「按揭成數」一欄中則把橙色活動欄移至「90」， 負擔能力測試2025 負擔能力測試2025 負擔能力測試 而「按揭年期」則橙色活動欄移至「30」。 香港金融管理局於2022年9月23日向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3%下調至2%。 在香港置業至少要七位數字，絕大部份買樓人士均需申請按揭才能上車，但壓力測試成為不少借貸人士最大的難關。 首先，很多二按會有分段利率，一般是先低後高，例如首2年供款是貼近銀行利率的P減，而往後是P或P+1釐。 在計算壓力測試時，對有分段利率的按揭，都要以高者為準。
- 搜尋住屋所帶來的喜悅心情往往會使人們忽略掉購買過程中以及後續的多項額外成本。
- 如果僱傭合約寫明必定會出雙糧，雙糧可以除12計入每月月薪中，並適用於9成按揭，否則雙糧當作年尾花紅計算，另約滿酬金亦當花紅計算。
- 如果坊間一些能夠輸入利率的計算機，買家也需要自行作出調節。
- 情願借少啲或者買平啲，萬一銀行拒批按揭要撻訂損失更嚴重。
- 政府更於2022年2月推出波叔plan，進一步放寬按揭保險計劃的樓價上限，不過這項措施只適用於首次置業人士。
- 增加擔保人如果最終無法通過壓力測試，又無法負擔壓外首期，可以考慮增加擔保人，讓對方的月薪一併加入壓力測試計算。
- 銀行按揭審批時，會把環聯信貸報告中的信用卡總欠款，乘以一個百份比，當作每月供款用來計DTI及壓力測試，每間銀行訂立的百份比不同，普遍是3.5%至4%左右。
拿首次置業人士為例，供款與收入比率不但不能超過50%，亦要假設在現時按揭利息加多3%(2022年9月更新為加2%)後，供款與收入比率不能超過60%。 話雖如此，2019年政府推出俗稱「林鄭plan」，宣佈申請人就算未能通過壓力測試供款與收入比率不能超過60%的門檻都有機會可以獲批。 政府更於2022年2月推出波叔plan，進一步放寬按揭保險計劃的樓價上限，不過這項措施只適用於首次置業人士。 使用按揭保險的首置人士：如果符合按揭保險新例下首次置業的資格，有機會獲得豁免壓力測試。
負擔能力測試: 「6折保費」重現市場 按揭保費勢掀減價戰【星之谷專欄 …
另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 根據以上例子，陳生理論上只需要$53,736的月入便符合供款與入息比率50％的要求，即使超過壓力測試門檻的60%，亦可申請高成數按揭。 可惜，根據四大銀行提供的資訊，林鄭plan有一條不成文的規定。 換句話講，以陳生收入為例，是有很大機會借足85%因為壓力測試後的供款與入息比例低過65%。 當然銀行亦會進行盡職審查確保申請人信貸評級合格以及沒有其他外債。
由於您的首期付款金額低於房屋購買價格的20%，因此您必須購買房屋貸款違約保險。 保費金額會加到房屋貸款金額中，並成為您定期還款額的一部分。 循環貸款也需要計入DTI及壓測內，而保費融資的每月供款若有註入TU，需要計入壓測。
負擔能力測試: 每月供款額
中銀的按揭計算機只計算每月還款額，有還款過程表，但沒有負擔能力及壓力測試計算機。 不過中銀的計算機有個特點，就是還款過程可分每月和每年，其他按揭計算機的還款過程表只是每月計。 雖然說財務公司在審批二按上，對申請人的入息要求會較寬鬆處理，但各財務公司對申請人，所需遞交的入息證明也各有不同。 部份可能只需證明「供得起」便可以，部份要求遞交三個月的入息證明，部份甚至要求收到稅單。 正如上文所述，部份財務公司也會按金管局要求，為買家進行供款佔入息一半、以及加息三釐的壓力測試。 至於部份新盤，財務公司預留給樓盤的高成數按揭會設有「配額制」。
「二按」的好處是審批上有可能（當然非絕對）會較「按揭保險」寬鬆，買家也不用繳付「按揭保費」，但缺點卻是「二按」息率會較高，未能跟「一按」息率看齊，變相供款會更高。 一般來說，買家買樓申請按揭，第一步均會先向銀行申請按揭，銀行會視乎銀碼最高可批出50%-60%按揭，我們會稱之為「一按」。 根據現時金管局規定，1,000萬元或以上物業，銀行最多只可以借取50%按揭；而1000萬以下則最高可以借取60%，但貸款上限為500萬元。
負擔能力測試: 問題1: 究竟我要有多少「收入」纔可通過壓力測試?
如果樓價由600萬上升至800萬，同樣借取六成按揭，壓力測試要求便由$31,752上升$11,356至$42,337。 正因為上述因素，二按提供者多數是「財務公司」如果是由一手新盤提供的二按，則多由發展商旗下財務公司，或經發展商夥拍的財務公司來處理「二按」。 此超連結可連接至由第三方於互聯網上編載和經營之其他網站。
負擔能力測試: 【壓力測試2023：最新放寬至兩釐 】擔保人有幫助? 收入、花紅點計法?
雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出，但實情背後也有一些變數，未必可全部反映出來。 部份「按揭計算機」還會把每月供款的開支，作出詳細說明，例如有多少供款，方便買家在置業後，決定把多少家庭開支投放供樓，方便作出長遠的財務規劃。 買家也可透過「按揭計算機」，計算出在兩年罰息期後，尚餘的貸款金額，有助規劃是否申請轉按，以及能否作出加按。 負擔能力測試2025 部份「按揭計算機」還會把每月供款中，用來繳付本金及繳交銀行利息的部份詳列出來。 負擔能力測試2025 其實按揭係一種抵押借貸，當借款人買樓時因為資金不足，或者只付首期的某個百分比，例如1成至2成首期時，其餘的樓價就要向銀行申請按揭貸款幫助置業。 但銀行不會不顧風險地借貸，故需要申請人通過壓力測試，以證明貸款人有能力還款。
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所以非「香港永久性居民」例如內地人士或公司名義買樓，無論是首置與否，均需繳交15%的BSD和15%的AVD，總共是30%的印花稅，30%也是現時買家印花稅的上限。 買家相關的印花稅包括從價印花稅 (Ad Valorem Stamp Duty，AVD)。 理論上，如果按揭要經按保，HKMC 的按揭計算機的還款過程表是最準確，因包含按揭保險費。 但實質上，一般首置客人如是「靚料」（無其他按揭，固定入息，行業穩健），都不難取6折保費。 銀行批覈按揭申請，除了根據現行機制檢討準則，亦會人性化處理申請，如果申請按揭保險的人士信貸紀錄良好，但壓力測試稍為超標，銀行有機會給予彈性過關。 我們過去試過為壓力測試只能符合約70%的客人成功批出按揭保險申請。
負擔能力測試: 按揭息率較高、供款年期較短
目前金管局或香港按揭證券公司已規定，首期並不能來自借貸。 雖然部份人會以丈夫名義申請稅貸，之後以「第三者送贈」方式將資金轉移至太太戶口。 負擔能力測試 太太單人名買樓、單人名申請按揭，字眼上可能迴避了首期來自借貸的嫌疑，但實情這到頭來是會影響到「供款佔入息比率」，從而影響「壓力測試」。 部份選購一手新盤的買家，可透過發展商旗下財務公司申請高成數按揭，部份發展商會說明無需進行入息審查，即俗稱「呼吸Plan」，也有些只需買家提供入息證明便會批出按揭。 發展商容許買家免卻「壓力測試」，是因為提供按揭的機構，並不屬於受金管局規管的銀行，而是不受規管的財務公司。
負擔能力測試: 壓力測試如何計算？
雖然買方可以選擇自聘律師，但需要自己支付二按律師費及雜費。 另外，部份發展商需要買家支付一筆手續費，而相關手續費未必可以退還。 買家購買了一層800萬元的物業，買家打算自己支付20%首期後，會向銀行申請60%一按，並再向發展商二按計劃。 發展商二按條款，發展商最高可借20%二按，而一二按合共最高為80%。
負擔能力測試: 貸款優惠
而二手居屋則因屋苑而異，20年以下的都能承造25年。 我們收到您提交的轉介表後，會有專員與您確認申請銀行。 然後請將我們的轉介表連同按揭申請表一起往銀行遞交。 津貼計算入息與否，須視乎僱傭合約上的條款，如寫明須租樓纔有津貼，該津貼收入將不能計入壓測之內。
負擔能力測試: 問題4: 如果我本身已經持有多於一套物業，計算「壓力測試」上會有什麼不同?
銀行在計算壓力測試時，會採用5釐利息作基準，並假設加息3釐，相當於8釐後，買家能否供得起。 在進行壓力測試前，二按起每月供款為7,178元(首2年)，但第三年後則為9,190元(3-25年)。 在進行壓力測試下，上調息口至八釐後，第三年的供款會增加至12,195元，供款佔入息不得多於60%下，每月需要有20,325元纔可通過二按部份的壓力測試。 由於一按及二按的入息要求分別為45,873元及20,325元，兩個入息相加後，則申請人要有66,198元入息纔可通過壓力測試。 雖然在選擇按揭計劃後，後半部份的百分比是不會變動，但P卻會隨市況變化，一旦美國進入加息或減息週期，而香港銀行跟加或跟減，在「按揭計算機」上也需要作出調節。 如果坊間一些能夠輸入利率的計算機，買家也需要自行作出調節。
負擔能力測試: 按揭優惠
至於二按息率方面，首2年息率為2.5釐，其後3-25年則為5釐。 而新一份《施政報告》放寬後，800萬元或以下物業，首次置業人士可申請最高九成按揭；800萬元至1000萬元物業，則最高八成。 收入非固定的準買家，別以為銀行一定拒批按揭，只是銀行會用另一準則來計算入息。 包括在入息證明方面，會要求由三個月延長至六個月以上。
負擔能力方面恆生也讓用家輸入其他債務的定額供款（即信用卡分期，私人貸款等）一拼計算壓測。 根據以下首次置業的按揭申請例子裡面，按揭申請人人月入5萬，在壓力測試加3%後的每月供款額不足月入60%，這個按揭申請便能獲得通過。 在沒有其他按揭或貸款及申請人年紀不過50歲的情況下，最簡單的計算壓力測試的方式可以1：100計算，月入1萬可以借100萬左右的按揭。 如果此金額不符合您的財務狀況，您可以申請首付比例至少為5%的高比率房屋貸款。 確定您的房屋貸款負擔能力範圍，並基於收入、債務、每月開支、生活方式、儲蓄、信用評分等因素瞭解您可獲得的貸款額度。 在您開始搜尋房屋之前，您有必要評估自己的負擔能力。
在涉及二按的壓力測試上，會比單純一按的計算較為複雜。 現時一手居屋的家庭入息限制已達5.7萬元，部分家庭未能在二手市場入市，主要原因都是欠缺首期而非未能負擔按揭供款。 相反，在一手市場，如果發展商有提供二按，成數2成半，一個800萬元的新盤單位，首期可低至120萬元，對準買家來說，可大幅節省儲首期的時間。 居屋賣平了，預期申請人數會激增，在供應未及增加的情況下，每期未能中籤機會大減。 一手居屋向隅客要不再等下去，要不就考慮在私人市場尋找入市機會。
並非任何人也可以成為擔保人，理論上而言，只有近親，如夫妻、父母、兄弟姊妹，纔可以作為申請人的擔保人。 近年不少將結婚的年輕情侶要置業，銀行也可能接受正式兩人的正式聲明，以伴侶形式作為按揭擔保人。 負擔能力測試2025 特別是申請高成數按揭情況下，銀行會更嚴格要申請人提交與保擔人之間的關係證明。 按揭擔保人的作用在於計算上提高申請人的收入水平，例如申請人的月入為$20,000，擔保人月入為$20,000，那麼合拼計算後，申請人的收入水平便會急增至$40,000。 2019年的新制下，壓力測試的方式與過往情況下無異，同樣需要在既有利率上「加三釐」，而在假設入息下，供款不可高於入息的60％。 負擔能力測試2025 新盤的正規二按，都需要一按銀行同意；而借取一按加二按都要通過壓力測試。
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銀行基於多項因素考慮批出按揭貸款金額，例如借款人的還款能力等，銀行最終批覈結果未必與申請的金額一致。 在支付物業訂金前，你宜保守估算可能從銀行獲得的按揭貸款金額，以免落訂後失去預算。 銀行將基於物業的價值、樓齡、貸款人職業、薪金、信貸記錄等去考慮批出按揭利率、年期及貸款額。 此外，申請按揭需時由數天至兩個月不等，所以申請時必須保持足夠的時間預算。 當銀行批出按揭後，銀行會向申請人簽約作實，再由銀行向你的律師樓發信，安排處理相關文件。
