因此，在填寫「按揭年期」一欄中，應把橙色活動欄移至「20」而非「30」。 舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元；但若單位估價為500萬元，則銀行只會用此作基準批按揭，相當於貸款額只有450萬元。 所以在填寫「單位樓價」一欄，應該填上「5,000,000」，而非「6,000,000」。 早前股票投資失利，短期內急需現金補倉，原想以私人貸款解決。
- 例如，一旦借款人拖欠貸款，銀行行使止贖權，收回單位拍賣；會在一按銀行收回應收貸款本金、利息後，如有餘額，提供二按機構才可收回相關款項。
- 最後經多番周旋，發展商也願意作出和解，雙方各不追究，並向事主退回訂金，但就需要自己支付各自的律師費用。
- 另外，目前一按按揭成數僅5至6成，新盤買家若希望申請二按高達樓價25%，通過二按壓力測試的難度須再提高，一般而言，借款人的供款佔入息比率及壓力測試上限須扣減5個百分點。
- 但因擔保年期是由首次發售起計30年，若樓齡過高令擔保年期過短，部份銀行容許用60%按揭計；或訂立條款在期過後，需改用60%按揭計算。
因此，買家可多善用各大銀行的「網上估價」系統，跟自己心儀購入的單位作對照。 一般樓宇按揭的「利率」，可以分為「最優惠利率按揭」(P按)、或「拆息按揭」(H按)，買家需要在申請按揭時，按銀行提供的計劃作出選擇。 不過銀行在計算壓力測試時，多數會用P按來計算，故一般「按揭計算機」都以此作準則。 現時市場上的「P按」息率多為「2.5厘」，所以在「按揭利率」一欄中打出「2.5」 便可以。 「因為突然要支付「額外印花稅」，無論我本人、地產代理、我委託的律師樓、對方的律師也感到佷突然，因為大家也沒有預過有「額外印花稅」的出現。
二按: 「發展商一按」vs「銀行一按+發展商二按」有何分別？
因此，原業主跟財務公司簽的「按揭契」會被視為「買賣協議」一種，而需用簽定「按揭契」日期起計「取得」期限。 二按2025 根據稅務局對「額外印花稅」指引，「售賣人或轉讓人取得有關物業後，於36個月或以內轉售或轉讓該物業」就需要徵收「額外印花稅」。 指引列明，怎樣為之「取得」要視乎該份文件是否一份「可徵收印花稅的買賣協議」，會由該日起計算三年期。
如果有意借「按揭保險」的話，則1,000萬以下物業可做最高80%按揭，而800萬元以下則最高可以90%按揭。 以現時我們的例子，樓價「600萬元」，原本銀行只肯借60%，即360萬元，但因為我們選擇借「按揭保險」，所以最高才可多加借30%，變相可借取90%按揭。 按揭證券公司規定，只要固定受薪人士可申請90%按揭，當然還需要自住及首次置業才符合資格。 樓價1,000萬以下最高90%按揭(新按保)；400萬元以下最高可做90%按揭(舊按保)。 如果本身收入屬「月薪」的買家，固然會被視為獲取「固定收入」，其年終花紅也可計算在內，但就不能超過月薪三倍。
二按: 二按需注意 發展商按息變化
最重要是，這筆「按揭保費」，買家可以選擇一筆過找清、或加借在「按揭額」上分期繳付。 二按 由於你每月都會償還貸款，所以按揭貸款的利息會「息隨本減」，衍生出來的是當中每月的息本比例也有所不同。 因此，計算按揭借貸額、利息成本、每月供款等都是十分複雜的公式。 運用「按揭計算機」時，你必須知道自己希望購買物業樓價為多少。 二按2025 舉例，你希望購買的物業為「600萬元」，你只需要如下圖般，在「單位樓價」一欄中，輸入「6,000,000」便可以。 村屋業權較複雜，唐樓則因物業樓齡較高，故銀行取態會相當審慎。
- 本次招聘需求为2个岗位2人，分别为书法理论研究岗位1人，书法杂志编辑岗位1人。
- 以貸款額$2,360,000為例，還款期為72個月，實際年利率(APR)5.8%。
- 因此，簡單來說，一般業主跟銀行定「按揭契」並不會構成「買賣協議」，仍可按簽定「買賣合約」日期開始計算期限。
- 當年的五成($300萬)和今日的五成($450萬)相差了$150萬，若業主申請加按，銀行在沒有提高按揭成數的情況下可向業主借出第二筆貸款：$150萬，即第二筆按揭。
- 舉例，以600萬元的樓價，承造90%按揭，貸款金額為540萬元，以息率2.5厘計算，攤分30年作還款，如下圖般會顯示為每月供款額為「HK$ 21,336」。
本次招聘需求为2个岗位2人，分别为书法理论研究岗位1人，书法杂志编辑岗位1人。 二按 否则，人民网股份有限公司将采取包括但不限于网上公示、向有关部门举报、诉讼等一切合法手段，追究侵权者的法律责任。 除了二按，坊間更有三按、四按、甚至五按，這種一樓多按的做法原理也是一樣，繼續抵押以申請另一份按揭，但去到三按、四按已經不太流行。 同时，根据银行估价准则，新楼未入伙前，其估价必定以买入价为准；入伙后则可用市价作为估价参考，相对有弹性。 若业主于收楼前即申请转按，即使其楼盘市价高于买入价，银行估价仍会以买入价为准，意味无法提高贷款额，从而降低按揭成数。
二按: 問題6: 經濟下行及疫症打擊下，銀行會否收緊「按揭成數」?
發展商二按一般會提供首幾年低息甚至免息優惠，但優惠期一旦完結，又適逢市場利率高企，二按供款便會大幅增加，令人措手不及。 由財務公司提供的按揭貸款不受金管局規管，毋須跟從政府訂立的成數上限。 2019年施政報告實施後，按保涵蓋的樓價上限即時放寬。 對於過往曾經承造發展商二按的申請人而言，則可選擇將二按部分的按揭貸款轉按至銀行。
物業二按的貸款額將會受房屋的估價、房屋原有的貸款餘額、借款人的信用狀況等因素所影響。 客戶可獲享之利率將按其個人信貸狀況而定，最高實際年利率是47.90%，還款期一般為最短6個月至最長108個月。 Funki Finance Limited擁有對貸款審批之最終決定權。 以貸款額$2,360,000為例，還款期為72個月，實際年利率(APR)5.8%。 每月還款額為HK$38,678及總還款額為$2,784,800，總利息支出為HK$424,800，不包括任何手續費 。
二按: 問題4: 申請轉按的「按揭成數」，跟一般按揭申請有別嗎?
單計2018年落成新盤共有2,596宗一按高成數按揭。 這些業主在計算「額外印花稅」的期限，會否由「按揭契」開始計起，而不是由「買賣合約」開始計起呢? 律師表示，如果原業主透過財務公司承造按揭，之後賣樓，同樣地應由「臨時買賣合約日期」起計三年期，中間是否有做按揭，並不計算在內；只是當財務公司要以銀主盤的形式賣樓，則由財務公司的法定押記日期起計算。 每間財務公司對二按的審批準則各有不同，但一般相對一按都較為簡單和寬鬆，只要認為借款人還得起，又或承造按揭的物業有承接力，都可通過二按審批。 但財務公司也會按金管局要求，為買家進行供款佔入息一半、以及加息三厘的壓力測試。
二按: 計算器
160萬元，起首兩年利率為2.5厘，但由第三年起的息率為5厘。 二按 銀行在計算壓力測試時，會採用5厘利息作基準，並假設加息3厘，相當於8厘後，買家能否供得起。 在進行壓力測試前，二按起每月供款為7,178元(首2年)，但第三年後則為9,190元(3-25年)。 在進行壓力測試下，上調息口至八厘後，第三年的供款會增加至12,195元，供款佔入息不得多於60%下，每月需要有20,325元才可通過二按部份的壓力測試。
二按: 《放債人條例》- 財務公司雖不受金管局監管，不過卻是要遵守《放債人條例》。在這《放債人條例》裏面主要有三方正規的機構規管：「牌照法庭」、「警方」及「放債人註冊辦事處」來維護法制。
而二按，相對於整筆向非銀行機構的好處，是銀行低息一按佔比較重，就算二按優惠期後按息較高，平均下來，整個銀行一按＋財務二按的利率不會太高。 因彩務公司承受風險較商，二按一般的息率會較一按為高。 部份由發展商提供的「二按」計劃，一般也會採取較循序漸進的方式上調息率，例如起首兩年可接近跟「一按」息率，大致維持於2.5厘-2.75厘水平；但在第三年起後則會大上調息率至5厘-6厘。
二按: 「壓力測試」:
可是卻因爲借貸的金額大，要申請轉按是有一定的難度。 一聽到「二按」是經由「財務公司」四個字批出，因為「財務公司」往往令人聯想到「大耳窿」，難免令人多少有點介心。 但實際操作上，究竟買家選擇「二按」又會有什麼風險呢? 正因為上述因素，二按提供者多數是「財務公司」如果是由一手新盤提供的二按，則多由發展商旗下財務公司，或經發展商夥拍的財務公司來處理「二按」。
二按: 律師樓協助簽契
對沒有其他貸款負擔人士而言，在現行利率+3厘的情況下，供款不逾月入6成。 除非一按銀行同意，否則借款人不可以同一物業作為抵押，向其他貸款機構取得貸款（即「二按」）。 在過去，銀行批出一按後，銀行罕有定期向按揭借款人查問：「你有沒有借二按？」只要借款人定期還款，多數銀行並不會留意到借款人將單位作為抵押品，借入其他貸款。 二按2025 未得銀行同意，擅自抵押同一物業以取得二按是違約做法，銀行一旦發現物業有違約二按，寬則要求借款人提供另外的抵押、增加擔保人，或提高按揭利率，嚴則要借款人立即全數償還二按貸款。
二按: 申請二按有什麼好處？
至於房協的二手市場，包括白表(白居二)或綠表(第二市場)的單位，房協沒有作出擔保，一般來說只可以做最高60%按揭，除非屬於按揭證券公司指定的「住宅發售計劃」屋苑，則可以承造最高90%按揭。 在簽署「臨時買賣合約」前，需透過按揭保險計劃提供的預先批核服務查詢物業估值、以及是否符合按保申請資格。 同時需向銀行遞交「住宅發售計劃第二市場」附加文件，例如「購買資格證明書」副本及申請按保文件，同時銀行必須採用房協規定標準按揭契據文件。
二按: 二按轉會是指把按揭由銀行A 轉去銀行 B. 轉按的好處如下:
值得注意的是，如果業主採用的是按揭保險新制度，即「林鄭Plan」，是不可以進行加按的。 而選用按揭保險舊制的業主則不受此限，可以以「再融資按揭保險計劃」加按，最高可承造8成按揭，但物業價值不能高於$600萬。 視乎申請人而定，不過一般二按利息必定比銀行按揭利率高。 按揭層面上是較貴，但相比信用卡或私人貸款一定划算得多。
正因為針對一手新樓的「按揭保險」的申請較多制肘，故發展商也有提供一些付款優惠予買家吸引買家，但如提供的折扣額均會在合約中反映出來，銀行會用「合約價」來借貸，而非以「訂價」作為審批準則。 如果有一些優惠，如「現金回贈」是在成交後才批予買家，該筆回贈也會計算並作出扣減，因此實質的按揭成數可能較相像中少。 第一，在申請按揭保險時、提取貸款時及其後指定時間，均要簽署自住聲明及提供證明文件，未能符合自住要求，有可能會被要求清還全部按揭貸款。 第二，如果購多於一人購入單位，按揭證券公司也要求在物業成交後，單位必須為借款人、抵押人、擔保人的主要居所。 而擔保人亦只局限於借款人或抵押人的直系親屬或未婚夫婦。 第三，若申請按揭保險計劃時已擁有另一個住宅物業，也必須以書面形式說明物業目前及日後的佔用安排。
簽了坊間一些不良中介公司的按揭轉介表，險些連首期都輸掉，好在伽瑪幫忙，令我最終都成功上會，謝謝你們。
不過，如果買家只能承造五至六成按揭，意味他們需要自己準備四至五成首期才可以，鑑於樓價飛升，買家未必有足夠首期。 香港按揭證券公司就為銀行提供了「按揭保險」，變相銀行可在無須承擔額外風險下，為買家提供更高成數的按揭貸款。 二按 400萬元以下的物業，可以鈙造最高90%按揭、400萬至450萬元的物業則最高可承造80%至90%按揭，但貸款額上限鎖定為360萬元；450萬至600萬元下的物業，則最高可做80%按揭。 透過財務公司購入銀主盤前，也要查看有沒有「法庭頒令」。
如果你本身並不是首次置業買家、購入的為連租約物業、或已成為其他人的擔保人，「按揭成數」還會進一收緊。 不少業主買入新盤時，都會選用發展商按揭計劃，此類計劃幫助部份人可以較高按揭成數上車，亦可免除壓力測試，而且一般在頭數年按揭利率與市場上的按揭計劃相若，但經過蜜月期後（一般為3年）利率便會急升，按息往往提升至5厘以上。 部份買家在入市時未必有足夠財政能力，或年紀較高的買家，需尋找其他人作「擔保人」才能承造按揭。 二按2025 透過「擔保人」上會，銀行在審批按揭時會更嚴謹，所以跟持有「第二套房」一樣，其按揭成數會較正常收緊一成；但若「擔保人」本身沒有按揭在身，則可照正常程序審批而不須收緊一成。 如果你本身並非首置客，但也購入單位是作自住用途，則最高只可以申請80%按揭。 問題是，這種情況也很大機會被視為「非自用」看待，亦有機會不符合申請按揭保險的資格，投資物業的最高按揭成數只為50%。
二按: 壓力測試
個別情況諮詢，可以聯絡伽瑪的按揭顧問，我們會為客戶詳盡分析。 承諾二按或須經一按銀行審批，一按銀行計算壓力測試時，會採用「二按」的最高息部份，並上調三厘作為基準。 假如借款人唔清楚這條款而擅自借取二按，有機會被加息，甚至「Call Loan」。 而以同一個物業作為抵押品，取得另一份按揭的，便稱為「二按」。 而正式的第二按揭，不但要一按銀行同意；提供二按的貸款人，權益亦較一按銀行為次。 例如，一旦借款人拖欠貸款，銀行行使止贖權，收回單位拍賣；會在一按銀行收回應收貸款本金、利息後，如有餘額，提供二按機構才可收回相關款項。
二按: 成交前被稅務局追收「額外印花稅」
8.2借款人須就其未能於到期日支付或按照由貸款人根據第8.1條按電子記錄中指定的利率需求支付任何有關債務的利息，自有關債務到期或被要求付清之日起至實際支付日期止（不論在任何判決之前或之後）。 同樣地，由於房委會旗下的居屋以及綠置居均有政府作擔保，審批較寬鬆，綠表(第二市場)/ 綠置居買家最高可做95%按揭；白表(白居二)買家最高可做90%按揭。 但因擔保年期是由首次發售起計30年，若樓齡過高令擔保年期過短，部份銀行容許用60%按揭計；或訂立條款在期過後，需改用60%按揭計算。 但香港按揭證券公司指明，申請人必須以私人名義申請，物業須為香港住宅物業，且不接受樓花按揭申請，至於村屋可個別考慮，但祖、堂及有轉售限制的村屋均不考慮。 醫生、會計師、律師及按證保險公司接納的其他專業除外。
二按: 業主貸款
受聘人员享受国家规定的事业单位工作人员相关工资福利待遇。 二按 对身体条件的要求，主要根据招聘单位采用的体检标准，委托指定的体检机构认定。 二按2025 对思想政治素质和道德品质的要求，主要根据招聘单位采用的考察标准认定。
二按: 問題3: 「額外印花稅」一直由業主負責，為何要由陳先生負責?
通常原本的按揭在按揭契上已清楚列明，若出現斷供，銀行有權收回物業轉售，以贖回業主欠下的款項。 如果是二按的情況，二按方/財務公司並沒有權利收回物業，所以他們的權利相對較弱。 他們只能申請一個押記令（俗稱「釘契」），排隊領錢。 由於一按方的權益永遠會比二按﹑三按﹑四按大，因此財務公司便會收取較高的利息。 物業成交的前幾年發展商都會提供與銀行利率相近的優惠利率吸引客人，但優惠期過後的利率就會直線飆升，同時增加供款負擔。 所以如果想要利用「發展商二按」買樓，我們建議要相當清楚自己的財務狀況以及還款能力，避免在按揭蜜月期之後承受不了高息。
一般私樓並沒有特別限制，只要業權良好，也可按正常審批程序申請按揭，主要視乎申請人持有物業的身份、以及用途作準，即自住及有固定收入買家，視乎銀碼可申請最高90%按揭。 當然樓齡愈高私樓，其按揭年期會因此縮短，參考這篇文章有詳盡解釋。 部份人因沒有工作、或退休人士，他們希望用「資產」作按揭申請。 所謂「資產」會計算現金、股票價值，但需存放在銀行超過三個月；物業價值也計算，但只計算估值一半，及需扣減尚未清還按揭本金；部份銀行也接納海外物業，但就僅以買入價一半作準。
雖然上述「月入」的資料，你可以選擇不填寫，但銀行會批出相關貸款，很大程度還取決於你能否通過「壓力測試」。 根據金管局規定，借貸人的財政實力必須抵禦加息兩厘的「壓力測試」，意即在加息兩厘後，供款佔入息不得多於六成。 以剛才的例子為例，以2.5厘的基礎上加3厘，每月供款自然會上調，待輸入相關資料後，下圖便顯示月入有51,101元便可通過壓力測試。 Zero Free 能夠為業主提供一按、二按或同步二按的配對，私人住宅、居屋、村屋、舖位、車位的業主也適合申請。 Zero Free 會與不同的持牌銀行或財務機構合作，以申請人的利益作為出發點，為業主介紹最合適的樓宇按揭計劃。 除了使用發展商按揭外，使用按揭保險上車亦是非常普遍，能夠為800萬以下物業申請高達九成按揭。
資金有限卻又希望置樓，往往需要透過財務安排來借取「高成數按揭」。 有人會選擇向按揭證券公司申請「按揭保險」；但部份則會選擇申請「二按」。 特別是一手樓，近年發展商的付款辦法也傾向提供類近上會安排，背後又需否通過壓力測試呢? 究竟申請「二按」有什麼需要注意、以及背後會產生什麼風險? 我們希望透過一文解構「二按」原理，以及其申請程序。 二按 二按2025 二按2025 二按2025 雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出，但實情背後也有一些變數，未必可全部反映出來。
二按: 按揭優惠
由於二按對於好多人仍然相當陌生，為了協助各位加深對二按的認識，以作為資金周轉的方法，ROOTS想藉此機會一次過解答所有關於二按的疑問。 二按2025 「二按」的概念是在傳統銀行借取五至六成一按後，再向財務公司申請「高成數按揭」部份。 近年「二按」在部份新盤相當流行，發展商往往會夥拍財務公司、或由發展商旗下財務公司提供「二按」，為買家提供「一按」以外的高成數按揭部份。 「二按」的好處是審批上有可能（當然非絕對）會較「按揭保險」寬鬆，買家也不用繳付「按揭保費」，但缺點卻是「二按」息率會較高，未能跟「一按」息率看齊，變相供款會更高。 通常財物公司所提供的按揭利率，也就是二按利息比銀行更高，因此，不建議一按貸款與二按貸款都通過財物公司借貸。 2019 年的施政報告中，政府撤銷了首置者的壓力測試要求，首置者只需要符合入息要求。
