當年推出負資產按揭計劃後，並未因抵押品是負資產而出現問題，關鍵也是自家建構的風險管理系統所至。 過去未有正面信貸資料庫、未有壓力測試要求前，看好樓市的投資者，可以用一份收入向多家銀行為多個物業取得按揭—只要每次申請時，樓按供款不逾月入一半，一般便可獲批。 此種寬鬆的環境令個別投資者過度借貸，一旦市場環境逆轉，租金收入不足以支持還款，此等投資者便可能會將多個單位放售，最終引發樓價更大的跌幅、更多的負資產。 金管局早在年初公佈，去年第四季負資產個案較第3季已上升1.4倍至128宗。
在真正的投資者眼中，物業只是一個投資工具，絕不會為上車而上車，盲目為了擁有自己的物業、為想做業主而買樓。 投資者著重租金回報，計算租金回報率，評估回報率能否大於按揭利率，從而計算出該項物業投資能否產生正現金流，還是出現負現金流的情況。 例如業主以650萬元購入物業，單位只餘下至550萬元，但業主尚欠銀行按揭570萬元，由於欠額多於資產價值，單位則被歸納入「負資產」之列。 換而言之，「負資產」的數目與樓價跌幅、按揭成數及尚欠按揭餘額有關，而在樓價高位時才入市的買家，以及選用高成數按揭的業主較容易先淪為「負資產」。 我們應該結合失業率、負資產兩組數字繼續觀察下去，還要視乎業主本身是否急於賣樓，負資產才會對我們有切實的影響。 但今日跟03年也有一點很大分別，就是今日二按及發展商高成數按揭的規模，可能比想像中大。
負資產自住: 按揭查詢
他指要留意是，按揭保險計劃下貸款最新拖欠比率只有0.01%，比銀行業整體按揭貸款的0.06%更低，顯示風險可控。 金融風暴、沙士(SARS)前車可鑑，負資產對業主的可怕之處，莫過於銀行大舉向無力還款的業主「call loan」。 誠然，現時銀行體系今非昔比，銀行未必如當年輕易向業主追回貸款。 況且，上述新承揭安排只適用於首置客身上，意味業主置業用途只為自住，單位價格波動、甚至暫成負資產的影響亦其實不大。 再者，沙士時期的負資產個案高達10萬宗，而2008年金融海嘯則為破萬宗，若本季宗數破千，也只是接近2016年次季的紀錄，從數量上看或許仍與當年仍有不少距離。
- 「負資產」其中一個成因，跟樓價急速下滑，影響物價最新估值有關。
- 因此，物業的租金回報是決定投資該物業與否的關鍵，若在買入前得知該單位出租困難，該物業往往不是好的投資項目。
- 編按：龔成是於公屋長大的80後青年，畢業後於銀行從事投資相關工作，雖然月薪僅萬多元，但因為理財及投資有道，只花五年時間，於28歲已累積到100萬元資產，目前淨流動資產有數百萬元。
- 若借款人將物業抵押向財仔借二按，信貸資料庫會向一按銀行發出通知，銀行收到通知後會要求借款人清還二按。
- 這些說法是耶非耶，或許不再重要，因為林鄭政府藉催谷負擔能力不足的市民入市，已有機會促成本港另一次的負資產危機。
- 我們《胡．說樓市》從註冊處抽出數據後，再跟銀行估價作比。
- 市建局資助房屋煥然壹居呎價逾萬元，加上提供高成數按揭，再惹負資產恐慌。
而「按揭比率」也在19年11月份開始，一步步攀升至超過50%水平，最新數字已經跳升至52.7%，反映多了買家透過按揭保險借取高成數按揭，最終推高了「按揭比率」。 舉例，一個買家購入一層700萬元物業，向銀行承造六成按揭貸款，意味買家自己需支付四成首期，相當於280萬元，餘下的六成貸款額420萬元就向銀行借貸上會。 如果期內樓價突然逆轉，物業最新估值跌至只有400萬元的話，因為當業主持有單位的價值，已跌穿尚欠銀行的420萬元金額，就是所謂的「資不抵債」。 金管局副總裁阮國恒指，相關負資產個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款和按揭保險計劃下貸款，按揭成數一般較高，當中以按揭保險計劃下的貸款所佔比例較大。
負資產自住: 按揭即是借錢 不要盲從
雖然大家不會喜歡看到負資產數量上升，但也不宜對此過份恐慌—只要樓價並非只升不跌，負資產便有機會出現，如果樓按借款人有足夠的償付能力，問題便不會太大。 她指出，即使在帳面上計算的負資產數字顯著上升，但並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產按揭紀錄，加上失業率最新跌至3.5%低水平，以及供款負擔比率及平均按揭成數仍低，負資產宗數上升帶來的實質信貸風險及市場風險仍甚低。 此外，今年通關復常及逐步解除防疫措施等利好因素帶動樓市回暖，樓價有止跌回穩跡象，預期未來負資產數字將掉頭回落。 負資產自住 因為樓價只要跌穿借貸額就會變成「負資產」，所以將借貸額降低是其中一個簡單直接方法。
因此，即使樓價回調，但如果業主本身並沒有透過高槓桿來借貸話，不一定會淪為負資產。 金管局自2010年推出逆週期措施後，多番收緊按揭水平後，就令買家要用更多首期纔可以用市，故即使樓價在2015年及2016年曾有過調整，「負資產」問題卻未見惡化。 當樓價回調時，但凡物業最新估值跌穿尚欠銀行貸款額，都出現所謂的「負資產」。 假如你所住的公寓大廈因為各種原因，導致目前沒有管理負責人，住戶也有權再自行推選一位管理負責人。 而如果大家意見紛歧、無法擇定合適的住戶，也可以向政府求助，請政府指定1名住戶負責[8]。 負資產成因主要涉及兩大因素，第一是樓價大幅滑落，第二因素是申請高成數按揭，業主申請九成按揭的話，樓價跌了10%以上便很容易成為負資產行列，如果業主沒有申請高成數按揭，未必會成為負資產。
負資產自住: 投資入門｜香港樓價跌但都唔叫平！自住vs投資：樓是資產定負債｜龔成教室
但自十多年前引入正面信貸資料庫、壓力測試的要求，再加上針對非自住人士的種種印花稅，市場基本上由用家主導，而且制度大致保證了他們不會過度借貸。 此種環境下，即使樓價因外圍因素影響而調整，出現恐慌性拋售的機會也不高。 他指出，近兩年入市買家，多數承造樓價800萬至1,000萬元物業的8成按揭，意味假如樓價下跌兩成，這批高追買家便會成為負資產。 太古城「天星閣」中層一個實用580呎的單位，在今年2月以1400萬元售出，每呎呎價高達24138元呎，但來到今天的物業估值只跌至1,287萬元，比起買入價跌價113萬元，相當於幅度8%。 其他美孚新邨及新都城單位，當時買入價分別為677萬及682萬元，但按現時銀行最新估值645萬元及654萬元，也分別回調了4%。 不少業主擔心自己變成負資產後銀行會「call loan」，但一般情況下，只要借款人準時還款，銀行不會隨便出手。
負資產自住: 負資產有幾慘 咪話唔關你事 專家教你一招自保 金管局 香港樓市2018 差餉物業估價署
對於仍然願意供樓的業主，也因為不少在1997年時高位買入物業，當時承造超過十釐按揭，其後雖然銀行不斷減息至03年時低見2.5釐，卻因物業估值跌穿借貸額，除非能夠補差價，否則並未能受惠轉按。 負資產自住 負資產自住2025 只是其後因金管局就放寬了負資產轉按的門檻，而樓價又逐步回升，才令這批繼續供樓的苦主可以捱得過去。 據香港按揭證券公司資料反映，自2019年10月至2020年3月為止，半年間累計有5,366宗按揭保險申請，尤其是踏入2020年按保的申請更跌升至逾千宗。
負資產自住: 第四季有機會出現負資產
這個議題再度被翻炒，源於政府去年《施政報告》中放寬按揭保險，就被形容為負資產問題火上加油。 雖然表面上，買家可用較少首期上車，只因新按保計劃下，1,000萬以下物業可以做到最高80%按揭、800萬以下物業可做最高90%按揭，但實際上，如果買家借取90%按揭，只要樓價回落一成，都已經跌入「負資產」界別。 根據統計，在美國只有約55%的車主在購置汽車時會付清之前的汽車貸款[6]。 因此，一旦車主因為各種問題而無力支付供款時，由於汽車貶值比物業還要快，他們很快就成為了負資產。 有些車主為求脫債而把汽車放棄，但其實這樣做只會益了車行，因為他們除了可以在二手市場賣出汽車以外，車主還要繼續向他們支付中間的差價[6]，而原車主卻依舊沒有汽車使用。 再者，今天的物業市場與97年可謂「兩個世界」，當年一般住宅按揭成數上限為九成，按息高達9至10釐，且沒有壓力測試， 只要供款不超過月入一半，貸款即可獲批，一旦樓市急速滑落，業主便容易出現資不抵債。
負資產自住: 銀行有機會「Call loan」
他認為，除非有好特殊的自住理由，或完全不考慮投資保值，否則資助房屋升值能力一般較低。 負資產自住 且多限制，以此呎價水平倒不如入市私樓，強調勿盲目心急入市。 因此，物業的租金回報是決定投資該物業與否的關鍵，若在買入前得知該單位出租困難，該物業往往不是好的投資項目。
負資產自住: 物業只是工具
特別是CCL(大型單位)報171.09點，創107周新低，重返2020年10月水平，按周跌1.45%，跌幅12周以來最大，跌破2019年低位，是八大指數中最後一個跌破低位的指數。 至於施政報告後首周，CCL(中小型單位)率先到達160點水平，最新報160.51點，距離160點僅相差0.51點或0.32%。 未來幾周公佈的CCL將反映11月加息後的市況，需密切關注。 根據最新一期中原城市指數，近18周，CCL走勢持續向下，整體樓價跌幅已超過一成。 CCL累跌10.35%，CCL Mass累跌11.05%，CCL(中小型單位)累跌11.01%，CCL(大型單位)累跌7.29%。
負資產自住: 業主未能轉按，只能捱貴息
樓價近年飆升，置業已變得非常人所能負擔，市民愈來愈依賴高成數按揭置業，惟樓價400萬或以下的上車盤買少見少，故早有聲音（特別來自地產界）倡議政府放寬按揭借資安排，以「助」市民上車。 負資產自住2025 負資產自住2025 結果亦可想而知，據香港按揭證券有限公司資料所見，新批出貸款宗數及金額自去年10月起大幅上升，今年3月更是分別錄得3,437宗及178.2億元，創自2010年9月後新高。 「負資產」通常在物業價格大幅下跌後發生，當物業最新估價跌穿尚欠銀行的貸款金額，就會出現「負資產」，業主就會是「負資產人士」了。 換句話說，如果業主本身是利用高成數按揭／高槓桿借貸，在樓市急速下滑期間，就會較容易淪為「負資產人士」了。 舉例來說，買入單位的價格為550萬元，借銀行490萬元，若樓價跌至450萬元，即使賣出單位也不夠還銀行貸款，物業變為負資產。
負資產自住: 租金回報成為關鍵
現時樓價轉勢向下，縱然政府企硬不減辣、不放寬按揭措施，但新近推出的市建局資助房屋煥然壹居，卻反其道而行，提供8至9成高成數按揭，美其名協助上車，惟情況卻尤如98年政府託市，為夾屋提供低息二按，終引發第二批負資產出現。 雖然調查結果並不包括二按，但由於銀行提供的屬負資產一按貸款，沒有客戶在二按下的未償還貸款資料，故無法知悉其中有多少宗屬於負資產貸款。 舉一簡單例子，假設若現時投資工廈的回報、每月的淨現金流都較投資住宅多，而工廈受政府各種措拖打擊的程度又比住宅少。 因為若打算長期自住的，買入後的買入價已是固定，將來的樓價升跌與你無關，影響的只是心理上的影響，反而對你最有關的是每月的供款，因此將來的息口走向對你影響更大，所以重點是考慮你的負擔能力，甚於分析樓市走向。 在90年代樓市爆煲前，有一個觀念已植入每個香港人心中，就是樓價是隻會升不會跌的，當時他們可以找到一千個上升的理由，就是找不到一個下跌的理由。 2022年第四季負資產宗數按季大幅上升，原因是去年截至第3季樓價下跌約8至9%，平均未跌穿1成界線，然而於第4季樓價進一步下跌達7%，故此在數字上計算第4季負資產數字顯著上升。
負資產自住: 經濟衰退打擊業主能力
而籌劃置業預算時，每月總債務佔入息比率以不高於40%較為理想。 因此，要避免自己淪為負資產，最直接就是減低借貸水平，特別是現在不少新盤都提供「供息不供本」的按揭計劃，都屬於起首幾年不用供本金，只需償還利息的付款計劃，變相買家幾年後都未必須要供本金，只要樓價跌穿首期範圍，就很容易成為負資產。 除此之外，買家要養成定期還款習慣，以防在經濟下滑，會成為銀行追收差價的藉口。 同時間，買家也應為自己建立後備資金，起碼在處於失業危機時會仍然可以捱過去。 「負資產」其中一個成因，跟樓價急速下滑，影響物價最新估值有關。
而2022年第四季負資產宗數較第三季大幅上升，王美鳳解釋，是由於去年截至第三季樓價下跌了約8至9%，平均未跌穿一成界線，然而，去年第四季樓價進一步下跌達7%，跌勢較急，故數字上計算，第四季負資產數字顯著上升。 金管局今日（31日）公佈，去年第四季末，負資產宗數再升至12,164宗，按季增加近22倍，創自2005年第一季後十八年新高，涉及金額亦由30.06億元按季增加21倍至662.52億，創自2003年第四季後十九年新高。 不過，業界估計，樓價跌勢已止，第二季樓價將會回穩，負資產宗數料於今年第二季回落。
當時更流傳一個故事，就是某外母見準女婿的時候，問了一句「你有無樓架？如果你有樓我就唔畀個女嫁你」，外母擔心女兒要一同背負著樓這個負債，物業成了人們眼中的負債，不再是資產。 雖然目前仍未出現負資產的個案，不過市場已出現對負資產的擔憂，擔心會再捲起1997年及2003年的負資產潮。 中原按揭經紀董事總經理王美鳳接受傳媒訪問時指，第四季樓價現回調，樓價至今已平均跌約2%，預料年內第四季的樓價回落幅度將在5%以內。 免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。
當年我們批覈了逾千宗的負資產按揭，由計劃開始至終結，歷時12年；此批負資產按揭亦在標準普爾（Standard & Poor’s）及穆迪（Moody’s）兩家國際評級機構提供投資評級後完成證券化過程。 12年間累積壞帳率是1.7%，按年計，平均每年壞帳率是0.14%。 附帶一提，壞帳個案中，假設每宗貸款額平均為200萬元，不代表貸款人（在此是銀行及本公司）會出現共200萬元的壞帳，即違約損失率（Loss Severity）不可能會是100%。 一來是貸款餘額會隨借款人供款而減少；二來是物業即使是負資產，仍然有價有市，貸款機構收回物業，仍可抵銷相當一部分的欠款。 這個附有Aa-投資級別的貸款組閤中有1.7%的違約，其損失率只有21%，可說是所有人預計以外的事情。 對貸款機構來說，只要借款人有足夠的還款能力，並持續還款，未償還貸款金額高於抵押品估值的問題亦不大，整個銀行體系的風險仍然可控。
負資產自住: 咁多人恨上車做業主 樓究竟係資產定負債 投資入門 樓市 樓價 利息 經一專欄
反觀今天金管局逐步收緊按揭指引，平均物業按揭成數低於55%，遠低於97年，且借貸者均需通過壓力測試，甚少同時持有多未供滿物業，加上就業市場穩定，供款佔入息比率低於5成，估計樓價大跌逾45%，負資產才會浮現。 不少人或會錯誤理解，一旦變成負資產，隨之而來便是銀行「call 負資產自住 loan」，即要求借款人提早還款，但事實並非如此。 1997年至2003年的黑暗年代，破產、跳樓自殺比比皆是。
負資產自住: 每月供款額
在樓價1000萬以下，如果使用按揭保險，最高按揭成數可高達九成。 不過，正如前文所言，樓價只要下滑10%，便會成為負資產，如果按揭成數為八成以下，則會較為安全。 負資產自住 賴仁彪表示，市建局資助房屋煥然壹居的呎價逾萬元，他認為除非有好特殊的自住理由，或完全不考慮投資保值，否則資助房屋升值能力一般較低．
1997年金融風暴後，經濟失業率高企下，業主供款有壓力，他們希望賣樓離場，奈何樓價沒有任何止跌跡象之外，業主賣樓的話，並不單止蝕讓離場如此簡單，他們還要抬錢補差價纔可以賣樓。 假如共用部分的問題迫在眉睫，無法等候更換管委會、負責人或提告請求處理（例如嚴重漏水，必須立即處理），實務上也有由住戶先行墊付處理，再訴請管委會償還款項的案例[12]。 管理負責人、管委會是公寓大廈在完工並符合條件的時候依法必須選任的權責單位，也需要向主管機關[5]進行報備的[6]，因此，你可以向主管機關查詢自己公寓大廈的管理負責人是誰[7]。 如果目前手上資金不足，應要想辦法增加現金儲備，因為除了供樓外，萬一失業，一般日常開支大部份仍是要支付的。 翻查自己過去3至6個月的收支情況，看看銀行及信用卡帳單以瞭解錢的去向，從要制定削減支出計劃，儲起足夠的應急錢。 負資產一詞指當一項被用在抵押保證而取得貸款、惟市值比尚未清還的本金現值還低的資產。
