必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。 彩禾苑，2021年5月31日至 7月29日出售，合共806伙，全部沽清，2021年7月9日至2022年2月7日於土地註冊處登記按揭，790伙已由各大銀行承造按揭。 裕泰苑，2019年2月至5月揀樓，合共1226伙，全部沽清，2020年12月24日至2022年2月21日於土地註冊處登記按揭，1108伙已由各大銀行承造按揭。 屏欣苑，2016年7月至12月揀樓，合共2409伙，全部沽清，2018年11月6日至12月20日於土地註冊處登記按揭，2293伙已由各大銀行承造按揭。 信用卡循環特快批核 | 信用卡循環低息超優惠 | 信用卡循環現金周轉信用卡循環，利息特低，特快信用卡循環，極速回覆。
- 由於提供「二按」的機構，權益較一按銀行為次，「二按」的風險因此較高，相對而言，其利率亦會較一按為高。
- 由於地產和中介源源不斷派貨給他們，在熟能生巧下，他們對於如何幫客「砌case」甚至直接上approver 到交涉代客「夾批」都駕輕就熟。
- 65%按揭的按揭保險費比率是貸款額的2.47%，假如成功取得6折，只是1.48%。
- 借款人又不需支付相當於一半樓價的按揭利息，可說極為有利。
- 另一方面，亦會推出一按由銀行承造，而二按由財務機構承造的二按計劃，向買家提供高成數按揭。
- 這樣超卓的紀錄，歸功於宏亞按證的信貸批核及風險管理的嚴緊程序，以及自創業以來應用於負資產轉按計劃的信貸審批模型。
不過，樓花期內其實是不能轉按的，要待成為現樓後才可以轉按。 另一方面，許多時由於律師樓會等入伙紙、公契等等文件齊備才會一次性的把整個項目的文件進行登記及轉契，所以一般預算收樓後一個多月時間，才能夠正式在土地註冊紀錄上成為「現樓」並進行轉按。 宏亞按揭風險2025 就以早前一個新盤的繳款期及按揭計劃來說，發展商提供了首3年2.5%的一按計劃，無論選擇240日即供或建期的客戶均可申請。 例如買家以600萬元購入單位，以發展商一按9成上會，借了540萬元，在兩年後收樓後欠款約515萬元，樓價升至700萬元，按揭欠款 / 樓價比率是73.5%，他到時便可以新制按揭保險轉按至傳統銀行。 由於繳付尾數時限的彈性及發展商提供額外成數按揭的關係，買家可按自己的財務計劃選擇合適的計劃。
宏亞按揭風險: 壓力測試所須月入 (假設加息兩厘)
當樓價超過600萬時，買家便不能申請按揭保險為樓花即供計劃申請高成數按揭，另一方面，亦有買家因未能通過銀行的「供款與入息比率」，所以發展商一按、二按都有一定的巿場。 有關個別樓盤的一按、二按計劃的預計利率及詳細條款等，都會列在樓書「價單」內。 購買一手新盤，除了可申請按揭保險以借取高成數按揭外，部份樓盤的發展商還會與財務機構合作推出一按、二按計劃供買家選擇。 提到二按的利率和供款年期，我地 28Mortgage 作爲專業的按揭轉介公司會建議業主若真的需要二按計劃借到高成數按揭置業，可以貨比三家，同時也參考最新按揭保險計劃。 業主不要在衝動下決定，歡迎先聯絡我地，直接點擊右下角的WhatsApp 按鈕，我們跟您做個詳細的分析后再決定也不遲畢竟買樓不像買菜，是要供幾十年的。
宏亞按證是一家建基香港、境外融資的金融機構，自開業以來，集團均於境外籌集資金。 此一操作，可以在提供貸款的同時，亦減少本地金融體系的風險。 多年來，宏亞按證都是以聯合貸款人（Co-Lender）方式與本地銀行共同推出按揭；借款人都是達到正規按揭高標準的授信要求、通過壓力測試、還款紀錄良好、自用為主的優質客戶。 不過，由於一按的貸款額較大，當計算一、二按的實際平均利率時會將二按的高息溝淡了，所以通常亦會比前述的全份一按為低。 筆者向多間銀行深入了解後，發現以上12個月內收樓的期限只是其中一個條件。
宏亞按揭風險: 申請人已有物業或擔保人有按揭在身下的DSR要求
由於一二按通常都會有「低息蜜月期」，所以在考慮一二按時亦可對蜜月期前後的息率各自考慮。 假如買家選擇的繳款方法會影響樓價折扣，亦可一拼考慮在內。 讀者可按以下例子，計算在選擇了發展商一、二按，於不同時期的按揭利率。
雖然政府放寬了按揭成數，令樓價1000萬或以下可以做8成按揭，但發展商二按仍然是有市場。 首先，1000萬以上樓價，如要借超過5成，仍然需要靠發展商二按。 其次，如想享受即供樓價優惠或因種種原因不想上建期，銀行便不能提供高成數按揭。 假設購買HK$800萬住宅物業，銀行又估足價，首置人士若循按揭保險途徑「上車」，購入已落成住宅物業，最多可按90%，即借HK$720萬，首期需HK$80萬。 如並非首置人士，在新政策下購買HK$800萬住宅物業，經按揭保險買樓，最多可借80％，即首期為HK$160萬。
宏亞按揭風險: 發展商一按
發展商二按由於有配額制，資金往往不足夠借貸給所有申請人，故批核較銀行嚴謹。 宏亞按揭風險 若想以新成數敍做9成按揭，同時選擇即供，以取得即供優惠，由於不能透過HKMC做按保，便只能借取發展商二按或一按。 宏亞按揭風險 金管局近年收緊按揭指引，直接壓抑需求：收緊按揭成數，不但減低投資者的槓桿，也要求買家在購置物業時，付出較多首期。 尤其是在未得銀行同意，借入了二按；如此人斷供「二按」，提供二按的機構，亦無從行使止贖權。
宏亞按揭風險: 二按知多D：二按意思是什麼? 物業二按風險有哪些?
如果最終真的超標，銀行有可能會要求他補差價，或在最壞的情況下找擔保人協助上會。 由於涉及按揭保險，所以擔保人也只能夠由谷友，或者幫谷友做借貸人的直系親屬、未婚夫妻或親戚才可以。 經營當舖者，對借款人的個人財務情況所知有限，除了收取較高的利息平衡風險外，業務的着眼點唯有在於抵押品的價值。 萬一當舖的朝奉(負責對抵押品估價)睇漏眼，又或抵押品價值因故下跌(例如金價波動)，的確可能在個別貸款出現損失。
宏亞按揭風險: 銀行加按息死線前 上車客如何「達陣」享低息？【星之谷專欄 – 香港01】
一筆過貸款 – 除了每月年金外，客戶還可選擇提取一筆過的貸款以應付特別情況，如全數償還物業之原有按揭、支付物業的主要維修及保養及 / 或醫療費用。 方案 比較簡單但又不容易達成的方法是先以現金支付車位金額 方式完成車位交易，然後才申請住宅單位轉按。 宏亞按揭風險2025 而full paid車位成交後，其實還有兩個方案可供選擇。 這種做法，車位的按揭計劃條款不會太好，供款期最高只有15年，而按揭利率亦會稍高。
宏亞按揭風險: 發展商按揭風險
譬如說，早前有新盤的一按可以提供70%按揭成數，而二按連同銀行一按可提供80%按揭成數。 以先買後賣形式換樓的業主，須在購入單位簽署轉易契(一般即是成交日前到律師樓辦理那一份)後12個月內出售原本唯一的住宅物業，才可以向稅局申請退稅。 宏亞按揭風險 由於稅局會要求申請人出示買、賣兩宗交易的合約，申請人務必保留有關文件。
宏亞按揭風險: 銀行完全不提供二按服務嗎？
如果本身跌入舊按保計劃，究竟應選擇「表1」或「表2」呢? 舉例，如果你本身購入的物業是600萬元，在傳統銀行承造的按揭成數本來就是60%，在這個基礎上，如果你希望借取多20%的按揭保險，你就會用「表1」來計算按揭保險費。 有意申請購買馬頭圍道首置項目單位的買家，如打算採用按揭保險，應檢視個人是否符合有關按揭保險安排的合資格準則，並預先就按揭貸款安排諮詢銀行。
宏亞按揭風險: 新樓買家不宜完全依賴「財務計劃作業備考」(下)
新世界提出捐出一幅新界西土地，希望政府提供補地價優惠，由發展商負責興建300伙，面積介乎300至500平方呎單位，初步定價大約270萬至495萬元。 首階段樓價50%須在成交時支付，可承造最高9成按揭，即首期可低至5%。 而餘下樓價50%，則可於成交後的10年內，一次過或分階段承造按揭支付。 《放債人條例》- 財務公司雖不受金管局監管，不過卻是要遵守《放債人條例》。 考慮上述影響按揭的因素，深入了解各計劃的申請資格，判斷自己能申請的按揭類型。
宏亞按揭風險: 最高按揭成數
客人會問：那麼我搵了direct 宏亞按揭風險 sales幫手後，應不應把我之前唔批的情況如實告訴他們？ 銀行有一個很巧妙的check and balance機制。 Sales是代表銀行銷售部，盡力為客人爭取批核和條款，目的是賺取佣金。
宏亞按揭風險: 《放債人條例》- 財務公司雖不受金管局監管，不過卻是要遵守《放債人條例》。在這《放債人條例》裏面主要有三方正規的機構規管：「牌照法庭」、「警方」及「放債人註冊辦事處」來維護法制。
樓價折扣與現金回贈對於貸款的影響，舉實例會較易明白。 宏亞按揭風險 拉長年期 – 假設低息蜜月期是三年，以2.5%按息，30年按揭計算，三年間大約清還了7%的本金，所以如重新拉長到30年，以同樣利率計，亦減少了7%的供款額，入息需求亦減少了7%。 發展商在開售時會在價單上為每個單位定下一個售價，又稱「面價」，然後根據購入日期、戶型、付款期，甚至買家背景等給予優惠。
宏亞按揭風險: 貸款機構看負資產
銀行會就每一個樓盤向提供按揭保險的機構查詢會否接受申請。 宏亞按揭風險 有些樓盤雖然兩者之間超過12個月亦接受申請；相反，有些樓盤少於12個月都不會接受申請。 買家如想申請按揭保險的話，務必要就個別樓盤在簽訂臨約前向各大銀行查詢，千萬不要以為600萬以下物業便一定可申請按揭保險。
所以如招標價高於1000萬，便不能做8成按揭，相反，銀行於計算貸款額時，會以扣減回贈後的樓價，計算按揭成數。 宏亞按揭風險 答：個別納米新樓按揭，銀行會實施貸款配額制，「爆額」後不再接新申請。 建議購買納米新樓前，先到銀行查詢能否敍做按揭，及有沒有配額制。 例子：2年前買新樓經發展商二按，樓價800萬，一按加二按合共640萬。 假設現在樓價升至1000萬，可以轉按到銀行甩二按，享受低息樓按。 原本1000萬可以借8成，即800萬，但由於不能套現，因此轉按只能借按揭餘款，即640萬。
宏亞按揭風險: 新盤準買家在考慮是否申請由發展商安排的新盤按揭時，除了參考新推出的「財務計劃作業備考」，也有不少地方需要留意。本周我們嘗試列出一些選用新盤非銀行按揭時的注意事項。
買家在無計可施之下，唯有向發展商轉用建築期付款(當然，發展商不一定同意轉繳款期的)。 宏亞按揭風險 由於不同繳款期的樓價折扣優惠不同，以該個樓盤來說，建築期繳款只有15%折扣，於是，合約樓價便是637.5萬，超過了舊制8成按揭的上限，到將來建築期上會時亦不能申請按揭保險了。 宏亞按揭風險 這種情況下，如買家仍然想順利成交的話只有以下幾個解決方案。 跟一按的審批比起來，跟財務公司申請的二按審批過程相對的寬鬆許多。 不過各個財務公司對二按申請所需的文件是取決于財務公司的要求，所以沒有像銀行般清楚列明。
宏亞按揭風險: 香港房屋協會（房協）「住宅發售計劃第二市場」
整個按揭申請，其實都是sales和approver的互相角力和周旋。 因此用direct sales幫你砌case和爭取批核是很重要。 申請按揭，最好搵銀行按揭專員，即俗稱direct sales。 由於地產和中介源源不斷派貨給他們，在熟能生巧下，他們對於如何幫客「砌case」甚至直接上approver 到交涉代客「夾批」都駕輕就熟。
就以這例子來說，如果買家預計自己有能力於3年內轉按，便應選擇發展商一按，相反，便應選擇發展商二按了。 同樣情況，假如上述600萬元樓花住宅的買家，想申請9成按，由於已超出了舊制按揭保險計劃的承保成數範圍，所以不能申請即供計劃上會。 另一方面，業主採用「建期」支付，並申請高成數按揭的話，雖然有大行最早可於6個月內開始申請，唯需要在入伙前3個月再一次補交文件再一次審批，比較費神，所以正常入伙前3個月內申請就可以一次過辦理。 但如果是6成按揭，毋須按揭保險，有些銀行接受入伙前180日內提早申請。 對買家來說，如果有幸獲得選購機會，不管壓測的安排如何，也應該參考過去入息中位數、通脹及利率走勢，評估一下十年後可能的按揭供款情況。
