第二個途徑就是買家親臨到拍賣行參與銀主盤拍賣會，然後再親自出價。 當成功成交銀主盤，拍賣行亦會向你抽取拍賣代理費和佣金。 當業主斷供按揭2至3期後，銀行或財務公司可申請收回物業，再做估價，再將物業拍賣，以貼近市價出售。 若以「公開出售」形式出售物業，銀行一般會委托地產代理處理有關出售事宜，出售價格會參考市價為基準。
什麼是銀主盤 一個銀主盤通常不會同時出現在超過一家拍賣行上，而只會由一行獨家處理。 例如底價是 450萬，而銀主的目標價是500萬，如果最終拍賣金額是470萬，銀主當然可以接受出價，但如果不合心水價錢的話也可以流標處理。 這是由銀行決定，一般是45日成交，有別於一般二手樓成交期是由買賣雙方協議。 買家買入該單位後會被視為非自用住宅物業申請按揭，如果本身沒有按揭負擔者，按揭成數只有五成 ; 相反，按揭成數只有四成。 最近將軍澳區南部接連有3個屋苑共4伙單位淪為銀主盤，涉及物業價值共1.6億元。
銀主盤流程: 買入銀主盤流程
銀主盤主要因經濟環境及就業市場轉差、失業率上升、拖欠比率上升、負資產個案增加以及資不抵債的程度加劇而形成。 而原則上，銀行審批銀主盤按揭與一般住宅按揭沒有很大分別，同樣銀行會根據物業估值及買家還款能力等因素評估可批出按揭成數。 銀主盤流程2025 銀主盤樓價雖然比市價有折讓，但需要查清楚物業的財務情況，例如上手業主是否已還清債務，物業住址是否屬於財務機構登記的地址，以免買入後仍被財務公司滋擾。 惟「正資產」業主在週轉不靈時，還可變賣物業以支欠款；可負資產業主如資不抵債，出售物業也未能「貨銀兩訖」，那物業就有較大機會淪為「銀主貨」，加入拍賣行列。 亦有因為樓價出現下行趨勢，物業成為負資產，而業主認為樓價仍會繼續下跌，覺得繼續供樓並不划算而主動放棄供樓，物業亦因而淪為「銀主盤」。
- 近期二手市場交投回落，而向來受用家追捧的藍籌屋苑亦氣氛淡靜，美孚新邨6月暫錄僅4宗成交，最新屋苑一個銀主盤拍賣，開價低市價三成放售。
- 銀主盤是絕對可以做按揭的，甚至是高成數按揭都沒問題。
- 如果是經地產代理賣的話，銀主盤通常都會在該物業地區的地產舖「上架」，例如銀主盤位處荃灣，你就可以去荃灣地產舖留意一下。
- 當業主向銀行貸款購買一個單位，其後無力供款，銀行便可根據按揭條款和《物業轉易及財產條例》規定，向法庭申請拍賣該單位，以拍賣所得償還貸款。
根據金管局的規定，如果這些財務公司提供不符合金管局要求相關的按揭貸款，銀行便須停止與這些財務公司的信貸關係。 買家要留意在拍賣場上，很多時會遇到不同類型的物業，其中一類常見的就是「半契樓」，即是一些原本屬分權共享的物業，因其中一方把自己的份數賣走，而出現「半契樓」的情況。 而且還需要了解單位背景，例如，如果買家成功購入單位後，是否有鎖匙可以進駐? 銀主盤流程 銀主盤流程 顧名思義，「銀主盤」就是被銀行沒收的物業，背後跟業主放棄供樓有關。 部份人因為經濟環境轉變，自身出現財政問題，無能力償還按揭貸款。
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其次要留意解釘也需要時間，故此在未買入物業前，最好先跟賣方銀行或財務機構洽談成交期可否拉長，惟一般並都不容易，因銀主盤的賣方債權人通常都急於轉手。 銀主盤流程 如業主因財務困難，無力繼續還款，導致斷供，銀行或其他債權人便有權收回物業，然後再放售或拍賣，這些物業就被稱為銀主盤。 一個銀主盤通常不會同時出現在超過一家拍賣行上，而只會由一行獨家處理。
若拍賣行以低於估價出售銀主盤，須有合理理由，並要向法院解釋。 造成業主「供唔起樓」的原因包括因為經濟轉差所造成失業或減薪，又或者業主早年借發展商二按以高成數按揭買入物業惟未能轉按至銀行，以及業主自身出現財政問而斷供等等。 原業主供款出現問題或停供，銀行有權和法庭申請收樓，亦有權變賣物業。 拍賣行一般都會登報紙廣告及舉辦開放日，有興趣的準買家可以實地視察物業，認為合適便參與拍賣。 銀主盤申請按揭的方式與一般二手物業無異，銀行絕不會因為物業曾經「被斷供」，就對下一手業主較手緊，只會純粹從新業主的首期資金、選擇的按揭計劃、以及供款能力去批出按揭。 如果單位並非有特殊狀況，例如遺失樓契、僭建等等，並不會較一般二手物業難承造按揭。
銀主盤流程: 購買銀主盤有額外費用？
單位被銀主接管前，原業主一度以1,050萬元將單位在市場放售，最新由銀主以約875萬元售出，較最初叫價低近17%，實用面積呎價約15,459元。 喺金融風暴前，一般進行銀主盤拍賣後，已經可以抵償欠債。 但喺金融風暴後，好多物業都係負資產，往往銀主盤拍賣後，都未可以抵償欠款，令銀行唔願意出售銀主盤，造成唔少呆帳。 銀行將銀主盤放在拍賣行時，預先會設定一個底價，其實買家未必需要跟足銀行的開價，賣家只需要提出合理的價錢便可。 當沒有收到其他投標，而叫價又合理，買家都有機會以低價成交銀主盤。
銀主盤流程: 按揭專區
只要本身供款滿一年、還款紀錄良好，且屬於受疫情影響的行業，如零售、餐飲、酒店、旅遊等，供款人士可在六個月或十二個月只需向銀行繳付利息，而無需償還本金。 若按揭貸款涉及按保申請，只要獲借貸銀行及按保公司批准，也可以受惠到相關措施。 「公開出售」： 銀行大多會委托地產代理處理有關手續，售價會參考市價為基準。 「公開拍賣」：拍賣行會開出低價(明標形式)，如果買家每次叫價是全場最高，又獲銀主接受的話，拍賣行通常會與買家簽正式必買必賣合約，買家再交大訂金。
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準買家需要留意的事情，其實跟一般二手買賣物業一樣，就是物業契約是否齊全。 倘若銀主盤的契約並不完整，或者業權糾纏不清，就會有機會影響按揭批核了。 敘造銀主盤按揭跟坊間二手物業買賣無疑，銀行一樣會照為物業做估價，買家必須提交入息證明和通過壓力測試等就可以上會，程序跟一般申請按揭一樣。 只要該銀主盤不是凶宅，並不會如凶宅按揭般難以上會，或銀行不願承造按揭，所以不用擔心。 事實上，購買銀主盤的程序並不困難，準買家可上網到地產網站或直接找地產代理查詢市場放盤，亦可到拍賣網瀏覽放盤詳情。
銀主盤流程: 什麼是銀主盤: 業主放盤
物業估價較按揭金額高時，若業主週轉不靈時，重可以變賣物業以支欠款；如果「資不抵債」，出售物業亦未能「貨銀兩訖」，物業就有較大機會成為「銀主貨」，加入拍賣行列。 如果業主在供款期間無力還款時，銀行就會循法律途徑，向法庭申請破產令，沒收物業，並將物業於市場上放售或拍賣，以填補債務。 即使業主擁有負資產物業，只要準時還款，物業並不會淪為法拍屋。 銀行會根據抵押條款，以及相關民事法律規定，向法庭申請沒收物業後所出售的物業。 有些銀主盤不是交吉出售，單位略為陳舊，建議買家預留裝修開支。 加上管理費和水電費也可能欠交多日，買家最好先到土地註冊處了解單位所列明的欠款，以便預算金錢，另一方面，不必擔心會承擔了舊業主的個人債務。
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另一方面，在銀行收回物業時，會為物業進行估價，而在將其出售時，也會以貼近巿價開售。 但很多時候，銀主盤的成交價，都有可能會比巿價平10至20%，只是要注意的是，通常這些單位，質素可能會比較參差。 銀主盤流程 什麼是銀主盤 故此，有興趣要購買銀主盤的朋友們，最好自己也懂裝修行情，也需要預留款項作裝修之用。 銀主盤流程 以金管局公布數字來看，未償還按揭貸款的「拖欠比率」升幅達一倍，但整體數字拖欠金額不算高企。 截至2020年6月止，貸款額拖欠三個月以上的比率為0.04%；而拖欠六個月以上則為0.02%。 以整體未償還貸款額15,149億元，拖欠三個月以上的貸款額為6.05億元，而六個月以上則為3億元。
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另一方面，由於銀行會對單位質素，例如樓齡、坐向及裝修等作出細心評估，所以並非只要是銀主盤，就必定會低於市價。 如早前烏溪沙就有一個連天台村屋銀主盤放售，單位面積700平方呎，連700平方呎天台。 購買銀主盤之前，我們建議買家必先做足全面的資料搜集，了解清楚單位的明細。
銀主盤流程: 樓市資訊 香港置業
拍賣行推出拍賣類近「半契樓」的銀主盤時，作為準買家要有不能承造按揭的心理準備外，最好還要了解單位背景，包括現時仍持有業權的業主，跟放售人的關係? 因為上述因素，對購入業權後能否游說另一業權持有人，日後購入其份額以統一業權、又或者進駐該單位均有一定影響。 如果物業多輪招標均無人出價，銀行或委託拍賣行拍賣物業。 銀主盤流程 銀主盤流程 拍賣行會於拍賣當日委託幾間測量師行進行物業估價，再以估值中位數作為當日拍賣的底價。
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普遍物業淪為銀主盤主要是業主斷供所致，因此在物業拍賣時可能已欠交多月的管理費、差餉以及地租等，而被「釘契」。 如果，銀主盤只是因為相關欠款而被釘契，其實問題並不難解決，只要買入物業後繳交相關欠款便能「解釘」，如果價錢夠吸引，這些物業往往是投資者的首選。 如銀主盤的債權人是銀行，則毋須太擔心會是無契樓，因樓契已存放在銀行，否則買家最好先委託律師樓查閱目標單位的樓契，確認樓契齊全及物業的業權。 銀主盤流程2025 另外，在購買前要對物業查冊，確認物業沒有因拖欠管理費、維修費等而被釘契。 賣樓後所得的款項，即使未能償還原業主的所有按揭貸款，債權人也只能向前業主追討，不會影響新買家。 不過原業主可能有按揭以外的借貸，其他債權人或會上門騷擾新買家。
目前銀行網上估值約426萬元，即成交價較市價低約11％。 美聯物業陳少鴻表示，新盤熱銷令二手受壓，部分銀主盤需擴闊議價空間，沙田翠華花園銀主盤低市價近11%成交，單位位於翠華花園C座中層6室，實用面積約280方呎，屬兩房設計。 據悉，單位屬銀主盤，早前以450萬元放售，獲上車客議價75萬元，以375萬元承接，實用呎價約13,393元。 如果單位純粹因原業主欠債而淪為銀主盤，新買家買入後一般都可以正常申請按揭。
見到報紙成日講銀主盤低市價出售，就以為銀主盤一定平？ 其實作為銀主盤的銀主，拍賣物業是幫助業主賣出理想的價錢還債，賣出前會為物業做合理估價，因此認為買銀主盤就等同於執平貨是一個錯誤的想法。 有些銀行會在物業淪為銀主盤一刻估價；也有一些銀行在拍賣開始前才進行估價，視乎不同銀行而定。 假如銀行在物業淪為銀主盤後馬上估價，但其後市況突然急升，買家在拍賣場上便有機會因此執平貨了。 正因為「資不抵債」放棄供樓而出現「銀主盤」，很多時「負資產」也會跟「銀主盤」扯上關係，但實情「負資產」卻不一定等於「銀主盤」。 因為只要業主繼續承擔供樓責任，銀行不會貿貿然因物業變「負資產」而追收差額，業主不會因此被迫斷供而淪為「銀主盤」。
銀主盤流程: 什麼是銀主盤: 樓市動向
買家要注意的是，銀主盤的成交期一般大約只有一個月，要完成解釘並同時申請8成或9成高成數按揭，時間上較為緊湊。 如成交前按揭未批，賣方很大機會都會殺訂收場，未必願意延遲成交。 你可以出一個價加小訂支票送去銀行(小訂要冒業權不清的險), 但佢地多數唔會即時答你, 因為佢地都要去估價. 未到價就有些銀行會還個價, 有些就只會說未到價(經紀最不喜歡這種不知價的盤–是為有難度). 如果銀行還價而買家不追價, 那經紀就會拿著個價去賣(所以經紀有個實價, 而銀行一般一個月內不會去重新估價的).
銀主盤流程: 什麼是銀主盤: 買入財仔盤前，要做甚麼準備？
如果拍賣行以低於估價賣樓，是需要向法院解釋為何未能以估價成交。 事實上，近年銀主盤拍賣往往也傾向以高於估價成交，成交價能還清業主貸款外，業主還有錢落袋，所以銀主盤等於業主要破產收場，這個說法未必一定成立。 如買家有興趣，可經代理「入標」，將出價寫入標書，再場遞交至銀行。 一般這種出售方式會有招標期，銀行會在截標後售予出價最高的買家。 入標時，代理通常會要求買家同時付臨訂（約出價的3%-5%），以防買家中標後反悔。 很多業主都要透過按揭經銀行借款買樓，但萬一有業主出現財政困難，例如經濟轉差導致失業或減薪，無法繼續還款而斷供。
所有有意買入銀主盤的買家，可以搵地產代理以心宜價格向銀行入標即可，而入標會以「暗標」形式進行，即銀行不會公開其他報價。 假設銀主盤開價$600萬，而最高入標價為$550萬，若銀行最後願意接受$550萬成交，買家便可以低於市場買入該物業。 另一個情況是銀主盤被釘契，釘契可以從查冊中得知，如果釘契與賣家個人有關，比如賣家有第二三四按，或有私人訴訟在身，這些都不會影響按揭。 但如因拖欠管理費、差餉等而令物業被打釘，銀主盤合約中會列明賣方不會負責這些費用，而買家需要支付相關費用解釘後，才可向銀行申請按揭。
銀主盤流程: 藍籌屋苑｜美孚銀主盤 實用642方呎開價438萬 低估價30% 呎價6822元
如業主未能贖回貸款，銀行作為放貸人，會入稟法院提告，法院沒收抵押物業，再由銀行委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以填補債務。 業主如未能按時償還按揭貸款，放貸人或會發出 Call Loan 要求，意即銀行決定收回貸款，不再為借款人放貸，業主須於指定期限內清退尾數。 美國通脹強勁，聯儲局重啟加息周期，近月加息步伐變快，本港拆息亦急速上升，我們會為大家追蹤最新的H按、P按息率，以及現金回贈情況。 因為銀主準備的買賣合約設立了很多條款去保障銀主利益，通常銀主不會負擔物業的負債，例如欠交的管理費，利息及法律費用，買方需要支付欠款。 同時不保證物業業權完整，不負責還原單位內的非法改建，以及要求買家負責銀主的律師費。
不少銀主盤成交價都與市價接近，而且很多時相近的售價在二手市場有不少其他選擇，所以要考慮清楚銀主盤是否最佳選擇。 購買銀主盤與購買一般二手物業與無異，最最需要留意的，反而是在購買物業前，必須要安排「睇樓」，視察單位內的狀況。 坊間一般會說，當經濟下行，負資產增加便會銀主盤數目便會增加。 銀主盤流程 不過負資產只是單位的估值狀況，與是否斷供沒有直接關係。 造成銀主盤的原因說到底是斷供，當社會上的業主供款能力普遍下降，就會有較多銀主盤，甚至是半新樓銀主盤出現。 其一是銀主盤的樓契不齊，如果物業是無契或半契，銀行不會承造按揭。
