對於很多香港人來說，在香港買樓從來是人生大事，畢生積蓄大部分都花在置業費用。 首次置業換樓2025 因應個人需要，如家庭增添新成員、想改變居住環境或看準樓價下跌而入市，不少持有物業的業主都會在一生中經歷換樓的階段。 首次置業換樓2025 MoneySmart為你整合你必須知道的換樓策略，包括換樓印花稅如何計算、換樓按揭成數和坊間常見換樓程序，讓你好好計劃你的換樓。 申請首次置業九成按揭者必需為首置人士，但所謂的首置定義，並不代表是在香港第一次買樓，只要您於申請按揭時未有持有任何香港住宅物業，而置業目的是作自住用途，則已合乎資格。 如您在申請首置九成按揭時擁有非住宅物業，如車位、工廈單位等，只要名下無任何住宅物業，亦符合首置資格。
香港樓市一向升多跌少，早年有不少炒家會用確認人身份轉售物業圖利。 即是一位買家在與業主簽署正式買賣合約後，但在指定成交日期前（即簽署樓契及支付餘款前），以高出或低於其購入價的價錢，將其原先與業主簽署之買賣合約權益轉讓給另一位買家，俗稱摸售。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平臺ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 首次置業換樓2025 與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶瞭解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。
首次置業換樓: 按揭專區
綠表置居計劃（綠置居）於 2018年恆常化，提供另一途徑讓綠表申請者置業。 在綠置居的「一換一」安排下，每個綠置居單位可同時滿足綠表買家自置居所的訴求，並回應公屋申請者入住公屋的需要。 如換樓客現以聯名方式持有第一個單位，可採用轉名或除名恢復首置的身份，再購買新單位以避免繳交15%的雙倍印花稅。 不過，就算樓宇轉名，亦需要於簽署臨時買賣合約後的一個月內，繳交印花稅。
- 根據香港法例中的《印花稅條例》，印花稅是對書面文件徵收的稅項，有關買賣座落於香港的不動產之書面文件亦須被徵稅，否則有關文件將不具法律效力，例如文件牽涉於法律訴訟時，文件將不獲法庭受理。
- 市建局董事會早前通過，將餘下的43個「煥然懿居」單位同樣以「首置」形式發售，以滿足市民置業的需求。
- 另一邊廂，協成行旗下筲箕灣東大街121號傲華昨上載售樓書，發展商將主力推出項目一房及兩房戶型，並部署短期內開放示範單位。
- 選定心水計劃後，更會有專家與你跟進按揭申請的每一步。
- 由單位首份轉讓契約日期起計的首五年內，「首置」單位業主不可轉讓或出租其單位。
其他物業買家，包括所有非香港永久居民、非首次置業或換樓人士，又或是以公司名義購置單位的買家，自2016年11月4日後，無論購買的物業樓價是多少，都需要劃一繳付15%從價印花稅。 需注意的是，於1份買賣合約內，同時購買多個單位，就算聲稱作為自住用途，從價印花稅亦會以樓價15%計算。 不過於2020年11月，已將非住宅雙倍印花稅撤銷，買家只需按第2標準稅率繳交即可。 另外，政府亦委託市建局提供更多首置單位，包括安達臣道用地的第二個「港人首次置業」先導項目，提供近千個首置上車盤。 市建局亦會利用馬頭圍道首置項目的經驗，在未來的市區重建項目中，提供更多首置上車盤或其他資助出售房屋單位。
首次置業換樓: More in 按揭指南:
即使首置人士未能通過壓力測試，但只要其供款與入息比率不多於50%，銀行會彈性處理，仍然有機會批出高成數按揭，但首置人士要繳付額外保費。 如果你是選擇先買入物業再賣樓，即代表你在購買新物業的一刻已經不屬於首次置業，而是手上已有物業再次買樓。 首次置業換樓2025 然而，如果你是選擇先賣樓，甩手後才買入新物業的話，你就可以以首次置業身份享受第二標準從價印花稅。
選定心水計劃後，更會有專家與你跟進按揭申請的每一步。 不論是否屬於香港買家，首次購買還是非首次購買非住宅項目，印花稅也不會出現任何變化，賣出的時候也不會受額外印花稅影響。 根據香港法例中的《印花稅條例》，當你在香港買賣不動產時就會被政府徵收一定金額的印花稅，否則有關文件將不具法律效力，特別是當文件牽涉法律訴訟時，文件將不獲法庭受理。 物業交易的印花稅一般分為從價印花稅 (AVD)、額外印花稅 (SSD)與買家印花稅 (BSD)，分別對應不同交易情況。 （D）同樣在承做按揭上，換樓人士買入第二個物業，故銀行在批出按揭成數方面會收緊。 比方第二個物業樓價600萬元，原先可批出六成按揭，即貸款額360萬元，但現在只可批出五成按揭，即貸款額只有300萬元。
首次置業換樓: 香港文匯網
否則一旦舊有物業買家因故撻訂，自己購入的新物業也可能受拖累，未能完成交易，結果撻訂收場。 先租後買意指業主先賣出所住物業，尋找地方租住，再物色物業，「重新」以首置身份入市。 這種在程序上相對簡單，印花稅及按揭亦可以首置人士身份計算，最大成本及風險是租金支出。 首先，首次置業在買樓的世界中，不一定要求買家或借款人從來未擁有過物業。 一般未買過樓的人當然自然地被定義為首次置業人士，但如果你是曾經有買過樓但現在已經放售，或是本來聯名買過樓，但自身的業權已經賣給另一業主，而手上再沒有其他物業的話，同樣也是被定義為首次置業人士。 除此之外，由於申請按揭保險必須為自住，所以非首次買樓不能申請，如果想借到八成，則要求必須通過壓力測試。
首次置業換樓: 首次置業 2022年更新：首置流程懶人包 私樓按揭買賣細節整理
要計算換樓的按揭成數，同樣需要視乎到底按揭申請人在申請按揭的時候，到底屬於「首置」或是「非首置」身份，然後以樓價計算按揭成數。 另一邊廂，男團MIRROR人氣王姜濤曾說過30歲前要買兩層樓，現年23歲的他終「上車」實踐置業的第一步，日前有市場消息指他以1,800萬元買入西環維壹一個海景單位。 有地產界消息傳出，指有跟姜濤同名的買家「Keung 首次置業換樓 To」，在2023年1月初以首置名義入市，以1,800萬元買入西環維壹一個662平方呎的海景單位，2房1套間隔。
首次置業換樓: 按揭保險保費點計？
假設樓價800萬元，首置人士只需付3.75%印花稅（見下列表），即約30萬元，但非首置人士需要支付15%印花稅，即約達120萬元。 首次置業有3個好處，首先最大好處是慳稅，這是吸引真正首次置業人士，以及所謂「自製首置」人士入市的主因。 特別是後者，據近期美聯物業研究報告指，內部轉讓「自製首置」再買樓的個案持續增加，今年首季共有1267宗個案，跟去年第四季僅微跌10宗，相差不遠。 由獨立審查組開發的「房屋署圖則查閱網」，讓已註冊的用戶在網上查閱房委會擁有和拆售物業的樓宇紀錄及訂購副本。
首次置業換樓: 第二類首置人士
另外值得留意，如果您心儀的單位是村屋，即使首次置業，村屋按揭成數最高也只能做到8成半；銀行可能規定村屋樓齡加還款期總和最長55年，而且村屋屬於祖堂地及樓花有機會不獲按揭申請。 首次置業換樓 本廣告/宣傳資料內載列的相片、圖像、繪圖或素描顯示純屬畫家對有關發展項目之想像。 有關相片、圖像、繪圖或素描並非按照比例繪畫及/或可能經過電腦修飾處理。 賣方亦建議準買家到有關發展地盤作實地考察，以對該發展地盤、其周邊地區環境及附近的公共設施有較佳瞭解。
首次置業換樓: 首次置業樓盤選擇較多
現階段反而應該照顧中產階層的換樓需求，讓這些港人改善居住環境，因此，筆者提議放寬1,200萬至2,000萬左右的物業的貸款成數，將其放寬到7到9成。 別以為這些換樓人士賣了樓之後有很多資金回籠，其實近年樓價沒有上升，他們賣出物業後手上資金並不多，也是需要幫助的一羣。 年初欣然宣佈對外通關，激發買家於第一季大舉入市，將3年累積的購買力釋放。 可是踏入第二季，二手樓交投明顯大減，今年首5個月，二手總成交量不足2萬宗，即平均每個月不到4千宗成交，顯示第二季出現大幅萎縮情況。 有見及此，既然市面已經復常，大家自然也希望樓市恢復正常，從而帶動各行各業經濟發展。
首次置業換樓: 銀行擔保
[3] 有關按揭之資料僅供參考，並不構成賣方就任何人士能否獲批按揭貸款或如獲批相關貸款金額或條款之任何不論明示或隱含之要約、陳述、承諾或保證。 準買方在作出購買決定前應瞭解及考慮其個人財務狀況，並不應依賴本廣告/宣傳資料作任何決定。 另外，所有「首置」單位的轉讓、按揭、出租及抵押，均受到政府批地契約的條款約束。 由單位首份轉讓契約日期起計的首五年內，「首置」單位業主不可轉讓或出租其單位。
首次置業換樓: 香港樓市2022：新按保措施下首置與非首置按揭成數
但這做法有機會在未來構成業權爭議，採用時要多加留心。 新盤陸續推出，未上車的市民如用首次置業條件買樓有何優惠著數？ 目前在港買樓涉及多種稅項，若想慳最多稅款，就要以首次置業身份入市。 雖然大家都知道後市嚴峻，可是港府只表示願意幫助首置者上車，這一點讓外界甚為疑惑。
首次置業換樓: 首次置業的常見狀況
同時，壓力測試會較為嚴格，供款佔入息比率收緊，如只有一個物業，供款佔收入不多過一半，在接受壓力測試時，加息3釐後供款不得多於六成，但第二個物業則要向下調一成。 （B）換樓人士本身已持有物業，先買入新物業，再賣出舊物業，在這段期他需要為新物業繳付15%從價印花稅(DSD)，一年內賣出舊有物業後，便可以申請退稅。 （7）舊物業沒有按揭保險，可先申請最高八成按揭保險，留待舊物業簽署了「轉讓契」，正式成交，銀行可加借多一成按揭保險。
一般住宅買賣須要在簽立交易的首張協議或轉易契後30日內交印花稅，否則要繳交罰款。 首次置業換樓 如果不遲於1個月，罰款為印花稅款額的2倍，如果遲逾1個月但不遲逾2個月，罰款為印花稅款額的4倍，如果在其他情況下，罰款為印花稅的10倍，所以記得準時繳交印花稅，避免增加額外稅項開支。 首次置業換樓 （1）賣出物業後，未必隨即可以買到新物業，期間可能有數個月搵新物業。
公屋申請者可透過「公屋申請填表易」或「公屋申請資料更新快」填寫公屋申請表、查詢申請進度、更改申請資料及詳細資格審查面晤日期和時間。 「煥然懿居」餘下「首置」單位實用面積由284平方呎至574平方呎[1]，當中包括2個開放式單位、7個一房單位、5個兩房單位，以及29個三房單位。 打折後單位的價單所列售價介乎港幣355.2萬元至798.3萬元，實用面積呎價介乎港幣12,111元至13,908元[2]。 新冠疫情令到香港及世界各地的經濟遭遇重創，很多國家及地區都需要時間慢慢復元，香港自然也不例外。 自今年中港恢復通關後，整體經濟明顯反彈，而各行各業的生意亦轉旺，香港人的消費力正在提速增長。 「首置」單位包括4種戶型，分別為開放式、1房、2房及3房單位，實用面積介乎約261平方呎至約574平方呎不等。
首次置業換樓: 首次置業身份有甚麼好處？
認可人士以其專業身分擔任經營人、董事或僱員的商號或法團：巴馬丹拿建築及工程師有限公司。 就發展項目中的住宅物業的出售而代表擁有人行事的律師事務所：的近律師行及劉漢銓律師行。 已為發展項目的建造提供貸款或已承諾為該項建造提供融資的認可機構：不適用。 據按揭證券公司表示，首置人士指所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業。 即使曾經擁有物業，但只要申請按揭時已經賣出舊有物業，同樣可稱為首次置業。 另外，值得留意的是新修訂的按揭保險計劃只適用於已落成的住宅物業即二手樓，不包括樓花。
首次置業換樓: 香港物業按揭
（A）換樓人士買入新單位，即持有新居所，無需如「先賣後買」要暫時租住單位，有租金支出，可節省這筆使費。 但換樓人士卻要預備一筆錢支付首期、印花稅、裝修費等，至少數百萬元。 在此說的「換樓」，專指「先買後賣」，更具體來說，指賣出舊居的成交日期，較購入新居的成交日期為晚的安排。 如果換樓客計劃「先賣後買」，即先賣出舊居，完成交易後才購入新居，在按揭、稅務上會接近首置次業，便較為簡單，較少需要特別注意的地方。 如果業主持有的未補地價居屋，有意換樓之前，無論如何都必須要先補地價。 「補地價」的意思，是以當下的估值，指補回當初政府出售居屋單位時的折扣價。
賣方建議準買家參閱有關售樓說明書，以瞭解發展項目的資料。 會所及各項住客及康樂設施於發展項目入夥時未必能即時啟用。 不同設施之開放時間及使用受相關法律、批地文件及公契條款、現場環境狀況及管理人營運方式等限制，並可能不時更改。 賣方保留權利更改會所、各項設施及其間隔、設計、佈局及用途，並以政府相關部門最終批准者為準。 相反，非首置人士卻需要通過壓力測試，而且壓力測試要求較首置嚴格。 王美鳳說，非首置人士本身已經擁有物業，並有按揭在身，銀行不會彈性處理，他們需要通過壓力測試，壓測前後的50%/60%比率不適用於非首置人士，比率會降至40%/50%。
這也就是為甚麼，新香港人/港漂會在獲得永久居民的身份證後，立刻買樓；而永久居民如果想要買第二層樓，也會想方設法自製首次置業資格或首次置業條件，特別是首次置業夫婦。 若果非首次置業人士想換樓，可以透過先買後賣方式慳稅。 若果自己已經擁有一個物業，購買新物業時，預先繳交15%印花稅，等待一年內售出舊物業後，回復首置身份，向稅務局申請退稅，稅務局審核後，就會向申請人退回部分稅項，數額是已繳交印花稅跟舊物業稅項的差價。 聲明﹕ROOTS上會致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 ROOTS上會網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。
倘若申請人申請高成數按揭，需要在壓力測試前供款與入息比率不高於50%，壓力測試後比率不多於60%，纔算合格，銀行才會批出高成數按揭。 若果非首置人士想申請八成按揭，要向銀行證明新買物業是自用。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，非首置人士申請按揭時，需要向銀行解釋先前購買舊有物業的目的。 站在買家的角度來看，買入物業要付的費用實際上是會比起賣家來得多。 以下例子假設樓價為$10,000,000，並以$8,000,000為按揭貸款額做範例。
