據悉，原業主於2017年以168.4萬元(未補地價)一手購入上址，持貨約6年，現轉手帳面獲利約56.6萬元，物業升值約34%。 2018年8月入夥的大嶼山居屋銀河苑，最新錄本月首宗二手成交。 利嘉閣地產東湧區營業董事劉俊傑表示，新近促成銀河苑A座中層15室成交，單位實用面積386方呎，採套兩房間隔，以225萬元(未補地價)易手，摺合實用呎價5,829元。
- 業主須在無須繳付補價的情況下，在居屋第二市場以不高於列於首次轉讓契據的原來買價(註)出售單位予房委會提名的人。
- [7][8]到7月30日首輪推售336夥，以及8月6日次輪開售336夥亦即日沽清。
- 補價後，居屋業主就如私樓業主一樣，可自由轉讓單位給任何人士。
- 同時，銀河苑本月錄第2宗二手成交，涉及低層單位，實用面積384方呎，以258萬元未補價易主，呎價6719元。
- 利嘉閣地產東湧區營業董事劉俊傑表示，新近促成銀河苑A座中層15室成交，單位實用面積386方呎，採套兩房間隔，以225萬元(未補地價)易手，摺合實用呎價5,829元。
- 項目2A期基座另設約5萬平方呎的基座商場，樓高只設一層，並設有街舖。
房協會把有關申請連同他們擬備的補價評估轉交地政總署審批，並以地政總署批出的補價金額為最終決定。 公居屋業主不一定要在公開市場轉讓單位，可以選擇轉讓予政府認可、持有「購買資格證明書」之合資格人士，如綠表白表人士，如此就不用補地價。 如果公屋／居屋業主想於公開市場出售、出租或轉讓單位，就要先補地價，才能解除轉讓限制。 在公開市場下，業主可自由定價、議價，並可將單位轉讓至任何人士。 可透過土地查冊，找出房委會／房協首次將單位賣給第一名業主的樓契副本，然後再訂購該份註冊摘要編號，打開文件後可找到物業出售時的原價與折扣價。 以2020年新居屋為例，業主可於首次轉讓契據日期起計2至10年內在居二市場放售；但卻要等待10年後，纔可補地價於公開市場出售。
銀河苑補地價: 買家留言
單位實用面積介乎216至1,528方呎，戶型涵蓋開放式至三房，另設特色單位，預計關鍵日期為2024年5月16日。 發展商先部署推出Arreso第3座及Arreso第5座，而Charlot第1座則留待接近現樓才開售。 首批186夥，折實平均呎價13598元，入場費334.73萬元起。 銀河苑補地價2025 業主須繳付的補價，是根據屆時該單位並無轉讓限制的市值，按照該單位首次轉讓契據中所訂明的最初市值與原來買價(註)的差額計算。
從二手房屋銷售網站可見，市面上有許多已補地價公屋及居屋出售。 當中藍田康華苑一個面積達到380呎的已補地價居屋單位，售價為350萬元，即每平方呎價為9211元。 如要購入以上樓盤，首期、印花稅、代理佣金及律師費合共47.4萬元，要求申請人每月入息為3.1萬元，每月供款約為1.3萬元。
銀河苑補地價: 住宅
據資料，同類單位4年前一手價約150萬至177萬元，意味上述二手價比當年炒貴45%至72%。 在成立業主立案法團後，已經取得有關合作社樓宇單位業權的業主可提出申請撤銷地契列明的轉讓限制，以及繳付尚欠的三分之二土地補價。 有關申請表格和撤銷轉讓限制程序及預計所需時間，可參閱申請表格及單張詳情。 業主如想出售或出租名下的資助房屋單位，視乎準買家是誰，或須先向政府補地價。 移民潮影響下，二手住宅市場現跌價潮，當中二手居屋樓價經已連跌數月，儘管樓價持續調整，惟市場承接力不足，根據土地註冊處數據顯示，今年首7個月的二手物業成交總數為22,620宗，低於去年同期約4成。 如果沒有移民念頭，目前在香港置業正值低水時期，市場上不少平價二手居屋樓盤，尤其是已補地價的居屋，二手居屋每平方呎價更低至9000元水平。
- 在現有居屋定價機制下，同一期出售計劃內所有單位，會採用同一個折扣率，而且折扣率不可低於30% ，與此同時，又要確保同一期出售的單位售價，不能令房委會虧損。
- 事實上，居屋向來實而不華，面積實用之餘，價錢較同區私樓平一點，管理費亦低，有一定吸引力。
- 至於對上一宗同類成交單位為A座高層3室， 實用面積477平方呎，以655萬元沽出。
- 合併發展後的地盤面積增至約48.2萬平方呎，補地價逾70億。
- 如果只想「平手轉按」，將未供完的按揭貸款部分轉移至另一間銀行，因平手轉按不會增加供款壓力，房署一般會批得較鬆。
- 在2017年5月，發展商將地皮用途轉變為住宅（乙類），以逾65.3億元完成補地價，樓面呎價逾2,288元。
如果只想「平手轉按」，將未供完的按揭貸款部分轉移至另一間銀行，因平手轉按不會增加供款壓力，房署一般會批得較鬆。 補地價是買賣資助房屋的重要一環，要考慮樓價、折扣率、銷售對象等多種因素，若嫌太過麻煩，不妨考慮二手私樓，即上千居搜尋各區心水靚盤。 在現有居屋定價機制下，同一期出售計劃內所有單位，會採用同一個折扣率，而且折扣率不可低於30% ，與此同時，又要確保同一期出售的單位售價，不能令房委會虧損。 的而且確，這些較為便宜的已補地價物業，地理位置上稍為偏遠，例如藍田康華苑距離藍田鐵路站9分鐘車程或需要步行26分鐘；九龍灣彩霞邨亦距離九龍灣鐵路站11分車程或需要步行半小時。
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其中，天水圍屏欣苑2016年平均單位定價204萬元，11個已轉售單位平均成交價達428萬元，平均帳面賺224萬元，百分比達109.4%，冠絕以上新居屋及綠置居屋苑。 簡單而言，在屆滿轉讓限制後，業主填妥「評估補價申請書 」表格，連同6,230元申請費，提交到房委會或房協，視乎所屬屋苑由哪一個機構發展。 有意在公開市場出售單位的買家，應時刻留意屋苑樓價走勢，把握價格回落時申請補回地價，以減低補地價開支。 梅窩銀河苑位於銀礦灣路16號，設有兩座，提供529夥，實用面積約380至543平方呎，在2018年9月入夥。 如果非公屋住戶或白居二中籤者，就不能夠利用未補地價價錢買入公營房屋，不過就可以在自由市場買入已補地價物業。 發展商新地為項目推出旗下啟勝管理公司的全新管理品牌「WeSpire」，協助將NOVO LAND打造成一個新社區。
銀河苑補地價: 轉讓居屋單位的途徑
此外，該屋苑在10月份亦錄得另一宗成交，為實用面積384平方呎的低層兩房戶，以未補地價的258萬元易手，呎價6,719元。 四年前發售時，同類戶型售價約150萬至177萬元，估計目前已升值逾四成至七成。 銀河苑補地價 至於對上一宗同類成交單位為A座高層3室， 實用面積477平方呎，以655萬元沽出。 值得留意，鄰近梅窩渡輪碼頭的銀寶大廈A座低層單位，實用面積543方呎，上月以450萬元易手，實呎8287元，銀河苑上述2宗未補價成交分別賣6077元及6719元呎，比周邊私樓只低水19%至27%。 公屋聯會早前分析2014年起出售的居屋及其後推出的綠置居。 截至今年9月，參考居屋屋苑包括：宏富苑、青俊苑、尚翠苑、美盈苑、美柏苑、嘉順苑、屏欣苑、彩興苑、銀河苑、啟朗苑及凱樂苑，分析共167夥。
銀河苑補地價: 折扣率如何影響日後買賣
入場單位為Arreso第5座3樓F室，實用面積245方呎，屬開放式戶，折實售價334.73萬元，呎價13662元。 新地副董事總經理雷霆形容，NOVO LAND第2A期首張價單價錢為「北都繼續歡騰價」。 他續說，物業是財富保值及增值工具，「早買早享受，住得更健康」。 項目會設14幢樓高20至30層的住宅，分6期發展，合共提供4639夥單位，當中項目第1A及1B期已經陸續交樓及入夥。 中原地產首席分區營業經理程智聰表示，是次成交為凱樂苑A座高層5室，實用面積477平方呎，屬兩房間隔，單位新以未補地價631.8萬元沽出，呎價13,245元。 除特殊情況，業主需資金應急外，房署一般是不接受將未補地價的資助房屋加按或轉按套現的。
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一般而言，當土地業權人於土地交易包括換地，契約修訂及私人協約方式批地中獲益便需支付補地價。 估價組也負責特別用途短期租約如巴士廠，加油站用地的租金評估事宜。 居屋雖然價格平市價一截，但始終放售的居屋盤不多，買家亦要乎合資格纔可入場，如現時有住屋需要，不妨上千居搜尋全港各區靚盤。
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WeSpire Living Limited副董事總經理朱啟明表示，屋苑管理費大約定於每方呎3.98元。 公司特意斥資超過200萬，打造7種不同類型，共18個智能機器人，為住戶提供禮賓、送物件、送餐、搬運、保安及除菌等服務，於本港屬運用最多機器人的屋苑。 另外，公司將為住戶提供專屬應用程式，提供虛擬鎖匙，可以透過藍芽開門，讓住戶可體驗免觸進出屋苑。
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不過，政府為協助市民置業上車，推售資助房屋時，一般會提供折扣額，讓合資格買家能以比市價低的價錢置業。 以 2019 年居屋為例，居屋折扣率為市價 6 折，變相即是豁免了地價。 以雅濤閣一個中層2房單位為例，假設現時市值800萬，參考屋苑首次售出時折扣率約39%，業主需補回地價約312萬 (800萬 X 39%) ，纔可於公開市埸發售。 居屋同時設有轉讓限期，待禁售期過後，業主可於居屋第二市場 ( 居二市場 銀河苑補地價2025 ) 及公開市場放售，前者對象為綠表買家及白居二買家，後者對象為任何買家。 買居屋平過買私樓，就是因為多了這個折扣率，出現這個折扣率，是因為合資格申請者購入居屋時，免付補地價的費用 ，因此居屋售價低於同類型單位的市價。 而房署在評定巿值時，會以差餉物業估價署公佈的售價指數作基礎；在訂立居屋折扣率時，亦需要考慮到買家的負擔能力，主要以本港非業主住戶入息中位數的入息限額來評定。
銀河苑補地價: 轉讓至合資格人士，毋須補地價
有關土地及樓宇的法定業權由相關合作社持有，合作社社員只有權使用有關單位。 政府在 2020 銀河苑補地價2025 年 6 月檢視了有關合作社計劃物業撤銷轉讓限制的土地補價評估基礎，決定接受一般按地契條款內訂明「現有用途土地價值」基礎評估。 有關已檢視的土地補價評估基礎的詳情，可參閱土地補價評估基礎的詳情。
銀河苑補地價: 持貨僅4年 單位升值88%
若單位由首次轉讓契據日期起計仍處於五年轉讓限制期內，業主必須在房委會接納其補價申請後（即業主提出申請將單位回售予房委會並在房委會拒絕該回售申請後），方可訂立其單位的買賣協議（包括臨時協議）。 房委會2年前以市價42折推售的「綠置居」長沙灣麗翠苑，上月首宗二手成交亦大賺！ 銀河苑補地價 據房委會資料，單位為低層戶，實用面積452方呎，以372萬元易手，實呎8230元，因屋苑於2019年3月首輪發售，意味賣方今次沽樓，須支付樓價10%的額外印花稅（SSD）。 不過，參考房委會當年價單，低層同面積單位一手價僅約270萬元，以最新易手價計，賣方賬面至少賺100萬以上，賺幅近4成，即使扣除樓價10%SSD，料仍淨賺近3成。
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項目在2020年開始興建，第1A期落成關鍵日期為2023年6月28日，全部期數預計在2025年中完工。 任何人就其單位作出非法讓與即屬犯罪，將面臨《房屋條例》（第283章）第27A 條下之刑罰。 買方須注意，在計算購樓時的折扣率所沿用的最初市值，是根據買方簽訂買賣協議時的市值。 銷售計劃中單位的售價一經訂定，於銷售期間將維持不變，而訂定售價的時間和簽訂買賣協議的時間一般約有數個月的差距。 因此，買方簽訂買賣協議時的確實折扣率或會與訂定售價時的折扣率有所不同。 香港房屋協會(房協)十個夾心階層住屋計劃屋苑的個別單位業主，可於 5 年的轉售限制期屆滿後向房協申請解除有關轉售限制和評定相關補價。
凱樂苑有業主以近632萬元沽出兩房戶，持貨4年，帳面大賺295.46萬元離場，期內升值88%。 留意樓價走勢，趁跌市時補地價，需繳付的補價就較低，等到日後樓市回升時，才將單位放租放售，就能賺到盡。 銀河苑補地價 經常聽見居屋有折抵買，到底居屋折扣率與定價及補地價有何關係？
銀河苑補地價: 土地補價 / 租金評估
雖然以上物業的地理位置較偏遠，或處於山上、離島等，但好處是這些樓盤沒有市區密集的高樓大廈，空氣會較清新，銀河苑更可每天可眺望河景。 另外，這些未補地價物業長遠開支較低，包括地租差餉、管理費都會比私人屋苑低。 銀河苑補地價 據房委會資料，10月上半月全港未補地價的公屋及居屋暫錄24宗買賣，比9月同期35宗減少31%，而9月全月成交量修訂為272宗，按月增加13宗或5%。 整體來說，所有居屋單位的平均溢價約101.8%；至於綠置居單位，參考景泰苑及麗翠苑，合共41夥轉售的資料，所有單位平均溢價約為106.3%。
近年來白居二積極追價入市，大幅推升資助房樓價，在骨牌效應下，連離島新居屋也錄高價成交。 據房委會資料，梅窩銀河苑於9月份首錄二手成交，單位位於低層，實用面積543方呎，未補地價以330萬元易手，摺合實呎6077元。 資料顯示，銀河苑於2017年開售時，同類單位一手售價約220萬至255萬元，相隔只有4年多，現同類大單位賬面已升值75萬至110萬元，升幅達3至5成。 銀河苑補地價 為使個別合作社社員取得有關單位的法定業權，合作社得到百分之七十五的社員同意，便可以根據「修訂官地租契辦法」申請解散，但有關土地及樓宇必須受明確的轉讓限制約束。
銀河苑於2017年8月發售，當時售價介乎140萬至255萬元。 參考當時屋苑的「樓王」單位為A座15樓高層戶，實用面積543平方呎，戶型與上述二手成交個案相同，可分間為三房，成交價255萬元，即首期僅需約13萬元；至於同類型的低層戶，四年前一手發售時成交價約220萬元。 業主須在無須繳付補價的情況下，在居屋第二市場以不高於列於首次轉讓契據的原來買價(註)出售單位予房委會提名的人。
銀河苑補地價: 二手居屋成交｜大嶼山銀河苑兩房 未補價225萬沽 呎價5800元
在2017年5月，發展商將地皮用途轉變為住宅（乙類），以逾65.3億元完成補地價，樓面呎價逾2,288元。 銀河苑補地價2025 [2]不過地盤內仍有零星土地由其他人士持有，之後發展商再增購3個地段，涉2萬餘平方呎，新增樓面約10.355萬平方呎，到2020年再補地價5.5億元。 合併發展後的地盤面積增至約48.2萬平方呎，補地價逾70億。 同時，銀河苑本月錄第2宗二手成交，涉及低層單位，實用面積384方呎，以258萬元未補價易主，呎價6719元。
