（香港文匯報記者 黎梓田）美聯儲昨日宣佈加息0.75釐，並暗示9月會再進行超常規幅度加息。 資料圖片 美聯儲局一如市場所料再加息0.75釐，本港與H按掛鈎的1個月同業拆息已經升至1.38釐，以現時最新H按計劃為H+1.3釐計，H按實際按息已達到封頂位2.5釐水平。 地產界人士相信，短期會減慢買家入市置業步伐，一二手樓價亦會受壓，但香港下半年若能恢復對外正常通關，就能遠遠抵消加息對樓市的影響。 稅局表示「有機會可以」，並表示一般情況下很少轉按會由低息轉高息，但若果在貸款額不變的情況下，多出的利息支出可以獲得扣減。 要留意的是，今次的寬減並不適用於物業稅，但賺取租金收入的個別人士，如符合資格，或可通過選擇個人入息課稅而獲得寬減。
- 如定息期內無大規模加息，拆息亦一直低於預期，就等同蝕息給銀行，故大多數業主仍會選擇觀望，加上定按一般不設現金回贈或高息掛?
- 是次調整僅影響新按揭申請人，對有意轉按人士，按揭業界提議最好趁個別銀行尚未上調H按封頂息前，盡早辦妥轉按以賺取現金回贈。
- 最近樓價繼續輕微下調亦是意料中事，政府會繼續留意市場情況。
- 但必須留意的是，由於按揭供款金額是基於「息隨本減」的原則，假設息率不變，當每年本金遞減，供款利息支出亦隨之減少，最終或未能用盡扣稅額。
- 每日港元利息結算率是根據香港銀行公會港元利率套戥協議（FRA）條款，按香港銀行同業市場港元存款的市場利率來釐定。
- 至於發展商所提供的按揭計劃，亦以P為計算準則，且多為細P，即5%（亦有發展商選用大P，如近期掃管笏新盤「上源」）。
- 同時必須平衡客戶承擔貸款利率能力，與存款客戶所收取的利息。
由於香港聯繫匯率與美國掛鉤加上美國的利息口對全球的的金融市場有著舉足輕重的銀行，香港的利率跟隨美國走動，因此美聯儲加息或減息都會影響香港銀行的「最優惠利率」波動。 金管局總裁餘偉文表示，如果美國持續加息，相信港元拆息會繼續上升，呼籲市民必須對港元拆息進一步上升有所準備。 此外，他指本港多間銀行已經上調存貸利率，包括最優惠貸款利率及新造按揭貸款的鎖息上限，認為市民必須對銀行息率的進一步上升有所準備，並且在作出置業、按揭或其他借貸決定時，小心評估及管理有關風險。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，由於H按已達封頂息，銀行上調最優惠利率將會同時影響使用H按和P按的貸款人。
加息後供樓: 每月供樓: 「按揭計算機」所需輸入數字
假如到時進入加息週期，供樓利息開支上升，隨時會高於10萬扣稅額。 加息後供樓 至於供樓利息是否能貼近10萬扣稅額，還要視乎當時按揭息率、按揭餘額、年期等因素，例如短期置業後再換樓，所需的按揭額大些，自然供樓利息增加。 由於滙豐市佔率不少，據土地註冊處資料顯示7月在現價樓及樓花分別佔22.6%及21.6%，兩者皆逾兩成，市場預期其他未加封頂息率的銀行都會跟隨。 H按封頂息由2.5%加至2.75%後，如果以30年還款期計，滙豐及渣打的新造H按供樓人士每HK$100萬的按揭額，每月供款將增加HK$131或3.3%，而供樓壓力測試的收入要求將提升HK$263。
說好的加息終於來了，在美國聯儲局再加息四分一釐後，香港銀行亦「跟大隊」，自2006年來首次加息，多間大行將最優惠利率（P）及港元儲蓄利率上調0.125釐。 同事Jason一直都想上車，他見到不少業主在加息後減價求售，便急不及待話要搞睇樓團入市。 作為投資者要從中獲利好簡單，只要港元的利息低於美國利息，就可以借港元，買美元投資，賺取差價。
加息後供樓: 基本概念: 樓價 = 首期 + 銀行貸款額
他亦檢視過不同的數據和市場交投等各方面後，認為不需要過分擔心香港樓市和金融方面。 在聯匯制度下，本港息率走勢受美息影響，當息差持續擴闊，港元匯價便會貼近7.85弱方兌換水平。 財政司司長陳茂波指出，與港元對賭的投資者將會是輸家，重申香港目前的外滙儲備約為4300億美元，相當於貨幣基礎1.7倍。 經絡預期，本港銀行體系結餘短期內將跌穿千億元水平，又估計港銀在聯儲局下月議息會議後，或再次上調P，加幅約0.25釐或以上，預料今年合共加息幅度或超過0.625釐。
- 每月供樓 只是筆者是專業的物業投資者，可選擇的投資物很多，保險理財產品的回報不夠高，時間也太長，機會成本太大，所以沒有考慮。
- 在2020 年 11 月 1 日﹐向銀行借取按揭貸款以繳付部分樓價。
- 陳茂波表示，如果疫情持續受控，繼續恢復對外的往來，香港的經濟便會穩定下來。
- 他續稱，早前就負資產的情況檢視了一些數據，亦透過金管局問了一些銀行，有不少個案是在銀行任職的職員，銀行給予他的貸款，即「staff loan」（職員計劃）。
- 稅局表示「有機會可以」，並表示一般情況下很少轉按會由低息轉高息，但若果在貸款額不變的情況下，多出的利息支出可以獲得扣減。
- 據統計，綜合今年兩次加息，截至目前為止，每100萬元貸款額月供增加200元，即500萬元按揭就會增加1000元。
臻享顧問董事總經理王良享預期，今年內港P仍會續加，全年料加0.5釐，仍要需視乎銀行體系結餘，目前規模有1,249.3億元，如果港元續弱，金管局又須接港元沽盤使結餘收縮，則會為加息提供誘因。 昨文說，明年本港樓價的主趨勢是持續上升；但不是說美國的加息週期已經開始了嗎？ 而最優惠利率（P）方面，滙豐銀行已率先宣佈9月23日起，上調最優惠利率（P）0.125釐，由5釐調升至5.125釐，是滙豐自2018年9月以來首次加最優惠利率（P），其他銀行同樣跟隨。 現時有銀行的「按揭儲蓄掛鈎戶口」容許貸款人及一至兩名親友的存款戶口皆可享有等同於供樓利息的高息，部分更可後補加上親友的名字，但眾人享高息的總存款金額，不能超過總貸款金額50%。 買樓前，透過「按揭計算機」計算出供款負擔，可讓我們知道每月供款，並鎖定自己能負擔的物業來選購，也可防止購入超出自己能力負擔的物業。 每加息1釐，在壓力測試下，要獲銀行批出按揭，家庭收入就要增加三千多元，若加息三釐，家庭收入就要增加一萬多元！
加息後供樓: 按揭報稅詳細攻略
特區政府正研判若疫情持續受控，將繼續恢復對外往還，以穩定經濟。 檢視過不同的數據和市場交投等各方面後，特區政府認為對樓市和金融無需過分擔心。 選用定息按揭，申請人只需通過基本的「供款與入息上限」在同一收入和同一還款年期下，可借貸的額度上限也會來的比浮息按揭高出一點。 另外，由於疫情對經濟影響未完全減退，黃詠欣建議政府加快考慮為樓市減辣，包括放寬額外印花稅（SSD）及放寬壓力測試要求。 因此簡單來說，第二套房買家借取100萬元，要有更多入息支持，按現息口水平要有11,514元。 如果你借取200萬元，則要在此基礎上乘以二，也就是23,028元，如此類推。
加息後供樓: 計算方法
因此倒轉推算，你向銀行借取100萬元，你最少要有9,595元作支持。 如果你借200萬則可以乘以二去計算，即19,190元，如此類推。 假設你本身有300萬元首期，而入息有約有19,190元，就等於你可以借到200萬元貸款額。 把300萬首期及200萬元貸款額相加，就等於你可應付500萬元物業了。
加息後供樓: 銀行加息供樓: 現時H按已升至2.5釐鎖息上限
加息後，以每100萬元按揭額、30年期樓按計算，每月供款增加134元，加幅3.3%。 兩度加息後每100萬元按揭額月供增加約200元，加幅達5%。 中原認為，加息對供樓負擔的影響仍屬大眾接受幅度，預料按息年底仍處於3釐多附近的低水平，相信市場已逐步消化加息因素，加息對樓市實質影響不大。 而美國聯儲局再宣佈加息0.75釐，聯邦基金目標利率提高至2.25釐至2.5釐，是今年第四次加息，累加2.25釐，已等同上一次美國逾3年加息週期的加息幅度。 大致策略如下，你現時留有現金，可以等適當時機（不用心急），入市，買入物業後放租，令到租金能大於供款，令該物業能「自行運作」，等日後有需要才給兒子用。 待時機成熟後，再向銀行申請二按，買一層物業收租，以作養老和給兒子之用。
加息後供樓: 加息是否等於樓價跌？ 跌多少纔可入市？
他預料，當本港銀行體系結餘回落至2,000多億元水平，預期本港短息上升速度會進一步加快。 貨比三家按揭優惠 -現時市場上銀行之間因應不同貸款額、不同按揭客戶提供分層息率及優惠，例如部份銀行可為按保客戶提供額外息率及回贈優惠，按揭用家需要貨比三家以獲得最佳優惠。 然而，我們必須強調，根據歷史，導致樓價大冧的往往是難以預測，而且來勢洶洶的因素，包括中英談判、金融風暴、沙士等，俄烏局勢會否演變成完美風暴? 其實，在未調高最優惠利率前，本港銀行已經紛紛調高銀行同業拆息的封頂息率，因現時供樓人士普遍使用H按。
加息後供樓: 港元利息結算利率5大好處
首先，發展商新增60天即供，最高折扣達8%，另新加3.75%「印花稅津貼」折扣及2%限時折扣，意味若買家選用60天即供，最高可享13.75%折扣。 其次，將5樓A、E、G及H室單位列為特別單位，可額外多享5%折扣，換言之買家選用60天即供，最高可享18.75%折扣。 另發展商將22樓A室、23樓A室、22樓H室及26樓H室單位列為特選單位，所有新折扣均不適用。 在2019年4月1日或之後，購買自願醫保認可產品的保費可享稅務扣除，每個課稅年度每名受保人的最高保費扣除上限為 HK$8,000。 由於無需連續使用，大部分業主為求將扣稅額用到最盡，都會計算清楚，什麼情況下才能用盡 HK$10 萬的扣稅額。 如果居所貸款利息已扣除，而你希望撤回申索該等扣除，則有關撤回申索須在稅務局局長發出通知後 6 個月內以書面提出。
加息後供樓: 加息後壓測變得更艱難
在今輪加息週期即將結束下，有本地發展商料對本港樓價有正面作用，全年看升一成。 再者，現時聯儲局加息的目的並非是為了遏抑通脹，而只是為了正常地反映經濟增長的情況。 這和上世紀八十年代初情況很不一樣，當年是通脹失控，非以超高息的手段去降魔不可；這才會殃及池魚，把樓市也拖入谷底。
加息後供樓: 每月供樓: 【按揭迷思】兩星期供款 VS 每月供款 應如何選擇？
而本港租金大部分都呈上升，因此住客的租金會定期上升，而且租樓的租金只是單純的支出，不像供樓一樣物業會帶來回報，因此以租樓計，長遠計未必有賺。 若選擇租住沙田第一城相同單位的話，每月租金約為12,500元，另加「兩按一上」37,500元開支。 只要每兩個星期，主動把錢存入按息掛鈎高息存款戶口(Mortgage-link)，直接抵銷半個月供樓利息，已經等於還款給銀行，又或者自行縮短還款期，由30年改為26年，其實總利息支出是一樣。 加息後供樓2025 對一般小市民來說，如果不求高回報，想穩穩陣陣，可以考慮以上方法。 每月供樓 只是筆者是專業的物業投資者，可選擇的投資物很多，保險理財產品的回報不夠高，時間也太長，機會成本太大，所以沒有考慮。 在持續低息及樓市火熱的環境下，建築期付款的風險自然被隱藏起來，但當樓市逆轉，新盤買家就要更加審慎，計算按揭入息時別預得太緊，最好預留多些資金緩衝。
加息後供樓: 美國今年加幾多次息?
星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示，在港美息差持續擴闊下，港銀步入加息週期只是時間問題，準買家務必作好充足財政準備。 他提到，如參考更遠期的拆息，1年期拆息已攀升至3.5釐，意味市場預計1年後的1個月拆息將升至3.5釐以上，以H+1.3釐計算，即按息將飆升至4釐以上。 加息後供樓 有按揭業界人士認為，本港雖未有即時跟隨美國加息的需要，但由於資金持續向外流出，拆息將難免逐漸上升，料首季一個月HIBOR仍維持於0.4釐以下，不過，次季HIBOR或有機會升至0.8釐以下。 然而Ｈ按實際按息相比起封頂息率或P按計劃，實際利率仍算低。 經絡按揭轉介研究部以滙豐銀行的息口變化為例，假設貸款額500萬元、年期為30年、選用二手物業H按並以封頂息率計算，未加息前，實際息率2.875釐，每月供款20745元，壓力測試要求為44101元。
按揭不獲批，就自然買不起樓，最終若越來越多人買不起樓，樓價就會相應下調。 加息3釐後：以實際年利率5.15%+3%，每月供款相當於28,144元。 加息後供樓2025 這供款不能超過月入60%，所以月入需要46,906元以上，才能獲批按揭。 加息1釐後：以實際年利率3.15%+3%，每月供款相當於23,526元。
加息後供樓: 美國加息對在港供樓人士影響
以今年H按息最低位比較，目前1個月期Hibor大概0.2釐，假設借500萬、供30年，供樓人士每月已經要供多300元左右，正所謂小數怕長計，供樓成本增加對「樓奴」都有深遠影響。 加息後供樓2025 首先，善用高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link），節省最多一半的供樓利息開支。 即使拆息不斷上升，只要有存款於戶口內，即可獲得與按揭利率同等的利息收入，變相可抵銷部分按揭利息增加。
加息後供樓: 每月供樓: 中原地產 買樓,租屋,放盤，更輕鬆!
事實上，本港息率走勢與美息走勢息息相關，但即使美國開始加息，本港未需立即跟隨。 參考上一輪加息週期，美國加息9次達2.25釐，香港才加息1次為0.125釐。 相信未來倘大量資金流走，即本港銀行體系結餘回落至1,000億元以下水平，銀行纔有機會考慮跟隨美國加息。 預期是次美國加息對本港樓市實際影響不大，短期對樓市仍屬於正面影響。 計算實際息率時，銀行會比較香港銀行同業拆息與利率上限的息率，並選取較低者，讓客人在市場息率波動時可獲得更大的保障。
長遠而言，他認為，整體經濟環境、樓價走勢及失業率對樓按市場的影響相對較大。 他提醒市民，由於加息週期已開始，在未來一兩年內供樓負擔將逐漸增加，故供樓人士須有長遠穩健的財務安排，而有意置業人士則避免借到盡，預留空間，衡量自身負擔能力才入市。 儘管匯豐銀行僅加息0.125釐，幅度不算大，但隨着美國調高利率預測，加息步伐在短期內停止的可能性極小。 加息後供樓2025 市場預期，港銀將會陸續調高最優惠利率，加息次數也有可能不止一次，以紓緩按揭息差收窄的壓力及防止資金外流。
他重申，各項樓市需求管理措施是希望讓香港未有物業、想購買物業的人士能夠有優先機會，在審視了樓市的各項情況後，目前仍不需要調整這些措施。 一如市場預期，美聯儲昨日宣佈上調聯邦基金利率0.75釐，最新3.75釐至4釐。 加息後供樓 聯匯制度下，本港銀行資金成本壓力亦急增，滙豐、恒生昨相繼上調港元最優惠利率（P）0.25釐，最新P為5.375釐，今日生效。 財政司司長陳茂波昨提醒，預料美國會進一步加息，疫情下香港的經營環境亦會「麻麻哋」，樓價會再下跌，市民要小心衡量風險。 曹德明表示，即使本港加息至半釐，供樓負擔未見大增，仍屬健康水平。
加息後供樓: 按揭有效期8大著數
若以上述例子，若家庭收入維持不變，只有35,600元，在加息1釐後，一間600萬的物業要減到550萬元，纔可以成功獲批按揭，相當於樓價減約8%。 加息後供樓 若只加息1釐，以現在香港超低失業率，加上百物騰貴的現實，根本算不了甚麼。 但若加息3釐，可能就會為一些家庭帶來壓力，但為了有樓住，相信不少人仍願意節衣縮食去供樓。 香港銀行公會的HIBOR有多種，由隔夜（即1日）到12個月不等（詳見上圖）。 另外，滙豐公佈，給予港元儲蓄存款戶口的利率調高12.4點子至0.125釐，滙豐對上一次於2019年11月1日調整港元儲蓄存款戶口利率，當時減息12.4 點子。 首先説明如果業主想要使用供樓的利息扣稅，物業必須是納稅人的主要居所。
加息後供樓: 美國加息｜買樓借500萬 倘H按加至1.2釐 每月供樓多2300元
渣打：8月24日起上調H按封頂息率，由P – 2.75%調整至P – 2.5%。 加息後供樓2025 渣打的最優惠利率為5.25%，調整後即加息0.25%，與滙豐相同。 有分析認為8月至9月有機會加P，屆時實際按揭利息或挑戰3%。
