先導計劃簡單清晰，將全港分為五大區，就工廈修契所涉及的三個用途，即重建前的工業/倉庫用途，以及重建後的商業/現代工業、住宅用途訂立標準金額，而有關金額經參考市場相關資料釐定。 在工廈活化政策加上北部都會區推動下，各路發展商紛善用位於新界旗下項目，以釋放該區的發展潛力，其中屯門工業區近年加快轉型，區內目前有約14宗工廈重建或者改裝申請，涉及工商業樓面面積高達460萬平方呎。 工廈重建2025 個別工廈的復修和活化，並非市建局的核心業務，我們須將資源集中處理舊區的整體規劃和重建，改善香港的住屋水平及已建設環境。
- 雖然項目在2018年因收購率低而中止重建的計劃，但我們改用樓宇復修及改造重設這重建以外的市區更新策略，為這幢老化的工廈提升樓宇安全和設施水平，延長樓宇的壽命。
- 期間，工廈業主可根據修契前及修契後的用途和總樓面面積，按該等已公佈的標準金額計算應繳地價，考慮是否申請修訂地契以便進行工廈重建。
- 因此，我希望這次市建局改造重設工廈的案例，可以起牽頭和示範作用，從工程規劃、施工方案、配合相關法規等不同層面，與政府部門、專業機構以至工廈業主分享經驗，增強各界對改造和活化工廈的信心。
- 而本港政府近年推動創科產業發展，同時亦積極吸引國內投資者及專才來港發展，相信這類新式工廈將為他們的投資首選。
- (二) 更改用途限制大：在局部改造的情況下，市建局須遵照這幢樓宇在長沙灣分區計劃大綱圖原先準許的用途，將持有樓層的單位改造後用作樓宇復修部門的辦事處，不能擴充作其他用途，例如推廣活動、工作坊或展覽等。
- 新一輪活化計劃包括六項主要措施，利便現有工廈進行整幢改裝、重建，以及作非工業用途。
有房委會委員關注餘下兩幢不納入重建的葵涌晉昇及屯門開泰工廈，空置單位不足以安置受影響租戶。 工廈重建2025 發展局以「標準金額」徵收工廈重建的土地契約修訂補地價的先導計劃於三月十五日推出。 計劃適用於一九八七年前落成的工廈，為工廈業主在恆常估價機制外提供另一選項。 在考慮多項因素後，市建局董事會於2018年通過終止這工廈的重建計劃。 發展局宣佈本月15日推出先導計劃，以標準金額徵收工廈重建涉及的補地價，為期兩年，適用於1987年落成的工廈。
工廈重建: 活化工廈
行政長官於《2018 年施政報告》公佈政府重啟活化計劃(下稱「新一輪活化計劃」)，從而更有效運用現有工廈，善用珍貴的土地資源，並更有效地解決消防安全和違規使用的問題。 工廈重建 新一輪活化計劃包括六項主要措施，利便現有工廈進行整幢改裝、重建，以及作非工業用途。 有關各活化措施的詳情，可參閱相關地政總署地政處作業備考和發展局於2019年2月1日發出有關「放寬現有工業大廈地契豁免書申請」的公告。 因此，我希望這次市建局改造重設工廈的案例，可以起牽頭和示範作用，從工程規劃、施工方案、配合相關法規等不同層面，與政府部門、專業機構以至工廈業主分享經驗，增強各界對改造和活化工廈的信心。 而更重要，是共同探討為有意活化改造工廈的業主提供更多誘因，例如金融機構可以考慮提供較優惠的貸款安排，協助他們籌措資金；政府部門亦可從政策層面，重新審視各項針對工廈改造用途和地契條款的要求，提供彈性或寬免措施，以降低改造成本。
而本港政府近年推動創科產業發展，同時亦積極吸引國內投資者及專才來港發展，相信這類新式工廈將為他們的投資首選。 工廈重建2025 另外，房委會擬向受影響的租戶或暫準證持有人安排侷限性投標，以競投晉昇及開泰工廈的單位，惟單位不得超過現時的單位的面積，且可獲3個月免租期。 工廈重建2025 據瞭解，房委會建議向不租用上述工廈單位的受影響租戶或暫準證持有人，並在宣佈清拆起計9個月內遷離單位的人士，每戶額外發放100,000元。 復修和活化工廈所需的成本，對單一業主或有財力的發展商，應該可以如市建局般獲得預期的增值及回本期；然而，對於非單一業權工廈的一般小廠戶業主而言，所涉及的成本開支，相信並非他們能夠負擔，變相造成阻力。
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團隊更額外在樓宇管理工作方面，為這個活化工廈項目引進「預防性維修」措施，包括加裝遙距監測裝置，協助管理人員在管理室監測各項屋宇裝備的運作狀況，應對突發性故障。 各項新更換設施的維修保養資料亦將經過數碼化重新整合，編制為一套數碼樓宇保養手冊，為管理人員因應設施的狀況制定未來保養計劃以提升工作效率。 2020年施政報告宣佈，政府將推行以標準金額徵收補地價的先導計劃，這是繼2010和2018年推出兩輪活化工廈計劃後另一鼓勵工廈活化的措施。 今日下午4時許，警方接獲荃灣馬角街2-6號一幢工廈職員報案，指一名男子懷疑在上址單位內暈倒。 人員接報到場，發現49歲姓司徒男子倒臥於單位內，旁邊有一盤燒過的炭，他被送往仁濟醫院治理時轉為清醒。 新式工廈與住宅按揭一樣可承造按揭，但因屬於工商鋪即非住宅物業的類別，當中的按揭細節不盡相同，亦有地方需要注意。
- 今日（7日）下午4時許，警方接獲荃灣馬角街2至6號工廠大廈職員報案，指上址一單位有煙霧傳出，裏面有男住戶暈倒。
- 發展局強調，先導計劃並非為業權人提供地價優惠，標準金額不是因應每宗個案訂製，不會精準反映每宗個案的特點。
- 計劃推出自今，陸續有發展商改建現有工廈，近年本港工廠區逐漸轉型，不少工廠區已有新式工廈，外觀亦較傳統工廈新淨，部分和商廈一樣擁有玻璃幕牆及接待大堂等，甚至具備智能化配套。
- 經過約3年時間，這幢工廈的改造工程已竣工，是市建局首幢以改造重設復修、活化再用的工廈項目，並已於上月起，成為市建局樓宇復修部的辦事處，服務市民。
- 這些設備亦已預留接口，餘下仍未改造單位的廠戶業主，日後若希望進行相關改造工程，只需將其單位的消防設施，接駁至市建局新加的消防系統便可。
特首林鄭月娥於2019年《施政報告》建議，由房委會探討轄下6幢工廈重建作公營房屋的可行性。 受影響租戶或暫準證持有人將獲18個月通知，並可獲發放特惠津貼，包括金額相當於15個月的租金或暫準證費等。 (二) 更改用途限制大：在局部改造的情況下，市建局須遵照這幢樓宇在長沙灣分區計劃大綱圖原先準許的用途，將持有樓層的單位改造後用作樓宇復修部門的辦事處，不能擴充作其他用途，例如推廣活動、工作坊或展覽等。 當中的原因，是部份樓層單位的廠戶仍然從事經準許的工業用途，可能涉及一些厭惡性行業或貯存危險品等，就算市建局的單位完成改建及活化，也需要盡量避免吸引非大廈使用者到訪，減低因為不熟悉工廈環境而誤入其他工業單位所帶來的安全風險。 工廈重建2025 (一) 裝置消防設備難：這幢工廈建於60年代，原有設備未能符合現時消防安全規範，市建局必須在改造作辦公室用途時，為全幢樓宇的公用地方及改造部份提升消防系統的相關裝置及設備。 而相關設備屬整幢樓宇業主共同擁有和管理，需要擺放在公用地方以便維修和保養，然而舊式工廈一般並沒有為此預留充足的公共地方；而在局部改造模式下亦難以讓大廈作根本性的結構改動，騰出公用地方加設和置存所需設備。
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由於這幢工廈的業權人還包括多個不同樓層單位的業主，故此市建局擔起促進者的角色，深入研究各種改造方案，包括全幢改造的可行性，然後通過參與業主立案法團會議，與其他單位的業主交流，務求就工廈的長遠維修和活化方向，謀取共識。 一名23歲男子因欠下200萬元賭波債無錢還，昨（5日）晚數名債主挾至荃灣一工廈內，遭對方通宵關押圍毆追債。 警方經查後鎖定案發單位，拘捕一名33歲男子，並正追緝2名在逃疑犯。 今年4月份消防人員巡查大廈，通知要將後樓梯物品清理，他當時正陸續收拾，但因為他為腸癌康復者，6月份曾多次大量出血入院治理，惟入院期間消防處突然派人搬走所有物品。 雖然新式工廈按揭成數比住宅物業低，但稅項方面則有優勢，現時工商舖只須繳付從價印花稅（AVD）（第一標準稅率），如想出售物業時，賣家不受限制，毋須繳交額外印花稅（SSD），即購買後可以隨時賣出，流動性更高，方便投資。 工廈重建2025 而購入工商舖有不少注意事項，建議可以找大型及專業的按揭轉介公司協助。
按揭利率方面，工商舖可承造P按或H按計劃，現時按揭息率可低至4.375釐，還款年期最長20年。 另外要注意，由於工商舖買賣的活躍程度不及住宅物業，其流通率相對較低，故此銀行提供的按揭計劃較一般住宅物業保守，並會視乎物業的優質程度而作出審批，而新式工廈的質素較佳，銀行或可批出更優惠的按揭計劃。 計劃推出自今，陸續有發展商改建現有工廈，近年本港工廠區逐漸轉型，不少工廠區已有新式工廈，外觀亦較傳統工廈新淨，部分和商廈一樣擁有玻璃幕牆及接待大堂等，甚至具備智能化配套。
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首先在按揭成數方面，工商舖的按揭成數較住宅物業更低，根據金管局的最新指引，工商舖不論其物業價值，按揭成數上限為六成；以資產抵押計算收入，按揭成數上限為五成。 工廈重建2025 至於被評為技術可行的葵安工廠大廈，則要待葵涌分區計劃大綱草圖的司法覆核個案審結後，才能展開改劃土地用途的程序。 特首林鄭月娥於2019年的《施政報告》提出，曾建議房委會探討轄下6幢工廈重建作公營房屋的可行性。 據瞭解，房委會認為九龍灣的業安工廠大廈、沙田穗輝工廠大廈、深水埗宏昌工廠大廈和青衣葵安工廠大廈，重建為房屋在技術上可行，當中業安、穗輝和宏昌工廈的用地，將會展開改劃為住宅用途程序。 據瞭解，房委會建議在改劃用地期間，清空業安、穗輝、宏昌及葵安工廈的租戶，之後才拆卸大廈。
工廈重建: 設施
今日（7日）下午4時許，警方接獲荃灣馬角街2至6號工廠大廈職員報案，指上址一單位有煙霧傳出，裏面有男住戶暈倒。 據悉，餘下的葵涌晉昇工廠大廈和屯門開泰工廠大廈，由於涉及噪音、空氣及氣味問題，並暫未能透過緩解措施處理，故認為不可行用作房屋發展。 先導計劃將全港分為五個大區，並就工廈修契所涉及的三項用途（即重建前的「工業／倉庫」用途，以及重建後的「商業／現代工業」和「住宅」用途）訂立標準金額。 工廈重建2025 擔當「局部改造」模式先行者 為工廈業主起示範作用
工廈重建: 工廈重建補地價先導計劃月中推出
至於專業機構，亦可編製更多相關規劃和工程審批的實務指引，為業主提供專業技術支援，從多方面鼓勵業主透過重建或復修及改造重設，活化工廈，善用珍貴的土地資源，亦能配合香港不斷轉變的社會發展和經濟需要。 舉例說，我們留意到工廈附近的兼善裏有一間由社會企業開設的食肆，為殘疾人士提供就業機會之餘，亦向區內有需要人士派發免費飯餐，甚具社會意義。 同時，我們亦為舖位預先裝設符合工廈食堂規定的屋宇裝備基本設施，包括消防、排污及供水系統、通風、配電及照明系統等，以便這所社企進駐時，只需在進行裝修、添置設備和食堂用具後，盡早營運。 至於面對業權分散處境的工廈單位業主，若然能夠參考市建局在這個項目以「局部改造」執行模式，復修及改造工廈、提升設施，相信可以為其工廈物業單位增值。 以這個永康工廠大廈改造項目為例，整項改造工程的支出約1.5億元，以市建局持有27個單位合共約7萬2千平方呎樓面計算，每平方呎改造成本需要約2,000元。 工廈重建2025 儘管這幢大廈外、內已煥然一新，但受原有工業大廈設計所限，加上是次屬局部改造，市建局只能向相關部門申請在自己擁有的物業，以及大廈地下大堂入口的公共地方，進行改建工程，提供無障礙設施。
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市建局在改造這幢近60年樓齡、設施不符合現代標準的工廈過程中，遇上不少困難和挑戰，我希望藉此與大家，尤其是工廈的業主，分享市建局如何應用創新思維，突破改造傳統工廈的規限，打造一幢安全、環保而現代化的多用途樓宇，實現可持續的建築環境。 截至2020年12月，兩輪活化工廈計劃接獲60多宗重建申請，其中14宗已完成地契修訂，約40宗已取得規劃許可。 至昨晚10時許，被數名債主挾到荃灣柴灣角街35至45號裕豐工業大廈5樓一單位。
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政府自推出活化工廈政策以來，已有不少舊式工廈，在單一業主持有所有業權的情況下，完成整幢改造或重建，引進更多不同產業的企業和初創公司進駐，為老舊工業區注入新經濟活力，帶來活化更新的效果。 工廈重建 局方解釋，消防處1987年提高大廈消防要求，在此前落成的工廈消防設備相對簡陋，對工廈使用者以至社會構成安全隱患，推動重建較執管或改善設備更能徹底解決安全問題。 工廈重建 房委會轄下商業樓宇小組委員會今日舉行會議，委員通過為受影響租戶提供的清空方案。
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市建局在2013年，回應政府提出加快舊工業大廈的更新工作，啟動長沙灣汝州西街工業樓宇重建項目先導計劃。 雖然項目在2018年因收購率低而中止重建的計劃，但我們改用樓宇復修及改造重設這重建以外的市區更新策略，為這幢老化的工廈提升樓宇安全和設施水平，延長樓宇的壽命。 經過約3年時間，這幢工廈的改造工程已竣工，是市建局首幢以改造重設復修、活化再用的工廈項目，並已於上月起，成為市建局樓宇復修部的辦事處，服務市民。 工廈重建 發展局與地政總署於2021年3月中推出以「標準金額」徵收工廈重建補地價先導計劃，為涉及重建1987年前落成工廈的土地契約修訂，提供以「標準金額」補地價的選項，作為傳統估價機制的替代選項。 工廈重建 先導計劃旨促進老舊工廈加快完成重建所涉及的修契程序，讓有關土地早日轉型作更切合社會需要的用途。
工廈重建: 工廈重建「標準金額」補地價先導計劃
房委會轄下有6個工廠大廈，分別是位於九龍灣的業安工廠大廈、火炭的穗輝工廠大廈、長沙灣的宏昌工廠大廈、葵涌的葵安工廠大廈和晉昇工廠大廈，以及屯門的開泰工廠大廈。 房委會表示，業安、穗輝及宏昌工廠大廈用地，經初步評估，可在2031年提供約4,200夥。 葵安工廠大廈用地，料提供約600夥，但受葵涌分區計劃大綱草圖的司法覆核個案影響，在個案完結前該大綱圖暫緩進一步修訂，故項目開展及落成時間暫未有定案 。 【now.com財經】政府於2018年《施政報告》重啟工廈活化計劃，旨在有效運用現有工廈，善用土地資源，同時亦可解決消防安全和違規使用等問題。 活化計劃包括六項措施，以利便現有工廈進行整幢改裝、重建，以及作非工業用途。 【明報專訊】房委會將重建轄下4幢工廈，發展公營房屋，其中九龍灣業安、火炭穗輝和長沙灣宏昌的3幅工廈用地，料2031年可提供4200個單位；葵涌葵安工廠大廈約可提供600夥，但由於葵涌分區計劃大綱草圖受司法覆核個案影響，暫未有開展及落成時間。
工廈重建: 「局部改造」新模式 工廈變多用途樓宇 市建局首幢工廈改造重設項目竣工
隨著這幢工廈改造工程已竣工，市建局樓宇復修部於上月已遷入，投入運作，以便加強處理日益增加的樓宇復修個案，以及政府各項樓宇復修資助計劃的申請。 過程中，部份業主對全幢改造的方案感到憂慮，擔心在工程期間需暫時搬遷，影響業務運作；若然全幢改造，每戶除了需要攤分涉及公用地方的工程費用，還要自行支付其持有單位內部的改造工程支出，對於一般小廠戶業主來說，這筆開支也會造成經濟負擔。 警方今日（7日）下午4時許接獲荃灣馬角街2至6號工廠大廈職員報案，指上址一單位有煙霧傳出，裏面有男住戶暈倒。 警方消防接報到場時，發現該名男子倒臥單位內仍有意識，旁邊有一盤燒過的炭，將他送仁濟醫院治理。 經查事主49歲姓司徒，警方現場有檢獲遺書，案件列作企圖自殺跟進。
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期間，工廈業主可根據修契前及修契後的用途和總樓面面積，按該等已公佈的標準金額計算應繳地價，考慮是否申請修訂地契以便進行工廈重建。 在安排樓宇復修部使用改造後的辦公室時，我們亦顧及應盡量避免吸引非大廈使用者到訪上層單位，因此，我們將需要面見已預約的樓宇復修資助計劃個案申請人的業務，例如辦理手續和宣誓等，集中在地下單位進行。 工廈重建 工廈重建 標準金額期內維持不變，其間工廈業主可根據修契前及修契後的用途和總樓面面積，按該等已公佈的標準金額計算應繳地價，考慮是否申請修訂地契以便重建其物業。
該局表示，先導計劃旨在通過公佈一套標準金額，為重建工廈的土地契約修訂補地價提供確定性，加快完成工廈重建所涉及的修契程序，從而推動工廈活化，讓土地早日轉型作更切合社會需要的用途，務求地盡其用。 工廈重建2025 地政總署於三月十五日就先導計劃的執行細節發出作業備考，包括地契修訂申請人如何行使以標準金額計算地價的選擇權、適用於處理中地契修訂個案的過渡安排，以及總樓面面積的計算方法，供業界參考。 先導計劃將由發出作業備考當天開始生效，為期兩年，即由2021年3月15日起至2023年3月14日為止。 地政總署本月15日將就先導計劃執行細節發出作業備考，包括地契修訂申請人如何行使以標準金額計算地價的選擇權、適用於處理中地契修訂個案的過渡安排，以及總樓面面積的計算方法，供業界參考。
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餘下兩幅用地，即開泰和晉昇工廠大廈用地，則因存在嚴重的噪音、空氣質素和氣味問題，房委會指，這些限制均不能透過設計或其他緩解措施有效處理，因此，作房屋發展並不可行。 在當區環境未有顯著改善之前， 該兩幅用地在現階段不會作房屋發展。 消息指，受影響租戶或暫準證持有人將獲18個月通知，並可獲發放特惠津貼，包括金額相當於15個月的租金或暫準證費等。 市建局將地下單位活化改建成樓宇復修部辦事處，並設有多個房間，供已預約的資助計劃申請人及法團來辦理手續。 近60年樓齡的汝州西街永康工廠大廈在2013年市建局啟動項目時，呈老化失修（左），經過維修及由市建局改造後，現已是一幢具多元化用途的現代化樓宇（右）。
