【按揭拆解】5個基本術語FAQ 置業涉及的按揭貸款至少達數百萬，如果不認識按揭專業術語，便無法分辨出最優惠的按揭計劃，今次就同大家進行一個按揭入門小測驗，如果大家知道以下5… 無樓契 市場亦有俗稱半契樓或碎契樓買賣，以分權共有方式持有之物業，但物業交易只涉及其中一位業主的半份或部分業權。 除了分權共有，市場上亦有另一種聯名買樓方式，稱為聯權共有，以往兩夫婦愛以聯權共有方式持有物業，俗稱長命契，兩夫婦共同擁有業權，將來如果其中一方先離世，另一半可自動擁有全部業權。
不過雖然各人持有的份數並不相同，但其在單位內的「佔用權」卻平等。 無契樓或缺契樓意指業主已遺失整份或部分樓契，又或賣方在交易過程中已不可向買方提供樓契，至於樓契的重要性有多大? 有部份業主為了節省存放成本，會向原有銀行加按借取少量借貸額，能夠更靈活調動資金，把多餘資金存放於按揭儲蓄掛鈎戶口（Mortgage-link），抵銷加按利息開支，又能繼續把樓契存放於銀行。 銀行保險箱：收費雖然較為優惠，年費介乎$1,000至$2,000，但保險箱供應較緊張，輪候時間較長。 【新手教學】購買「無契樓」、「碎契樓」注意事項… 【低水盤攻略】拍賣會如何Bid到「低水盤」？
無樓契: 若證明良好業權 銀行仍承造按揭
這情況較少機會在銀主盤上發生，因為銀主盤是獲得法庭命令，銀主才可以收回物業放售；而整個收樓訴訟程序要經過約6至9個月時間，或多或少能確認真正業主的身份，風險相對較低。 答：存放於保險箱費用，每年約1000元；存放於銀行費用，每年約2500至4500元；存放家中，毋須任何支出。 贖契後，業主可以將樓契存放家中、保險箱或者律師樓。
不過，並不是所有樓契文件都可以在土地註冊處找到，文件遺失便無法補回，所以一定要仔細保管。 假設長命契其中一名聯名人去世，但物業仍有按揭貸款未供完，銀行不會要求還在世的業主重新做測試或call loan。 部分村屋年代久遠，一旦遺失樓契，即使向土地註冊處查冊或設法補領，亦難以追溯尋回。 另外，如物業本身是逆權侵佔所得，亦有機會無法補領重要文件。 如果全港銀行都拒絕批核無契樓或補契樓的按揭申請，坊間有不少財務公司願意為無契樓承做按揭。
無樓契: 【香港樓市2022】樓契是物業買賣的命脈！無契樓、半契樓 碎契樓、釘契樓…按揭風險＋置業須知
不少人誤以為簽了買賣合約，物業就是屬於自己，但其實不是，買賣合約只能證明買家擁有購入單位的權利，而不是證明物業已轉讓給新買家。 如發現樓契遺失，到律師樓取回核證副本，費用多少？ 有人擔心買入無契樓後，才發現業主與賣家不是同一人。
- 即使有買家願意接貨，據過往經驗其定價亦一定較估值折讓至少 3 成。
- 熱於研究「按揭財技」，閒時寫寫文分享下所見所聞千奇百趣嘅按揭個案。
- 在這個情況下，無契物業要買賣或者按揭都會有難度。
- 買家若心儀這類單位低於市值，應先找銀行作初步評估，並先向律師尋求法律意見；若業權有瑕疵，即使買家資金充足可全數支付樓款，將來欲轉售單位亦較難找得買家承接。
- 一般銀行會提供指定律師樓名單供業主選擇，由與銀行溝通及在土地註冊處登記，需時約為三個月，一般費用為二、三千元。
直至中午12時，該名老婦以手拉車載同一堆金屬及雜物離開大廈，到東京街一輛回收貨車變賣，記者曾追問老婦囤物習慣，但她沒有理會。 而回收貨車的負責人則指，不時見到老婦前來變賣物品，但與她並不認識。 無契樓與碎契樓的分別是，無契樓的買家是購買物業全部業權，碎契樓或半契樓的買家卻並非獲得全部業權，故未有全權處置物業，包括居住權、轉讓或出租物業。 例如單位早已由其他業權人居住，碎契樓買家基本上難以取得居住權。 因此，怎樣妥善保存樓契是一件很重要的學問。
無樓契: 壓力測試所須月入 (假設加息兩厘)
李兆波表示，一些30年或以上的舊樓齡大廈則不會太清晰，因其圖則沒有說明天台業權情況怎樣。 他又說，在一些舊樓，住戶可以使用天台，但天台門不可以關，因要容許管理員或維修員入內工作，這樣要小心，不要放置貴重物件。 係呢個資金泛濫嘅年代，如何運用金融知識及善用借貸力為非常重要嘅一環。
無樓契: 業主放盤
「無契樓」出現主要有三個原因，一是業主遺失樓契；二是物業本身為逆權侵佔所得；三是以及業主在未「贖樓」下拖欠債務，在法院令而被拍賣的物業等。 須注意，一般情況下，做核證副本及出售物業的時間點，不能相距太短，否則部分律師樓有機會不簽good title。 另外，將樓契放於保險箱亦為安全做法，但現時保險箱供不應求，輪候時間往往以數年計，建議客人於供斷物業前，預留數年時間事先申請保險箱。 由於「無契樓」難以申請按揭，故基本上買家需要有心理預備交易是以「一炮過」形式成交，因此「無契樓」的買家以投資者為主。 但要注意，即使取得樓契的核實樣本亦不等於銀行會願意承造按揭。 「無契樓」有別於「兇宅」，在銀行估價系統上對物業進行估價是能夠得出結果，因此有朋友便誤會銀行定會批出按揭，此乃一大誤解。
無樓契: More in 最新:
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無樓契: 按揭專區
如果是遺失了自己所擁有物業的樓契，就可以委託律師進行宣誓，於宣誓期間透露遺失的原因，並交由律師向土地註冊處申請樓契核證副本，補領回來的文件同樣具備法律效力。 不過，要留意並非所有樓契文件均能在土地註冊處找到，文件遺失便無法補回，如一些落成已久的物業就未必有經過土地註冊，若相關文件一旦遺失，就難以尋回補領。 到律師樓取回核證副本的費用多寡，就要視乎樓契有幾多份文件，一般收費是每份200 元至300元，樓契越厚費用就越多。 如果業主遺失樓契，可委託律師辦理遺失樓契宣誓，補回副本手續一經辦理，這些樓契亦具法律效用的。 無樓契2025 無樓契 因此，即使是自住，在買入無契樓前，最好都是問清楚銀行會否批出按揭，或是向按揭轉介公司了解，以免最終撻訂收場。 一般而言，在接近供斷樓的前幾個月，銀行一般會發信通知買家需要贖契，並在律師協助下處理贖契，此時有些律師樓會協助客人把樓契存在律師樓內。
無樓契: 物業最終未除釘契 需賠償買家損失
另一方法是層樓供完後不取回樓契，但銀行也會收取手續費，但比銀行保險箱平。 並不是每一份樓契都可以取「核證副本」，例如一些關於業權根源（Root of title）的文件未有在土地註冊處登記，正本一旦遺失，不能委託律師取回「核證副本」，樓契便會變成缺契。 總結來說，「無契樓」及「碎契樓」雖然售價較市價低2至3成，但申請按揭以及轉售難，銀行一般都不會為「碎契樓」或「半契樓」批出按揭，買家要準備「一炮過」支付，所以並不適合資金不足的上車族。 一般買入都是資金充足的投資者，他們買入後都會很有耐性集齊業權，或是找回樓契之後以市價出售。 在處理好業權前，一般都將單位放租，當然有時候亦會無法尋回樓契而要蝕讓。
無樓契: 獨家A.I.按揭評估
如果樓契不見或是不完整，買家的貸款申請分分鐘泡湯因為銀行有可能因為風險原因而拒絕批核按揭申請。 28Mortgage在這一篇文章帶您了解樓契所有相關知識也讓您知道為什麼保管好樓契如此重要。 至於對買賣樓宇來說，成功簽署買賣合約後亦難以在銀行申請按揭，因為剛才提過有不法之徒會冒充業主去騙取貸款，銀行都不願意去承擔這風險而拒絕該按揭申請。 無樓契 因為在銀行的批核指引上，是必須要以樓契正本作抵押，而未能提供的客人，都不會對此物業批出按揭貸款。 因此不想「踢契」的話，就只能找財務公司申請按揭貸款，但利息方面相對銀行必然更貴。 無樓契 而且有騙徒會藉著更改身份證姓名，從而偽造與業主相同名字的銀行戶口及文件，成功瞞騙過銀行而通過審批，導致銀行對於這類型沒有正本樓契的按揭更是避之則吉。
無樓契: 銀行或調低釘契樓按揭成數
署方人員隨即向該業主發出口頭警告， 要求在指定期限內清除平台垃圾、妥善處理雜物及保持私人地方清潔。 否則，署方會根據《公眾衞生及市政條例》（第132章）發出「妨擾事故通知」，規定有關人士在通知書指明期限內減除妨擾事故。 食環署指會繼續密切留意情況及採取適當行動，以保持環境衞生。 記者其後透過電話聯絡了幫助清拆簷篷的周先生，他指受中間人委託清拆，約一星期前動工，收費數千元，兩日便拆除。 他又透露很久以前便知單位平台堆滿雜物，「向外面都望到下，有啲窿望到下」，直至今次上門清拆，便發現單位大廳的膠袋及雜物堆積至天花板。 《香港01》記者今日（22日）上午時份，目擊一名戴勞工手套及口罩的老婦於平台執拾物品，其間有食環署人員進入該大廈，懷疑是跟進雜物堆積的問題，後來人員再到鄰廈高位視察平台情況。
無樓契: 方法5: 翻按物業
不過，律師樓普遍只會幫客人存放樓契一段短時間，並非長久之選。 「無契樓」顧名思義，就是物業無咗張樓契，即賣方在放售物業時，未能向買方提供整份樓契或樓契中缺少部分重要文件。 不論物業成交價為 $0 還是低於市價，稅局都會就物業作估價，向業主追討相差之印花稅。 如果是近親轉讓，政府會將視之為近親之間的資產處理，可獲豁減印花稅。
無樓契: 銀行拒批無契樓可以怎麼辦？財務公司按揭幫到你？
而這種不完整的紀錄，會被不法之徒利用來假冒業主。 近年曾發生多宗財務公司及銀行遇到假業主申請按揭的騙案，騙徒得知物業的樓契曾經遺失後，冒充原業主以樓契副本去騙取銀行或財務公司的按揭貸款。 按揭期間，樓契一般都會存放於銀行代為保管。 供完按揭時，業主可以透過律師樓贖回樓契存放於私人地方，而這個時候亦都係遺失樓契的高峰時期。
無樓契: 按揭查詢
不過對於樓契上，相信更多準買家或業主關注轉名、加名、及除名的安排。 所謂「加名」就是把新的業權人加入成為聯名業主；「除名」就是把聯名業權持有人除去一個或多個；而「轉名」就是把聯名業主的名字轉換成另一人。 由於業權上作出改動，故需經由律師樓處理，在上述改動完成後，律師樓會把相關文件註冊在土地註冊處內。 另一個方法，就是存於銀行保險箱內，但實在銀行的保險箱長期也是供不應求，雖然每年收費約2,000元內，但並相信這關乎供應問題大於一切。 更重要一點，雖然近年舊契重建的物業，也多提供了CD契，但一些不採用CD契的樓契，其厚度及量數之多，未必夠位放入保險箱內，這也是存放於保險箱的另一壞處。
長命契下，若其中一名持有人不幸離世，物業的全數權益便將自動歸其他還在生的業主共有。 無樓契2025 這個權益是凌駕於遺囑之上的，仍在世的聯名人士只需把已過世的業主的死亡證提向上去土地註冊處登記，辦理手續後，便可轉讓至在世聯權人，因此可以有效的避免一些不必要的遺產紛爭。 買賣合約純粹就是一個代表買家擁有買入單位的權利但是卻不能作為證明物業轉讓的證據。
無樓契: 遺失樓契產的的律師費用
另外，若以「送贈契」形式作轉讓，銀行也會有很大戒心，因為擔心轉名或除名是為了為破產準備，而作出的資產轉移。 在《破產條例》下，債權人可以追討破產人士因避開破產，而作出的資產轉移，追討時間可以由破產日期計起前五年，故銀行對於「送贈契」物業有可能在五年內也不會批按揭。 不過，由於買賣雙方並沒有合約去綁定交易日，過程中也有一些灰色地帶。
無樓契: 遺失樓契有什麼後果？
這份「樓契」會說明單位的細節並且會作為業權的證明。 一個業主最有效證明一個物業單位是屬於自己的方法就是憑這份「樓契」。 他指出，平台堆積雜物最大的問題是擔心引致火警，例如有人掉下未熄的煙蒂，隨時會波及樓上住戶。 加上一旦到雨季，露天平台恐會有積水，令蚊蟲滋生，會令衞生情況進一步惡化。 附近一間車呔店負責人吳先生則透露，該單位因簷篷違例而收清拆令，有一名女鄰居知悉情況後，幫忙聯絡工程公司清拆簷篷。 沒料到師傅到場後大吃一驚，「一拆咗之後，嘩，屋企咁多垃圾，搞佢唔掂，拆咗算數，交畀佢自己搵人搬（簷篷鐵皮）」。
