如果坊間一些能夠輸入利率的計算機，買家也需要自行作出調節。 即使申請人已經購入單位，成功申請按揭貸款，並且開始繳付貸款利息，申請人未入伙單位前，所繳交的貸款利息都不能獲得扣除，因為未入伙前單位仍不屬於自住地方，不符合申請居所貸款利息扣除條件。 常見的情況例如是買家購入預售物業，即是物業仍然在建築期間，但是已經需要開始繳交貸款利息，此情況將不符合扣稅要求。
- 例如，轉按批核後，有一半的貸款額是主要住所的按揭，而餘下的則用作套現，這種情況就會以供樓利息的一半做扣稅額。
- 所以在填寫「單位樓價」一欄，應該填上「5,000,000」，而非「6,000,000」。
- 傳統上，伊斯蘭教教義上禁止列明放貸人獲得固定回報或利息的借貸合同，因為會給放貸人帶來不勞而獲的收入，從而令借款人負上不公的責任。
- 計算機只根據輸入計算機的數字計算結果，而並無把任何其他在銀行貸款審批過程中納入考慮後，而可能會影響結果的因素計算在內，例如個人財務狀況和還款能力或按揭條款（如律師費、手續費、回贈等）。
- 通常新上會的業主是建議先使用20年扣稅期來減輕一些財務上的壓力。
- 換言之，即使未來10年樓價不升，選擇買樓而非租樓、10年後賣樓，每年計賺3.7%。
- 坊間部份「按揭計算機」可以協助計算二按部份，但壓力測試一環，還需手動對「息率」作出調節。
跟「居所利息貸款利息」不同，這裡沒有年期限制，而且沒有上限，扣減後作為入息一部份被政府評稅。 【Step 3】讀者按自己情況輸入以上資料後，Excel表會自動計算每年供款額、利息、還本、每年租值、預期通脤率、每年的內部回報率。 繼續假設2016至2026年是零通脹，若10年後賣樓，樓價仍是600萬元，扣除尚欠的按揭約240萬元（F21欄位），可套現359.9萬元（H21欄位）。
買樓利息計算: 物業樓價 VS 貸款額關係
答：據地監局資料，共有五類，包括直線還款計劃、暫免償還本金計劃、 漸進式還款計劃、彈性提早部分還款並再借計劃和每兩週還款計劃。 買樓利息計算 而報價中，銀行賺取的息口部份(Spread)，即近日常見的h+1.3% 中的1.3%也很可能會不同，或者只能採用最優惠利率計劃。 因為在所謂的「拆息按揭」H按，是以「H+某個百分比」計算，其中「H」是指銀行同業間的拆借水平，是會每天的資金而有所變動。 樓宇賣買律師費一般涉及3個項目，包括買賣合約、樓契及按揭契，律師費大多為數千元或以上，總金額會因物業成交價、樓齡、貸款額等因素而異。
- 兩者一二按供款相加，供款不得多於入息六成才可通過壓力測試。
- 歡迎使用以下樓宇按揭計算機快速計算每月供款及利息支出，找出最合您所需的按揭計劃。
- 林Sir今年4 月及5 月樓市低迷時，眼見房協啟德項目「煥然壹居」滯銷，慨嘆中簽者白白浪費揀樓機會。
- 業主/納稅人可以選擇連續使用20年的扣稅年期或是中斷式使用都可以，這方面是沒有任何强制性的限制條例。
現時很多網站上都設有「按揭計算機」，只要您了解供樓利息的基礎，您可以好好的用按揭計算機去計算和對比供樓利息。 一般上您只需要在網站上輸入物業價格、按揭成數、還款的基本資料就可以看到你需要支付的利息總額。 選擇這計劃可令整個按揭還款期縮短，並能達到節省整體利息支出。 星之谷按揭行政總裁莊錦輝指出，由於現時常見的銀行同業拆息計劃中利息(HIBOR plan)是以一個月HIBOR為基準，如客戶選用兩個星期供款，銀行可能會以兩星期HIBOR結算。 客戶可以每月償還固定金額，但需留意如果在罰息期內客戶提早還款，不論是全數或是部份按揭金額，都需要支付罰款，有機會得不償失。 估價是申請按揭的重要一環，估價不單影響新造按揭的準買家，同時亦對準備做轉按的業主有影響。
買樓利息計算: 買家與銀行可設立單一資產信託
在兩年內，客戶如作出部份、或全數提早還款都會有罰息，當罰息期完結後就不受此限。 但客戶亦要留意，銀行對於客戶提早還款有每筆最少金額的限制例如5萬元，及可能收取手續費，客戶除需要留意貸款授信函（Facility letter）內容外，亦要留意銀行的一般收費項目列表。 曹德明指，第二和第三類還款計劃最初償還本金較少，之後多一些，息口支出相對增加。 他舉例說，原先還款期20年，但現時還款期19年，息口支出會較多。
轉按套現：在物業升值下，把物業轉至另一間銀行，由這間銀行重新物業估價及承造按揭，批出貸款額增加，可提取額外款項，情況跟上述第三個原因相若，不贅。 供樓利息計算方法 供樓利息計算方法 平手轉按：借款人可以把原先未供完的貸款額轉移至另一間銀行，因另一間銀行可提供較吸引的利率優惠和現金回贈。 聯名業主則須填寫物業稅報稅表，以及各自選擇是否想以個人入息稅申報。 物業稅報稅表是按物業為單位發出，如三個人聯名購買一個物業，只須填報一張物業稅報稅表。 樓宇按揭貸款一般會採用實際年利率計算利息支出，按揭申請人可以較為放心。
買樓利息計算: 銀行按揭還款方法（3）漸進式還款計劃
據英國大型屋網Zoopla數據顯示，當地樓價在過去6個月內以全英國計，累跌1.3%，倫敦樓價於5月則按年走低0.2%。 評級機構穆迪預料，持續高企的通脹和最近貸款利率飆升，將引發英國樓市出現調整，樓價未來2年恐瀉一成，另預計英國經濟今年下半年進入衰退，並將會持續六個季度，而到明年年底，失業率將達到6%。 如果你擁有多於一個居住地方，你只可以就你主要居住地方申索扣除。
買樓利息計算: 按揭申請FAQ
買樓前，透過「按揭計算機」計算出供款負擔，可讓我們知道每月供款，並鎖定自己能負擔的物業來選購，也可防止購入超出自己能力負擔的物業。 由於你每月都會償還貸款，所以按揭貸款的利息會「息隨本減」，衍生出來的是當中每月的息本比例也有所不同。 因此，計算按揭借貸額、利息成本、每月供款等都是十分複雜的公式。 這名女子就是盲目跟風買房，300萬買房子卻要還貸款500萬，房子降價後連150萬都賣不掉，自己又得每個月還銀行利息，生活的壓力使她喘不過氣，可能工作一輩子也還不起，讓她選擇結束自己的生命。 數口精明的林Sir向來善用Excel，為投資項目計計數。 他早前教同學活用Excel，計算買樓及投資股票債券的回報，本欄將分兩期刊出，今期先談買樓點計數！
買樓利息計算: 按揭慳息方法（1）雖加息借盡按揭仍着數
買房人只要貸款買房，利息就會高得嚇人，有網友計算，房貸5%年利率、貸款20年、300萬貸款、利息300萬，貸款30年利息就是450萬。 假如利率上浮10%，差不多就是300萬買的房子，但貸款利息得還500萬，令人吃不消。 據了解，大陸房貸的利率太高，大部分的銀行貸款利息在5%左右，但歐美等國家房貸利息僅2%。
買樓利息計算: 按揭優惠
如欲查詢詳情及獲得更準確的評估，請致電樓按專線或提交網上查詢表格。 例如一層原本600萬元的物業，理應銀行批出的按揭成數為60%，但收入並不是來自香港的人，最高為50%。 因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 下一步，你便需要計算一下，你打算向銀行申請的借貸年期長短。 年期愈長，每月供款愈少，但最終所需要支付的利息也較多，但由於現在息口低企，故普遍買家也會借盡按揭年期上會。
買樓利息計算: 必須符合教義
根據金管局規定，借貸人的財政實力必須抵禦加息兩厘的「壓力測試」，意即在加息兩厘後，供款佔入息不得多於六成。 以剛才的例子為例，以2.5厘的基礎上加3厘，每月供款自然會上調，待輸入相關資料後，下圖便顯示月入有51,101元便可通過壓力測試。 買樓利息計算2025 很多時買樓，大家最想知道自己的負擔能力，以便籌備充足首期入市，但往往總覺得無從入手，不知怎樣去計算。
買樓利息計算: 按揭(供樓)每月還款表，亦即是每月供款
這計劃適合那些預算定期會有收入增加，並希望將整筆按揭貸款早日清還的人士。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，這種方法本金最初還得少，但稍後會償還多一些，利率相對會高一些。 借款人在整個還款期內，支付定期定額的供款，而在貸款攤還期間，每一定期供款的利息部分會逐漸減少，而本金部分會慢慢增加。
買樓利息計算: 個人預算
當然不是說你想借「90%」，銀行便會批出「90%」，背後主要視乎政策。 根據現時金管局的樓按措施，樓價少於1,000萬元的物業，銀行最高可以承造60%按揭；但1,000萬元以上的物業只可做50%按揭。 如果你本身並不是首次置業買家、購入的為連租約物業、或已成為其他人的擔保人，「按揭成數」還會進一收緊。 據了解，中國房貸的利率太高，大部分的銀行貸款利息在5%左右，但歐美等國家房貸利息僅2%。
買樓利息計算: 按揭計算機
直接影響估價的因素一般包括成交額、成交量、樓齡、物業質素和僭建及維修令(如有)。 特別是成交量偏低的物業如村屋、唐樓、單幢樓等，一般做價偏低。 由於部份買家未必有充足的首期，所以在銀行提供按揭外，買家還可透過加借「按揭保險」，去承造更高的按揭成數。 買樓利息計算2025 如果有意借「按揭保險」的話，則1,000萬以下物業可做最高80%按揭，而800萬元以下則最高可以90%按揭。
買樓利息計算: 銀行按揭還款方法（2）暫免償還本金計劃
現時市場上的「P按」息率多為「2.5厘」，所以在「按揭利率」一欄中打出「2.5」 買樓利息計算2025 便可以。 同樣地，部份人沒有固定入息、或已退休人士，但卻希望購買物業，他們向銀行申請按揭時，會以資產計算入息，但如果採用相關操作的買家，其購入的第一層物業，不論價值最高按揭成數為50%，而第二套房的按揭成數為40%。 舉例，現時《胡．說樓市》的「按揭計算機」，就採用了「P-2.5厘」相當於2.5厘作為計算，也是市場的上限。 雖然在選擇按揭計劃後，後半部份的百分比是不會變動，但P卻會隨市況變化，一旦美國進入加息或減息周期，而香港銀行跟加或跟減，在「按揭計算機」上也需要作出調節。
第二種是「另類」的租賃制度(leasing，Ijara)，一份讓買家由租到擁有物業的協議。 你可在有關課税年度的個別人士報税表（BIR60）內提出申索扣除。 你須填妥第8.1, 8.2及8.4部，如涉及物業再次按揭或第二次按揭貸款的利息支出，你還須填妥附錄的第 10 部分。
買樓利息計算: 按揭供款實例
如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，卻會收緊一成至40%。 因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「10,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「40」而非「50」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 由2017/18課税年度起，你可申請扣除居所貸款利息的年期由15個課税年度再延長至20個課税年度（無須為連續的年度），而扣除上限則維持每年100,000元。 有關的居所貸款利息須視為由各聯權共有人以人數按比例繳付，或視為由各分權共有人以所佔擁有權按比例繳付。 如果你是該住宅的聯權共有人或分權共有人，你可申請扣除指定比例的居所貸款利息款額。 你所繳付的居所貸款利息，可從應課薪俸税入息或個人入息課税入息總額中扣除。
一般「按揭計算機」，均假設買家只借取銀行按揭，部份會計算按揭保費，但實情很多購買一手樓的買家，也會採用發展商按揭。 發展商按揭，部份為全期均由發展商承按的一按按揭；但也有一部份為買家先向銀行申請五至六成一按，餘額兩至三成則向發展商申請二按。 買樓利息計算 「最優惠利率」按揭的P按，則以「P-某個百分比」計算，其中「P」指的最優惠利率，銀行會視乎美國加息或減息步伐，而作出調節，對小業主供樓的按揭息率也有影響。 舉例，如果買家選購了一層600萬元的物業，承造90%按揭，但申請人的年齡已達55歲，則在按揭年期最長為20年(75年-55年)，兩者取其短者，變相按揭年期為20年。 因此，在填寫「按揭年期」一欄中，應把橙色活動欄移至「20」而非「30」。 隨著香港開始跟隨美國加息，金管局公佈2022年9月23日起放寬按揭「壓力測試」要求，假定升幅要求由3厘減至2厘，最低入息要求現時計降低約1成，入巿門檻即時降低，對樓市起正面推動作用。
買樓利息計算: 壓力測試
林Sir今年4 月及5 月樓市低迷時，眼見房協啟德項目「煥然壹居」滯銷，慨嘆中簽者白白浪費揀樓機會。 遂以售價600萬元的兩房戶為例，在Excel的「買樓計數機」模擬供款情況。 「買樓計數機」假設了租住同類單位10年，將支出多少租金，而買樓自住10年才賣出的話，與10年所花租金比較，每年內部回報率（Internal Rate of Return,IRR）有多少。 林Sir假設單位售價為600萬元（C1欄位位），首期四成（D2欄位）即240萬元（C2欄位）。 在現時按揭息口2.25厘（H按更低）、供款25年計，樓價每1萬元需要供款43.61元（H4欄位），即每月供款15700元（C7欄位）。
買樓利息計算: 供樓利息計算方法: 採用「居所貸款利息扣稅」考慮因素:
一般來說，已婚人士及其配偶的應課薪俸税入息是以分開評税方式計算的。 若你和你配偶共同擁有該物業，你們可在報税表內申索各自的居所貸款利息扣除。 購買的車位須為擁有人自用，並與有關住宅位於相同的發展物業內，以及符合扣除居所貸款利息的其他準則。 納税人在申索購買車位的貸款利息時，亦須同時就該物業的居所貸款利息在同一課税年度作出申索。
買樓利息計算: 「按揭計算機」所需輸入數字
實情只要你懂得善用坊間銀行或財務公司提供的「按揭計算機」，你就可輕易準確計算出「每月供款」，及所需要的入息來通過「壓力測試」。 買樓利息計算2025 當然，也有一些資料是「按揭計算機」無法計算的，屆時就需要人手操作去作出評估。 我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作，在運用計算機前需預備的資料，以及有什麼地方需作人手操作，從而達至最精準的計算。
按累進稅稅階計算，以及稅務寬免，也要繳交97,660元稅項。 反觀將收租物業分拆出來報「物業稅」，需被政府徵收72,000元 (物業稅沒有稅務寬免)，而年薪500,000則計算「個人入息課稅」，需被政府徵稅24,560元，亦即交税96,560元。 買樓利息計算2025 舉例，如果你第一年供樓，銀行借貸息率為現時H按1.5厘，攤長30年還款期，每100萬元貸款額的利息則為14,416元。 美國通脹強勁，聯儲局重啟加息周期，近月加息步伐變快，本港拆息亦急速上升，我們會為大家追蹤最新的H按、P按息率，以及現金回贈情況。 所以在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。
買樓利息計算: 個人入息課税
在香港，業主自住的物業的供樓利息的扣稅年期為20個課稅年度及扣稅最高限額為每年10萬港元。 業主/納稅人可以選擇連續使用20年的扣稅年期或是中斷式使用都可以，這方面是沒有任何强制性的限制條例。 如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，會先收緊一成至40%。 很多時，銀行為利誘買家申請按揭貸款，會提供一定「現金回贈」給買家。 但由於金管局規定，現金回贈最高只能佔貸款額1%；但如果「現金回贈」超出1%，則需要在貸款額上扣減。 待輸入相關資料後，螢幕下方會顯示一些數字，當中有一個數字必須特別留意，就是圖表中「每月還款額」。
林Sir以IRR計算，每年回報率為3.7%（H22欄位）。 換言之，即使未來10年樓價不升，選擇買樓而非租樓、10年後賣樓，每年計賺3.7%。 供樓及打算置業人士要留意整體經濟表現及自身負擔能力，時刻作出風險管理。 一般「按揭計算機」也假設買家為自住客，購入的也為「交吉」單位，但如果購入的為「連租約物業」，由於銀行會假設買家作投資用途，故不理銀碼多寡，「按揭成數」一律收緊至五成。
買樓利息計算: 供樓利息計算方法: 利息扣除的年期
首先，善用高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link），節省最多一半的供樓利息開支。 即使拆息不斷上升，只要有存款於戶口內，即可獲得與按揭利率同等的利息收入，變相可抵銷部分按揭利息增加。 若以6月16日一個月HIBOR為0.58厘作為例子，對比去年同期的0.09厘，已升了0.49厘。
