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只有供款人財政出現問題，長期拖欠還款，銀行才會啟動「call loan」及最終收樓的程序。 一般情況下，如果業主拖欠按揭貸款超過3至6個月，銀行或承按人便有機會根據按揭貸款及《物業轉易及財務條例》規定，委派執達吏收回單位。 不一定，以物業質素而定，銀行收回銀主盤物業後，會交由測量師行進行估價，通常會較市價低一、兩成或貼近市價。
買銀主盤: 買銀主盤分三步驟
雖然銀主盤開價較市價低，但亦考驗買家對契約的瞭解。 因為銀主準備的買賣合約設立了很多條款去保障銀主利益，通常銀主不會負擔物業的負債，例如欠交的管理費，利息及法律費用，買方需要支付欠款。 買銀主盤 買銀主盤 同時不保證物業業權完整，不負責還原單位內的非法改建，以及要求買家負責銀主的律師費。
- 而銀主盤較為常見的情況，是原業主可能有欠下水費、電費、管理費等等，這些與物業本身相關的費用，新業主在買入物業時要為物業承擔。
- 如果本身物業值1,000萬元，但業主只欠銀行500萬元，銀行會否只以500萬元賣出?
- 在這種情況下，銀行作為按揭資金的貸款方，又擁有該物業資產的出售權，便被稱為「銀主」，而這些物業就被稱為「銀主盤」。
- 見到報紙成日講銀主盤低市價出售，就以為銀主盤一定平？
- 正因為「資不抵債」放棄供樓而出現「銀主盤」，很多時「負資產」也會跟「銀主盤」扯上關係，但實情「負資產」卻不一定等於「銀主盤」。
- 部分銀行會於物業成為銀主盤時進行估價，又或者拍賣行會於拍賣當日委託數間估價行對物業進行估價，並以中位數作為物業拍賣的底價。
銀主盤通常會附加一堆條款保障銀主，如銀主可不擔保單位業權是否完整、不會負擔物業的負債、不負責還原單位內的非法改建、要求買家負責銀主律師費、買入單位指定時間後纔可轉售等。 買銀主盤 這個時候就要考驗買家睇契約的功力，簽約前宜謹慎瞭解合約內容，細閱文件內的所有條款，有疑問應向律師查詢，確定自己清楚明白合約內容纔好簽署，否則簽約後，一切權責就再與銀主無關。 拍賣行推出拍賣類近「半契樓」的銀主盤時，作為準買家要有不能承造按揭的心理準備外，最好還要了解單位背景，包括現時仍持有業權的業主，跟放售人的關係? 因為上述因素，對購入業權後能否遊說另一業權持有人，日後購入其份額以統一業權、又或者進駐該單位均有一定影響。 買銀主盤2025 有些銀行會在物業淪為銀主盤一刻估價；也有一些銀行在拍賣開始前才進行估價，視乎不同銀行而定。 買銀主盤2025 假如銀行在物業淪為銀主盤後馬上估價，但其後市況突然急升，買家在拍賣場上便有機會因此執平貨了。
買銀主盤: More in 按揭指南:
部分銀主盤業主落難時，匆忙跑路或者早已經留空物業多時，令物業滿佈垃圾，殘破不堪，影響單位售價，銀主需要割價出售才能吸引買家。 銀主盤湧現多為經濟不好時，很多業主的財政狀況受到影響，被逼斷供。 銀行收回這些物業後，會以當時的物業估值作為定價基準，物業最新估值會被拉低。 另外，銀主盤往往涉及複雜的背景及隱藏風險，包括前業主拖欠的其他債務有機會為新業主帶來持續的騷擾，又或者物業涉及一些隱藏費用在交易前未必清楚。 總結來說，購買銀主盤需要顧慮比較多的潛在風險，對新手買家來說未必是合適的選擇，郭院長叮囑年輕人要三思。
事實上，若然單位沒有牽涉凶宅、缺契及僭建等問題，銀主盤按揭審批上跟二手樓並沒有太大分別，最長可以做到30年，按揭息率也不會特別高。 銀主盤通常附加一堆條款保障銀主，例如銀主可不擔保單位業權是否完整、要求買家負責銀主律師費、買入單位指定時間後方可轉售等，買家簽約前宜謹慎瞭解合約內容，如有疑問應向律師查詢。 這是由銀行決定，一般是45日成交，有別於一般二手樓成交期是由買賣雙方協議。 首先，銀主準備的買賣合約設立了很多條款去保障銀主利益，當中包括銀主不會負擔物業的負債，如欠交的管理費、利息及法律費用，買家需支付欠款。 同時不保證物業業權完整，也不負責還原單位內的非法改建，並要求買家負責銀主的律師費。 買家在簽署前應細閱文件內的所有條款，確定自己清楚明白合約內容才簽署，如有疑問應向律師查詢，或是選擇其他物業。
買銀主盤: 樓市資訊 香港置業
買銀主是價高者得，多採用「暗標」方式出售，當銀主收到「OFFER」(出價)後，不會即時答允出售，一般有招標時期，截標後，銀主會將單位售予出價最高買家。 但近期試過有買家成功入標執平貨，如尖沙嘴港景峯一個銀主盤，銀主開價1,720萬元，已比當時市價低逾百萬元，有買家入標1,600萬元，據知因沒有出價更高，銀主最終仍願出售。 中原地產王文彬表示，東湧區本月錄得9宗二手成交，較上月同期下跌約30%。 代理指，原業主則於2009年6月以231萬元買入單位。 當業主斷供按揭2至3期後，銀行或財務公司可申請收回物業，再做估價，再將物業拍賣，以貼近市價出售。 買家可先透過地產代理預約睇樓時間，留意部分銀主盤可能仍被租用 (連租約出售)能否成功睇樓要視乎情況。
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若按揭貸款涉及按保申請，只要獲借貸銀行及按保公司批准，也可以受惠到相關措施。 買銀主盤2025 拍賣行通常會與買家即時簽署正式的必買必賣合約及繳交大訂。 而即使競投失敗後，也有可能因自己是出價最高的買家(之前出價最高者其實是「媒人」)，而拍賣行亦會找買家成交。
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另外，在銀主盤的買賣中，銀行與銀行之間也會有互相的物業價格估算，可能也會影響按揭批覈的情況。 例如，在新的銀行承造按揭時，銀行對於銀主盤是否真的能以目標心水價賣出有所懷疑，或者認為該銀主盤單位有些不明朗因素等，都可能會影響最終按揭批覈的結果。 所以，作為業主也不要太過淡定，雖說銀主盤能夠做按揭，但不等於銀行一定會無條件批。 一個銀主盤通常不會同時出現在超過一家拍賣行上，而只會由一行獨家處理。 例如底價是 450萬，而銀主的目標價是500萬，如果最終拍賣金額是470萬，銀主當然可以接受出價，但如果不合心水價錢的話也可以流標處理。 另外，假如銀主盤本身預定在明日公開拍賣，但今日已經有買家率先出價550萬高價買的話，銀主同樣可以將單位賣出而取消再在拍賣行拍賣。
買銀主盤: 買銀主盤3部曲教學 9大事項需注意 3個因素影響按揭成數
進行拍賣時，拍賣行會為銀主盤開價，而每次舉手則為增加金額。 而成功投得銀主盤嘅買家須即時簽訂必買必賣合約並繳付大訂。 美聯物業陳少鴻表示，新盤熱銷令二手受壓，部分銀主盤需擴闊議價空間，沙田翠華花園銀主盤低市價近11%成交，單位位於翠華花園C座中層6室，實用面積約280方呎，屬兩房設計。
買銀主盤: 公開市場業主叫價過高
而且除此之外，買銀主盤跟買賣二手樓的流程，也截然不同。 一般來說，參與拍賣者成功競投後，便會馬上繳付樓價10%作為訂金、及簽署「正式買賣合約」，跟我們買賣二手樓，會先簽署「臨時買賣合約」不同。 至於申請按揭上，除非購入的是凶宅及「半契樓」，否則一般審批上跟二手樓並沒有太大分別，也能夠按正常年期批出三十年貸款，以及現時息率2.5釐批出按揭貸款。 此外，不少銀主盤在拍賣前已空置一段長時間，單位較殘舊。 同時，部份銀主盤可開放睇樓，買家應親身到物業視聽，並找銀行估價，計及額外開支後定出心目中最高價，使買入價合理。
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截至2020年6月止，貸款額拖欠三個月以上的比率為0.04%；而拖欠六個月以上則為0.02%。 以整體未償還貸款額15,149億元，拖欠三個月以上的貸款額為6.05億元，而六個月以上則為3億元。 但究竟在什麼情況下，一個物業才會成為「銀主盤」呢? 一般來說，如果業主斷供兩至三個月，銀行方纔會向法庭申請收樓，執達吏發出通告收樓清場、還要讓測量師進行估價，之後委託拍賣行拍賣，屆時物業才會成為「銀主盤」。 正因為「資不抵債」放棄供樓而出現「銀主盤」，很多時「負資產」也會跟「銀主盤」扯上關係，但實情「負資產」卻不一定等於「銀主盤」。
買銀主盤: 獨家A.I.按揭評估
不少銀主盤可能丟空多時，並非交吉放售，即原業主遷出前沒還原單位，銀主亦不會代為清空單位，因此要有心理準備入面會茸茸爛爛，買家要預留一筆錢作裝修用途。 凶宅沒有明確的法律定義，而買家即使去查冊，亦不會顯示想購入的銀主盤是否凶宅，買家需要向地產代理或律師查詢。 銀主盤有時或連租約出售，買家買入後會被視為非自用住宅物業申請按揭，沒有按揭負擔的申請人，按揭成數只有五成。 買銀主盤不同買二手樓，在成交期上是由承按的銀行決定，一般成交期為45天。 因此買家在申請按揭時要注要時間，盡早申請預留較多時間讓銀行審批。
買銀主盤: 注意銀主盤買入風險 做好查冊
申請按揭時間緊逼：由於銀主盤成交期只有1個月多，買家的按揭文件除了要準備充足，並要預備好充裕的首期，一旦按揭保險未能及時申請，便只能申請一般按揭，最高按揭成數為六成（貸款上限500萬）。 但要注意，若銀主盤存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，便會影響到對承造按揭。 在買家簽過臨時買賣合約後，便等同已接受物業的所有現況，即使之後發現有業權問題，買家亦不能再向向銀行提出爭議。
買銀主盤: 買銀主盤3大步驟
這種「暗標」出售的方式一般有招標期，銀行會在截標後售予出價最高的買家。 部分銀主盤並非交吉放售，意思是原業主遷出前沒有將單位還原，銀主亦不會代為清空單位，睇樓時要有心理準備。 曹德明說，通常較市價平半成至一成，若果這類物業首次拍賣賣不出，再拍賣時會再調低售價，可能較市價平二至三成。
不論以「公開出售」抑或「拍賣」形式出售，銀行及拍賣行均會參考估價行估價作基準。 部分銀行會於物業成為銀主盤時進行估價，又或者拍賣行會於拍賣當日委託數間估價行對物業進行估價，並以中位數作為物業拍賣的底價。 若拍賣行以低於估價出售銀主盤，須有合理理由，並要向法院解釋。 到拍賣當日，有意買入銀主盤嘅買家可以帶同臨時訂金（約為樓價3%-5%）到拍賣現場參與拍賣。 而拍賣會以「明標」形式進行，並以價高者得形式出售。
若以「公開出售」形式出售物業，銀行一般會委託地產代理處理有關出售事宜，出售價格會參考市價為基準。 所有有意買入銀主盤的買家，可以搵地產代理以心宜價格向銀行入標即可，而入標會以「暗標」形式進行，即銀行不會公開其他報價。 假設銀主盤開價$600萬，而最高入標價為$550萬，若銀行最後願意接受$550萬成交，買家便可以低於市場買入該物業。 一般情況下，如果借款人有依時供樓，即使物業價值低於按揭還款額，出現「負資產」情況，銀行也不會收回物業。
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只要銀主盤沒有產權問題，銀行對物業的估價便不會受影響。 買銀主盤2025 目前各大代理行與銀行均有合作關係，銀行會將最新銀主盤資料提供予代理行，代理行再去聯絡潛在買家。 銀主盤屬於二手物業，沒有劃一定價，有興趣的買家可以按照既有程序，入標提出意向價，購買銀主盤。 銀主盤的意思是當某一物業的業主無法償還銀行按揭貸款，遭到銀行向法庭申請收回該項物業，再於物業市場上出售，以尋找新供款人及收回資金的樓盤。
據悉，單位屬銀主盤，早前以450萬元放售，獲上車客議價75萬元，以375萬元承接，實用呎價約13,393元。 去年下半年受到中美貿易戰、加息影響，香港樓市開始出現下調。 根據金管局公佈的最新資料，2018年第四季錄得262宗新增的負資產個案，涉及金額11.89億港幣，是七個季度以來首次「零的突破」，市場因而始現「銀主盤」。 假如買家最高出價仍低於銀行底價，那銀行便改為將單位留待下次重新拍賣。 買家應留意合約上的條款，例如銀主不會負擔物業的負債，如管理費欠款、利息及法律費用等，也不負責還原單位內的非法改建等等。
不過，由於銀主盤成交一般只有45日，所以申請按揭時間要掌握得好，預備好充足的文件。 由於申請按揭保險需時，買銀主盤未必趕及成交期，在此情況下1,000萬以下物業最高只能申請六成按揭（貸款上限500萬）。 銀主盤的意思是物業的業主無法償還銀行按揭貸款，由承按銀行向法庭申請回收該項物業，再於市場上出售。 買銀主盤 而「銀主」是指借錢的人，即是放貸給你的人，即是銀行或財務公司。 最近樓市下滑，有多個銀主盤出售，過往在拍賣行吸引不少投資者買入。 除了拍賣外，銀行亦可委託地產代理放售物業，開價一般以市價做參考。
買銀主盤: 物業有拖欠負債
銀行會向法院申請收樓，並把物業委託拍賣行或代理招標、拍賣或沽售。 成功競投後，之後的銀主盤買賣流程與一般二手買賣相若，買家可找按揭申請貸款買入單位，只要銀主盤沒有產權問題，不會影響銀行對物業的估價，以及按揭貸款比例。 買樓後，業主需要定期向銀行還款，一般都是每月一次。 可是，若果業主不幸因某些原因而遇上財政困難，無法繼續還款，銀行有權沒收物業，並委託地產代理或拍賣行把物業公開放售或拍賣，以償還貸款。 在這種情況下，銀行便是單位的「業主」，被沒收的物業被稱為「銀主盤」。 銀行收到銀主盤，若未去到最危急關頭，不會拍賣，先行委託地產代理放售。
買銀主盤: 成交期
例如銀主盤開價$650萬，最高入標價為$570萬，若銀行願意接受以$570萬成交，那麼買家便可以低於市價買入銀主盤，但萬一銀行不接受，那就未必可以低於市價購入單位了。 另外，不少人會存有誤解，認為銀主盤會較一般的二手樓便宜。 其實銀行收回物業時，會再為物業做估價，一般都貼近市價，因此拍賣時不會只以業主餘下借款將物業出售。 而銀主盤的拍賣終究價高者得，因此最後賣出價未必會低於市場價格。
買家可經代理「入標」，將出價寫入標書，再場遞交至銀行。 由於銀行不會公開其他標書的報價，因此這種入標方式稱作「暗標」。 雖然銀主盤開價普遍較市價低，不少買家或已心中暗喜，以為最終成交價必然低於市場價格。
「半契樓」即是物業業權屬於分權共有（Tenancy in Common），分權共有即是每名業權持有人各自擁有物業一部分的權益，並與他人擁有的權益分開。 「半契樓」銀主盤可能因其中一位業主將自己的業權份額抵押比財務公司以獲取貸款，最後因拖欠貸款而被財務公司拍賣業權份額。 最終以連補地價568萬元成交，實用面積呎價11,225元。 單位原業主於2001年7月以未補地價約97.5萬向房署購入上址至今。 據瞭解，原業主於2015年以313萬元買入單位，持貨8年帳面升值約兩成。 目前銀行網上估值約426萬元，即成交價較市價低約11％。
