然而基於疫情、息口及金融風險不斷變化，銀行會不斷調整按揭申請的入息審查，以上例子只供參考。 香港金融管理局於(9月23日）宣佈放寬按揭「壓力測試」要求，假定升幅要求由3厘減至2厘。按揭供款壓力測試的推出主要是幫助供樓人士應對按息上升的壓力，為供樓人士增加息率上升的防守力，多年來有效降低信貸風險。 壓測要求 假設以樓價600萬承造六成按揭，供款30年，封頂息率以2.5%計算，自用物業壓測入息要求只需$ 34,067，但出租物業壓測入息要求增至$40,880。
基於銀行會視乎客人是否能通過壓力測試最低入息要求，所以這個案陳生只需計算自己收入是否能達$45,423，這樣便才能通過銀行審批。 現時市場處於低息環境，H按年息只是約1.37厘，但銀行計算還款能力時，唔會以這個利率去計，一般會以H按之封頂息率即2.5厘作標準。 壓測要求2025 另外，普通計數機係計唔到按揭月供，可利用中原按揭計算機，簡單輸入貸款額、利率、年期等就可以準確地計出月供供款。
壓測要求: 物業類型與按揭成數
樓市走勢2022｜美國聯儲局剛結束議息會議，公佈加息0.75厘，香港已陸續有銀行於昨日（9月22日）宣佈上調最優惠利率（P），加幅為0.125厘。 踏入加息周期，香港樓市恐受壓，金管局隨即於今日（9月23日）向銀行發出指引，將壓力測試利率要求下調1厘。 壓測要求2025 過往上車買家DTI不多於五成，申請銀行按揭一般都獲批。
今年首8個月樓花按揭宗數則為3074宗,對比去年同期的3900宗減少826宗或21.2%,創自2011年即11年後的首8個月新低。 壓測要求 加上加息周期開始,多間銀行(包括三大發鈔銀行)已於昨日陸續上調最優惠利率,使市民入市門檻進一步增加。 利嘉閣地產總裁廖偉強認為，相關措施對樓市是直接的利好消息。 香港上調按揭利率0.125厘，較市場預期為低，金管局降低壓測門檻，變相對沖加息對置業者的影響。 隨着中共二十大下月舉行，特區政府施政報告將出爐，有望帶來更多好消息，令樓市趨穩定；加上樓價自高位已回落約11%，置業風險相對減低，或令部分人重新考慮入市。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑歡迎有關措施，認為特區政府適時審視樓市辣招，洞悉樓價一旦出現斷崖式下調，將拖垮整體經濟，因時制宜調整按揭壓力測試，相信有助激活物業市場流動。
壓測要求: 壓力測試實例解釋
如果該名申請人打算買入700萬單位，申請六按揭，以封頂位2.5%及30年供款期計算，壓力測試要求為$39,745，該名申請人便由原本可以通過（月入$40,000）變成無法通過測試（月入$36,000）。 金管局表示，最新釐定壓測水平時，會參考目前的利率環境和按息走勢，以及按息過往的長期平均水平。 港銀周四起調高最優惠利率（P）0.125厘，令供樓人士負擔增加。 金管局今日（23日）向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求，由現時的300基點（3厘）下調至200基點（2厘），即時生效，並適用於所有物業按揭貸款。 金管局「壓測減壓」後，買樓人士承造按揭時的入息要求有望下調。
- 在香港置業至少要七位數字，絕大部份買樓人士均需申請按揭才能上車，但壓力測試成為不少借貸人士最大的難關。
- 最後，奉勸各位準買家，對於買樓與否，始終是個人決定，任何時候都應該量力而為，並充份考慮加息等各項風險。
- 繼多家大型零售銀行周四率先宣布加息後，昨日再有多家中小型銀行陸續上調港元最優惠利率（Prime Rate）。
- 不過，如果是換樓「先賣後買」，並有賣樓臨約，即使售出物業的成交期，比新購物業更遲，在按保角度上是首置，但這情況仍可免壓測。
以「表1」600萬樓為例，如果還款年期壓縮至25年，壓測要求便提升至$36,845。 由於按揭還款期受借款人的年齡及樓齡影響，簽約前可以先行向按揭專員查詢。 根據按保公司契約規定，如果申請高成數按揭 (6成按揭以上)，申請人的物業須用作自住，才有機會獲批核。 現居業主亦不能訛稱買第二層樓作自住用途，若原有物業已報稱自住，當購買新單位時，按保公司會要求申請人解釋，為何兩個單位均用作自住。 並非任何人也可以成為擔保人，理論上而言，只有近親，如夫妻、父母、兄弟姊妹，才可以作為申請人的擔保人。 近年不少將結婚的年輕情侶要置業，銀行也可能接受正式兩人的正式聲明，以伴侶形式作為按揭擔保人。
壓測要求: 【買樓開支2022】買樓要預多少開支? 地產經紀佣金、買樓律師費要多少?
不過，如果是20年以上樓齡，銀行則會視乎餘下的擔保期，提供較短的還款期以及較低按揭成數。 亦有銀行會照樣提供9成按揭，以及25年還款期，但會簽下協議，要求申請人當居屋過了擔保期，便要令按揭貸款降至6成。 至於二手居屋人士，沒有正式規定白居二按揭的最高年期，但按揭條件則十分視乎二手居屋的樓齡。 如果是樓齡20年以下，大部份銀行都會為居屋新買家提供9成按揭，25年還款期，以及不用通過壓測，因此申請按揭難度相對私樓容易。 政府今年2月再推出放寬按揭保險措施(波叔Plan)，已落成住宅樓價1000萬元或以下，最高按揭成數為九成；樓價1200萬元或以下物業，最高按揭成數八成，適用於首次置業人士。
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如果為樓價600萬以下物業申請按揭保險，現樓和樓花都可以接收，例如打算買入400萬樓花，業主可以透過申請九成按揭保險。 現時主流的定息計劃中，包括最近大型銀行推出的定息按揭計劃，以及按揭證券公司一直提供的定息按揭計劃。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 金管局重申，會繼續密切監察市場發展，因應樓市周期的轉變，在有需要時調整逆周期宏觀審慎監管措施，確保銀行體系穩定。
壓測要求: 情況3：聯名物業甩名或轉名
由於現時首置人士選用按保後，已無須計算壓力測試。 香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽認為，本港跟隨美國上調利率，按息逐步正常化，是次金管局放寬壓力測試，相對「0+3」放寬入境檢疫措施，等於輕微「減辣」，對轉弱的樓市較有支持作用，同時讓有意置業人士有更多選擇的空間。 利嘉閣地產總裁廖偉強認為，對樓市是直接的利好消息。
壓測要求: 壓力測試如何計算入息：特殊租金收入、內地收租物業、虛擬貨幣
業界多數對政策抱正面態度，按揭顧問、地產代理及發展商代表皆認為消息利好樓市，有效降低買家入市門檻，抵抗加息因素。 佣金以6個月平均數計算入息，假設工作時間不足6個月，亦會除6計算。 部分銀行會剔走最高及最低佣金月份，才計算平均數，若剔走後平均數高於6個月平均值，便應考慮於相關銀行上會。 星之谷莊錦輝表示，金管局視乎實際情況調低壓測要求，對於已購買一手樓盤、正等待建期上會的買家來說尤其是利好消息。
壓測要求: 壓力測試後：
金管局9月23日向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的300基點，下調至200基點。 舉個例子：陳生首置購入一個$800萬單位自住，借6成，即$480萬，還款期30年。 從下圖表可見，「供款佔入息比率」和「壓力測試」的最低入息要求不同，分別是$37,932和 $45,423。
壓測要求: 按揭條件一: 收入、薪資為固定
如果想知道自己預算可以負擔甚麼價位的樓盤，「負擔能力計算機」更會幫你即時計算一清二楚。 同時要留意，銀行在計算供款入息比率時，如果按揭申請人本身有一些私人外債或信用卡貸款，該數目也需計算在內，千萬不要「計漏數」。 若果申請人未能通過壓力測試，銀行未批足按揭，申請人怎樣做？ 莊錦輝指，銀行未能批足貸款額，申請者亦需準備更多首期資金及找親人或朋友作額外按揭擔保人。 星之谷按揭行政總裁莊錦輝指，非固定收入人士以6個月收入計算平均每月入息，工作時間不足6個月亦會除6計算。 部分銀行會將最高及最低佣金月份剔除，才計算平均數。
壓測要求: 【按揭指南】壓力測試須知 ( 計算方法/提高通過機會/如何避開 )
是次為首次下調安排，而此新安排將適用於所有物業按揭貸款，並且即時生效。 2010 年之前，買家申請銀行按揭，一般是計算申請人的供款與入息比率（Debt-to-income 壓測要求 ratio，DTI），其上限為 5 成，即只要供款佔申請人的收入不多於 5 成便可。 當你需要利用人工收入申請按揭貸款去買樓時，就需要進行壓力測試。 銀行要先進行「按揭批核」，確認申請人有能力供款，才會批准放貸。
壓測要求: 【按揭智庫】壓力測試‧基礎篇 壓力測試計算方法
以結果論而言，本港樓市過往多年不斷上升，政府及金管局多次出手引入不同「辣招」及按揭逆周期措施，亦未能壓得低升勢；如今樓市下行，在同樣的道理下，即使放寬辣招亦未必能托得起，更何況只是單單放寬壓測要求。 壓測要求2025 香港不少工種收入以底薪加傭金計算，過往壓力測試下，傭金、花紅等銀行可以用6個月平均數計進入息，例如底薪為$20,000，過往6個月平均傭金為$20,000，每月收入每是$40,000，壓測便以月入$40,000作計算。 新壓測要求下，若以貸款額500萬元、供款年期30年及最新實際利率2.875厘計算，最低月入要求由49295元降至44100元，即門檻降低5195元或10.5%，確實可釋放部份購買力，尤其過往準備買樓但月入「掹掹緊」的準買家。 按揭保險有助於置業人士以較低首期資金上車，只要帶備香港身份證、物業買賣合約、最近3月個內發出的住址證明、工作及入息證明，按揭專員將會協助處理申請。
但到2010年，金管局要求銀行審批按揭時，除了確認申請人DTI不多於五成外，同時亦假設一旦按息上升兩厘後，申請人DTI不會多於六成，以確認申請人有充裕的還款能力。 其後因為樓價不斷攀升，壓測要求一度由加兩厘變成加三厘，直到2022年9月才重新放寬至加兩厘。 假設購買HK$800萬住宅物業，銀行又估足價，首置人士若循按揭保險途徑「上車」，購入已落成住宅物業，最多可按90%，即借HK$720萬，首期需HK$80萬。 如並非首置人士，在新政策下購買HK$800萬住宅物業，經按揭保險買樓，最多可借80％，即首期為HK$160萬。
壓測要求: 壓力測試常見問題
至於星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，昨日（22日）多間銀行上調最優惠利率（P）0.125厘，導致「加三厘」壓力測試門檻相應提高。 但今日金管局視乎實際情況調低壓測要求，即時對沖P上調的影響，按息要加至3.875厘以上，每月入息要求才需要調高，避免買家於加息周期下，需要增加首期資金以降低按揭成數，或轉投銀碼較細的單位入市。 壓測要求2025 對於已購買一手樓盤，正等待建期上會的買家來說尤其是利好消息。 曹德明認為,是次金管局有序地放寬壓力測試要求,對樓按市場屬正面支持。 不過,他提醒,有意置業人士仍須留意按揭利率有可能跟隨環境上升,而香港加息周期已開始,銀行於年內將有機會逐步追加上調 P,而當 P 增加,壓力測試要求亦將會相應地增加。
壓測要求: 最新專欄文章
相反，如該單位是自住用，就要壓測前的供款與入息比率不多於5成，壓測後供款與入息比率不多於6成。 如果申請人月入不夠65330元，自然也通過不到。 所以有些人為了增加通過壓測的機會，就會利用租金收入加月入，再付一半首期。 壓測要求2025 如果想放租而未有正式租客入住，可向銀行提出「擬租金收入」，估算租值，例如2萬元，將這筆數轉為入息，即1.2萬元。 如租約已打釐印，又一直出租，有租金收入記錄做證明，銀行就打7折作入息。
壓測要求: 情況二: 自住物業，沒有未供完的按揭 :
再者，自2019年政府首次放寬按揭保險措施後，首次置業人士已獲豁免毋須通過壓力測試，這類自住需求人士亦難受惠於新壓測要求。 因此，筆者相信，放寬壓測措施對樓市的實際支持作用有限，市場仍靜待月內「二十大」及《施政報告》能夠出台振興經濟及改善樓市措施。 如果按揭申請人本身已持有或擔保其他按揭物業，一般按揭成數便下調一成，樓價1,000萬元以下物業，一般按揭成數便是5成，貸款上限400萬元。 其供款與入息比率上限是4成，而假設利率上升3厘的壓力測試下，供款不可逾月入5成。
