最後，法庭裁定顧問公司申索得直，不過，法團只須支付顧問公司18,521元及利息。 凡與公用部分有關的決議，主席及委員都受【建築物管理條例】第16條保障。 根據該條款所指，即公用部分有關的法律責任必須由法團全體承擔，而不能針對主席或個別委員。 答辯人指他的僭建物早於商業大廈建成之前已經存在，而之前上址是唐樓，外牆緊貼他的居所，他同意部份支撐的鐵枝有伸入地盤範圍，所以當承建商用水泥建造大廈外牆時，就將那些鐵枝部份藏入牆內，他不能拔除。
大業主亦需要刊登中、英文報紙各一份，以示公開通知各方，土審處已作出命令，將會售賣該地段。 不可分割業權份數 環保觸覺建議，港鐵應透過其擁有的業權份數，協助居民成立法團，並在日常管理上，減少干預業主已有共識的決定。 此外，在未來推出新港鐵住宅項目時，必須在公契上分開住宅及非住宅兩部份的條文，使屋苑的管理權責更加清晰。 以德福花園為例，居民擁有的住宅部份只佔24%，而港鐡擁有的車站(51%)及商場(25%)已共有該地段的76%。 由於港鐵持有大部份的業權份數，所以基本上亦得到了屋苑的管理「話事權」。
不可分割業權份數: 註冊摘要表格指南
根據該公契，有關發展連同土地被分割為5,411份不可分割的業權份數，住宅部分(包括第1及第2座)佔3,880份，商業部分(包括地下及地下高層)佔573份，車場佔225份，公用地方佔733份。 第四答辯人聲稱擺放雜物不是他的指示，而是他的僱員自行決定，法官認為第四答辯人是知情的。 法官留意到在答辯人的陳詞中，他表示擺放雜物是營商需要，他並解釋擺放時間只是1至2小時。
- 沒有法團的樓宇，業戶都依靠「清潔個體戶」每天到業戶門口收集垃圾，每月收取服務費，但這種服務沒有合約，同時沒有服務承諾，除了收集小包垃圾外，不會提供其他清潔服務，故沒法改善大廈的衛生環境。
- 在舊樓收購、或有大業主申請強拍時，經常看到「不可分割業權份數」的字眼，現在就拆解一下甚麼是業權份數吧！
- 建築物管理條例附表3第3段也就本案中的類似情況作出規定，如管理委員會主席及副主席(如有的話)均缺席，出席會議的業主可委任他們當中一人繼續主持會議。
- 土地審裁處2012年第124號個案，申請人是土瓜灣譚公道2至10號8樓某單位業主，答辯人是該大廈業主立案法團。
故此，6月12日在足夠的法定人數下，會上的業戶以舉手方式表決委任他們當中一人繼續主持會議，這是與會業戶有權決定的，最後業戶以大比數通過612議決案，這對所有業戶及管委會也有約束力。 土地審裁處2015年第182號個案，申請人是屯門建泰街6號某工業中心A座3樓某單位業主，答辯人是該工業中心的業主立案法團。 申請人在2015年7月14日提出申請，要求法庭頒令強制法團執行2015年6月12日業主大會的第1條議決案：「要求法團主席親自向土地審裁處答辯，不得使用業主金錢聘請律師」及「須支付申請人的所有訟費」。 法官同意經理人所說，基於匡倫現時是商業部分單一業主，商業公用地方現時並不存在，因為只有擁有商業部分的業主才能使用商業公用地方，屋苑其他業主，即住宅和車場業主亦沒有使用權。
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主席指出，沿用上述該習慣的決定是該法團的集體決定，而不是由主席個人決定，所有針對有關管理該大廈的申索，都不應向管理委員會的個別委員提出。 當時第一被告正在委託第二被告，為大廈兩部升降機提供檢查和維修保養服務。 原告人申索1,000,000元， 不可分割業權份數2025 法官參考過兩位專家報告後，裁定兩名被告須支付的賠償總額為343,279元，及須支付原告人在原審和重審的訟費。 區域法院傷亡訴訟2006年第1921號個案，原告人於2003年10月19日在升降機大堂意外受傷，控告軒尼詩道290至296號的大廈業主立案法團(第一被告)及該大廈升降機維修保養承辦商(第二被告)疏忽，引致她在大廈地下2號升降機口絆倒受傷，因此追討人身傷害賠償。 根據原告人供詞，當時升降機離地面約3至4吋，她踏出升降機時未有察覺，因此跌倒受傷。
- 一般來說，份數或會按照每單位的面積大小計算，較大面積的單位所佔的份數會多些。
- 只要業主、法團、物業管理公司等各方面願意衷誠合作、互相尊重，定能透過溝通解決分歧，共同為居民締造安全優質的居住環境。
- 但36名地下商舖的業主，包括本案的答辯人，並不同意預算案的內容，要求土地審裁處就2008年第6號個案，頒布有關預算案無效。
- 正因如此，小業主更應積極參與業主委員會，爭取業主應有的權益，及監察公契管理人的行為是否正當。
另外，買家須理解大廈公契，留心住宅公用部分與商場公用部分，應清楚分開管理帳目，以免住宅補貼商場的管理開支。 民政事務總署以30年以上樓齡的「三無大廈」為目標，推行了「居民聯絡大使」計劃。 「三無大廈」即沒有成立業主立案法團、沒有任何居民組織、及沒有聘請物業管理公司管理的大廈。
不可分割業權份數: 不可分割業權份數
大廈公契內會列出各單位、商舖、車位等所佔的不可分割業權份數，如無其他特定的條款，日後就管理事務進行商討或責任承擔，均會參照業權份數分配（請參考建築物管理條例2（22）條）。 理論上土地審裁處在考慮拍賣底價的時候，會審視相關估值報告的內容及細節，包括估價師所採用的估值方法、基準、參數，以及假設的適用性和合理性。 不過，規則是這樣寫，我就如實說給你聽，真實運作是否如此，我可沒有證實過。 不過至今為止我尚未聽過很嚴重的低價強搶民產個案，反聽過小業主獅子開大口嫌賺得不夠多。
不可分割業權份數: 香港大廈管理案例選集
雙方的爭議是在該地舖將要安裝的自動花灑系統及消防喉轆，是否公用設施。 法官認為，公用設施的定義，就是該設施是普遍供所有業主使用，或為所有業主的利益而設置的裝置。 以此為準則，安放在該地舖內的花灑系統及消防喉轆，只是供該單位使用，該單位亦無公用部分，所以這些裝置不屬於公用設施。 答辯人現時可能需要向前任管理公司提出法律行動才能取回這些文件，但申請人絕對不能指控答辯人未有履行該條例附表7第2（1）條的責任。 基於上述理由，法官裁定申請人的申請不能成立，頒令撤銷申請人在本案的申請及須支付答辯人本案的訟費。 根據前任管理公司的代表律師在2019年4月16日回覆答辯人代表律師的一封信件，要求答辯人在此信函的14天內確認回覆是否會領回這些帳簿文件，及繳付這些文件的儲存和行政費港幣8,500元。
不可分割業權份數: 樓宇買賣中，甚麼是「踢契」？
法團指該側巷為公用地方，但被第二及第三答辯人佔用，並將D1舖與該側巷毗鄰的外牆拆去，故要求法庭頒令禁止第二及第三答辯人使用該側巷作私人用途，並須移除該側巷所有僭建物，及強制第二及第三答辯人還原該外牆建築。 法官判決撤銷申請人要求她5個車位從1998年10月21日至2010年10月20日多付的管理費，但法團須支付申請人5個車位從2010年11月至2011年4月多付的1,200元管理費，法團亦應從2010年11月份開始，改按公契規定，以第一附表註明的份數計算管理費。 雖然根據「分公契」訂明在1樓單位內也有公用部分，但這是屬於1樓「分公契」下的業主的公用部分，而非該大廈公契的公用部分，簡而言之，如果有支出是用在1樓業主獨有管有權的地方，並非用於該大廈公契訂明在1樓的公用部分，這開支不應該列入為該大廈的管理開支。 1樓商場在該大廈公契下屬一個大單位，「分公契」在屋苑入伙後才簽署，法團不受「分公契」的約束，所以在制訂預算管理開支時，法團只須依從該大廈公契條文。 房協及市建局已於2011年4月將多項計劃整合為「樓宇維修綜合支援計劃」，當中包括財政資助及技術支援，業主只需填妥一套綜合計劃的申請表格，便能作出多項申請，包括政府委託房協管理的「長者維修自住物業津貼計劃」及屋宇署的「樓宇安全貸款計劃」。 「居民聯絡大使」不訂立任期，直至成立業主立案法團止，凡年滿18 歲或以上，居住在目標大廈的業主或租客，都有資格登記成為居民聯絡大使。
不可分割業權份數: 天台防水層的維修責任
土地審裁處2014年第211號個案，申請人是北角渣華道與北角道23-29號交界某大廈的業主立案法團，第一答辯人為該大廈6號地舖的現任業主，在1999年6月3日與譚女士簽訂6號地舖的轉讓契約，成為註冊業主。 第二答辯人譚女士為6號地舖的原業主，亦同時是第一答辯人的執行董事及負責人，在6號地舖轉讓後，譚女士繼續處理6號地舖的租務事宜。 大廈外牆無可置疑是大廈重要的一部分，亦是大廈結構的一部分，而在大廈外牆上作出「型式」的改動或「外觀」的改動 ，已是違反有關條款。 所以用金屬支架安裝招牌在大廈外牆上，明顯是對大廈結構型式及外觀改動。 法官認為，訟費應視乎訴訟結果而定的大原則，在本案中並不適用，就如上文的裁定，申請人所依賴的612議決案屬有效，只因法團在事後作補救行動，以致申請人不能再堅持612議決案仍可執行。
不可分割業權份數: 大廈公契限制多，業主無得反對？
無論工程會否影響大廈結構上的安全，本案涉及的工程都是結構上的改動，而該大廈公契是禁止此等工程的。 不可分割業權份數 2008年11月25日，大埔富善村善雅樓一名婦在高層搭乘升降機下樓時，突然聽到異聲，於是急忙按停，立即從14樓離開升降機，升降機隨即急速墜落地面，損毀不堪，該名婦人及時逃生。 不可分割業權份數 調查報告顯示，肇事升降機的8條纜索，有7條折斷，根據機電工程署的紀錄，該部升降機曾於年初進行過年檢，但仍然發生意外，事件值得業主關注。 法團招標升降機保養和維修工程合約時，應邀請有聲譽而合資格的升降機公司承投服務。 在大廈正式訂立公契開始，地產發展商須就未售出的單位繳付管理費，如同個別業主一樣，須共同承擔大廈有關份數的管理開支。 管理費是按大廈公契的業權份數計算，所有業主包括未售清所有單位的地產發展商，都須依時繳交所佔業權份數的管理費。
不可分割業權份數: 涉及23個單位 部分由小業主自住或出租
屋宇署辯稱該大廈的僭建物並未影響樓宇結構，但因平台僭建物妨礙走火通道，該署將會發出清拆令。 其實，個別業主亦可考慮為自己的單位購買家居保險(合約連同第三者風險保險項目)。 以750呎以下的單位為例計算，保費平均每月只須大約一百幾拾元，便可全面保障自己的單位，以免因自己的單位發生事故引致賠償，例如漏水浸壞其他單位或公用設施、窗門或冷氣機脫落墜街等等而引致的第三者風險賠償責任，藉保險可減輕無法預知的經濟負擔及損失。 電動樓梯是一項十分普及的上落設施，大部分商業樓宇及商場都設有，方便顧客和業戶使用，同時可快捷疏導人流。
不可分割業權份數: 大廈公契
答辯人在法團多番要求下，仍未將違規部分修復，在這情況下，頒禁制令是適當的，亦不會對答辯人造成任何不公。 但法官認為，第一及第二申請人作為業主，應該對屋苑的公契及補充公契知悉，亦默許了多付的維修費，法官亦認為如果要法團退還多付的款額，會對法團構成不利及不合情理。 2006年至現在已相隔多年，有關的工程已一早完工，工程費用亦已支付給承建商，法團不可能將多收的款項退還申請人，如果要其他業主再次為2006年的工程重新集資，其他業主一樣可以以法團放棄權利為理由拒絕支付款項。 即使法團現時有足夠的資金可以退還款項，但這些資金應是作其他用途，如果用以退還申請人，對其他業主也不公平，因為其他業主便因此而須再集資支付其他用途的開支。 在業主大會上，以大廈業主的總人數計算，須超過10%的業主出席人數，才可宣布大會開始，並即時將出席人數和業權份數寫在大會的公告板上。 公用地方的不可分割份數不能計算在投票的業權份數內，及沒有人可用作投票。
不可分割業權份數: 大廈公契可否修訂？
土地審裁處2009年第211號個案，申請人是筲箕灣西灣河街某大廈業主立案法團，要求前任主席和司庫交出所有屬於該法團的文件和物品，並要求土地審裁處頒令禁止前任主席在卸任後，仍非法使用主席的身分發出會議議程及通告。 管理委員會同樣是經業主大會選舉產生及委任，當然可以代表法團去處理大廈管理工作，而管理委員會可於日常會議中，通過決議去處理一般大廈事務，況且是以集體負責方式處理，只要以真誠及合理的方式行事，便受【建築物管理條例】第29條及29A條保障，個別委員無須承擔個人責任。 法團指答辯人在出任經理人期間，依據該公契收取各業主每戶三個月的管理費按金、水錶按金、管理設施基金及上期支付的管理費合共330,266.60元，在其離任後沒有交還上述款項，所以法團要求答辯人歸還上述款項。
不可分割業權份數: 不可分割業權份數(undivided shares)
保安管理是大廈管理的重要環節，包括管理員巡邏、出入監控、交通管制、訪客登記、人流控制及緊急事件處理等。 通常法團會聘請管理公司代理保安管理的工作，管理公司可設立自己的保安隊伍，或外判給專業的保安公司承辦。 而沒有法團或沒有聘請管理公司的大廈，業主便須團結，設立適當的保安管理方式，包括在大廈所有通道出入口安裝鐵門及密碼門鎖，如經費許可亦可加裝閉路電視系統，使大廈出入的人流受到監視，已可達到最基本的保安要求。 不可分割業權份數2025 原告人指當年38歲，事發後患上適應障礙，除了要放棄足球、跑步及游泳等嗜好，更無法集中精神，影響工作，脾氣變得暴躁及性慾減退，原告人控告該大廈業主立案法團及管理公司忽疏，未有確保升降機正常運作，索償950,908.90元。 法官裁定被告人未有採取合理步驟維修升降機，須向原告人賠償260,346元。 區域法院傷亡訴訟2010年第1580號個案，原告人是旅行社東主，被告人是灣仔軒尼詩道427至429號某大廈業主立案法團及管理公司。
不可分割業權份數: 港鐵物業管理霸權 擁屋苑業權份數逾半 業主處於弱勢 難換管理公司
法團代表律師陳詞指，根據【建築物管理條例】，答辯人在離任管理人後，須將法團的動產，包括按金或屬於法團的金錢歸還法團。 法官認同法團代表律師的論點，即答辯人所有收取的款項，包括上述的按金，只是以信託人身分持有，須歸還法團。 另外，懸掛招牌的商戶須事前獲得業主立案法團批准(如未成立法團則須獲得公契管理人批准)，當然必須符合大廈公契的規定。 不可分割業權份數2025 懸掛招牌的商戶必須為該招牌的工程及日後發生意外的風險購買保險，業主立案法團應先向有關部門查詢，及事前向律師尋求法律意見。
其實，公路及公用行人通道都可以鋪設有蓋坑槽，以減少工程工序、時間及維修開支。 於2019年1月17日，第四答辯人在聆訊中向法官解釋，他已經將他的物品移離大廈的公用地方，而在公用地方剩餘的雜物不屬於他的。 法團反對第四答辯人的說法，指稱第四答辯人仍然沒有移離在大廈公用地方屬於他的物品，並不同意剩餘的物品不屬於第四答辯人。 不可分割業權份數 因此，法官不接受答辯人這方面沒有實質證據的推論，法官裁定答辯人有關的喉管均是違例建築。
不可分割業權份數: 涉及23個單位 部分由小業主自住或出租
該計劃沒有設定名額，但期望在每幢目標大廈可招募至少一兩人，這些居民經過必要的培訓後，可在大廈發揮作用，例如協助建立居民聯絡網絡，推廣妥善管理樓宇的信息；協助召集居民舉行會議，商討日常樓宇管理問題，例如大廈清潔、保安及消防安全事宜等，鼓勵居民分享大廈管理的經驗和知識。 在過往兩年，互委會及其他熱心業主先後徵詢兩名獨立和專業的律師意見，才獲悉該大廈各單位應攤分開支的比例，應按照公契的條款釐定。 不可分割業權份數 根據該大廈公契，整座大廈應分為68份，每個住宅單位各佔1份（即1至10樓總數為60戶），而地下每個商舖則各佔2份（總共4個商舖）。 黃埔花園入伙20年，一直未有成立業主立案法團，甚至連代表監察整個屋苑的「大業委會」亦未成立。 黃埔花園共有12期屋苑，合共88座，當中兩期是商場，屋苑管理人屬地產發展商旗下物業管理公司。
不可分割業權份數: 大廈公契可否修訂？
在安裝玻璃幕牆後，須定期檢查，建築物的業主應安排每年最少兩次檢查，尤其在颱風前後。 一般正常的廁所及浴室都有安裝一道窗門及一部抽氣扇，讓室內空氣流通，減少霉菌滋生。 由於建築設計通常都會將浴室和廚房的位置編排於兩座大廈後巷之間相對窗戶的位置，很多時住戶為免看到對方單位，在使用浴室時很少打開窗門，就算不使用時都長期關閉窗門，忽略浴室通風的重要性。 根據1986年1月16日簽發的入伙紙，該大廈地下有7個商舖，當中6號地舖註明有一個通行權。 不可分割業權份數2025 ：在新加坡，樓宇樓齡逾10 不可分割業權份數 年並取得80%業權人同意便符合資格申請集體出售業權；在台北，舊樓重建樓齡門檻通常為30 年。
不可分割業權份數: 不可分割業權份數(undivided shares)
申請人確實已有屋宇署的批准，進行有關的工程，但法官認為屋宇署的批准並不豁免申請人身為大廈業主，不須依照大廈公契向大廈管理人申請准許的責任，屋宇署的批准亦不等同大廈管理人執行公契時的批准。 法團於2002年7月7日與顧問公司簽訂顧問合約，包括須呈交勘察報告書、講解勘察結果、講解必須的工程項目和預算、預備招標文件和工程合約、監督工程、進度、驗收，以及提供保固期的服務等。 合約訂明，顧問費用不包括支付部門和公共事業公司收費、圖則、文件影印費用，但沒有訂明影印費用的價錢。 根據經修改的申索陳述書，顧問公司追討包括A4文件4,993張(每張5元)共24,965元；A3文件14張(每張30元)共420元；VCD兩隻共1,000元，顧問公司以額外工時及行政費作為準則，決定以上項目的收費。 法官認為顧問公司是可以在未與法團達成協議或共識的情況下，提出他期望的收費作為準則，但法官不接納顧問公司所指上述項目的收費是合理的影印費用。 法官認為以1元去計算A4及以2元去計算A3文件的影印費較為合理，故法團應支付顧問公司的影印費是5,021元，加上法團尚未支付顧問合約費用的餘額13,500元，合共18,521元。
大廈公契是因應大廈本身的情況而訂立的私人合約，由於大廈有其各自的公契，不同大廈的公契所訂明的業主責任及權利亦有所不同。 香港的多層大廈業權分佈，是以「不可分割份數」（undivided shares）計算的。 業主除擁有其單位獨佔使用權外，同時亦擁有該地段的公共部份權益，只是他不可將其部份權益分割出售，所以業主實際擁有的，只是不可分割份數。 例如管理費和維修費的攤分，又或者在業主大會中的投票權比例等，也是以這個方式按不可分割業權份數去決議事項的。 不論該單位易手多少次，後來的業主作為所有權繼承人，都必須遵守公契的要求，所以業主應預早取得公契副本，方能知悉自己的權利、權益和責任。
不可分割業權份數: 大廈公契限制多，業主無得反對？
最後，答辯人在最後一天結案陳詞聆訊之後，在未經審裁處批准下，單獨向審裁處提交多次書面陳詞。 審裁處認為這是極其不公平的行為，在結案陳詞聆訊當天，審裁處向答辯人確認是否有任何陳詞未完成，當時答辯人確認所有陳詞已經提出，並沒有補充。 在聆訊之後，再以書面方式多次單獨向審裁處提出書面陳詞，並不合理，所以審裁處在收到有關書面陳詞，已清楚向答辯人表示有關在結案陳詞聆訊之後，單方向審裁處提出的書面陳詞並不會作考慮。 經審訊後，法官在2017年3月10日發下判案書，宣布因出席委員人數不足，913會議無效，在同一會議上通過的所有議決也屬無效。
