以非正式統計，這兩年離港移民人數達二十多三十萬人，香港家庭人數中位數為2.7，即市場多了十萬個供應左右，若照以往的「剛性需求」一年3.5萬個單位來計算，不計新盤供應也要消化3年。 當然，置業者的心態、息口、經濟、政策等這些因素不易量化，但以最保守估計，今輪跌浪最少持續3年多。 現時大摩預計，中港將於明年第二季通關，將帶動明年零售銷售上升9%，但仍較2018年水平低21%，而零售租金增幅則會滯後。 寫字樓方面，基於空置率高企及供應充裕，開關的利好效應相對緩慢及逐步，而且環球經濟衰退及在家工作也累及寫字樓需求。 我覺得內地經濟政策是非常靈活的，經政策調整及基礎投資，經濟會穩定下來。
一般而言，每個屋苑對景觀的要求都不同，較多屋苑的海景會較山景或內園景貴、內園景又會比街景可取。 不過，海景也分很多類，例如是否永久開揚海景、還是罅海景，這些都會影響物業的價值。 根據官方數字，今年以來，整體樓價下跌了15%，但近期在新聞不時看到「某業主劈價兩、三成」。
香港樓市預測: 香港樓市2022｜樓價料最快4月築底：下半年樓市絕對有機大翻身｜潮樓特區
騁馳地產代理行業三十載，憑實績由物業代理逐步晉升至管理層，一直緊貼樓市脈搏，對香港地產市場瞭如指掌，更融會豐富實戰經驗，歷年來為無數的家庭完成置業夢，其專欄及樓市分析遍佈全港各大傳媒，不斷為有意置業的人士，提供獨到觀點。 值得留意的是，當被問及「哪個外在因素最影響置業決定」時，有29%受訪者表示最為憂慮「疫情發展」，在一眾選擇中佔比最高；至於選擇「經濟前景」的受訪人士亦有22%，排名第２；再之後最影響置業的因素分別為「未來房屋供應」，佔約13%。 【香港樓市2022】最近疫情嚴峻，限聚令一再收緊，百業難捱，整體樓市交投亦持續停滯。
香港的樓市一直被指「剛需」，但從實際的數字可見，隨著流出人口增加、出生率下降，可見日後港人對於樓市的整體需求會下降，因此驅使樓價上升的重要因素「需求」已經在減少。 至於誠哥另一經典之作，又要數返2017年11月以天價402億元易手嘅中環中心，平均成交呎價約3.3萬元。 當日有唔少人都話如果自行拆售，每呎可以5萬元賣出，即係暗示誠哥賣得太平，益咗一班接貨炒家及內地投資者。 今年全幢酒店的成交總額按年上升198%，因為投資者注視酒店可改裝作出租住宅的發展潛力，憧憬其較高的利潤及出租率。
香港樓市預測: 香港下半年樓市預測
再者，美國國債高，如果加一厘息，20多萬億美債就要多加2千多億美金的利息，我覺得美國依然會在加息上出口術，加息步伐或較慢。 如果美國加息，香港有機會加得比上次1/8厘多一點，但對樓市的影響未必會很大。 因此綜合以上因素可以預期，香港樓市應該只會持平，上落未必大，加上響應中央政府「住房不炒」的大方向，相信香港樓市不會如過往十年般「愈升愈有」。 當然如果單位以自住為目標，最重要是衡量個人付擔能力，但如果以投資為目標，則要考慮清楚入市時機。 在2022年主導香港樓市的關鍵是美國快加息，而雖然加息步伐可能減慢，但加息周期未完，而且就業市場相對強，這對通脹構成壓力，所以加息仍是影響今年香港樓市關鍵因素。
樓市發展跟股市都是難以預測，而自住物業由於有實際用途，因而跟本不用陷入迷思之中，只要財務能力許可及工作相對穩定，看中合心意的不妨出擊，而且正是在負面情緒高漲時才可以容易壓價，壓到一、兩成就足以抵銷可能的大部份潛在跌幅。 祥益地產數據分析部主管林佳武表示，2月份香港樓價雖錄得跌幅，但以分區和分類數據看，港九新界的B類單位(431呎以上至752呎)是錄得0.6%至2.5%不等的按月升幅。 數據反映整體樓價調整的同時，亦是有板塊獲購買力承接向上，預料這個板塊樓價繼續受惠「波叔」PLAN 香港樓市預測2025 按揭放寬。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，2月份差估署樓價指數反映農曆新年傳統淡季市況，當時亦正是第五波疫情醞釀期，成交低迷，香港樓市亦應聲下跌。 三月份為香港疫情高峰期，收緊社交措施，物業市場及經濟活動幾近停頓，陳永傑料下月公布的3月份樓價指數會進一步下調。
香港樓市預測: 香港樓市2022｜祥益：租金跑贏大市令樓價最終獲支持
此外，該AI模型還能幫助早期發現和監測山火、森林砍伐和珊瑚礁惡化等生態問題。 香港樓市預測2025 政策制定者和政府機構也可以利用這項技術，在資源分配、環境法規和災害規劃方面作出更明智的決策。 例如，環境科學家可以利用它來預測氣候變化的影響，提高災難應對能力，制定長期的土地管理和保護計畫。 首先，大家要留意那50名專家，大多數是同新樓有關，地產商可以控制出貨，新樓上升並不出奇，但二手樓是有一定的風險。
- 陳栢緯表示，天文台未來會發展衛星雷達等技術協助預報工作，亦會以人工智能技術預測颱風路徑等，正申請撥款，提到內地已實時使用人工智能預測颱風，天文台正試用，認為具有發展潛力。
- 展望下半年一、二手私宅合計買賣登記量可望反彈追落後，料錄得3.30萬宗，當中一大動力是由一手新盤追落後所帶起，二手亦有不俗升幅。
- 反而一手市場相對活躍，最近兩、三個月各發展商加快推盤，當中不乏大型新盤開價貼市，銷情理想，反應本港樓市剛需依然。
- 高盛表示，假設收入沒有上升，樓價跌兩成，剛性需求的買家才能重要負擔能力，而若用歷史平均淨租金收益率為基準，只有樓價跌35%及40%，投資者才會重返市場，所以樓價跌30%的可能性較高。
- 以目前樓市來說，親海駅II的確吸引，不過誠哥低於市價平賣從來不是好兆頭，睇返過去半年，燈年就發現誠哥劈價沽貨行動，暫時仲未有停止過。
香港樓市上半年走勢先低後回升，但仍未收復之前失地，展望下半年香港樓市，又是怎樣一番景象？ 利嘉閣地產最新研究報告中，作深入的剖析，並對香港樓市作出6個預言。 如疫情在未來數周內受控，有信心樓價及成交量在第二季稍後時間會開始回升，今年一般住宅樓及豪宅仍有望升3-5%。 隨著政府放寬按揭乘數，800-1,200 萬中小型住宅單位樓價表現較好，1,200-1,920萬的中大型單位市場也會受惠但成交相對較少。 第一季樓盤推出不多，供不應求下，或會造成一個小陽春，其後將會陸續有多個一手樓盤推出，屆時有機會帶動樓價上升。 倘若港大房地產指數實現了商品化，最為直接的影響是投資者無須直接持有實體物業就可以獲得房價上漲帶來的收益，同時也為廣大投資者們提供了新的風險對沖手段，尤其目前房地產市場不景氣，也能增強房地產資產的交易流動性。
香港樓市預測: 半年3個盤大劈價 接長實貨要小心 誠哥再次神預測？｜樓市燈神
作者簡介：陳海潮是利嘉閣地產研究部主管，專職樓市數據分析，緊貼市況撰寫研究報告。 陳氏經常接受電視、電台及報章雜誌等媒體訪問，並亦在多個網上專欄分享樓市走勢。 自1981年成立以來，利嘉閣地產除主營代理業務外，亦精闢分析樓市動向，為大眾提供最新最快的地產權威資訊。
香港樓市預測: 香港樓市2022｜轉買為租推高租金
大摩偏好負債比率低及高息的發展商股，調高新地 （00016） 評級至「增持」，並列為首選，因新地是息口見頂及住宅樓市見底的最佳代替品（proxy），該行同時偏好長實 （01113） 及嘉里 （00683）
香港樓市預測: 二手樓價創56周最大升幅 惟短暫亢奮過後 2021年香港樓市料再跌 有一類物業最傷
中原相信樓市最壞時刻將過去，如果政府適時減辣，樓價有望於今年首季觸底，預料全年樓價於谷底反彈15%；美聯也預測全年樓價及交投勢有望同步回暖，將出現先穩後升的「U形走勢」，全年樓價或升約10%。 香港樓市預測2025 談及本港樓價走勢，我們通常都會引用差估署的最新樓價指數，因為指數按照土地註冊處登記的官方數據而定，較能反映實際情況，但缺點是差估署編制的樓價指數通常滯後約一個月，因為它是以來自土地註冊處登記的住宅樓宇買賣合約來編製。 一般二手市場住宅成交而言，買賣雙方在簽署臨時買賣合約後14日，就會交「大訂」及簽署正式買賣合約。 完成後，買方律師便可在土地註冊處登記，因此樓價指數反映的成交價最少也滯後兩星期。 另一香港樓市指標，「美聯樓價指數」最新報166.45點，連跌5星期，本年迄今累跌3.01%，與去年紀錄高位相比則跌約6.1%。 美聯物業表示，隨著樓價回落，加上第5波疫情有緩和跡象，本港確診人數由高位回落，連同新按保效應下，購買力釋放，帶動二手交投顯著上升。
香港樓市預測: 香港樓市2022｜租金穩中微跌
部分老牌屋苑的業主很早買入單位或者父母剩落，甚至已經供斷，就算現在跌極都跟當年買入價有段大距離，可能不看好未來樓市，可能是趕著移居，故不介意割價求售。 這類屋苑戶數多，中產佔比較大，移居需求自然較多，放盤量大，依去年的情況，供應比需求大得多，市場競爭大，落價不狠都幾難甩手，一出現大減價成交，「喂，樓上平過你喎」，一間比一間平，便形成骨牌效應。 至於未來一個重要變數是內地人供需，在封關前市場對於內地人對港樓影響已分為兩派，一派認為辣招後影響已大降，需求由本地剛需主導，另一方認為是推動樓價重要動力。 相信有不少地產代理都憧憬兩地通關後，會吸引內地客戶來港買樓。
香港樓市預測: 香港股市上半年無轉機
為了解市民最新置業取向，美聯物業聯同經絡按揭轉介於上月底進行網上問卷調查。 2021年施政報告已公布北部都會區的發展計劃，仲量聯行香港主席曾煥平表示，該行估計該區將需要發展額外4億平方呎的住宅總樓面面積，以配合政府要在區内額外容納154萬人口的計劃。 此地區將成為發展商及投資者的關注焦點，以抓緊市場發展機會及增長潛力。 【香港樓市2022】每月一度的官方樓價指數又再公布，第五波疫情的影響在2月份的樓價指數中有較明顯的反映。
香港樓市預測: 樓市下跌是好事 勿再質疑賤賣地
此外，雖然供求關係對樓價影響不大，但當前碰上利率上升及家庭收入停滯，封關及移民潮令本港家庭數目出現25年來最大跌幅，放大了樓價下行的不利因素。 香港樓市預測 以前外界都指摘炒家左右樓市，其實真正能夠影響樓市的是港府和地產商。 關於樓價是上升還是下跌，上星期專家們的評論仍然一半一半，這星期恐怕都變成一面倒預期下跌了，所以說地產商才是真正有影響力。 雖然這個「深水炸彈」轟冧樓市，但卻是真誠地反映目前的市況，也給予其他地產商在下半年的新盤訂價，起了一個指標性的作用。 現時一手現樓貨尾仍多達17,000伙，加上已批預售未推售單位仍有超過12,000伙，即市場上可即時推售的單位近3萬伙。 總體來說，未來3至4年有10.5萬個住宅新盤潛在供應，現今年代不可以囤積居奇，減價促銷恐怕是唯一出路。
香港樓市預測: 香港樓市看淡？ 繼207億元巨款交易告吹 長實低價推新樓盤 創市區七年新低
另一方面，碧霞老師解釋地運其實有交接期，03/04年是由「七運」轉到「八運」；來到23/24年，便是由「八運」轉到「九運」。 20年前貝沙灣，或者九龍站附近的物業的呎價為4,000元至5,000元一呎，由於「八運」代表「西南面見水」，有利當區樓價上揚的緣固，該地樓價有升幅。 他又預期，人民幣弱勢很可能將維持一段時間，全球經濟隨之繼續放緩，雖然人民幣短期內的超跌可能會引發技術性修復，但「資產價格的最終調整已近在咫尺」。 今年以來，樓價連跌兩個月，已累跌接近3%，倘3月份再跌1.5%至2%，則預料首季樓價將累跌約4.5%至近5%，完全蒸發了去年全年3.6%的升幅。 利嘉閣地產董事陳大偉指出，2021年底新冠肺炎衍生Omicron變種病毒，並於2022年一月在本港社區爆發，無源頭個案不斷增加，當局再度實施限聚令及關閉處所，打擊整體市場氣氛，新盤煞停銷售，二手亦隨之轉靜。
香港樓市預測: 分析評論
另一負面因素是美息持續趨升，6月16日美國聯儲局宣布最新一次加息3/4厘，且預期7月及往後續會透過加息手段抗衡通脹，幸好的是本港銀行並未見跟隨，本地暫時仍可維持超低息水平一段時間。 展望下半年一、二手私宅合計買賣登記量可望反彈追落後，料錄得3.30萬宗，當中一大動力是由一手新盤追落後所帶起，二手亦有不俗升幅。 不過，對於投資物業，既然非必需，就無需在跌市中出手買，除非是出現大折讓或將來有可能自用才考慮。 特別是投資非住宅物業，依目前香港經濟來看要出租並不容易，所以決定前要有較長時間不能出租的心理準備，自己或合作伙伴大家有財務實力支撑才好買。 除了加息，今次樓市下跌還伴隨移民潮、中港經濟下滑、地緣政治緊張等不利因素。 就像以往中英談判、金融風暴、沙士等，每個時代都有驚濤駭浪，對樓價的影響歷時也不一，以前的信心危機，來得快也去得快，今次會否亦然，仍然是未知之數，始終世界和香港也變了不少。
另外，上半年十大活躍屋苑買賣登記量暫錄得1,752宗，較去年下半年的2,044宗減少14%，當中日出康城持續表現最佳，蟬聯最熱賣屋苑，上半年買賣登記暫錄333宗，惟較去年下半年的375宗暫少11%。 由2020年下半年的74.6%，一直回落至今年上半年度的66.3%(期間合共累跌了8.3個百分點)，創下12個「半年度」(即6年)以來的新低(見附錄圖五)，反映市況不就下，平均賺幅亦見萎縮。 利嘉閣地產最總結上半年一、二手私宅市場料共錄近2.26萬宗買賣登記，涉及登記總金額料達2,295億元，量值按半年齊挫三成。 投資銀行大摩就預料，今年本港樓價則會受惠於息口見頂及中港開關，預期樓價會於2023年第二季見底，全年上升5%。 事實上，本港樓市升勢已維持十多年，由2003年沙士開始，斷斷續續，直至2018年。
紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮今日（2日）出席107動力主辦的智圓雅聚時表示，雖然近期樓市及股市表現欠佳，但仍有入市機會，並且不排除政府會逐步放寬樓市辣招，若一旦成事，樓市將會反彈。 陳栢緯表示，天文台未來會發展衛星雷達等技術協助預報工作，亦會以人工智能技術預測颱風路徑等，正申請撥款，提到內地已實時使用人工智能預測颱風，天文台正試用，認為具有發展潛力。 天文台台長陳栢緯今（5日）在電台節目中表示，預計今年平均氣溫會進有紀錄以來前10名高溫，又指受到全球暖化等影響，颱風路徑及強度更難預測，較強颱風比例也會增強。 不過最終結果就係近年商廈市場價格大幅插水，空置率不斷創歷史新高，而且中環中心近兩年只係錄得1宗二手成交，呎價更不足3萬元，反映今時今日想搵個商廈買家極其困難，證明誠哥賣走中環中心絕對明智，同時都印證咗做誠哥對手都「冇運行」。
香港樓市預測: 香港樓市2022｜沙田第一城及太古城抗跌力較強
估計在下半年的日子，將會有更多捱唔住的店舖結業，到時通街吉舖屍橫遍野，情況將會越來越衰。 該行指，樓價跌是因為1個月香港同業拆息(HIBOR)在美國加息及收水下急升，香港銀行於9月正式上調最優惠利率(Prime rate)，而且美國在明年3月前預期會再加1.5厘。 高盛表示，假設收入沒有上升，樓價跌兩成，剛性需求的買家才能重要負擔能力，而若用歷史平均淨租金收益率為基準，只有樓價跌35%及40%，投資者才會重返市場，所以樓價跌30%的可能性較高。
依單刁成交價高達207.66億元，坡佬買家足足被殺訂20.76億元，成為咗歷來殺訂金額最大宗個案。 至於長實主席（1113）李澤鉅亦都喺業績報告中，形容親海駅II定價係一個吸引價格，相信可以帶動銷情。 結果顯示，多達74.5%受訪者認為，未來6個月樓價將下跌，遠較2021年10月同類調查錄得的40%大幅高出34.5個百分點，並創出逾２年新高，數字僅次於2020年初，新冠疫情剛爆發時錄得的82.8%。 在股票市場中，面對應否入市，沽貨時機等問題，他們都可以把握機會立即作決定；相反，眼神較弱，雙眼無神的人可能較優柔寡斷，莫講話投資股票，甚至強積金供那一類基金都要思考半天，這類人便不太適合投資。 香港樓市近日呈現跌勢，唐碧霞認為有自住需要的話，其實什麼時候都可以入市。
香港樓市預測: 影響樓價的因素
報告指，與上年樓價高峰期相比，部分樓盤的價格已累5%至10%。 專家料疫情高峰約在9月出現，戴德梁行預期，樓價於今年9至10月將會觸底，並在第四季轉趨平穩，全年樓價整體下調幅度約5%至8%。 香港樓價近月呈現跌勢，反映二手樓價走勢的CCL最新跌至171.27點，創下自2019年2月以來新低。 2月份跌幅進一步擴大，主要反映了1月中旬至2月上旬，疫情持續轉趨嚴峻，加上農曆新年淡月影響，買家紛紛暫緩入市，部分心急放售的業主唯有擴大減幅就範。 廖氏稱，目前本港銀行體系結餘尚處較高水平，相信接近年底前本地息口上調空間不大，而即使未來本地銀行加息，預期幅度及速度均有限，即使加息1至2厘，本港息口仍屬偏低，是市場可承受範圍，故不見得未來半年至一年內，息口會成為樓市的大障礙。
萊坊也指，由於現時實際按息已超過3厘，對市場購買力已開始構成一定影響，預期2023年香港一般住宅樓價將下跌5至10%。 不過，物業顧問仲量聯行就認為，內地通關雖有助帶動樓市，但資金未必會即時流入， 對樓市復蘇未必即時見效，若果政府不撤辣，今年樓價可能再跌一成。 所謂水漲船高，就算是條件優質的單位，也要好市道配合，才能賣到較好價錢，否則也容易被買家壓價。 影響樓市的宏觀因素包括加息減息、經濟好壞、辣招政策等，這些可能才是決定樓價高低的關鍵的因素。 租金按年升4.48%，跑贏同期1.6%的通脹率和按年深度調整超過2成的股市。 樓價按年微調0.7%下，租金升幅相對樓價高出5.2百分點，亦初步反映現階段租金步伐較樓價行先一步，從而鞏固了租金回報(目前細單位回報率是2.4%)。
老實說，不是咁多人負擔得起，除了買樓的人減少之外，亦有一些人，例如去了英國的人，他們安定之後就會賣掉香港樓，需求減少，供應增加，樓價是有下跌風險。 陳栢緯表示，受到全球暖化及厄爾尼諾現象，預計今年氣溫比正常偏暖，平均氣溫會進前10名，又指極端天氣將更頻繁發生，正構思加強極端氣溫、局部地區大雨及颱風等的訊息提示。 香港樓市預測 2022年香港樓市的確是艱難的一年，賣樓的，賣不到好價錢，甚至乏人問津；買樓的，驚未跌完不敢出手，等到中港兩地通關在即，外面又吹風樓價即將止跌回升，正心急再無平嘢執，蘇州過後無艇搭。 近期最大鑊就有新加坡公司華瑞資本，佢地買唔成半山波老道豪宅21 BORRETT 香港樓市預測2025 ROAD，撻訂收場！
【香港樓市2021】第四波新冠肺炎疫情來襲，香港經濟再受衝擊，惟對樓市暫未構成新一波影響。 反映整體二手樓價的中原城市領先指數CCL最新報177.75點，按周升1.26%，升幅為56周最大。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出樓價短暫亢奮，但不代表樓價轉勢向上。 而仲量聯行香港主席主管曾煥平對香港樓市2021年展望，料中小型住宅資本價格將下跌最多5%，有一類物業的資本價格更料會下調5%至10%。 美聯布少明在1月19日在媒體表示今年樓價可能會有「小V彈」，主因是香港有大量資金流金，尤其12月、1月有多個中概股來港上市，所以市場上的資金其實非常充裕。
香港樓市預測: 香港住宅市場指標 – 變化%
洪灝指出，中國經濟周期領先於全球，在很大程度上具有強周期的性質。 人民幣作為一個市場風險指標，一直對全球經濟和市場風險異常敏感，在疫情期間，其匯率預示風險的能力更勝金銅比。 至於在「財爺Plan」放寬按保下，一些介乎800萬至1,500萬元左右的中價樓，或新界區一些大單位也會較受市場追捧。
香港樓市預測: 香港樓市2022｜下半年平均每月達2,000宗一手成交
新界西CCL_Mass報149.98點，按周跌0.93%，連跌3周共1.85%，指數創24周新低，重返今年2月時水平。 此外，他教路揀股時要考慮三大問題，其一要公司賺錢，不能單信「概念」；第二是公司要派息、但不能以股代息，並舉例指滙控（005）近年也取消以股代息；第三是公司會否回購，即使回購金額不多，在心理上也有利好作用。 他又補充，還要考慮公司是否有壞賬及其債務水平，因為目前利息高，所以負債越高越危險。 不少評論指，華瑞寧願蝕掉逾20億巨款都要「褪軚」，或反映不看好樓市前景。 有分析指，長實「劈價」賣樓是看淡後市，並重提新加坡的華瑞資本（Sino Suisse Capital Pte.）上月中不惜賠上交易金額一成也放棄半山波老道21號多個單位，亦是看淡後市的表現。
