而舊樓因抵押能力較低、租務回報好而在香港同樣稅金稅收下，舊單位有其優勢。 讀者人工不算高，但做運算及人生編排都做得好好，只要不一是大貪買入符合不來的單位，三十歲三間樓是可期的。 教育局周二（23日）公布措施，協助有需要的港生入境內地開學，包括提供電子化的申請表格，亦設立查詢中心，回應及跟進學生的查詢。 A：熊巿樓價回，租金一樣跌足5個月，月租萬5蚊樓下嘅細碼租盤比率升到近5成。
無他嘅，唔少業主寧平租莫賤賣，減租搶客益街坊，市區龍頭屋苑都劈，何況二三線盤？ 加上新盤入伙高峰期撞到正，將軍澳、東涌、元朗每區閒閒地幾千個租盤壓境，要租筍貨不妨就地尋寶。 工廈按揭 「石棺藏屍」案情峰迴路轉，當全城關注箇中內情，有人突破盲點—工廈都可以住人？ ﹗﹗近年工廈劏房成為另類慳租恩物，呢類打正Home Office旗號招租嘅單位有價有巿，聽聞有啲仲包裝成精品劏房，專攻後生無殼族，難怪呢期多咗客問。
工廈按揭: 投資活化工廈有什麼需要注意？
由於不少工廈在7、80年代落成，歷史悠久，買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費，例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等，大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。 實地考察當然少不了，周邊配套例如交通方便度、食店，甚至是所屬樓層多數是哪類業務進駐? 不少印刷廠、藥廠、食品工場都仍在經營，如果環境過於嘈雜、走廊滿佈雜物，分分鐘影響出租率和工廈估價。 工廈不一定設停車場，有停車場又不一定就腳，如果業務需要經常上落貨，租工業大廈睇樓時，就要留意樓下是否有設泊車位，方便搬貨。 工廈按揭 逆按揭目的是要幫助退休人士，有穩定現金流過退休生活，因此計劃只限年滿55歲或以上的長者申請，如果是未補地價的資助房屋業主，申請年齡更提高至60歲。 如果買家為公司老闆，而且公司有營利，可以經中小企貸款借多4-5成（其餘3-4成用樓按，最多可做8成按揭。
- 最後，記得購入單位先找銀行估價，以免估價不足大失預算。
- A：熊巿樓價回，租金一樣跌足5個月，月租萬5蚊樓下嘅細碼租盤比率升到近5成。
- 另一方面，因為工廈所需繳付的首期較高，部分工廈新手會選擇合資投資，若用此方式，則可以公司名義購入物業，可以分清楚股權佔比，透明度較高。
- 綜合土地註冊處和市場資料發現，「iPlace」近日錄得不少微賺、平手，甚至微蝕的成交，表現跑輸其他「磚頭」。
- 買寫字樓的優點 買寫字樓讓你可以擁有自己的物業，並有以下優點： 長遠或成為升值資產 香港物業市場持續增長，寫字樓這顃工商盤亦有可能隨時間升值，有不少老闆視之為投資的一種。
如果你不時需要到市區與客戶會面，新界區則可能會較為不便，然而新畀的租金遠比港島和九龍為低。 沙田、荃灣、大埔等區都有大量的辦公空間，由工業大廈單位到甲級商廈都有。 如你的公司想以低價買入或承租更大空間，新界會是理想地點。 為辦公空間訂立預算 預算多少視乎業務財政狀況而定，無論租還是買以及所選地區。 如公司財務已趨穩定，可按照估計的利潤和銷售額，預留一個安全預算以應付租用甚至購買辦公室，並記得把必須繳付的間接費用列入預算內。 無論買定租都各有優缺點，謹記不應讓辦公室成為公司的財政負擔，同時亦預計到公司未來幾年的發展，從而選擇最適合的方案。
工廈按揭: 工廈按揭成數高嗎？
部分年紀大、沒有工作或者已退休人士可能經過多年努力已經供完手上物業，但現階段又需要一筆資金作其他週轉或投資用途就需要用「資產」作按揭申請。 一般的「資產」包括現金、股票、債券、基金、物業，但需要存放於銀行超過三個月。 一般資產計算價值比較直接，直接取其面值或市值便可。 但如果希望用物業當做「資產」的話不但需要扣減尚未償還的按揭金額之外，有銀行更會將物業價值除以一半計算。
一般業主持有的住宅單位可以分為自住用途或者出租（投資）用途。 工廈按揭2025 自住用途的單位可以申請高成數按揭或使用新按保計劃（波數plan/林鄭plan）借最多90%按揭。 樓價1920萬內的自住物業可以借最多9成按揭，樓價1920萬以上的自住物業可以借最多5成按揭。
工廈按揭: 銀行樓宇按揭利率
銀行對於工商舖的估價較為嚴謹，會要求提供圖則及相片，有機會實地視察，並會考慮地段、人流、承租能力等因素。 但如果單位一直空置，業主放盤價又過度進取，銀行很大機會未能估足價。 如果遇上估價不足或想申請更多貸款，公司擁有人可考慮申請中小企貸款。
工廈按揭: 投資工廈注意事項2021
需要為一手物業申請高成數按揭的朋友只好選擇建築期付款。 換句話講，需要借9成按揭，只可以選擇800萬內的已落成物業。 想知道應該如何選擇即供計劃或建築期付款計劃可參考以下文章：【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊，兩種計劃如何影響按揭？ 值得留意的是，如果要申請按揭保險借高成數按揭提供按揭成數上限，所有申請人及擔保人都必須將物業用作自住用途，而且必須謹記放寬按揭保險限制只適用於現樓而不適用於樓花物業。 買一手樓人士只要記住要用新按保計劃就一定要使用建期plan。
工廈按揭: 個人預算
行業有發展，市場有週期；今年幣市進入熊市，是在市場狂熱之後的退潮，對於投資機會更需要理性。 而投資者當務之急要做的事，必然是如何在熊市中尋找生存方法。 在交易日前，買家須到律師樓簽署按揭契據及銀行要求的其他文件。 簽署各類文件時，買家記得用統一簽名格式，以免被銀行或律師要求重簽。 樓宇按揭是一種有抵押貸款，常見做法是申請人向會借貸機構申請按揭，以申請人借貸購買的樓宇作為抵押品。 換句話說，如果申請人未能如期清還貸款，借貸機構有權把抵押品沒收，簡稱Call Loan。
工廈按揭: 單位有否僭建
當中，私人甲級寫字樓市場屬重災區，空置率達11.8%差過大市，空置樓面更首度衝破「千萬大關」，高達1027.96萬方呎，創紀錄新高，按年暴增32.6%。 如果以鉛水事件為例，工廈以後不但不可以違例，甚至正當申請，都會是困難重重。 當然不是叫你即時轉工，然後加一倍人工，怎麼可能呢？ 很簡單，一個人月入2萬多，過唔到壓力測試，兩個人月入4萬多，就過到了！ 當你告訴銀行經理，收入不足過唔到壓力測試，經理第一時間就會建議你：「搵個擔保人啦！」這是最簡單的方法，只要找一個有貸款能力的親友幫手做擔保人就可以。
工廈按揭: 工廈投資你要知： 按揭成數、大廈配套、雙倍印花稅
早前因疫情影響，政府放寬成數上限由原先40%按揭調高至50%按揭。 買賣按揭 工廈按揭2025 – 銀行一般不會為轉按個案提供9成按揭，就算申請人想為價值600萬內的物業用舊按保計劃借高成數按揭套現，一般只能夠借8成。 正如剛剛上述所講，如果想買樓花而且選擇即供plan的話，買家不能夠選擇財爺最近宣佈的按揭保險放寬措施。
工廈按揭: 按揭成數 – 車位、工商物業
年期方面，銀行一般都可以用75減去計算的，樓齡不太舊的唐樓都可以借出20年按揭左右。 值得留意，如果買家屬於非本地收入而又想借高成數按揭的話，買家只需要在申請按揭的時候證明本身與香港有密切關係。 一般來講，最有效證明與香港有密切關係就是證明有直系親屬居住於香港。 工廈按揭 若想再提高香港按揭證券公司批核高成數按揭機會，可以考慮將直系親屬列為擔保人或借款人。
工廈按揭: 按揭專區
部分拆售工廈以共享空間為主題，租戶除辦公室外，亦能享用其他公共空間。 假設2014年再買物業，到時男友單名買，由於本身沒物業，借盡九成上會沒大問題。 逆按揭只限自住物業作為抵押，就算擁有多個物業的業主，亦只可以申請一次逆按揭。 理論上抵押物業是不可出租，唯借款人的物業已持有超過一年，並已聲明退休，或是因為接受長者或醫療護理服務而需遷出物業，借款人便可申請將抵押物業放租。 另一邊廂，如果買家購買的居屋由首次發售日期起計已經超過20年，不論你是綠表或是白表買家銀行有機會只會批出60%按揭，而買家不能購買按揭保險提高按揭成數。 不能樓換樓 – 9成按揭申請人不能夠未成交原先持有物業便向銀行同時申請第二層物業。
工廈按揭: 工廈按揭
知道銀行最高按揭成數就代表你會知道你需要幾多首期。 香港樓價貴，業主買樓時為減少首期支出，普遍都會申請按揭。 而為了令首置人士更容易上車，政府近年多次放寬首置自住按揭成數上限，金管局有清晰的按揭成數指引，在按保計劃擴大適用範圍下，供款入息比率和壓力測試的要求都有所改變。
另外，如果買入工廈單位時已經有按揭在身，按揭成數需要再扣減一成。 工廈按揭2025 了解物業管理質素及周邊環境：不論是買入單位自用還是放租，都要留意管理是否優良，例如後樓梯是否堆積垃圾引起消防隱患，車位是否夠用，是否需要購置車位等。 工商舖按揭的壓力測試與住宅相若，在供款與入息比率方面，每月供款不得高於每月入息50%，壓力測試方面，當利率增加3%，每月供款不得高於每月入息60%。 而工廈附近周邊配套 (例如交通)，合適承租的行業類型都很重要。 工商舖按揭的壓力測試與住宅相若，在供款與入息比率方面，如末持有其他按揭，每月供款不得高於每月入息50%，壓力測試方面，當利率增加3%，每月供款不得高於每月入息60%。
以上種種問題都只能夠用一句視乎情況而定，視乎物業種類及物業價值。 簡單講，如果想為價值400萬-1920萬物業承造最多八成或者九成高成數按揭，準買家就一定要確保物業是已落成物業或者是現樓。 另一邊廂，如果想用即供plan拿最抵優惠買樓花而又要借高成數按揭就要確保物業價值600萬或以下。 至於能否借盡九成按揭就要視乎物業價值是否在既定範圍之內。 留意地契及公契：工商舖的用途比住宅複雜，要知道單位內可以經營甚麼業務，必須查閱該地段的地契，而商戶需要遵守的大廈規矩，則可以參考大廈公契。 工商舖的用途比住宅複雜得多，要知道單位內可以經營甚麼業務，必須查閱地契，而商戶亦需要遵守的大廈規矩，需要參考大廈公契。
工商舖按揭的壓力測試與住宅物業相若，在供款與入息比率方面，如未持有其他按揭，每月供款不得高於每月入息50%，壓力測試方面，當利率增加3%，每月供款不得高於每月入息60%。 工商舖估價較住宅單位估價較為複雜，考慮因素包括人流、業務性質、單位大小等等。 不同測量公司對不同類型的工商舖估價都各有不同，如涉及大額投資，建議多找幾間估價作比較。 工商舖按揭還款期一般最長為20年，相對住宅物業的30年為短。
如果非本地收入佔總收入超過一半，而香港沒有直系親屬，按揭成數一律扣減一成。 舉例，本身一層價值400萬的物業可以借最多6成按揭，由於買家超過一半的收入非源自於香港，最終按揭成數將會被扣減一成，只能夠在銀行借5成按揭。 另外壓力測試亦會隨即受到影響，一律扣減一成，供款與入息比率要用40%/50%計算。 意思，在壓力測試前外債供款不能超過收入的40%，在壓力測試後每月外債供款不能超過收入的50%。
第一個情況就是將原先高成數按揭轉按至另一銀行的高成數按揭。 非套現的高成數按揭轉按一般都是由銀行A的高成數按揭個案轉按至用銀行B的高成數按揭。 申請轉按時沒有套現成分的話，1200萬物業可以借最多80%按揭。 另外，如果受薪人士或者打工仔每年有花紅（bonus）希望納入壓力測試計算收入借9成按揭是絕對可以的，不過前提是花紅收入需要連續兩年反映在稅單裡面。 工廈按揭2025 年紀不能超過50歲 （年紀較大申請人有機會被扣減成數）– 除非有充分理據或者將按揭年期縮減，按保公司一般不會為年紀較大人士提供高成數按揭，任職於嚴重受到疫情影響的行業申請者可能會被額外扣減成數。
工廈按揭屬非住宅項目，銀行對工廈的估價一般較保守，而且按現行規定，所有非住宅項目最高只可做4成按揭。 如果買家早已有其他投揭在身，最高按揭成數更會再扣減一成。 在住宅層面，如果買入出租物業，按揭成數需要下調一成。 但如果買入工商舖作出租之用，按揭成數依然維持在五成水平。 近年很多大業主會拆售工廈，以「劏房」形式出售，如果買家有意入市，最好揀選已完成分契程序的工廈。
早年曾有市民被經紀誤導，購入荃灣一間近300尺的工廈單位，售價為256萬元。 在繳付樓價首期後，才得悉該單位違反《建築物條例》，多間銀行未能承造工商舖按揭，結果被逼撻訂。 工廈按揭 另外，由於在工商舖按揭方面，政府沒有對物業價格設上限，所以就算舖價貴，例如成千萬，理論上也可借一半按揭。
工廈按揭: 「工商舖按揭」合作機構
新買家若想購買銀主盤，申請按揭步驟與一般住宅按揭無異。 首置人士即未持有任何物業人士，亦包括曾經置業轉手而未有任何物業按揭之人士。 於2019年新按揭制度實施後，首置人士可以經由額外的按揭保險費，豁免壓力測試，只需提供款入息證明，證明每個按揭供款，不佔月入的一半，即50％。 首次置業若購買800萬以下物業，按揭成數可達9成。 如果買家沒有按揭在身，工廈按揭成數上限為最多5成。
工廈按揭: 按揭成數 – 住宅
選擇按揭計劃時，應仔細計算自己的負擔能力，除了首期和每月供款金額外，也應計算其他開支，例如按揭行政費、律師費、保險費用、估價報告費用等。 要留意的是，如果買入一手活化工廈或劏房，銀行一般對這類物業較保守 ; 如果買入二手工廈劏房或活化工廈單位，市價比一手價下跌時，銀行估價就會再打折了。 不少企業收縮甚至結束業務，加上「在家工作」（Work From Home）愈益普遍，令寫字樓需求急降。 工廈按揭2025 據差餉物業估價署周五（26日）公布的《香港物業報告2021》初步統計數字，2020年本港整體私人寫字樓空置率按年激增2.5個百分點，高見11.5%，創2003年沙士後新高。 租舊式工廈尤是，最好升降機內和所屬樓層都設有閉路電視，而保安亦盡責，長期在岡位駐守，且有定時定刻巡樓。 經過活化重建的新型工廈，外觀似足商廈，有接待大堂、智能拍卡系統、穿梭巴士等酒店式管理。
相信是次撤銷非住宅物業從價印花稅後，可吸引更多用家以及… 記者查冊發現，其中一個涉事工廈中，有4個單位的交易已取消。 工廈按揭2025 不過，有律師指出，處理按揭是買家責任，故買家較難要求代理賠償損失。 其實，媒體報道中提及的「加息」或「減息」，多指銀行相繼調整作為「標準利率」的「最優惠利率」（Prime rate）。 如果大家購入單位，目的只是等待大發展商或大業主收購，以作活化工廈。
工廈按揭: 投資工廈需注意業權契約
在最新的 2022財政預算案，財政司司長陳茂波宣佈推出放寬按揭保險限制（新按保計劃/波叔plan），意思將按揭成數門檻進一步減低，比2019年特首林鄭月娥（林鄭plan）更為放寬。 工廈按揭2025 金管局因應不同樓價、物業、情況等而制定銀行最多可以為物業借出幾多錢，一般都會用一個百分比去計算。 換句話講，金管局有明文規定銀行最多可以為一份按揭申請借幾多錢，銀行可以借少過規定的上限，但不能借超過列明上限。
不過，若該有限公司屬於有盈利的營運公司，最多可借8成（5成樓按，3成中小企貸款）。 於海外工作人士申請按保，HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。 如果距離很遠， HKMC會質疑買入住宅自住的可信性。 若申請人說明買入住宅目的，是給予家人居住，HKMC亦會質疑為何業主不是家人。 一般而言，轉按最高可敍做6成按揭，如經按揭保險則最高可上8成。
