翻查當年樓市新聞，2010年香港P按實際按息約為2.25釐，當時新興的H按則更「低水」，H+0.7%，一個月HIBOR可以低至0.5%，實際按息只有1.2%！ 如果沒有壓測，300萬元樓8成上車，25年按揭，月供也只須約9,200元，也難怪金管局會祭出壓力測試。 壓測 如果市場上的拆息按揭本身不設封頂、本身只有一個H+的計息標準，在計算壓測時沿用H+標準的話，其利率比其他有封頂設計的為低，理論上在同等收入之下，便可借取更高額的樓按貸款。 由於美國加息令香港資金有外流壓力，香港銀行同業拆息抽高，1個月HIBOR已升至2.61釐，滙豐(0005.HK)帶頭率先上調最優惠利率0.125釐，至5.125釐，並且已於上週五（23日）生效。 至於其他銀行恒生(0011.HK)、中銀香港(2388.HK)、渣打(2888.HK)及東亞(0023.HK)亦跟加0.125釐。
對於「壓力測試」的實施，時任金管局總裁陳德霖解釋，因樓價持續上升，銀行按揭貸款風險增加。 因按揭貸款業務佔香港銀行貸款比重高，金管局必須採取措保障銀行體系的穩定。 東亞的按揭計算機功能沒有提供還款過程表，而負擔能力計算方面並沒有計算壓力測試，雖然有提供其他債務的每月供款計最高貸款額。
壓測: 一手樓花選建期，如樓價趺2成，按揭會不會唔批？
在樓價未觸底、H按封頂息或再上升的前提下，該行都難以看好本地發展商股。 「供款佔入息比率」(Debt Servicing Ratio 簡稱DSR) 是銀行對申請人的基本入息要求，計法是每月總供款金額不超過入息50%(即一半)可獲通過。 例如月入$40,000，每月供樓亦供車共$15,000，少於月入之一半，所以合乎這個要求。 用100萬元貸款額做例子，以現時息口2.875釐，樓按攤分30年來計算，每月供款就是3,951元，供款佔入息不多於一半去計算，月入有7,902元會通過第一關。 但要通過「壓力測試」，則需要在現水平息口上調兩釐，月供變為4,149元，供款佔入息不多於六成的話，月入需要有8,820元才過到第二關。
- 不論從事保險、銀行等從業員都會有年尾花紅，究竟花紅是如何計入壓力測試呢?
- 不過如果找父母做擔保人，以通過壓力測試，就要留意人齡問題，一些較嚴謹的按保公司都不會批出以60歲以上的作擔保人的按揭申請。
- 由此可見，「壓力測試」真正目的為保障銀行體系穩定，而不屬於需求管理措施，每當論述需求管理措施時，都只限於由時任財政司司長曾俊華宣佈的措施，也就是關乎實施辣稅的安排。
- 資料僅供參考，一概以銀行最終批覈、金管局、按揭證券公司及稅務局最新公佈為準。
- 滙豐重申，審批按揭貸款申請的程序維持不變，根據客戶的個人財務狀況和還款能力去審核按揭貸款申請，並會視乎個別情況而定。
- 港銀加P會增加壓測月入要求，若11月再加0.125釐，在現行利率下，較原有加3釐壓測要求低9.25%。
- 如果需要最準確的計算結果，申請人需要申報會否有其他按揭。
- 其後因為樓價不斷攀升，壓測要求一度由加兩釐變成加三釐，直到2022年9月才重新放寬至加兩釐。
以上對照表根據封H按頂息率2.5%（即5.5%利率）計算，如果按揭計劃的封頂位上升，壓力測試門檻便會提高。 壓測2025 政府會為所有居屋按揭作擔保人，所以銀行一般在批覈居屋按揭時會較寬鬆，大部分居屋按揭不需壓力測試。 想了解更多申請居屋按揭的資訊的話，可參閱居屋按揭全攻略。 在生活如此艱難的香港，相信大家買樓時，普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。 不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局設有壓力測試，以評估買家的供款能力。 MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法，方便準買家為買樓作出預算。
壓測: 金管施援手 壓測降一釐
警務人員和醫護的OT，如金額比正常底薪超出很多，未必能計足。 壓測 如果僱傭合約或糧單寫明有花紅，9成按揭也可把花紅計入入息中。 至於年尾花紅，大部份銀行以過去2年花紅，再除24計算入息；有些則可以以稅單上的花紅，除12。
從下圖可見，以＄40000月薪，匯豐計算最高借貸金額是480萬，這是壓測前的可借貸金額，因此在壓力測試方面匯豐按揭計算機有不足。 過去10年，金管局為增強銀行抵禦風險能力，自2009年起引入多輪按揭逆週期措施，壓力測試在2010年引入，並在2013年將鎖息上限由2釐加至3釐，現在則回復2013年前水平。 以貸款額500萬元和供款期30年計算，新壓測月入要求為44,102元，下降10.54%。 壓測 港銀加P會增加壓測月入要求，若11月再加0.125釐，在現行利率下，較原有加3釐壓測要求低9.25%。
壓測: 情況二: 自住物業，沒有未供完的按揭 :
舉個例，物業為1400萬元，出租用途下，最多按5成按揭，假設還30年，年利率2.375%，即月供要27206元，壓測後，月供增至39198元。 相反，如該單位是自住用，就要壓測前的供款與入息比率不多於5成，壓測後供款與入息比率不多於6成。 如果申請人月入不夠65330元，自然也通過不到。
壓測: 樓市資訊 | 香港置業
ApacheBench（簡稱ab） 是由 Apache 開發的測試工具，專門用來測試執行網站伺服器的運行效能。 可通過各類渠道資源來獲得需求的目標用戶，常見的獲取真實用戶的方式有三種，1.與媒體宣傳渠道合作，優點是用戶真實，缺點是費用高，效果不好。 2.與遊戲公會合作，優點是費用低，相對的缺點是安全性較低，效果差。 壓測2025 3.與一些測試機構合作，優點是效果高，用戶真實，安全性可靠。 不過，全球市場因為預期美國聯儲局將繼續大幅度加息而出現拋售資產潮，而壓測是因應加息而設，看來金管局對於未來加息幅度並不過於憂心。
壓測: 人生好難！一張圖測「壓力指數」 你會想爬到O號…快爆炸了嗎？
答：申請人如買樓花，選用建築期付款，並且已付首期。 若之後申請人向銀行申請按揭，適逢自己停薪留職，而銀行做壓力測試時，是計算最近3個月收入，但申請人近3個月收入減少，於是測試不合格。 假如申請人是受僱，只需提供入息證明，便可計作入息。
壓測: 壓力測試如何計算入息：租金收入
假如從事兼職工作的是自僱人士，本身有專業資格，比方的士證，兼職收入可計作入息。 不過，近年銀行業對居屋按揭市場態度積極，不少銀行都會提供彈性，批出較長年期的按揭貸款。 例如有銀行會以樓齡20年為界線，若單位樓齡不逾20年，則可提供25年按揭還款期。 按揭擔保人的作用在於計算上提高申請人的收入水平，例如申請人的月入為$20,000，擔保人月入為$20,000，那麼合拼計算後，申請人的收入水平便會急增至$40,000。 以佣金為例，銀行職員多會回答以及6個月、或是12個月的平均值計算，可是如果佣金的表情「大起大落」，銀行於審核時為風險管理，亦可能會剔走最高或是最低的月份，盡量平均計算供款人每月實際的供款能力。
壓測: 【壓測放寬】壓力測試要求下調至2釐 收入門檻可以低幾多?
循環貸款也需要計入DTI及壓測內，而保費融資的每月供款若有註入TU，需要計入壓測。 不過沒有註入TU的保費融資、學生貸款 ，貸款人都應該申請表上如實申報。 OT薪金當作佣金計算，取6個月平均數計作入息。 因疫情關係，部分銀行收緊佣金計算方法，例如警務人員和醫護的OT薪金，如果相較底薪超出很多，未必能計足入息。 至於年尾花紅，大部份銀行以過去2年花紅，再除24計算入息；部分則以稅單上的花紅除12計算。
壓測: 【按揭擔保人】 擔保人和貸款人關係、壓力測試、銀行申請程序等
例如輸入樓價 600 萬元，按揭 6 成，借款 360 萬元，年利率為 2.255，還款期 30 年，便會顯示每月供款額約 $13,760，壓力測試下每月收入要求約 $33,130。 兩個對照表以按揭還款期30年計算，如果銀行批覈按揭未能提供最長年期，壓測要求會出現變化。 以「表1」600萬樓為例，如果還款年期壓縮至25年，壓測要求便提升至$36,845。 由於按揭還款期受借款人的年齡及樓齡影響，簽約前可以先行向按揭專員查詢。 置業初哥申請按揭時，難以預算最多可買入幾多錢物業。 其實在現行金管局按揭指引下，已經為置業人士提供一套可負擔的按揭及樓價方程式。
壓測: 最新富邦銀行按揭利率 一文睇清P按+H按
而簡單計算每100萬元貸款額，以同樣供款年期30年及最新利率2.625%為計算，每100萬元貸款額的最低月入要求，將由9,594元降至8,569元，減幅同為10.7%。 壓測2025 供款與入息比率（Debt to income ratio）（DTI）不得高於50%。 所謂供款與入息比率，是指借款人每月總債務有多少，並對照他們入息而定。
壓測: 壓力測試常見問題
置業人士於計算壓測時，往往只單純地計算每月固定收入。 但不少人忽略的是，其實除普通月薪或底薪外，原來雙糧、年終花紅、傭金等也可以計算在「收入」之內。 不少準買家在此情況下仍「掹車邊」，未必能通過入息門檻。 不過，其實亦無需過份擔心，盡管收入不符合壓測要求，其實仍有不少「亡羊補牢」之法。
申請九成按揭的人士也需要通過壓力測試，假如無法通過，銀行如認為供款與入息比率不超出上限，一樣可批9成按揭，不過保費要加一成。 假設心水單位是750萬元，借9成按揭，分30年還款，利率是2.375%，而壓測利率為5.375%。 在不加按保情況下，壓力測試後的月入要求是58298元，而加按保情況下，壓力測試後的月入要求是是59575元。 壓測2025 又例如物業400萬元承造6成按揭，月入要至少22712元纔可通過壓力測試。 目前都仍有400萬以下的樓盤，例如未補地價的資助出售房屋等。 由於向銀行借按揭買樓的金額甚大，為了要確保申請人有一定經濟能力每月供款，銀行壓力測試點計?
壓測: 誰要通過「壓力測試」?
假設申請人有固定收入每月2萬元，而工作合約寫明有14個月糧，即月入就是23333元。 壓測2025 如果花紅是看業績而定，不是固定金額，一年10萬，另一年為14萬，假設固定收入每月2萬，即月入是將2萬元加上1萬元，即3萬為每月入息。 輸入貸款額、利率及年期後，除可計算每月供款也會自動計算最低每月入息要求。 壓測2025 若須上按保敍做按揭，則視乎較年輕者（不論是擔保人或業主）的入息是否足夠供樓，足夠便可足30年。
如果你正在物色購買居屋，即上千居搜尋優質居屋盤。 至於股票及基金，個別銀行會接納計算藍籌股票，並將股票價值五至八成計算入資產值。 居屋2022將公佈全部銷售屋苑的售樓說明書及價單，究竟首期及供款等是如何計算？ 原來綠表及白表在承造按揭時亦有一定分別，下表將會以這個最平單位為例子，讓大家初步瞭解綠表及白表承造按揭的分別。
收入非固定的準買家，別以為銀行一定拒批按揭，只是銀行會用另一準則來計算入息。 包括在入息證明方面，會要求由三個月延長至六個月以上。 如果入息較波動，銀行可能要求一年至兩年的入息證明，並以平均收入去看收入是否足夠。 壓測 由於「壓力測試」是金管局針對銀行實施的逆週期措施，任何經在金管局規管下的銀行，在審批按揭時也需進符合相關測試，無論購入的物業是住宅、工商舖、車位也必須進行。 不過，由於房委會為買家進行「按揭貸款擔保」，銀行在審批按揭上會採取較寬鬆的態度，只要能證明可供得起，銀行也會批出按揭，故買家可免卻進行「壓力測試」。
壓測: 壓測行為壓測
若每月均準時找清信用卡卡數，則可豁免將卡數加入DTI中。 唔少業主都會選擇敍造高成數按揭以減輕首期負擔，按揭保險便成為他們上車的常用方案。 置業初哥想順利上車，一定要了解清楚按保是甚麼！ 值得留意的是業主的年紀不會影響居屋的按揭批覈，按揭成數和還款期主要取決於擔保期；擔保期已過則以一般私樓準則，以80歲減去業主年紀決定供款期。 樓齡較高（如樓齡20年或以上）的二手未補價居屋，要視乎銀行做法，或須與私人樓宇的按揭審批睇齊，即需要進行壓測；已過30年擔保期的二手未補價居屋，亦須做壓測。 購買新居屋因有房委會的30年擔保，故毋須進行壓力測試，亦毋須提交入息證明文件，只要符合房委會的入息上限則可。
壓測: 使用您的信用卡
如果擔保其他按揭，擔保的每月供款也要全數計入壓測內。 按揭審批，銀行首先會把環聯信貸報告中的信用卡總欠款乘一個百份率，當作是每月供款用來計 DSR及壓力測試。 這百份率每間銀行不同，普遍是 3.5%-4% 左右。 舉個例子，如果信用卡欠款是20萬，4％ 便是＄8000。 銀行便把這＄8000 加入每月供款中去計算 DSR。
壓測: 申請人已有物業或擔保人有按揭在身下的DSR要求
以首次置業人士為例，其供款與入息比率要求為 50%。 即假設申請人的每月收入為$20,000，每月按揭還款最多佔收入的一半，即是 $10,000。 壓力測試是金管局對銀行按揭的風險監管措施，在壓力測試下，以按揭申請人按揭息率增加2釐的情況下計算，供款佔入息比率不得高於月入 60%，確保借款人即使在利息增加時，都可以有足夠負擔能力應付按揭供款。 例如：樓價$800萬，按揭成數9成，按揭貸款額$720萬；假設客戶選用一次付清保險費(可加借入按揭額), 原定保險費為5%，即$36萬；此情況下，假如客戶未能通過壓力測試，保費將會調高約10%即$39.6萬。 不過，按保公司亦會因應個案評估提供保費折扣，一般介乎65折至7折為主。
壓測: 【按揭指南】壓力測試須知 ( 計算方法/提高通過機會/如何避開 )
以目前政府規定的壓力測試是「加三釐」，亦即是在既有按揭計劃上加上3％利率，得出假設性供款後，申請人入息水平不可佔有該假設性供款的一定比例，而佔比上限，則視乎不同申請人的狀況。 「壓力測試」是香港政府訂立的一種風險評核機制，按揭申請人在承造樓宇按揭時，會在既有的按揭上，以較高「假設利率」，計算入息水平能否通過「假設供款」之下的標準。 假設購買HK$800萬住宅物業，銀行又估足價，首置人士若循按揭保險途徑「上車」，購入已落成住宅物業，最多可按90%，即借HK$720萬，首期需HK$80萬。 如並非首置人士，在新政策下購買HK$800萬住宅物業，經按揭保險買樓，最多可借80％，即首期為HK$160萬。 不過，即使首置人士有首期，仍未等於可以成功「上車」，記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。 對於香港各大銀行，堅持不調整「最優惠利率」的做法，坊間向來有各種分析，包括銀行資金充足、樓市仍然向好等等。
