但當然風險卻是物業落成後，貸款金額有機會因應物業估值變動要有調整。 以「擔保人」身份協助上會的物業，符合條件的申請人也可透過「按揭保險」申請最高90%按揭，但卻要繳付較高的保費而已。 香港按揭證券公司對「擔保人」的定義較銀行嚴謹，只接納借款人或抵押人的直系親屬、或未婚夫婦、或親戚，並不接受「朋友」作為「擔保人」。 當借貸人申請按揭，銀行作審批時，銀行會為申請人進行「壓力測試」，以瞭解申請人是否有足夠能力償還貸款。 壓力測試會先假設按揭利率為現行利率再加 3%，再計算出「供款與入息比率」。
- 如現時樓價升到1000萬，雖然新按揭政策下1000萬可以借9成，但轉按最多只可以做8成按揭，而且由於不能套現，轉按只能借按揭餘額，即640萬，不過，已足夠甩走發展商二按，轉按到新銀行。
- 如果選轉按，連同未供款項共360萬(按揭年期30年)，做P按2.5%息率，月供為14224元，做壓測加3%息下月入要求是34067元，最高回贈貸款額0.5%即18000元。
- 為按揭保險「甩保」除了發展商按揭，使用按揭保險上車亦非常普遍，能夠為1000萬以下物業申請高達九成按揭。
- 透過轉按，業主可以把聯名物業除名，其中一方便可以重新獲得首置身份，不需要付15%的印花稅。
- 選定心水計劃後，更會有專家與你跟進按揭申請的每一步。
- 如果只是將原有未供完的貸款部分，轉移至其他銀行，可以稱為「平手轉按」。
- 但香港按揭證券公司有規定，若希望申請「舊按保」的物業，其樓花期不可長於一年、以及必須受預售樓花同意方案規管的物業，也表示重建「舊契樓」並不符合條件。
金管局於2020年8月19日公佈，將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限，上調10個百分點，即車位和工商物業最多可借5成，如已有按揭在身須扣減一成。 車位方面，如與持有物業位處同一屋苑，部分銀行接受物業和車位一起做按揭，毋需合契，車位按揭可做足6成和30年。 一手房協資助房屋，可經按揭保險敍做高成數按揭，標準與私樓相同。 二手房協樓，如是指定房協計劃，亦可做9成，但批覈標準有所不同。 如想了解房協樓按揭成數、年期及利率可按此，亦可參考我們在《東方日報》的專欄文章。
轉按成數上限: 物業價值 600 萬元或以下
唯一一點要留意的是按揭證券公司有規定樓花期長達一年的一手樓花未必能夠使用就按保計劃。 在最新的 2022財政預算案，財政司司長陳茂波宣佈推出放寬按揭保險限制（新按保計劃/波叔plan），意思將按揭成數門檻進一步減低，比2019年特首林鄭月娥（林鄭plan）更為放寬。 業主在申請轉按的時候，新銀行一般會附送家居保險，甚至火險作為迎新優惠。 轉按成數上限 如果業主在舊銀行有保險計劃，是可以申請退保，從而獲得保費退還。 不過如果物業屬於新型屋苑，管理費可能已經包含火險，就未必能夠受惠於新銀行的優惠。
這個情況下，透過完全將物業轉按，借款人可利用新借入的 轉按成數上限2025 450 萬元來償還原有按揭餘額（即 300 轉按成數上限2025 萬元），多出的 150 萬元可以提取，套現成流動資金。 在轉按過程中涉及很多法律文件，以及手續需要處理，因此當中最大的費用便是僱用律師。 當客人簽好授權書予律師，對方就會向原先銀行取回樓契(通常21日內)。 如果是自置居所，例如綠置居，申請人要參閱房委會的銀行名單，選擇轉按的銀行，當與新銀行接洽後，就要連同1950元的行政費、置業資助貸款股遞交轉按申請書。 當申請人簽好轉按同意書副本，就交予新銀行簽署及簽新按揭契據，再向原先銀行提交轉按同意書，解除舊按揭。
轉按成數上限: 財務狀況 / 銀行審批條件有變
盤古初開的時候，銀行或者按揭世界都沒有所謂的按揭保險，只有每間銀行訂立願意借最多幾多按揭成數。 轉按成數上限 現今階段，在沒有按揭保險的情況下，樓價1000萬或以下的按揭申請只能夠批最多60%按揭，而貸款額上限為港幣500萬。 轉按成數上限2025 如果收入非源自於香港的話最高按揭成數只能夠是樓價的50%，而貸款額上限為港幣400萬。
答：如果客人想盡快完成整個過程，客人可以係申請按揭貸款時同步授權律師樓進行贖契。 轉按成數上限2025 由於贖契費時半個月至一個月不等，同步贖契可節省等候銀行審批的兩個星期。 答：轉按唯一費用為律師費，一般律師費由$5000-$8000不等，視乎律師樓而定。 而如果轉按時未過罰息期則有可能出現罰息情況，一般罰息期為2年，以當時銀行按揭貸款信作準。 按揭保險公司列明如業主在兩年內 「甩按保」，可退回25%保費；三年內「甩」，便可退回15%。 如樓市大升，在三年內經按保上會的業主，可將按揭成數轉按至6成，可成功甩按保，並退回15％按揭保險費。
轉按成數上限: 【轉按攻略2023】賺盡銀行回贈 加按套現 按揭成數上限 計劃比較
如果物業為現樓，則可按正常程序作出審批，自住及有固定收入人士，視乎銀碼最高可做到90%按揭，但若物業本身屬於樓花物業，則視乎物業何時落成，才能看可否申請90%按揭。 一般私樓並沒有特別限制，只要業權良好，也可按正常審批程序申請按揭，主要視乎申請人持有物業的身份、以及用途作準，即自住及有固定收入買家，視乎銀碼可申請最高90%按揭。 當然樓齡愈高私樓，其按揭年期會因此縮短，參考這篇文章有詳盡解釋。 轉按成數上限2025 ML戶口的高息存款設上限，一般為按揭貸款額的50%，只有少數銀行將高息存款上限設為按揭總額60%。
轉按成數上限: 香港文匯網
簡單而言，綠表及白表資格皆可購買一手或二手居屋，但若白表買家想購買二手居屋，便需要另再參加白表居屋第二市場計劃 (白居二 )，無論是哪一個計劃，申請人均需要進行抽籤。 銀行為保障利益，在樓宇按揭條款通常會設定罰息期，常見為兩年至三年。 業主如果在罰息期內轉按或出售物業，都需要跟銀行支付按揭貸款額一部份的百分比作為賠償。
轉按成數上限: 樓市資訊 香港置業
同時，樓價1000萬以上的物業一律只能夠借樓價50%作為按揭。 若收入非源自於香港，成數就會減低一成，最多隻能夠借4成。 最後根據金管局指引，用資產淨值借按揭而非用收入借按揭的話，銀行的最高按揭成數為之40%。
轉按成數上限: 擔保人甩名
一般的「資產」包括現金、股票、債券、基金、物業，但需要存放於銀行超過三個月。 轉按成數上限 但如果希望用物業當做「資產」的話不但需要扣減尚未償還的按揭金額之外，有銀行更會將物業價值除以一半計算。 換言之價值1000萬的物業，有些銀行只會當作價值500萬的「資產」計算。 但個別銀行只會願意借2成半，如果要提升至4成就要提供其他流動資產作證明。 如果非本地收入佔總收入超過一半，而香港沒有直系親屬，按揭成數一律扣減一成。 按揭成數一般來講都會用按揭保險或者非按揭保險來劃分。
轉按成數上限: 問題1: 申請人的入息會否影響「按揭成數」?
同樣地，由於房委會旗下的居屋以及綠置居均有政府作擔保，審批較寬鬆，綠表(第二市場)/ 綠置居買家最高可做95%按揭；白表(白居二)買家最高可做90%按揭。 但因擔保年期是由首次發售起計30年，若樓齡過高令擔保年期過短，部份銀行容許用60%按揭計；或訂立條款在期過後，需改用60%按揭計算。 部份銀碼符合申請「舊按保」的物業，也可以申請最高90%按揭。 但香港按揭證券公司有規定，若希望申請「舊按保」的物業，其樓花期不可長於一年、以及必須受預售樓花同意方案規管的物業，也表示重建「舊契樓」並不符合條件。
轉按成數上限: 取得Mortgage Link 戶口
另外，如轉按時現金回贈較低，即使配合mortgage link對沖，亦可能得不償失，因此必須留意的一環。 現時香港市面上提供多種物業類型，包括村屋、唐樓、工商舖、綠表居屋、白表居屋、房協單位等等。 準買家們必須要留意的是購買以上的單位的按揭成數都會有所不同。 轉按成數上限 正如剛剛上述所講，如果想買樓花而且選擇即供plan的話，買家不能夠選擇財爺最近宣佈的按揭保險放寬措施。 如果買家選擇建期plan待物業落成後才成交的話就可以選擇上述的放寬高成數按揭，如果要選擇即供plan就只能夠選用舊按保計劃。
轉按成數上限: 轉按好處2. Mortgage Link 戶口
業主要留意償還按揭的利息支出，可作扣稅之用，所以選擇以扣減按揭本金或利息作ML戶口收息方法，會直接影響貸款人的扣稅額。 遇上升市，業主可以透過轉按套現，將套現的資金存入新承按銀行提供的 轉按成數上限2025 Mortgage Link 戶口，就能抵銷利息的開支。 現時大部份銀行的實際封頂利率仍然為2.5%，但部份銀行會對較細借貸額的提供較保守的按揭計劃，當中鎖息上限會較高。
轉按成數上限: 透過轉按將聯名物業甩名，有何好處？
不過，不少銀行在村屋的估價上仍偏向保守，建議從專營村屋按揭的銀行入手。 不少業主會透過轉按套現，作為購買新一層樓的首期開支，無論是投資放租，抑或為家人添置居所，事前要多比較不同單位的質素。 與此同時，銀行為管理風險，會考慮種種經濟因素，審批按揭的條件或變得更加嚴謹，令申請人可借成數降低，最終貸款額甚至比原先的更少。 業主作出轉按決定前，必先檢視個人及家庭過去入息是否受經濟環境影響。 轉按即重造按揭，新按揭銀行會對申請人申請當時的財務狀況作出評估，並重新進行壓力測試，以衡量最終批出成數。 假設一兩年後物業升值，所借貸款額不變，貸款額佔物業價格的比重使相對減少，有機會毋須再購買按揭保險。
轉按成數上限: 申請轉按手續和轉按流程
至於銀行為按揭貸款訂立一般兩年「罰息期」，用意是保障放貸銀行的收入，補償銀行因為提早收到貸款而損失的利息，亦避免借款人申請按揭取得現金回贈後而立即轉按。 既方便，又快捷的做法是透過MoneyHero.com.hk，比較更多不同嘅按揭產品！ 轉按成數上限2025 轉按成數上限 你可以一次過比較曬各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇東亞BEA、花旗、匯豐HSBC、中銀、渣打、大眾等財務機構嘅按揭計劃。 至於泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則認為，首置人士按揭成數可放寬的空間不大，因樓價1,000萬元或以下的住宅物業，按揭成數已高達90%，相信難以進一步再放寬。 他又指出，若該類首置客買私樓的按揭成數放寬至95%，本身已可借最高95%的綠置居（綠表置居計劃）人士，又會再需要同步放寬，直言「不可能無止境放寬按揭成數，不可能去到零首期」。
近年新的轉按原因是親屬間的業權轉讓，或透過轉按剔除擔保人。 例如由2人持有轉為1人持有，令其中一方變成「沒有持有物業」，由於業權有變，業主需要重新申請按揭；或物業原有按揭由親人擔保，而業主財務情況又有改善，便會透過轉按剔除擔保人。 上市安排目的大概是方便親屬變成「未持有/未擔保本地住宅按揭」，以減少置業時的印花稅支出或以較寬鬆條件申請按揭。 銀行提供的現金回贈是轉按的誘因之一；即使業主沒有套現需要、新舊按揭之間沒有息差，單純新造按揭可取得銀行一些回贈，也是不少業主在原有罰息期過後即時申請轉按的原因。
因此，部份大銀行如滙豐銀行，則因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，亦需因應個案作審批，批覈條件包括借款人須為固定受薪人士。 至於不計算按揭保險部分，一般為六成按揭，申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。 假設購買HK$800萬住宅物業，銀行又估足價，首置人士若循按揭保險途徑「上車」，購入已落成住宅物業，最多可按90%，即借HK$720萬，首期需HK$80萬。 如並非首置人士，在新政策下購買HK$800萬住宅物業，經按揭保險買樓，最多可借80％，即首期為HK$160萬。 不過，即使首置人士有首期，仍未等於可以成功「上車」，記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。
市面上有不少按揭轉介公司，找他們申請轉按，除了有專業團隊替你進行資料蒐集及分析，更重要的是中介通常也有回贈給客人，目前市場上所謂最高回贈，可做到貸款額之0.4%。 轉按除了可轉用一個較低息率的按揭計劃外，可隨物業升值去套現，假設最初買入物業時價值700萬元，六成按揭貸款額為420萬元，當中有300萬元未供完。 若物業升值至750 萬元，透過完全將物業轉按，維持六成按揭，即可新借入450萬元（750萬元 x 60%），將這450萬元償還原有按揭餘額（即 300 萬元），多出的150萬元可套現成流動資金。 銀行為爭取更多客戶，會為轉按提供現金回贈，可佔貸款額的1%至 2%，以匯豐為例，最高的現金回贈為貸款額的1.6%；恆年為1.9%；渣打為1.6%；東亞為1.9%（註：實際回贈因應當的情況）。
轉按成數上限: 按揭證券公司(舊按保)
許多夫妻聯名持有物業多年，財力表面計可能足夠購入第二項物業，但就受限於高額的物業印花稅。 正因為針對一手新樓的「按揭保險」的申請較多制肘，故發展商也有提供一些付款優惠予買家吸引買家，但如提供的折扣額均會在合約中反映出來，銀行會用「合約價」來借貸，而非以「訂價」作為審批準則。 如果有一些優惠，如「現金回贈」是在成交後才批予買家，該筆回贈也會計算並作出扣減，因此實質的按揭成數可能較相像中少。 如果你本身是首置客，購入單位只作自住用途，你纔有資格申請90%按揭保險；但如果你本身並非首置客，則最高只可以申請80%按揭。
轉按成數上限: 轉按成數上限一覽
若不套現可使用新按揭成數，樓價1920萬以內，轉按最多可借8成（貸款上限960萬）或現有總貸款餘數，以較低者為準。 相反，如想透過轉按套現，則要用舊按揭成數，即樓價600萬或以下，纔可做8成按揭，惟還款年期最高為25年。 留意轉按套現的按揭成數上限，假如本身有其他按揭，多數會收緊按揭成數，入息要求都會提高。 一般情況下，假設有人當初買了650萬元物業，承造6成按揭，但經估價後，物業價值跌到600萬元，選擇兩年內轉按，也有機會再造較高成數按揭。 據HKMC做法，會以當初買入價及當時估價作評估，惟會以較低者為準。
個別銀行又會對難申請按揭人士或特殊房屋類型（如居屋）或非住宅的按揭申請，提供較保守的鎖息上限。 不少置業人士以為使用H按供樓，是以拆息計算壓力測試，其實是以鎖息上限計算。 例如按揭計劃的實際封頂息率為2.725%，銀行便以2.725%+3%進行壓力測試。 因此，如果A銀行的按揭計劃的實際封頂息率為2.5%，B銀行為2.725%，其他按揭條款不變，壓測門檻便出現5.5%及5.725%的分別。 如果手上持有的物業屬於公司名下，公司董事可以利用公司向銀行申請按揭。
