地政總署在1997年首次列明禁止以私人安排出售”丁權”的條款，作為申請人法定聲明的一部分。 傳統以來，新界居民均於村落內或鄰近的私人農地或荒地之上興建房屋居住。 而自英國租借新界後，有關的傳統一直延續，而以政府向居民批出「建屋牌」或以換地重批的方式進行。
到2021年1月13日，鄉議局最後上訴得直，法庭裁定「私人協約及換地」起丁屋並不違憲，推翻原審法官2019年的裁定。 新界小型屋宇政策（英語：New Territories 起丁屋程式2025 Small House Policy），俗稱丁屋政策，是香港新界原居民的男性後人（即「男丁」）獲准在私人土地興建的房屋，為香港殖民地時期沿用至今的一項政策。 政府早年已制定「鄉村式發展」用途，把土地劃作供原居村民興建小型屋宇之用，但「鄉村式發展」地帶界線不一定與「 認可鄉村範圍」完全相同。
起丁屋程式: 買賣丁屋的注意事項
然而，鄉議局認為，要求申請人作出法定聲明以禁止”丁權”轉讓，可能令宣誓前已參與有關活動的申請人作出虛假的誓言，因而構成刑事罪行。 【本報訊】終審法院昨裁定丁屋政策屬新界原居民的合法傳統權益，受《基本法》第40條保障。 鄉議局歡迎裁決，認為確立丁權合法合憲後，地政總署應加快審批興建丁屋的申請。
此外，有不少原居民的農地，因他人利用逆權侵佔法 （adverse possession） 而喪失。 這些失去的家傳土地，部分確實因疏忽管理而引起，但亦有一些土地是先輩慷慨廉租予或准許難民作謀生之用。 經數十年後，得益人後代運用法援，濫用法律奪取恩人繼承人的土地。 因為租約與准許往往是祖先口頭保證，業主難以提出證據反駁謀奪土地者。
起丁屋程式: 買賣村屋陷阱(六)之丁屋補地價
“認可鄉村範圍”是指在1972年12月實施小型屋宇政策之前，在相關認可鄉村興建的最後一間鄉村屋之邊沿起計300呎的範圍。 而”鄉村式發展”地帶內的土地主要預留供原居村民興建小型屋宇之用。 起丁屋程式 丁屋是否1972年政府推行新市鎮計劃（以支援10年房屋計劃）的政治交易呢？ 在未解釋這個事實前必須指出，建丁屋的土地，可分為私人土地和官地，並受一般和特殊的發展限制，十分複雜。
- 在私人農地上以建屋牌照或換地方式批出的小型屋宇，一般受制於5年的轉讓限制，即有關的原居村民不得在取得完工證後5年內轉讓有關物業。
- 20註釋符號代表為防止任何可能濫用小型屋宇政策的行為，政府建議把適用於”鄉村擴展區計劃”下興建的小型屋宇的凍結期限制，擴展至其他所有方式批建的小型屋宇，但鄉議局反對有關建議。
- 16.在一宗與村代表選舉有關的法庭案件(Secretary for Justice v Chan 3 HKCFAR 459, 477)中，一位終審法院的法官表示，小型屋宇政策訂明的權利屬《基本法》第四十條的涵蓋範圍。
- 長遠而言，政府亦正研究「一次性」解决新界男丁興建丁屋的安排。
- 程振明於是繼續向原居民收購更多「丁權」，並安排他們申請在水蕉新村興建丁屋的建屋牌照。
「丁屋樓花」在獲批滿意紙前，業權尚未正式轉讓，故銀行不會批出相關村屋按揭。 廉署引述調查顯示程振明約自1996年起向元朗原居民收購「丁權」，以發展一個在水蕉新村內的丁屋物業項目；他約於2005年3月與由王光榮控制的丁屋發展商達成協議，委派自己為受託人合作發展該丁屋項目。 程振明於是繼續向原居民收購更多「丁權」，並安排他們申請在水蕉新村興建丁屋的建屋牌照。 首先，界限街至九龍山脈之間的原居民村（如李鄭屋、蘇屋、衙前圍等等）為何從未被視作「認可村落」呢？ 第二，原居民的地權在滿清時哪些是「地皮」，哪些是「地骨」權益擁有人？
起丁屋程式: 申請丁屋程序: 「牌照屋」定義
2012年4月1日，為遏止新僭建物的出現及保障新界村屋的樓宇結構安全，屋宇署開始推行「新界村屋申報計畫」，並將新界分為九區派員入村巡查，首輪取締目標是四層或以上或的僭建村屋。 據發展局副秘書長鄭偉源估計，新界村屋僭建個案數以萬計[15]。 起丁屋程式 發展局長林鄭月娥曾於2011年年底表明政府鐵定於2012年4月起，嚴厲執法取締僭建村屋，首輪目標是三層以上的村屋，屋宇署並會逐一巡查新界六百條村[16]。 但不要混淆丁權與丁屋，因為有丁權，也要有土地才可以建屋，但不是所有原居民都有土地。 據了解，該丁屋發展商負責人為72歲的王光榮、元朗1名村代表則為65歲的程振明，兩人同被控一項串謀詐騙罪名、違反普通法，將被帶往東區裁判法院應訊。
起丁屋程式: 丁屋政策上訴得直 政府表示歡迎
由林鄭責成的土地供應專責小組前年指出，本港缺地逾一千二百公頃，港府因而振振有詞硬推「明日大嶼」，預料整個計劃提供一千七百公頃土地，耗資六千多億元。 別說六千多億元本身已是天文數字，單是港府主導的大型基建無一不延誤，無一不超支，已令人信心盡失，一條千瘡百孔的沙中線已耗費近千億元，規模大得多的「明日大嶼」沒有萬億元肯定不能埋單，庫房隨時一鋪清袋。 在本港經受暴疫夾擊、民不聊生、財赤高達三千億元之際，社會要求放棄「明日大嶼」的呼聲此起彼落，而應否釋出鄉村式發展地帶以供建屋，再次成為輿論焦點。
起丁屋程式: 私人協約批契
從事多年村買賣經驗，現任港田物業行政總裁，公司分行分布、西貢、大埔、錦田、元朗、粉嶺。 起丁屋程式2025 有人說丁屋僭建嚴重，危害生命財產，這並非謬論，但丁屋出現的問題，並非特殊現象。 環顧市區多層大廈加建和內部違例改裝（作劏房等），那些不住丁屋的富翁，私自「不入則」而把私宅地堡化（fortification）作防盜防劫持（「標參」）的例子，肯定較原居民村房舍違例為數更多。 政府六、七十年代興建的400多楝「問題公屋」要暗中拆卸重建，浪費了大量納稅人金錢，比九龍城寨屋群安全度更低，更令居民提心吊胆和繳納人憤怒不巳。 換句話說，在樓宇落成後任何時間，出售新批地丁屋都須按市值補地價；至於建屋牌照丁屋，只要等五年，就可免補地價自由轉讓。 就算兩者都於新樓落成後第一時間申請補地價，後者補價金額亦是前者三分一。
起丁屋程式: 原居民自謀出路
有評論認為這反映丁屋只是臨時的恩恤政策，並非承認原居民擁有特權[3]。 起丁屋程式2025 新界民政署（現合併於民政事務總署）內部解密檔案指出港英政府當時因為遺漏「無屋住才可建丁屋」的審批條款，變成男性原居民人人可建丁屋[4]。 起丁屋程式2025 1977年，新界民政署作出內部檢討，報告指丁屋濫用問題嚴重，西貢民政專員指西貢有1000個丁屋申請，惟只有很小比例涉及真正住屋需要，風景較佳的西貢區和離島區的丁屋，被市區人士認為是理想度假屋[4]。 14.在1995年制定的《性別歧視條例》附表5訂明，因小型屋宇政策而產生的男性與女性之間的待遇差別可獲豁免。 3.《建築物條例(新界適用)條例》(第121章)訂明，小型屋宇不得超過3層，並且不得高於8.23米，有蓋面積則不得超過700平方呎。
起丁屋程式: 申請公屋資格8大著數
原居民需填寫相關表格，交由地政處分區辦事處處理，在丁屋建成後，要再向地政總署申請滿意紙，獲批後便可入伙。 根據去年《長遠房屋策略》周年進度報告，未來10年公營房屋供應目標是30.1萬個，惟按房委會公布最新未來5年的房屋建設計劃，公營房屋供應僅約9.69萬個單位，明顯遠遠未能達標，與長策仍有距離。 即批現金 私人貸款 電話預先批核，現金即時到手，全程無需見面，任何人士申請，手續簡便 ，15分到手。 今天，南坑的村屋已經全面拆卸，而凹頭的客家大屋就仍然存在，雖然大屋已經十分破舊，但被當局列為一級歷史建築。 上述個案反映數十年前，村民在鄉村範圍的農地上建屋，是一件相當容易的事。 合和实业主席胡应湘曾建议政府实施“丁权证券化”，让拥有兴建丁屋权的原居民，可以将发展权在市场上自由买卖，以增加新界土地供应。
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繳清費用後，地政處會跟申請人定立各種批地條款及批出「建屋牌照」，並同時發出建築、渠務及地盤平整共三張「豁免紙」。 2003年，政府在政府帳目委員會進一步表示，雖然有關問題值得關注，但如小型屋宇的轉讓是根據限制條款進行，當局很難說有關村民濫用了小型屋宇政策。 20註釋符號代表為防止任何可能濫用小型屋宇政策的行為，政府建議把適用於”鄉村擴展區計劃”下興建的小型屋宇的凍結期限制，擴展至其他所有方式批建的小型屋宇，但鄉議局反對有關建議。 然而，鄉議局的報告指出，政府於2007年同意取消只可委託近親作受權人的限制。 根據地政總署的文件，小型屋宇批約文件通常須由申請人親自簽立，但申請人如欲以授權書授權他人簽立小型屋宇批約文件，則授權書的使用必須符合地政專員所施加的要求和條件。
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《01周報》有評論指出，「丁權」制度強調男性子孫的財產繼承權，是傳統中國法律的遺存，是「中華法系」在現代社會裏所留下的一定的痕跡[20]。 對保守型買家來說，丁屋買賣或許已超出他們所能承受的風險，而事實上，一手及二手市場有較大保障，即上千居搜尋心水靚盤。 若丁屋有僭建、危險建築物，視乎其嚴重程度，或需要待清拆後才可進行交易。
起丁屋程式: 申請丁屋程序: 銀行按揭貸款常見問題
在這期間，除非土地是 因為與政府交換取得，丁民確實享政府間接資助地價。 若舊屋地的業主希望重建物業，須向地政處申請一份「重建批准書」，舊屋地的村屋並沒有限制買賣轉讓的條款。 舊屋地是指政府在1905年批出的集體政府租契內的某些地段，土地用途註明是「屋地」，多數是傳統鄉村的村屋，並非位於傳統屋邨範圍內。 屋地的大小沒有統一標準，亦沒有高度限制，但一般樓高兩層，每層面積不超過435呎。 起丁屋程式2025 根據政府最新數據，截至2021年12月底，累計有逾1.2萬宗丁屋申請正在處理，地政總署的服務承諾是每年處理不少於2300宗丁屋申請，若屬簡單個案，最快由地政總署會見丁屋申請人當日起計24個星期內完成，但最終需時多久要視乎個別個案。
起丁屋程式: 申請丁屋程序: 公司帳戶
2012年，時任發展局長林鄭月娥指出新界原居民之丁權，不能無限期維持下去，建議2047年後停止丁屋政策，以2029年為劃界線，之後出生之新界男丁不再享有丁權，但其後因原居民反對而擱置[7]。 樓價高企令丁屋買賣轉旺，雖然大多數丁屋是現成購買，但常見的丁權、套丁，飛丁，以至丁屋轉讓問題，買家須要先了解清楚，才能認清權益。 當英國人平定新界後，聘請印度人藉測量師作新界全面土地測量，所有地段及當時用途和面積都記錄在集體官契內，無人確認之地段亦變為官地。
起丁屋程式: 【康城首都疑改主力牆】點解會發生? 按揭、轉手有何影響?
新界氏族生活模式雖受都市化和全球化影響，不失其固有的價值文物和文化傳承，而且亦為市民提供一個居住在市區中的另外選擇。 因此，把「丁屋」事宜擴大成為原居民「特權」的傾向，應該放棄，免得自尋煩惱。 丁屋和村屋的分別取決於興建在甚麼類型的土地上，亦可從地契文件中分辨出來。 丁屋的成交量相對較少，位置相對隔涉，銀行在審批丁屋按揭申請時，通常會進行實地考察，而且批核亦較其他私樓嚴謹，不時出現銀行估價不足的情況，從而影響所申請的按揭額度。 由於丁屋成交量偏少，位置遠，當購買現成村屋，銀行批核按揭時通常作較嚴謹的實地考察，銀行估價不足經常發生。
劉亦指新界8個地政處審批丁屋申請時有行政差異，與地政總署的指引亦有出入。 發展局：如常接收申請 另外，劉希望政府在丁權合法傳統的基礎上，研究以「城中村」模式，釋放更多鄉村土地，包括提高鄉村式發展地帶的發展密度，提高地積比率增加單位數目，容許興建丁廈等。 對於政府提出可考慮修訂《新界條例》，以放寬出售祖堂地的限制，劉希望可藉此增加房屋供應予大眾。 發展局表示會繼續根據丁屋政策，如常接收及處理丁屋申請，並繼續在處理申請的過程充分考慮不同因素，包括申請人的原居民資格、申請建屋地點的規劃用途、配套設施等。 15註釋符號代表請參閱Legislative Council Secretariat 及 Legislative Council Secretariat 。
起丁屋程式: 申請丁屋程序全攻略
與訟各方均提出上訴，上訴法庭最終於1月13日裁定政府上訴得直。 已獲核實為符合入住公屋資格的申請者(曾接受各項政府資助的自置居所計劃的前業主/聯名業主或前借款人除外)，可以選擇申請「綠表資格證明書」購買房委會或房協轄下的資助自置居所計劃的單位，以代替編配公屋。 樓宇按揭貸款 「綠表資格證明書」有效期為一年，而公屋編配在證明書有效期內將被暫緩處理。 符合資格的申請者可以書面或親自到九龍橫頭磡南道3號香港房屋委員會客務中心第二層平台申請分組提出申請「綠表資格證明書」。 控罪還提到王光榮及程振明涉嫌於2005年5月至2019年5月期間，一同及與其他人士串謀詐騙地政總署，藉虛假陳述而誘使地政總署署長及其職員違反其公共職責而行事，即向根據丁屋政策申請建屋牌照以興建丁屋的申請人批出建屋牌照。 30多年前，八十年代中，港府研究新界發展時，外籍顧問把新界土地租值上升和田地改作露天存貨，視為虛無的「希望價值」（hope value）之表現；又認為務農維生大有可為，應該大規模的阻止田地改變用途，這可說是緣木求魚。
對於一個認識香港和經濟學的人，此說完全是荒誕無知的見解 – 尤其是政府漁農政策並無補貼或積極基建援助（如免費水供魚塘使用）。 起丁屋程式 然而，這思維卻一直影響政府規劃和法例, 失去有條理的近郊發展機會。 今天的「棕地」和原居民村落的不工整建築物面貌，與這些思維和政策不無關係。
起丁屋程式: 私人協約批契
以後凡村民欲建屋，必須得理民府（82年後改為地政署）官爺批准。 本來原居民按中國傳統法律和習慣，在私地上建屋天公地道，但這產權自由為港府沒收。 1972年之「丁屋政策」，與其說是「利益交換」，倒不如說是「發還原居民部分喪失了70多年的私有產權」。 至於較早前因原訟法庭判決而暫停接收和處理以私人協約及換地方式申請政府土地的小型屋宇申請，當局將研究上訴法庭的判詞，再安排恢復接收和處理這兩類申請。 適合興建小型屋宇的土地，一般限於”認可鄉村範圍”及法定規劃圖則內的”鄉村式發展”地帶。 4註釋符號代表Legislative Council Secretariat 。
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根據Chan 起丁屋程式 & Lim ，由於該案件本身是關乎新界鄉村選舉權，因此上述說法屬附帶意見，對日後的案件判決並無約束力。 在私人農地上以建屋牌照或換地方式批出的小型屋宇，一般受制於5年的轉讓限制，即有關的原居村民不得在取得完工證後5年內轉讓有關物業。 然而，如在政府土地以私人協約方式批出的小型屋宇，則受制於永久的轉讓限制。 期間不斷修改新界鄉村土地及房屋政策，如土地用途，地契限制，建屋限制等等。
