當買入物業價格較賣出物業高很多，買家撻訂時嘅「殺訂」收入亦未必足夠支付印花稅差額，換樓客就有機會要動用手頭上資金處理印花稅差額。 先買後賣按揭2025 放寬按保樓價上限後，$800萬物業最高可做9成按揭，惟申請人需符合首置及固定收入之規定。 以「先賣後買」換樓，雖然原理上已符合首置資格，最多可做9成按揭，但銀行卻未必批出9成。 自從按揭保險樓價上限放寬至$1000萬，即帶動新一輪嘅換樓潮，當大家「樓換樓」嘅時候，買賣同申請按揭時亦有好多需要注意嘅地方。 不少換樓人士都會面對類似的煩惱：經歷多次睇樓後，終於決定搬到心儀的南區三房單位，讓小孩有更多活動空間，同時也有全新的嬰兒房迎接快將出生的寶寶。
- 特首在2019年10月中施政報告中提出放寛按揭保險計劃，800萬元住宅可借最高9成按揭、800萬元至900萬元最高可借720萬元、1000萬元住宅最高可以申請8成按揭。
- 在舊制下，需等到樓價升值至1300萬元或補錢纔可轉按。
- 但若果不參與按保計劃，銀行處理擔保人會稍為寬鬆。
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- 一手樓花的優惠琳瑯滿目，每一個樓盤都有所不同，有一些比較容易達成，例如某日前簽訂臨訂便扣減一定樓價之類，這裏不逐項詳細討論。
- 借錢買樓畀首期，可能不少人都想過，尤其銀行稅貸和P loan經常以低息吸客，不少買樓獨欠首期的人可能希望以此自製「十成按揭」，但以私人貸款途徑向銀行借錢買樓隨時令按揭申請被拒。
- 而其物業價格為400萬以下物業最高可做9成按揭，或樓價600萬以下做最高8成按為標準，而計劃已設定貸款額上限360萬元。
不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，在審批程序及要求也有出入。 《胡．說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭，並羅列各銀行的現金回贈及息率。 （B）換樓人士本身已持有物業，先買入新物業，再賣出舊物業，在這段期他需要為新物業繳付15%從價印花稅，一年內賣出舊有物業後，便可以申請退稅。 當大家簽好臨時買賣合約，一般要在14日內到律師樓簽訂正式買賣合約，那時便需要付大訂，而大訂的金額並不一定較大，主要視乎你細訂付了多少。 例如你買一層400萬物業，先落了5%細訂，即是20萬元，大訂便只需付20萬元。 如果細訂落3%，即12萬元，大訂便需要付28萬元。
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首先此舉本身已風險極高，要有屬高薪一族的親友願意幫忙纔可成事，而且忽然有鉅款由親友匯入你戶口，亦會引起銀行對資金來源的懷疑，有可能會先凍結資金，調查完畢方解凍。 別忘記，正式買賣合約一般在簽定臨約後14日內簽署，如果資金仍未解凍，你將不能完成落「大訂」程序，結果可能要「撻訂」收場。 借錢買樓畀首期，可能不少人都想過，尤其銀行稅貸和P loan經常以低息吸客，不少買樓獨欠首期的人可能希望以此自製「十成按揭」，但以私人貸款途徑向銀行借錢買樓隨時令按揭申請被拒。 新修訂的退稅安排列明，若買家在一年內完成「樓換樓」，即購買新樓盤後一年內，售出持有的唯一住宅物業，可獲退回多繳的稅款。 換言之，買家仍然先須要繳付15%稅率的印花稅，在一年內，售出原有的樓盤，就可獲退回印花稅。
可以，惟借貸上限為8成，而且家人本身不能持有物業。 如家人已有物業，按保公司對於自住用途審批嚴謹，或要求申請人解釋，家人的物業為何不能用作自住，以物業需要出租為由未必獲按保公司接受。 銀行放款後，按保公司亦會定期調查，該家人是否一直在該物業居住。 除非入息過份不穩定或信貸評級太低，否則大部份客戶均可獲得6折保費優惠。 請留意，保費若分期償還，需要計算入DTI或壓力測試中。 如須借取9成按揭，佣金或其他非固定收入不能計作入息，但花紅可以，以兩年平均數計算。
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就以這例子來說，如果買家預計自己有能力於3年內轉按，便應選擇發展商一按，相反，便應選擇發展商二按了。 當然，在這情況下申請按揭保險，仍然需要支付按揭保險費，假如按揭比率已接近六成的話，也可以嘗試多找幾間銀行估價；補錢上會；或等樓價再升一點時進行轉按。 不過最多隻能借取515萬元，不能借足8成以套現。
上述情況一，買家以675萬元現金加上貸款675萬元按揭清繳樓價；情況二，買家以750萬元現金加上600萬元按揭清繳樓價。 兩者均是花了1350萬元去購入單位，但後者從銀行取得的貸款少了75萬元。 更奇詭的是，後者的登記樓價是1500萬元，比前者還貴150萬元，貸款反而借得較少，而印花稅更要多繳56,250元。 當樓價上升50%，即是價值1050萬，按揭成數上限是5成，即是上限525萬元，當轉按後還可以有12萬元套現。
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這種做法能確保住處，不過在購入新物業之際，就不能以非首置身份申請按揭，並且因為同時持有兩項物業，而必須先繳付相關的印花稅，到最後按規定於1年內出售物業後，才能退回印花稅。 按揭要求較嚴格：因換樓客已持有另一個物業，申請按揭時要求亦較為嚴緊。 如新物業的售價為800萬元或以下物業，最多隻能借8成按揭，並必須通過壓力測試。 「先買後賣」是指換樓客購入新物業纔出售物業，或是入夥後再出售原有單位。 這方式適合有充裕流動資金的換樓客，須先為新物業支付 15% 雙倍印花稅，然後在12個月內售出原有物業，再申請退稅。
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是次新修定的退稅安排，若買家在12個月內完成「樓換樓」，即購買新物業後售出手上原有的唯一住宅物業，亦可獲退回購買第二個住宅多繳的稅款。 換句話說，買家仍然先須要繳付新物業的15%印花稅，待符合條件後新物業的印花稅便可以第二稅率計算，多繳的稅款可獲退回。 但注意，如買家本身已持有超過一個物業，便不能夠以樓換樓的形式節省新物業的稅率。 （3）賣樓時，一旦買方撻訂，賣方很難一下子物色到新買家。 如果換樓人士已簽署新物業買賣合約，便需要另找首期上會，有可能因無法周轉而告撻訂。
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但如果在十四天內不能簽訂正式買賣合約，就記得要為臨約打釐印，以保該約有法定效力。 正式買賣合約由律師樓準備，同時它們也會處理查契、釐印等事宜。 在簽訂正式買賣合約時，需要交付「大訂」，一般「大訂」、「細訂」加起來為10%。 而律師樓也會幫你處理差餉、水、電、煤、管理費等交接事宜。 這種首次置業人士是指手頭上沒有持有任何物業的人士。 所以，即使是有多次買賣樓宇經驗，又或曾與他人聯合持有物業，但已轉名或甩名，都可算是首置人士。
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以購買一個價值HK$600萬的物業為例，九成按揭，分30年歸還，按揭利率為2.5%，每月供款額為HK$21,337。 現時不少市民都會選擇高成數按揭，需要申請按保(經HKMC、QBE 或 AIG)，他們同樣會要求申請人填寫首期來源聲明，且查證更嚴。 如果銀行存款和其他流動資產扣減私貸餘額後，沒有足夠首期，可能會要求家人提供銀行月結單，證明曾向申請人提供首期的資金。 在最新放寬的按揭成數下，$1,000 萬或以下樓盤，可借高達9成按揭，然而，按保公司亦會視乎情況，調整最終獲批成數。 如果想購買用途為「出租」的物業，即使目前未有租客，業主仍可用「擬出租」向銀行申請按揭，將預期租金收入當作個人入息。
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另外，有些樓盤容許買家以不同組合入票抽籌，或者在物業上加親屬名。 在選擇供款辦法前，需考慮各種細節，將來可能會影響按揭甚至成交。 新盤的買家可能是由於包借，亦可能是發展商一、二按成數比傳統銀行高的關係，所以當初選擇了發展商一、二按。 先買後賣按揭2025 但是發展商一、二按有一個低息蜜月期，在蜜月期過後按息將會大增。 先買後賣按揭2025 所以，落決定買樓前，要先考慮自己長遠的負擔能力。
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或者另一個穩妥的做法，就是在出售舊有物業時，在「臨時買賣合約」中上加簽必買必賣條款，纔是對自己最保障的方法。 不借錢作買樓首期之用，用來幫補裝修及添置家俬的費用總可以吧？ 因銀行批出按揭後，多數不會再查覈你的信貸報告 ，但仍會要求準業主簽署具法律效力的承諾書，表明在取得按揭貸款前不能有其他貸款。 申請按揭時，銀行除了要求準業主在申請表上申述「首期資金來源」，包括「儲蓄存款」、「出售資產」、「由第三者送贈」、或是「借貸」。 此外，銀行亦會查閱信貸報告紀錄 ，申請人任何借貸都會顯示在TU上。
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申請按揭保險需通過提供按揭保險的公司或個別銀行的批准。 按揭保險申請是在一般銀行按揭申請上，額外追加的按揭申請手續，因此比一般單單向銀行申請按揭能承造更高按揭成數，審批過程上亦會比申請一般銀行物業按揭貸款更為嚴格，所以審批時間一般會較長。 香港樓價處於歷史高位，如果早年透過按揭保險計劃借9成按揭上車又想把單位放租，可以轉按到5成兼賺取現金回贈2%。
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發展商一、二按之間，除了本系列第三篇的利率差外，對於將來轉按亦有一定的影響。 假如選擇發展商一按，將來如果想轉按的話，便一定要全份贖回並轉按。 但是，如果當初選擇發展商二按，到時候如果新造按揭利率比起原本的一按利率還高的話，可以考慮用現金贖回二按便解決了高息的問題。 假如不想以按揭保險上會，而以一般成數按揭轉按的話，便要巿況配合，或以手上的資金補錢轉按。 當然，如申請人多於一宗按揭的話，按揭成數上限亦會減少一成。
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至於先買後賣，則指換樓人士買入新一層樓後纔出售原有物業。 舊樓前售出前，並不符合首置身份，買新樓需先繳付15%從價印花稅。 先買後賣按揭2025 但只要一年內將舊樓售出，即可申請退稅，退款約6至9個月到手。 先買後賣按揭2025 除非新購物業樓價較售出物業高很多，或細訂金額較多，否則撻訂也可平手甚至微賺差額。 近年樓巿節節上升，賣樓者一般賺錢離場，按揭亦不會高於九成。
先買後賣按揭: 首次置業的定義
（7）舊物業沒有按揭保險，可先申請最高八成按揭保險，留待舊物業簽署了「轉讓契」，正式成交，銀行可加借多一成按揭保險。 但若果舊物業有按揭保險，銀行需要留待舊物業完成交易後，纔可為新物業提供按揭保險。 有些新手朋友會問，既然細訂可以有3%至5%的選擇，究竟應該付3%或是5%？
先買後賣按揭: 按揭工具
金管局、銀行及按揭證券公司，均規定首期並不能來自借貸。 為保金融市場穩定，金管局嚴守按揭成數上限，如果私人貸款可以用作首期之用，變相購入物業的借貸超出按揭成數上限。 換樓客在購買新樓時，因未出售現居物業，並不符合首置客身份，需支付15%辣稅，再加上其他買樓開支，如經紀佣金、律師費、裝修費等等，相比起「先賣後買」，需預留更多資金。 先買後賣按揭 然而，若購入新樓後一年內賣掉原有物業，可申請退減部分稅項。
情況同上，換樓可申請的按揭成數，需視乎到底是買家是首置或是非首置身份。 如果是首置身份，則可以透過按揭保險公司，為800萬以下物業，免壓測申請超過9成按揭；非首置人士，則最高可造8成按揭。 對於很多香港人來說，在香港買樓從來是人生大事，畢生積蓄大部分都花在置業費用。 因應個人需要，如家庭增添新成員、想改變居住環境或看準樓價下跌而入市，不少持有物業的業主都會在一生中經歷換樓的階段。 MoneySmart為你整合你必須知道的換樓策略，包括換樓印花稅如何計算、換樓按揭成數和坊間常見換樓程序，讓你好好計劃你的換樓。
這也意味提前入住的1088天，除了差餉、地租、管理費外，實質上是零租金入住。 皆因當換樓客購入新物業時，發展商只需他們放低少量首期、以及繳交「暫住費」就可取鎖匙入住。 同時間，換樓客亦可押後新屋供樓時間，變相省卻供兩邊樓壓力。 （A）換樓人士買入新單位，即持有新居所，無需如「先賣後買」要暫時租住單位，有租金支出，可節省這筆使費。 但換樓人士卻要預備一筆錢支付首期、印花稅、裝修費等，至少數百萬元。
先買後賣按揭: 申請按揭
如首置印花稅為4％，即業主可退回「15％-4％」的印花稅額。 至於先買後賣的換樓人士，政府規定換樓人士如購買新物業後，12個月內賣出舊有物業，將可退回已付的15%標準印花稅減去首置印花稅多繳付的印花稅。 須注意的是，15%標準印花稅需先支付，後退回，因此先買後賣的換樓人士仍需預先準備好相關資金。
先買後賣按揭: 每月供款額
自立法會完成三讀通過印花稅修訂條例草案，並決定將換樓期限由6個月延至12個月，換樓買家有更充裕的時間在購置新物業後沽售原有物業，更可以節省額外租樓及搬遷的支出。 不過，筆者仍收到不少客人的查詢，擔心「先買後賣」令他們多付辣招稅，而且操作上仍然疑問處處，在此為各位解答「先買後賣」時需要注意的事項。 資料僅供參考，一概以銀行最終批覈、金管局、按揭證券公司及稅務局最新公佈為準。 如需更精確計算及進一步瞭解詳情，歡迎與我們的專業按揭顧問聯絡。 隨著香港開始跟隨美國加息，金管局公佈2022年9月23日起放寬按揭「壓力測試」要求，假定升幅要求由3釐減至2釐，最低入息要求現時計降低約1成，入巿門檻即時降低，對樓市起正面推動作用。
但由於樓價尾數均於成交日交付，新購物業更須於成交前數日，將尾數交付律師樓。 至於購買一手樓盤，繳付大訂餘額、補付訂金、印花稅及尾數等日子，均視乎個別樓盤而異。 於按揭新制下，只要有260萬元，便足以支付1000萬物業的首期、印花稅(以第2標準稅率計算)、經紀佣金及雜費等。 按揭舊制下，只有600萬或以下物業可敍做九成按揭，於樓價續升的情況下，高於600萬的物業無法做高成數按揭，令樓換樓的難度大增。
因此想以低息借到稅貸，要符合特定條件外，收入亦要達到一定水平。 先買後賣按揭2025 不過，買方通常不會輕易答應賠償差價，這情況便要訴諸法庭。 待至成交日未能收到尾數後，賣方律師可立即出信，與買方律師樓探討此事，及追討其他合理權益等等，同時將信件註上土地註冊處。 假如銀根緊絀的話，便要確保重售單位的成交期早於新購單位。
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「舊按保」是以舊有按揭保險計劃的標準規定，在申請按揭保險時沒有持有物業的首置人士。 而其物業價格為400萬以下物業最高可做9成按揭，或樓價600萬以下做最高8成按為標準，而計劃已設定貸款額上限360萬元。 另外申請人是否有擔保人亦會是影響保費因素的主因之一。 先買後賣按揭 每一間保險公司所提供的按揭保費都一樣，亦有列明的保費價目，主要分別是不同銀行決定審批出的貸款金額和還款年期會有分別。
注意，受社會事件和疫情關係影響，警務人員和醫務的超時薪金，可能超出底薪很多倍，銀行未必能計足。 請留意：近年因疫情影響環球經濟，銀行收緊按揭，申請按保或須提供2年稅單紀錄。 建議準上車人士備好相關入息文件後，才簽署臨約。
如有，銀行在計數時會先從業主入息中扣起二按供款，處理方法就如私人貸款或卡數一樣，銀行也會先扣起這筆數，再以餘下入息決定其負擔能力及借貸金額。 客戶是一名銀行職員，在購買樓花時選用了銀行Staff mortgage plan。 可是在樓花期內，因為在另一間銀行找到更佳的工作，更已遞交了辭職信。 由於Staff mortgage plan的關係，在轉工時便要贖回按揭。 但由於沒有銀行接樓花期內的轉按關係，筆者叫客戶嘗試向財務公司求救，但結果也不得要領，連財務公司也沒法接受有關樓按。 當然，財務公司也不會輕易以私人貸款形式借出如此巨大的資金與客戶贖回單位。
