海航在2017年1月先以55.297億元投，每呎地價高見13,000元。 但其後卻在2018年3月，以63.592億元轉售予會德豐，每呎地價炒高至14,950元。 雖然如此，若連同毗鄰跟海航購入的「1L區2號」地皮計算，由於海航以蝕讓價68.89億元沽售予會德豐，兩幅地的地價會攤薄至13,567元。 受制於2020年尾第四波疫症拖累，各個大型新盤均押後至2021年才推出，包括會德豐在啟德區的「Monaco」，全盤共分兩期發展，為會德豐繼「Oasis 啟德2b區1號 Kai Tak」後在啟德區內第二個項目，首批80個單位，扣除最高20.5%折扣後，即供均價22,669元，大致貼近區內二手市場。 此文將講盡「Monaco」的各項資料，並就開價作出剖析，以助大家作出揀樓全攻略。
其中屢遇波折的啟德跑道區第4C區4號地，先遭撻訂，其後重推亦逃不過流標命運，加上啟德發展區尚未成熟，預計來年度推出時仍具流標風險。 有測量師將該地皮估值調低至12.95億元，以可建樓面逾86萬方呎計，每方呎樓面地價僅1500元，較2019年5月高銀（0530）以逾111億元中標價大幅縮水近九成，地皮或再流標。 發言人表示，由於安裝於屯馬線一期的鐵路隧道內的兩個監測點的沉降記錄超逾預設停工指標，該項目的相關建築工程已於二○二○年九月二日暫停，政府亦於九月四日公布有關情況，並由屋宇署及機電工程署（機電署）分別確認相關鐵路設施結構和鐵路運作安全。 2B區的6幅用地雖然面積及形狀相近，但由於港鐵沙中綫將於其地底通過，其初步規劃的大樓布局將會有所分別；而在加密後，總單位數量將會增加一成，至12570個。
啟德2b區1號: 項目設施、交通、生活配套及社區康體設施
一項可行性研究在1998年完成之後，根據市民對海港填海工程的關注，在2001年推出一個經修訂的計劃。 然而，在2004年1月終審法院的裁決裁定，任何建議的填海工程只可以是有 “凌駕性公眾需要”。 為了符合法院的決定，政府在2004年開展啟德規劃檢討並以“零填海”為出發點，進行了廣泛的3階段公眾參與計劃，達致一個初步發展大綱圖。 經過幾輪公眾諮詢，輔以城市規劃委員會指導，制定了法定的《啟德分區計劃大綱圖》，並於2007年通過及在2009年作出修訂。 隨後，為了回應公眾期望能原址保存龍津石橋遺跡和享受寶貴的海濱空間，《啟德分區計劃大綱圖》作出了多項城市設計優化修訂，並納入於2012年核准的圖則編號S/K22/4。 因應最新的規劃情況、社會需求及公眾期望，《啟德分區計劃大綱圖》作出了進一步的修訂，並展示在最新於2018年核准的圖則編號S/K22/6上。
- ，縮寫：KTD，前身為東南九龍發展規劃）是香港的都市更新及發展計劃，總規劃面積達328公頃，涉及九龍前啟德機場，及毗連的土瓜灣、馬頭圍、九龍城、新蒲崗、黃大仙、九龍灣和觀塘一帶邊區，糅合社區、房屋、商業、旅遊及基礎建設用途。
- 泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指，洗衣街地皮屬旺角核心地段，中標價之低，出乎意料之外，反映發展商對商業地後市不樂觀，因而影響商業地的價值，其中曾遭撻訂、重推再流標的啟德第4C區4號商業地，因地皮尚在發展中的啟德發展區，回本期將較長，每方呎樓面地價估值1500元，較早前估值約3000元大減一半。
- 珒溋（Upper RiverBank），由2座雙子住宅、1座低密度河畔洋房組成，提供667伙1至4房單位，預計2021年11月15日入伙。
- 此外，啟德發展區肩負推動香港經濟發展的重責任務，早前成立了的起動九龍東辦事處將會協助推展多項措施，繼續與持份者溝通。
2020年7月14日香港兒童醫院附近地盤一名42歲工人遭一條4噸重的長形管道擊中及壓住上肢，他頭部重傷，送院搶救不治。 2020年6月27日沐元街AIRSIDE一名41歲印度裔男工人，在17樓棚架上工作，一條工字鐵突然斷裂，約9米長、10噸重的斷裂部分擊中棚架，並飛插落2樓平台，工人遭工字鐵擊中及隨竹枝和工字鐵飛墮至2樓平台，身體被竹枝和雜物壓住不治。 為連接啟德發展區及彩虹邨一帶，2020年，土木工程拓展署斥資約1.8億元興建一條140米長的行人隧道SW4，連接啟承道和彩虹邨。 而鑽挖工程會下穿承啟道、觀塘繞道和太子道東，並下穿大量污水管、食水管等設施，大大增加建築難度。 工程效率將提升一倍和改善工人的工作環境，不過造價較傳統方式多約3成。 2017年，發展局公佈，將於啟德發展區規劃兩條地下街，連接宋皇臺站、啟德站、九龍城、新蒲崗等地，兩條地下街分別長約1100米和400米，並將24小時開放。
啟德2b區1號: 【詳細解說】啟德發展潛力－香港首座智慧城市 集「住宅、商業、購物、文化、娛樂、體育」於一身
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指，洗衣街地皮屬旺角核心地段，中標價之低，出乎意料之外，反映發展商對商業地後市不樂觀，因而影響商業地的價值，其中曾遭撻訂、重推再流標的啟德第4C區4號商業地，因地皮尚在發展中的啟德發展區，回本期將較長，每方呎樓面地價估值1500元，較早前估值約3000元大減一半。 若與高銀2019年5月中標價、每方呎樓面地價12,888元對比，地皮最新估值較4年前大跌88%。 【明報專訊】新地（0016）日前以47.29億元、每方呎樓面地價3103元中標旺角洗衣街巨無霸商業地，遠低於市場預期下限16%，而下年度賣地表內3幅商業地的估值亦即時被調低。
- 新鴻基：政府將啟德、九龍灣、觀塘打造成香港第二商業核心區，有14幅商業用地，4幅綜合發展用地，用於商場、寫字樓及酒店，預計共540萬平方米商業面積，相當於中環的2倍。
- 海航在2017年1月先以55.297億元投，每呎地價高見13,000元。
- NOVO LAND 2B期最新4號價單包括53伙一房、108伙兩房及19伙三房，合共180伙，面積279至678方呎，維持最高折扣15%，折實價423.21萬至936.61萬元，折實平均呎價14,098元。
- 兩幢住宅以「U字形」排列，前方一座面向維港，高層單位有機會望到維港海景。
- 單看價單，發展商付款辧法著實是花多眼亂，但仔細分析，實情大致會細分為四種付款方法，按不同時間作付款的安排。
兩幢住宅呈「U形」排列，前方一座面向維港，高層單位有機會遠望維港海景。 啟德舊機場發展工程，有評論指政府決策長期爭論不休，使得啟德機場舊址長期荒廢，浪費了土地資源。 政府拖延了十多年，到2009年1月14日才公布興建公屋單位及啟德郵輪碼頭，但是區內的主要社區設施要到2021年或以前才能夠建成。
啟德2b區1號: 商業
2021年4月18日承豐道21至23號一名身繫安全帶的52歲男子被發現倒臥在承豐道21至23號一個屋苑地盤，懷疑由高處墮下，送院經搶救無效不治。 2021年4月14日啟德6551地段第4C區3號地盤吊運6塊共重近3.6噸的巨型鐵板時，用以綑紮的鐵鏈疑突鬆脫，一名54歲男工人被鐵板砸傷頭部再翻跌落車，抵院時已傷重死亡。 2020年7月23日啟德6552地段第4C區2號地盤一名判頭工作時，四米地面突然下陷，判頭連同一部一噸重機器墮下兩米深坑，事主更被機器壓住，獲救後送院死亡。 2020年7月21日中九龍幹線隧道22噸重鋼筋支架疑突然塌下，造成1死6傷。
啟德2b區1號: 【詳細解說】黃竹坑發展《躍動港島南計畫》 集「住宅、商貿、購物、休閒」於一身的多元體
開放式單位500餘萬入場、兩房也有1,000萬以下的選擇，跟啟德南的樓盤差不多。 啟德2b區1號2025 因此初步來看，雖然「Monaco」的地價大幅拋離了啟德站南樓盤，發展商也未敢太過進取地開出樓盤第一口價，這不代表定必划算，買家必須衡量上述討論因素，再作入市決定與否。 經搵樓街成功認購新盤，搵樓街可免費提供驗樓服務，包括全新落成的一手物業，為客戶提供最全面的驗樓服務。 驗樓時配合各類型合適檢測工具及儀器，檢驗單位內各項裝修部件，找出不達標問題，並紀錄於驗樓報告上，業主便可即時交予發展商跟進。
啟德2b區1號: 興建中的港鐵沙中線將連接啟德與香港主要商業區，大圍至紅磡段料於2019年通車，而紅磡至金鐘段將於2021年通車。接通東西南北，交通優勢無與倫比。
項目將設6幢資助性房屋，預料可提供1380伙，最快2023年推售、2025年落成。 據最新文件顯示，項目已於上月完成補地價，涉總金額46.1373億元；項目地盤面積約14.88萬方呎，最高可建樓面約101.21萬方呎，當中住宅部分最高可建96.75萬方呎（約96%）、非住宅部分最少約4.46萬方呎樓面（約4%），即平均每方呎樓面補地價約4558元。 啟德發展計劃規模龐大、項目多元，總規劃面積超過三百二十公頃，在維港畔提供一幅最遼闊的土地。
啟德2b區1號: 付款辦法分析
分別是北角渣華道居屋、啟德第2B2號地盤、紅磡高山道、位於觀塘半山的安達臣道石礦場RS-1號地盤、屯門恆富街及將軍澳昭信街。 當中最筍的樓盤是北角渣華道居屋，除了位於港島，東北方是永久維港海景，又與附近的豪宅並駕齊驅，升值潛力極大。 而房屋署每年都會推出一些近現樓作公開發售，如2020年的彩禾苑。 現暫時面向機場海景，不過該處未來會發展成填海區，未來仍有不少大型工程進行，所以環境會有所影響，以及沙塵滾滾。
啟德2b區1號: 香港高鐵3月11日起直通潮汕 車票明早6時起開售
截至2020年的數字，暫時只錄得兩宗兩房單位的成交，造價約1,300萬元，呎價約24,500元。 啟德2b區1號2025 至於租金方面，也只跟貼周遭二手市場，開放式單位月租14,000元，一房15,000元、兩房單位約22,000元、三房單位27,000元，回報均被發展商的開價大幅蠶食。 項目共由4座組成，合共提供930個單位，面積228呎的開放式單位，也暫時是啟德區最細的項目。
啟德2b區1號: 發展商高成數按揭選項
相反，如果體育場館位於人口少的地方，則可以減少滋擾及對交通的影響。 啟德2b區1號2025 發展局提出在大嶼山欣澳填海興建啟德體育園區比較適合，而且該位置設有港鐵和北大嶼山幹線疏導人流。 對此，由政務司司長（現為行政長官）林鄭月娥主持的高層政策委員會討論細節後，再交予行政會議決定。 2013年3月20日，立法會通過有關盡快落實《啟德發展計劃》以配合九龍東發展的無約束力議案。 發展局局長陳茂波表示，發展局正在研究啟德體育園區的採購及融資安排，將會繼續與持份者商量及討論，預計於7年後落成啟用。
啟德2b區1號: 啟德1號 位置地圖
2003年2月27日，保護海港協會向法院提出司法覆核，認為城市規劃委員會通過的灣仔填海計劃第2期工程違反《保護海港條例》。 法院於7月8日裁決城市規劃委員會敗訴，使灣仔填海計劃第2期的工程批准被迫取消，並且指出有關填海計劃必須附合3個條件測試：有迫切性、具充分理由及有即時需要；沒有其他切實可行的選擇；對海港造成的損害減至最少。 有關判決對於《啟德發展計劃》的填海計劃具有約束力，故此有關工程必須通過上述3項凌駕性公眾需要的測試，才能夠得以進行。 啟德2b區1號 為灣仔填海計劃第2期及《啟德發展計劃》進行諮詢，香港政府於2004年4月成立共建維港委員會，由李焯芬擔任主席，委員會由6名官方成員及23名來自不同專業團體、環境保護組織、保護海港組織、商界等領域的非官方成員，委員會成立東南九龍發展計劃檢討小組就有關計劃提供意見。 可留意是，政府近年把啟德、觀塘安達臣道一帶等多個項目，撥予房協興建出售資助房屋，並先後進行補地價；如2020年，安達臣道第R2區2 號資助房屋用地，以約19.7億元完成補地價，以項目可建約75.3萬方呎樓面計，每方呎樓面補地價約2626元。
啟德2b區1號: 項目
方面，項目地點在2011年已被劃作「綜合發展區（5）」地帶，以保育龍津石橋的遺跡，因此屋苑在設計上將與龍津石橋保育長廊互相融合。 啟德2b區1號2025 方面，項目設有1幢2層高商場，提供多種商店、服務行業商戶及食肆。 而太子道東、衙前圍道及景福街沿線座落多間食肆及商場(越秀廣場)。
啟德2b區1號: 項目涉640伙 鄰近港鐵粉嶺站
集體運輸系統改為以沙田至中環綫為主體，南北貫通土瓜灣與鑽石山；南線連接何文田及牛頭角。 另方面，除上述馬會道項目外，今年2月亦以46.1373億元就啟德2B區1號項目完成補地價，為引入新補地價計算方法後，房協金額最高補地價項目，該地盤面積約14.88萬方呎，最高可建樓面約101.21萬方呎，每方呎樓面補地價約4558元，預計提供1790個單位，即短短約1個月時間，房協補地價金額共逾56億元。 2019年初政府更改與房協住宅項目的補地價計算方法，讓其有能力可以承擔興建更多資助房屋後，房協頻頻完成補地價，在第五波疫情大爆發下，繼今年2月以逾46億元完成九龍啟德2B區1號地盤補地價後，上月再以超過10億元完成粉嶺馬會道項目補地價，每方呎樓面補價約2872元，即約1個月內連環補價，共涉逾56億元。 總計在改制後，房協先後斥近85億元為旗下5個項目完成補地價（見表），估計可提供出售資助房屋接近5000伙。 政府於前年及去年先後將7幅位於啟德發展區、原計劃興建私人樓宇的用地，撥給房委會及房協以興建公營房屋。
啟德2b區1號: 啟德2B區1號地申建資助屋 今闖關
2014年5月28日，會德豐地產以約25.2億港元，投得啟德第1H區3號地皮，物業位於沐寧街10號，以可建樓面413015平方呎計，平均樓面呎價6102元，物業命名為OASIS KAI 啟德2b區1號 TAK，由4座高座及4座低座大樓組成，提供648伙單位開放式至4房單位，在2019年5月31日入伙。 2014年2月，嘉華國際以29.388億元投得啟德第1I區2號地皮，物業位於沐寧街7號，可建樓面約551343平方呎，平均樓面呎價5,331元。 物業命名為嘉匯（K. CITY），分為4座，提供900伙單位，實用面積約300餘至逾2,000平方呎，其中1房及2房單位佔約七成,在2018年底入伙。 混合用途區位於南停機坪，區內主要是商業及住宅發展，與九龍灣商業貿易區進一步整合，並且建議設立海旁市集，用以舉行社區活動。 其中啟德消防局於2013年落成，而香港兒童醫院亦於2018年落成啟用。 為了回應公眾期望能夠在原址保存龍津石橋遺跡和享受海濱環保，《啟德分區計劃大鋼圖》經過多項改善修訂後，於2012年9月14日由城市規劃委員會批准。
啟德城中心位於北停機坪東部，屯馬綫啟德站座落此區，車站上蓋將會發展為車站廣場，附有咖啡室及餐廳的大型公園，總面積為7公頃。 啟德2b區1號2025 ，縮寫：KTD，前身為東南九龍發展規劃）是香港的都市更新及發展計劃，總規劃面積達328公頃，涉及九龍前啟德機場，及毗連的土瓜灣、馬頭圍、九龍城、新蒲崗、黃大仙、九龍灣和觀塘一帶邊區，糅合社區、房屋、商業、旅遊及基礎建設用途。 預計啟德的居住人口為86,500人，興建3萬個住宅單位（包括13,368個公共屋邨單位）、酒店房間6.4萬個，零售及辦公室的總樓面面積逾1,440萬平方呎，休憩用地逾110公頃。 啟德2b區1號 另外，在九龍灣連接與觀塘繞道平行的東南九龍T2主幹道，直達茶果嶺與將軍澳－藍田隧道連接。
啟德2b區1號: 跑道區地價(2018年度)
同時，分予房協的2B區1號地盤，除了建住宅大廈外，亦會提供兩座2層高的零售大樓；而房委會的2號用地將會提供一座2層高的零售大樓。 按照兩個機構估計，現時的發展計劃，啟德發展區公營房屋工程預計分別於2020至2022年展開，並分別於2024至2026年完工。 啟德發展區的用地按照《啟德分區計劃大綱核准圖》(《核准圖》)發展，《核准圖》內有部分用地在啟德發展計劃前已存在，亦有少量啟德發展區用地被劃分到其他分區。 九龍城區的啟德新區@中原樓市片區，區內共10,082個私人住宅單位，涉及人口共31,043人。 區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 14,000，年齡中位數為 43.5歲。
