儘管這幢大廈外、內已煥然一新，但受原有工業大廈設計所限，加上是次屬局部改造，市建局只能向相關部門申請在自己擁有的物業，以及大廈地下大堂入口的公共地方，進行改建工程，提供無障礙設施。 市建局會繼續透過法團協商，爭取其他廠戶業主，盡早為其單位落實加設無障礙設施和提升消防設備。 活化工廈 為此，市建局考慮到在不影響廠戶日常的業務運作，同時能提升工廈安全的前提下，提出了一個創新的「局部改造」方案，取代「全幢改造」。
本公司爲各符合資格的工廠大廈業主提供一站式活化工廈申請服務，業主可透過活化政策釋放工廈的潛在價值。 在活化工廈申請中，本公司將會包辦向政府提交申請時所有行政上的細節及責任事務。 港臺青年創意聯會會長洪錦鉉認爲，改作商業用途的工廈有利於配套發展特區政府建設核心商業區的計劃。 洪錦鉉說，工廈活化計劃下，政府爲工廈持有人提供活化補貼，因而可以規定工廈持有人需給予工廈租戶租金優惠等規定，從而更好吸引創科企業、科研機構，以扶持青年發展以及商業社會發展。 香港特區行政長官林鄭月娥10日在施政報告中指出，特區政府將重啓“工廈活化計劃”，並首次允許改裝整棟舊工業大廈作爲過渡性房屋使用，以在短期內緩解香港房屋短缺局勢。
活化工廈: 活化工廈申請
對於政府重啟活化工廈計劃，李秀恆表示支持，稱此利民政策如能真正落實，可謂是一舉四得：一來「劏房戶」可早日改善居住環境；二則有助政府紓緩「屋荒」壓力；三來舊工廈多了一個出路；四是可為社會節省一些公帑和土地等公共資源。 1954年，人稱「棉紗大王」的南豐集團創辦人陳廷驊設立南豐紗廠，選址荃灣白田壩街工業區，屹立於芸芸工廠之中，高峯時年產3,000萬磅棉紗，成為了本港其中一個紡織龍頭。 1960年代，南豐繼續擴展業務，收購了鄰近的地段共設立六個廠房，開創紡織王國。 紗廠見證本港紡織業由全盛至式微，今日走進全新的南豐紗廠，仍可以看到昔日的影子。
紗廠由三座建築物：四廠、五廠及六廠改建而成，並分為以培育及工作空間為主的「南豐作坊」、以零售及餐廳組成的「南豐店堂」及「六廠紡織文化藝術館」。 該52宗個獲批個案分佈於觀塘、葵涌、荃灣、長沙灣及九龍灣，預計可於數年後落成，爲市場提供總重建樓面近1167萬方呎，新建商業及工業樓面分別約570.5萬方呎及596.3萬方呎。 民政事務局計劃設立新的撥款機制，以資助藝術家或機構提出較具規摸的文化藝術建議，以及推行時間較長期但有時限的文化藝術活動。 同時，民政事務局亦計劃加強撥款，每年大約預留３,０００萬元，資助藝發局提出或推薦的項目，以推動中小型藝團發展、培育新進藝術家，以及促進社會人士欣賞及參與文化藝術活動。 活化工廈 （四）民政事務局建議向藝術及體育發展基金注資３０億元，作爲種子基金，利用每年投資的回報，提供可持續的額外資源以資助文化藝術和體育的長遠發展。
活化工廈: 活化工廈計劃
這用途在“工業”地帶及“其他指定用途（商貿）”地帶內設有緩衝樓層的樓宇低層非工業部分屬經常準許用途；但在這部分以外的樓層，或在未設有緩衝樓層的工廈內開設“康體文娛場所”，須先向城市規劃委員會提交規劃申請，並取得規劃許可。 在“商業”地帶內，以及在“其他指定用途（商貿）”地帶已整幢改裝作非工業用途的工廈內，“康體文娛場所”則屬經常準許的用途。 我們只要求重建或整幢改裝後的工廈的新用途符合相關地帶的現有規劃用途，而不會就改裝工廈引入新的用途限制。 我們相信工廈業主會因應市場需求、工廈地點、租戶情況等因素決定重建或整幢改裝後工廈的最佳用途。
- 隨着內地改革開放政策的實施，以及香港經濟轉型，上世紀90年代大部分廠商北上，將工廠搬遷至深圳、東莞等地，而處理事務的辦公室則留在觀塘，原有的工廈也因而閒置，甚至廢棄。
- 市建局在改造這幢近60年樓齡、設施不符合現代標準的工廈過程中，遇上不少困難和挑戰，我希望藉此與大家，尤其是工廈的業主，分享市建局如何應用創新思維，突破改造傳統工廈的規限，打造一幢安全、環保而現代化的多用途樓宇，實現可持續的建築環境。
- 鍾透露，集團未來有一個約14萬平方呎樓面面積之多層工廈的活化項目，正在火速進行中，規劃中之商場設計將加入鄉郊田園色彩，以翠綠直立式園林景緻配合都市格調，預計2021年第二季落成。
- 在顧及公眾安全前提下，容許擴闊緩衝樓層準許用途，涵蓋電訊機樓中心及電腦數據處理中心，以促成業主局部改裝低層為非工業用途。
- 擔當「局部改造」模式先行者 為工廈業主起示範作用
- 改建後的大廈設有地下車庫、寫字樓以及綠化空間，並將迎來餐廳、商鋪、教育機構以及摩根大通等國際性金融機構入駐。
經過約3年時間，這幢工廈的改造工程已竣工，是市建局首幢以改造重設復修、活化再用的工廈項目，並已於上月起，成為市建局樓宇復修部的辦事處，服務市民。 至於面對業權分散處境的工廈單位業主，若然能夠參考市建局在這個項目以「局部改造」執行模式，復修及改造工廈、提升設施，相信可以為其工廈物業單位增值。 活化工廈 以這個永康工廠大廈改造項目為例，整項改造工程的支出約1.5億元，以市建局持有27個單位合共約7萬2千平方呎樓面計算，每平方呎改造成本需要約2,000元。 (三) 建築法規要求高：現行建築法規和消防安全守則對工廈單位改變作辦公室用途，設較高的通風和採光標準；而對公用地方的無障礙設施和消防安全標準亦有較高的要求，包括每層都需為殘疾人士提供在發生火警時用作避險的臨時庇護處、兩組走火樓梯需要在各層互通等。 然而，若要在這類舊式工廈執行有關工程以符合最新法規，必須得到法團的參與纔可進行，過程中若改動個別業主單位的結構間隔，還要得到有關業主的允許。
活化工廈: 活化工廈與租金價格影響
(二) 更改用途限制大：在局部改造的情況下，市建局須遵照這幢樓宇在長沙灣分區計劃大綱圖原先準許的用途，將持有樓層的單位改造後用作樓宇復修部門的辦事處，不能擴充作其他用途，例如推廣活動、工作坊或展覽等。 當中的原因，是部份樓層單位的廠戶仍然從事經準許的工業用途，可能涉及一些厭惡性行業或貯存危險品等，就算市建局的單位完成改建及活化，也需要盡量避免吸引非大廈使用者到訪，減低因為不熟悉工廈環境而誤入其他工業單位所帶來的安全風險。 (一) 裝置消防設備難：這幢工廈建於60年代，原有設備未能符合現時消防安全規範，市建局必須在改造作辦公室用途時，為全幢樓宇的公用地方及改造部份提升消防系統的相關裝置及設備。 而相關設備屬整幢樓宇業主共同擁有和管理，需要擺放在公用地方以便維修和保養，然而舊式工廈一般並沒有為此預留充足的公共地方；而在局部改造模式下亦難以讓大廈作根本性的結構改動，騰出公用地方加設和置存所需設備。 市建局在2013年，回應政府提出加快舊工業大廈的更新工作，啟動長沙灣汝州西街工業樓宇重建項目先導計劃。 雖然項目在2018年因收購率低而中止重建的計劃，但我們改用樓宇復修及改造重設這重建以外的市區更新策略，為這幢老化的工廈提升樓宇安全和設施水平，延長樓宇的壽命。
隨着1990年代起香港工業轉型，部分工廈未能物盡其用，爲提供更多商業樓面，因此政府鼓勵空置工廠改建用途。 2009年10月，香港政府宣佈一系列利便舊工廈重建和整幢改裝的活化工廈措施。 2011年9月，政府完成活化工廈措施的中期檢討，及將截止申請日期延長3年，即由2013年3月31日延至2016年3月31日。 隨著1990年代起香港工業轉型，部分工廈未能物盡其用，為提供更多商業樓面，因此政府鼓勵空置工廠改建用途。
活化工廈: 活化工廈計劃
新措施宣佈後，發展局向多個工商專業團體、地區行政組織和其他持分者介紹新措施，並聽取他們的意見，當中包括屬於文化創意產業的團體和人士。 爲了回應文化創意產業對活化工廈新措施的關注，發展局亦與相關政策局及部門進一步研究可如何協助在推行新措施後的一段過渡期內，可能受影響的文化創意團體和人士，以支持本地文化及創意產業。 行政長官於去年十月的施政報告宣佈一籃子新措施，透過鼓勵重建及整幢改裝，釋放舊工業大廈的潛力。
活化工廈: 「活化工廈2.0」內容撮要
新地代理租務部總經理鍾秀蓮表示，「活@KCC」活化後由原來傳統工廈，蛻變為以生活消閒為主的商場。 「活＠KCC」採「銀座式」的設計概念，商場地下至四樓提供扶手電梯連接，亦有升降機停靠各層；商場三樓連接旁邊的行人天橋，經行人天橋可到達九龍貿易中心和葵興站。 南豐發展設計部高級建築師吳家健表示，項目由籌備至活化落成約5年時間，當中工程施工需時兩年半，團隊盡力保留逾70%原有建築物的結構，僅作出一些方便到訪者的改建，例如擴建入口通道、建構新的玻璃橋連接五廠及六廠等。
活化工廈: 香港活化工廈 數千幢工廈將重煥新生
（一）規劃署於二○○八至○九年進行了最新一次“全港工業用地研究”，就全港“工業”和“其他指定用途（商貿）”（商貿）地帶內工廈的用途分別進行了全面及抽樣調查。 結果顯示，在成功調查單位當中，少於１％是用作“藝術／音樂／電影工作室”。 西九龍方面，金寶集團旗下今年完成改建的葵涌葵昌路活化商廈KC100，低層全層於二月時以呎租高達24元租出，面積約24,663方呎，月租約59萬元，較年初時意向呎租相若。 復修和活化工廈所需的成本，對單一業主或有財力的發展商，應該可以如市建局般獲得預期的增值及回本期；然而，對於非單一業權工廈的一般小廠戶業主而言，所涉及的成本開支，相信並非他們能夠負擔，變相造成阻力。 由於這幢工廈的業權人還包括多個不同樓層單位的業主，故此市建局擔起促進者的角色，深入研究各種改造方案，包括全幢改造的可行性，然後通過參與業主立案法團會議，與其他單位的業主交流，務求就工廈的長遠維修和活化方向，謀取共識。 活化工廈2025 近60年樓齡的汝州西街永康工廠大廈在2013年市建局啟動項目時，呈老化失修（左），經過維修及由市建局改造後，現已是一幢具多元化用途的現代化樓宇（右）。
活化工廈: 活化工廈2.0累批52宗 樓面逾千萬呎
在「局部改造」的方案下，市建局針對工廈的公用地方，統籌各項公用屋宇設備的改建和優化工程，並全數支付相關工程費用。 至於由市建局持有的單位亦會作翻新和改造，由工業轉變為辦公室用途；而由其他廠戶持有的單位，則維持其相關用途和營運，不用作內部改造，因而不需要支付改造費，亦不用搬遷，將推展工廈改造工程帶來的支出和運作影響，減到最低。 他認為，政府部門在處理活化項目上程序可提升效率，並批評過去政出多門，程序繁瑣影響發展進度。
活化工廈: 「局部改造」新模式 工廈變多用途樓宇 市建局首幢工廈改造重設項目竣工
截至2022年12月底，在活化工廈政策下，當局共批准及籤立了65宗位於觀塘和九龍灣的整幢改裝或重建的申請。 以創新思維促成改造工程 為樓宇增值 面對以上種種挑戰，市建局團隊發揮創新精神，一一克服。 針對加設消防設備困難及用作置存消防水缸和供水系統的公用地方不足的情況，市建局自願撥出超過1,600多平方呎、屬於其業權範圍的樓面面積，以象徵性租金租予法團用作放置各項新加的公用設施，解決公用地方面積不足的難題。 這些設備亦已預留接口，餘下仍未改造單位的廠戶業主，日後若希望進行相關改造工程，只需將其單位的消防設施，接駁至市建局新加的消防系統便可。
活化工廈: 重建成本貴活化達7倍
全港現時有逾1,400 活化工廈2025 幢工廈，共佔土地面積逾2,000公頃（約相當於120個維多利亞公園），分佈於全港各區，是本港珍貴的土地資源。 活化工廈計劃自2010年4月起實施，容許達15年以上舊式工業大廈（工廈）業主，免補地價將整幢工廈改裝活化，並可改裝作其它用途，多改建為寫字樓、藝術工作室、服務式住宅等。 截至2016年2月底，地政總署共接獲215宗在活化工廈措施下提出的申請，其中124宗已獲批准，釋出合共可提供約138萬平方米的樓面面積。 在獲批的124宗個案中，有28宗整幢改裝舊工業大廈個案的擬議新用途，包括「康體文娛場所」用途，作文化及創意產業之用。 位於九龍灣及觀塘的工業用地，在2001年改劃為「商貿」用地，在規劃層面上容許將工業樓宇用作辦公室用途或改建為商業／辦公室樓宇。 在2010年4月，政府首次推出了活化工廈措施，並於2018年10月重啟活化計劃。
活化工廈: 活化工廈與租金價格影響
政府在先前的活化工廈計劃中，至今已批出合共124宗改裝整幢舊工廈以及重建工廈的申請，直指計劃提供更多樓面面積以配合香港不斷轉變的社會及經濟需要，亦善用珍貴的土地資源，政府檢討成效後決定重啟工廈活化計劃。 活化工廈 在第二期計劃下，加入改裝整幢工廈作過度性房屋用途，應對房屋問題；並隨著首批活化的項目啟用，不少由傳統工廈改建成商場、寫字樓或酒店等混合式發展，令產業大幅增值之餘，部分化身成藝術文創中心，甚至成為當區地標，優化周邊社區環境。 因此，我希望這次市建局改造重設工廈的案例，可以起牽頭和示範作用，從工程規劃、施工方案、配合相關法規等不同層面，與政府部門、專業機構以至工廈業主分享經驗，增強各界對改造和活化工廈的信心。 而更重要，是共同探討為有意活化改造工廈的業主提供更多誘因，例如金融機構可以考慮提供較優惠的貸款安排，協助他們籌措資金；政府部門亦可從政策層面，重新審視各項針對工廈改造用途和地契條款的要求，提供彈性或寬免措施，以降低改造成本。 至於專業機構，亦可編製更多相關規劃和工程審批的實務指引，為業主提供專業技術支援，從多方面鼓勵業主透過重建或復修及改造重設，活化工廈，善用珍貴的土地資源，亦能配合香港不斷轉變的社會發展和經濟需要。 為了推展這個改造項目，市建局需要一筆過預留一億多元的資金來應付相關工程開支；儘管活化後的單位因自用作辦公室而抵銷在其他商業大廈租用地方的租金支出及相關費用，但回本期估計亦要接近20年，這還未計算市建局撥出1,600多平方呎的樓面面積，用作放置公用設施所涉及的租金收入。
活化工廈: 活化工廈
業主毋須另行申請及繳付地契豁免書費用，但前提是該用途必須屬規劃制度下已準許的用途。 在顧及公眾安全前提下，容許擴闊緩衝樓層準許用途，涵蓋電訊機樓中心及電腦數據處理中心，以促成業主局部改裝低層為非工業用途。 行政長官於《2018 年施政報告》公佈政府重啓活化計劃(下稱「新一輪活化計劃」)，從而更有效運用現有工廈，善用珍貴的土地資源，並更有效地解決消防安全和違規使用的問題。 新一輪活化計劃包括六項主要措施，利便現有工廈進行整幢改裝、重建，以及作非工業用途。 有關各活化措施的詳情，可參閱相關地政總署地政處作業備考和發展局於2019年2月1日發出有關「放寬現有工業大廈地契豁免書申請」的公告。
活化工廈: 活化工廈
資料顯示，去年完成改建的建生國際旗下觀塘開源道商廈建生廣場，高層全層於四月以每方呎27元租出，高於去年底招租時的意向呎租24元；另該廈一個高層全層於年初時以每方呎約25元租出，面積約21,093方呎。 另由SML集團持有的觀塘海濱道、享有郵輪碼頭景的SML TOWER，其中高層面積約8,600方呎全層，以每方呎19元租出。 「活化好景大廈設計比賽」不僅爲增加物業的價值，亦希望造福社區及爲日後的活化工廈發展創立一個具遠景的建築設計潮流。 記者在觀塘區看到，在順業街和偉業街交叉路口，在前九龍灣工廠大廈舊址上改建的海濱匯大廈即將竣工。 改建後的大廈設有地下車庫、寫字樓以及綠化空間，並將迎來餐廳、商鋪、教育機構以及摩根大通等國際性金融機構入駐。 協成行集團 (協成行) 於2010年10月21日圓滿舉辦「活化好景大廈設計比賽」的頒獎典禮，嘉許表現出色的參賽者。
活化工廈: 活化工廈與租金價格影響
根據資料，該3宗個案均位於觀塘，業主分別是浸會醫院、麒豐資本，及冠華鏡廠許氏家族。 活化工廈2025 【大公報訊】政府2018年的活化工廈政策2.0受市場歡迎，城規會至今已批出52宗放寬地積比率上限的申請，較所推動的第一輪活化政策，只有14宗獲批，勁升逾2.7倍；所涉重建樓面近1167萬方呎。 至於工廈重建標準金額補地價先導計劃，自今年初推出至今，已有4宗個案接納補地價。
活化工廈: 活化工廈計劃
基於相同考慮，政府亦無意推出額外的政策措施，吸引業主分配改裝後單位作任何特定用途。 個別工廈的復修和活化，並非市建局的核心業務，我們須將資源集中處理舊區的整體規劃和重建，改善香港的住屋水平及已建設環境。 因此，我認為要推廣改造重設工廈這新模式，令活化工廈在市場進一步普及，而關鍵之道，除了協助業主克服規劃和工程執行層面的難題外，亦要關注業主面對成本效益的挑戰。 除了物業增值之外，樓宇復修部過去在長沙灣租用辦公處，每年的租金支出達到1,000萬，是次改造工廈項目增加了市建局持有自用辦公室樓面的空間，節省了租用私人商業大廈辦公室的租金開支，達致盡用資源、善用資源的目標。
她續說，社會上越來越多年青人投身藝術界，他們期盼給予年輕一代更多發展藝術事業的機會。 而於這十年期間，大廈內在設施上亦有加以改進及翻新，如在單位間隔上更善用空間，創造更多單位；同時也會循「共享單位」的方向出發，成為其中一個往後發展的方針。 活化工廈2025 4 鼓勵業主與非政府機構合作，提供過渡性房屋給未獲分配公屋或有其他需要的基層市民，運房局轄下專責小組將就相關項目提供一站式統籌支援。 過去五年東九龍及西九龍工廈成投資者搶購目標，由於活化改建成本遠低於重建，兩區工廈活化作商廈成為潮流，無論大廈外貌、內籠質素也提升。 目前觀塘及葵涌區工廈活化作商廈後，呎租達約20元水平，個別更高達27元，較同區工廈呎租約10至16元高出逾倍。 市建局將地下單位活化改建成樓宇復修部辦事處，並設有多個房間，供已預約的資助計劃申請人及法團來辦理手續。
