政府注資，拿著公共資本強行收地，難免予人「財雄勢大」的印象。 而就在這些建築的街對面，就是香港的元創坊（PMQ），一處由受保護歷史建築改建而成的藝術及餐飲區，極受當地人及遊客歡迎。 事實上，自5月以來，香港旅遊發展局一直向國際宣傳這片區域，說它是「舊城中環」的一部分，適合遊客步行觀光。 他強調，香港要融入大灣區的發展，基建硬件的配合是第一步，這也是融入國家發展的基礎條件，期望特區官員能加快發展步伐，追回疫情發展停滯的三年。 如果對於一手樓或二手樓的置業流程、或按揭安排等事宜有任何疑問，我們團隊早前已製作了一系列的懶人包，可按橙色字快速跳往。
舊樓重建: 【居屋2023: 申請攻略】31/7起接受申請! 入息、資產、購買資格懶人包 (持續更新)
至於「山市街1E-1J號」，當中的「1E號」也曾被人以劃一價271.2萬元購入2-7樓及以668萬元購入1樓，其後取消交易；另外「1G及1H號」則也有數個位被人購入。 受制於新查冊制度，部份查冊網已不再提供買家及賣家的身份，故我們未能知道這些單位是否由單一人士購入，但從劃一作價來推算，估計是由財團購入，並不排除日後會重建。 縱然交通配套有優勢、開則上也盡量配合室內空間而採用慳位裝置，位於舊區的「堅尼地城」其最大隱憂就是景觀上變化，可能構成潛在影響。 一座物業組成的「Kennedy 38」，整個地盤呈長方形設計，住宅樓面盡量貼近「石山街」邊界，而挨近「卑路乍街」邊界則有較大比例作園林，開則上一層十三個單位，共提供341個單位，景觀也可分三類。
「樓換樓」計劃將適用於政府在2011年2月24日宣布新的《市區重建策略》之後開展的項目，首批適用的項目是市建局於2011年3月開展的兩個項目。 因為西港島線通車效應，令發展商紛紛在西港島插旗，其中由新世界發展的「寶雅山」為其中之一，這個原為「錦茂工業大廈」及「天隆工業大廈」的項目，及展商自1996年起展開收購，其後成功收樓後，便發展為一層四個單位，合共152個單位的住宅項目。 項目基座頗高，故中層已經能望到海景，物業以兩至三房為主，頂層複式採玻璃幕牆設計。 舊樓重建 舊樓重建2025 項目於2010年開售，當時仍然以建築面積售樓，首批中低層32個單位，入場價600萬以下，折算實用面積呎價10,000-13,000元。 筆者有幸領導上述的工作小組，與其他資深測量師以及在教育界和發展商任職的專業測量師成員，進行為期6個月的研究，整個過程包括展開一系列的諮詢工作。
舊樓重建: 物業老化問題不容忽視
當然，二手樓跟一手樓的分別，在於二手樓也勢必只能做到一半首期，反觀一手樓在付款辦法幫助下，有機會能以較低首期置業。 為了節省地方，單位的冷氣機散熱器置於露台的頂部，但鑑於日後維修上，工人需要用樓梯爬上頂部檢查、甚或把整枱散熱器拆下，可能會釀成工業意外。 露台頂部設有一塊能疏氣的底冚，日後只要把底冚拉下，便能連同整同整枱散熱器一併拉下來，減少工業意外。 為推動漁光村的重建工作，房協已動工興建位於石排灣道附近的安置屋邨，預計於2024年落成後可提供600個出租單位。 當然，物業是否宜居，是否會面對收購等其他一系列的其他問題，本欄在未來將陸續討論，旨在提醒退休策劃千萬不要忽略物業的規劃。
舊樓重建: 規劃程序
民建聯立法會議員劉國勳今日出席立法會會議後表示歡迎此項政策，認為降低舊樓「強拍」門檻可加快社區重建的步伐，同時建議政府增加舊樓重建的地積比。 香港舊樓不少，房委會轄下50年以上樓齡的公共屋邨就有9個，涉及近3萬伙單位。 運房局回應立法會質詢時指，如大規模重建公共屋邨，會即時減少可供編配的公屋單位數量，影響公屋上樓進度。 舊樓重建2025 又或者，第三個方法就是買家照舊選用建築期付款，可以照借取60%一按，但餘下25%則借取二按。 以入場單位「6樓H室」為例，買家在入伙前分期支付15%首期後，相當於126.4萬元，準買家可向銀行借取60%一按(379.2萬元)，而餘額25%借取二按(158萬元)。
舊樓重建: 香港政府將重推「23條」：與《國安法》有何差異？
項目於一手新例前的2012年開售，當時開出首批30個單位，建築面積呎價11,000多元，折算實用面積呎價則為14,000多元。 鑑於不少團體關注受強拍影響人士所獲得的賠償，是否足以在相同地區重置替代物業，工作小組就此議題分析了8個分布於西半山、西區、黃大仙、大角咀、土瓜灣等地區的強拍個案，審視強拍條例下的賠償金額是否合理。 房協大部分現存的出租屋邨都在60至70年代興建，經過歲月洗禮，大多已日漸老化，因而有復修的需要。 私人發展商也熱衷於收購舊樓，將舊樓群重建為利潤更高的豪宅和商廈。 私人財團訂立的收購價沒有一個公開統一的公式，發展商只要取得 8 成業權，便能入紙申請「強拍」重新發展土地，小業主未必有「吊高嚟賣」的議價能力，分分鐘未傾好收購價，物業就被強拍，持貨力被大大削弱。
舊樓重建: 樓宇復修計劃
以上是市建網上學院的報告數據，預測 2046 年將有近 50％ 的物業歸類為「老年樓宇」，可見數字上並不輸蝕給人口老化問題，惟相關的關注度卻明顯較低。 為了擴大置業階梯，幫助資產超出居屋上限的港人置業上車，市建局推出了「港人首次置業」先導項目，目前共有兩個發展項目，包括位於啟德發展區的「煥然壹居」，以及位於紅磡的「煥然懿居」。 以大角咀為例，社區本來是龍蛇混雜的舊區，治安和衛生情況令人反感。 市建局自 2000 年起，便大舉收購大角咀舊樓，將這個地理位置優越的舊區，重新定位為綜合商住區。 現今區內港鐵奧運站周邊被甲級商廈佔據，豪宅林立，吸引區外中產人士進駐。
舊樓重建: 重建非政府機構用地中介服務計劃
項目屬單幢項目，樓高30層共提供341個單位，預計關鍵日期在2023年2月26日，相當於樓花期約為16個月。 項目兩大賣點，其一就是位置鄰近港鐵「堅尼地城站」，由B出口步行一分鐘便能到達樓盤外，其戶型也主打一些上車間隔，當中以 呎的一房佔多，分層合共有200個單位，佔全盤59%，同時也提供100個開放式單位。 多年來，香港測量師學會的會員積極推動市區重建工作，亦提供專業服務予受影響人士。
因此近年有發展商選擇把相關舊有文件燒錄在「光碟」內，也衍生出所謂的「CD契」。 舊樓重建2025 雖然政府過往推出不同資助改善舊樓環境，惟有關政策只對改善舊樓室內環境有幫助，並無助改善舊樓結構，降低舊樓「強拍」門檻可進一步推動社區重建。 位於「寶雅山」毗鄰，也跟「Kennedy 舊樓重建2025 38」旁邊的「Lexington Hill」則由會德豐發展。 項目佔地逾11,100呎，可建樓面約為89,000呎左右，前身本是十層樓高的「建裕大樓」，新世界及會德豐展開了收購的爭逐戰，終由會德豐跟90%業主簽訂了協議，其後再透過強拍統一業權。
我們以顧客身份致電幾間銀行查詢，中銀及恒生均表示會接受「CD契」。 對於日後買賣有沒有影響，則要看代表客戶的律師是否接受，而不能成交，他們則不會負責；但如果代表你的律師沒有問題，銀行是會接受電子契的。 梁熙指，三無大廈的業主達成100%共識進行維修非常困難，經傳媒報道後，翌日便有屋宇署人員為明秀大廈「拆彈」，以往出現即時危險，例如傷到人，政府才會處理，他表示這正是市民心目中期望政府處理「鬧市炸彈」的應有速度。 民建聯立法會議員陳學鋒指出，現時樓齡30年或以上的舊樓有2萬多幢，大部分位處於市區，近月接二連三發生混凝土剝落事件，危害途人，突顯出舊區重建效率遠遠追趕不上樓宇老化的速度。
